LMNP Investissement locatif ET résidence principale

[Ohm]

Une séparation officielle est possible (PLU, parking, etc).
Donc si je comprends bien, j'achète le lot 1 en locatif, le lot 2 en RP et je me débrouille après pour séparer le lot 2.

Si je veux exploités au réel, sera -t- il possible de déduire les frais de notaire au prorata, mettre le bien (partiellement) à l'actif? Si oui, comment? Vers quel professionnel me tourner pour cela?

 

[Anonyme]

Un comptable...spécialisé en Location en meublé.

Vous pourrez pour la partie Maison RP évaluer ou faire évaluer, y compris par le notaire s'il accepte de le faire, y compris en l'écrivant a l'acte de vente s'il accepte de le faire (ou par une lettre séparée sinon), les valeurs respectives de la partie destinée a la RP et de celle destinée à la location.

Comme d'ordinaire pour toute entreprise, vous aurez le choix de déclarer en charges la partie des frais de mutations et de frais de notaires relatif a la maison locative PLUS les mêmes en proportion pour la partie locative de l'auter maison
OU BIEN de les assimiler aux actifs et de les amortir (En ce cas une partie est perdue , la partie attachée au terrain).

Si vous êtes en LMP il vaut mieux déduire, si vous êtes en LMnP il vaut mieux amortir.
En effet si en LMnP vous déduisez, le déficit non utilisé pour 2021 ne peut être que reporté pendant 10 ans sur les futurs bénéfices. Et si jamais vous devez LMP c'est définitivement perdu.

 

[moietmoi]

Si vous êtes en LMP il vaut mieux déduire, si vous êtes en LMnP il vaut mieux amortir.

sur le principe , entièrement d'accord avec toi, mais cela peut dépendre de chaque cas...

 

[Anonyme]

C'est vrai. Je n'énonce qu'un principe en rappelant des inconvénients, mais chacun adapte.

 

[Ohm]

Merci beaucoup !
J'ai déjà deux meublés en micro-bic avec abattement, environ 20000€ par an de recettes pour la paire.
Je vais donc certainement passer en LMP avec les nouveaux meublés.
Vous me conseillez donc d'amortir et de ne pas mettre les biens à l'actif?
Possible d'avoir des meublés en micro-bic (les deux que je possède déjà) et les autres au réel simplifié?

 

[moietmoi]

Possible d'avoir des meublés en micro-bic (les deux que je possède déjà) et les autres au réel simplifié?

pour un même exploitant, non mais dans un couple, si les bien sont propres à chacun, séparation par exemple, oui, mais dans votre cas, je ne pense pas...
savez vous qu'il n'est pas possible d'être en micro bic en indivision????

Vous me conseillez donc d'amortir et de ne pas mettre les biens à l'actif?

là, il y a contradiction ; c'est lorsque l'on met les biens à l'actif qu'ils sont à amortir;

J'ai déjà deux meublés en micro-bic avec abattement, environ 20000€ par an de recettes pour la paire.
Je vais donc certainement passer en LMP avec les nouveaux meublés.

tout dépend de vos revenus salariés et assimilés du couple;

comme on est lmp globalement, et pour le couple si tu reste en micro bic tu auras déjà, à la louche 45% des 20 000 à payer en urssaf...ton impôt lui baissera un tout petit peu et pas de PS..
ça fait réfléchir rapidement pour passer au réél;

Par ailleurs, il est impossible de conseiller ou avoir un avis en apprenant bout par bout les éléments..mais je réponds toujours, même si , dans ces cas, cela manque de pertinence......
Sans doute une sci serait à regarder......

 

[moietmoi]

Possible d'avoir des meublés en micro-bic (les deux que je possède déjà) et les autres au réel simplifié?

pour un même exploitant, non mais dans un couple, si les bien sont propres à chacun, séparation par exemple, oui, mais dans votre cas, je ne pense pas...
savez vous qu'il n'est pas possible d'être en micro bic en indivision????

Vous me conseillez donc d'amortir et de ne pas mettre les biens à l'actif?

là, il y a contradiction ; c'est lorsque l'on met les biens à l'actif qu'ils sont à amortir;

J'ai déjà deux meublés en micro-bic avec abattement, environ 20000€ par an de recettes pour la paire.
Je vais donc certainement passer en LMP avec les nouveaux meublés.

tout dépend de vos revenus salariés et assimilés du couple;

comme on est lmp globalement, et pour le couple si tu restes en micro bic tu auras déjà, à la louche 45% des 20 000 à payer en urssaf...ton impot lui baissera un tout petit peu et pas de PS..
ca fait réfléchir

par ailleurs, si tu passes au réél,là je conseille un véritable expert comptable en lmp/lmnp, car il va falloir faire la distinction entre inscrit à l'actif et affecté à l'exploitation....... peu de comptables maitrisent...

 

[Ohm]

Nous ne sommes par mariés (concubinage), j'ai deux meublés seul. Les autres seront en indivision (puisqu'on compte acheter l'ensemble à deux).
Nous avons des revenus faibles (non imposable), voilà pourquoi les autres meublés nous emmèneront certainement au LMP.

Donc impossible de cumuler micro-bic et réel simplifié dans notre cas?
Le statut LMP est vraiment décourageant. Hormis la SCI, quelle autre piste explorer?

Vous êtes un pro dans le domaine ou simplement bien renseigné?

 

[moietmoi]

Nous ne sommes par mariés (concubinage), j'ai deux meublés seul. Les autres seront en indivision (puisqu'on compte acheter l'ensemble à deux).

Comment sera calculée le fameux chiffres de 23 000 euros? de recettes

Pour toi, tes recettes de tes meublés...20 000 euros + le % de recettes de l'indivision au prorata dans l'indivision... donc tu seras quasi certainement lmp; Pour la deuxième personne du concubinage: le % de recettes de l'indivision au pro rata dans l'indivision; tu peux très bien être lmp et l'autre partie de l'indivision lmnp (éventuellement)

Donc impossible de cumuler micro-bic et réel simplifié dans notre cas?

oui, car le meublé en indivision sera obligatoirement au réel, donc toi tu aurais tes meublés en micro bic et la partie de l'indivision au réél: solution impossible; donc tout sera au réél;

Vous êtes un pro dans le domaine ou simplement bien renseigné?

je vais jouer sur l'ambiguité; au niveau des impots , je ne suis pas un pro dans le domaine des meublés; par ailleurs toutes mes interventions sont bénévoles et n'ont qu'un but bénévole ;que ce soit ici ou dans des groupes rassemblant des milliers de lmp/lmnp;

 

[Anonyme]

Le statut LMP est vraiment décourageant. Hormis la SCI, quelle autre piste explorer?

Ce n'est pas du tout le statut (fiscal) de LMP dont il s'git,mais des règles fiscales des entreprises, c'est pareil pour toute entreprise de ce coté la.
La Sci n'est PAS à explorer sauf à accepter la sci à l'IS, car sci et location en meublé sont incompatibles. Moietmoi parle toujours de sci à l'IS

Il est possible de faire de la sarl de famille mais la je ne vois pas vraiment l'avantage.

 

[Anonyme]

Vous êtes un pro dans le domaine ou simplement bien renseigné?

On va dire que ce domaine (donner des conseils) est exclusivement celui des avocats fiscalistes et des experts comptables, et qu'il ne peut pas y avoir d'autres pros qui donnent des conseils. Ici en effet ca n'est que du partage, forcément.

 

[Ohm]

Merci pour les conseils.
Donc si je résume, je dois choisir entre:
- Faire en sorte de rester en LMNP (en passant un de mes meublés en location nue?)
- Passer LMP ou SCI IS (quelle avantage de cette dernière?) et revendre lorsque les bénéfices seront trop important?

Si SCI IS, comment cela se passe pour la résidence principale? Nous serions locataire?

 

[Anonyme]

Quelle est votre problème particulier avec le LMP au réel, pourquoi cela ne vous plait pas?
Sans connaitre la (les) raison(s), impossible de répondre;

Par ailleur sil existe un système dexonératoin de la location d'une partie de sa résidence principale en meublé, peu-etre voir pour le logement qui fait partie de la maison RP déja.

 

[moietmoi]

Quelle est votre problème particulier avec le LMP au réel, pourquoi cela ne vous plait pas?
Sans connaitre la (les) raison(s), impossible de répondre;

Entièrement d'accord...

 

[Ohm]

Les cotisations sociales qu'amènent le LMP me dissuadent d'y passer...

Par ailleur sil existe un système dexonératoin de la location d'une partie de sa résidence principale en meublé, peu-etre voir pour le logement qui fait partie de la maison RP déja.

A condition d'être en dessous de 760euros / an? C'est bien cela?

 

[Anonyme]

Les cotisations en elles mêmes sont faibles, 1200 (1155 exactement je crois) si vous êtes déficitaires et au minimum.
Le problème pourrait plutot etre lié aux cotisations sociales lors deventes, basées sur les plus-values.

 

[moietmoi]

Les cotisations sociales qu'amènent le LMP me dissuadent d'y passer..

certes....
mais n'oublies pas que à partir de 23 000 euros de recettes(loyers brut) en location temporaire, tu dois aussi les cotisations sociale, même si tu n'es pas lmp, mais en lmnp;
Pour ma part, avec les quelques informations que nous avons,
1 je passerais au réél mes micro bic de façon a ce que avec l'amortissement le revenu imposable soit bien baissé;
car même si tu ne paye pas d'impots, tu payes 17;2% de csg..les société en ligne font des simulations
2 je regarderais avec un avocat fiscaliste compétent dans ce domaine, la creation d'une sci(is)(il vaut mieux passer IR vers IS losrque le crédit est obtenu et lorsque l'achat est bouclé) pour uniquement les nouveaux achats

attention pour cela je me fonde sur ce que tu as dit: "je n'ai pas besion des loyers pendant 10/15 ans.."
tu serais donc lmnp pour tes biens et
en sci pour les biens en couple;
l'avantage de la sci (is) est la moindre imposition des bénéfices
le désavantage et que l'argent reste captif de la sci , sinon on paye un impôt, mais au bilan , suivant le montage cela peut devenir avantageux;
en plus l'air du temps est à l'instabilité vers plus de contrainte sur les lmp/lmnp alors que sur les sociétés , le carde est plus stable et il est prévu une baisse de la fiscalité;

tu peux continuer à dégrossir ici, mais vraiment, un avocat fiscaliste, serait à mon avis intéressant à consulter, pour les implications complètes de ce genre de montage...

 

[Ohm]

J'ignorai que les cotisation sociales étaient également dues au delà de 23000 en LMNP.

1 je passerais au réél mes micro bic de façon a ce que avec l'amortissement le revenu imposable soit bien baissé;
car même si tu ne paye pas d'impots, tu payes 17;2% de csg..les société en ligne font des simulations

J'ai 71% d'abattement (classement meublé de tourisme), aucun travaux à prévoir (tout est neuf). Lorsque vous parlez d'amortissement, vous parlez l'amortissement de l'immo ou aussi du mobilier?
Pouvez-vous me donner des noms du sociétés en ligne pour les simulations?

2 je regarderais avec un avocat fiscaliste compétent dans ce domaine, la creation d'une sci(is)(il vaut mieux passer IR vers IS losrque le crédit est obtenu et lorsque l'achat est bouclé) pour uniquement les nouveaux achats

Oui je pourrai m'accommoder de ne pas percevoir les loyers pendants 10-15ans si le jeu en vaut la chandelle.
Le montage SCI me parait plus lourd surtout avec la résidence principale, que l'on devra louer (avec peu de revenus de surcroît). Existe -t- il des outils pour calculer l'économie qui serait réalisée?

Par ailleur sil existe un système dexonératoin de la location d'une partie de sa résidence principale en meublé, peu-etre voir pour le logement qui fait partie de la maison RP déja.

A condition d'être en dessous de 760euros / an? C'est bien cela ou on peut espérer mieux?

Les cotisations en elles mêmes sont faibles, 1200 (1155 exactement je crois) si vous êtes déficitaires et au minimum.
Le problème pourrait plutot etre lié aux cotisations sociales lors deventes, basées sur les plus-values.

Est-il possible d'envisager une exonération de plus-value ici? Car sans revendre, il me semble impossible de prolonger un déficit sur le long terme, n'est-ce pas?

 

[moietmoi]

J'ignorai que les cotisation sociales étaient également dues au delà de 23000 en LMNP.

ce n'est pas tout les lmnp;
ce sont les lmnp de location saisonnières; passé 23 000 de recettes en micro ou réél... allez on paye....
quel est le raisonnement de la sécu?
en location à l'année, on est sur la de la gestion de son patrimoine privé,c'est el capital qui travaille , donc prélèvement sociaux;
en location saisonnière, pour faire plus de 23 000 de recettes, on doit fournir du travail, et tout travail est soumis à cotisations;
Donc la sécu a mis une exception: si on confie à une agence ayant la carte de gestion , sa location saisonnière, là, on ne travaille plus, donc il n'y a pas de cotisation, même si on dépasse les 23 000....sauf si on est lmp...

Existe -t- il des outils pour calculer l'économie qui serait réalisée?

les outils, excel ou autres peuvent ou pas exister; ce sont les paramètres qui sont difficiles à définir..

 

[Anonyme]

Est-il possible d'envisager une exonération de plus-value ici?

Car sans revendre, il me semble impossible de prolonger un déficit sur le long terme, n'est-ce pas?

J'ai coupé en deux car il y a deux sujets.
L’exonération de la plus value fiscalement parlant existe. ON en paye aucun impot sur la plus-value, du moins dans des conditions qu'on va dire 'ordinaires'.
L'exonération des charges sociales sur les PV,c’est la qu'est le problème et elles affectent la PV court terme, essentiellement l’ensemble des amortissements déduits depuis le début.

C'est la nouveauté 2021 et aucune chance d'y échapper.

Prolonger un déficit sur le long terme, pas vraiment. On peut prolonger l'absence de bénéfice.

Lorsque vous parlez d'amortissement, vous parlez l'amortissement de l'immo ou aussi du mobilier?

on amorti l'immo en divers composants
Le mobilier sur 7 ou 8 ans (Moietmoi 7 , Membre50050 8)
L'équipement (cuiller, fourchette, oreiller, couverture, micro-onde, cafetière) sur 4 ans