LMNP Censi-Bouvard

[lopali]

Bonjour,

A ce sujet, en vrac :

Réduction d’impôts de 11% étalée sur 9 ans. C’est bien sur le prix HT ?
Cette réduction entre dans les avantages fiscaux plafonnés à 10.000 €/an.

On peut récupérer la TVA de 20%. Mais il faut garder le bien 20 ans.

Exonération PV après 15 ans.

Si on ne veut pas renouveler le bail, ça coûte un bras.


Mes interrogations :

Ce n’est que pour les résidences de services, donc pas pour les bureaux ou commerces ?

En plus du prix du bien TTC, il y a des frais de notaire. C’est le taux du neuf ? 2 à 3 % ?

Le prix des biens à vendre n’est-il pas surévalué à hauteur des avantages fiscaux par les promoteurs et les intermédiaires ?

Quelles sont les charges du propriétaire, non facturables à la société de gestion ? TF, syndic, assurance, gros travaux... ? Toutes déductibles des revenus ?

En cas de non renouvellement du bail, la valeur du bien chute énormément ? Surtout pour une résidence senior. Car qui va acheter un produit d’occasion avec des charges énormes, sans aucun avantage fiscal ?

Les gestionnaires gèrent plusieurs résidences. Le risque est-il mutualisé ? Ou c’est chacun pour soi entre résidences ?

Quant au choix… Etudiants ou seniors... Toptopfirst a très bien résumé mes sentiments dans cette réponse.

Mais le Censi-Bouvard est-elle la meilleure solution ? Quels sont les critères pour faire le meilleur choix fiscal (censi bouvard ou amortissement) ? Dans les deux cas, la TVA est remboursée ?

C’est un produit éligible au prêt EL ?

Si crédit, l’apport doit-il être minimum ? Quelle serait la « meilleure » durée ? 9 ans (durée garantie du 1er bail) ?

En terme de transmission de patrimoine, cela peut-il être un fardeau pour les héritiers ?


Soyez indulgents et pédagogues, je découvre !

Et après j’attaque la découverte du crédit…

 

[moietmoi]

Bonsoir,

Réduction d’impôts de 11% étalée sur 9 ans. C’est bien sur le prix HT ?

oui sur l'immobilier HT+les "frais" de notaire

Cette réduction entre dans les avantages fiscaux plafonnés à 10.000 €/an.

oui

On peut récupérer la TVA de 20%.

on la récupère six mois après le versement du premier loyer;le bien est soumis à tva car, entre autre, les loyers sont soumis à TVA; donc le fisc demande la vérification que les loyers supportent bien la TVA;

Mais il faut garder le bien 20 ans.

non, on pourrait dire qu'il faut que les conditions de la tva s'appliquent pendant 20 ans, sinon le propriétaire au moment où ces conditions ne s'appliquent plus, doit rembourser au fisc les 20 ème non courus;

Exonération PV après 15 ans.

il es si tard que cela? non; ce sont les règles des plus values de l'immobilier des particuliers qui s'appliquent, donc exo à 22 ans pour l'impôt et à 30 ans pour la csg, avec une dégressivité un peu complexe..

Si on ne veut pas renouveler le bail, ça coûte un bras.

En général oui.................

 

[moietmoi]

....................

Bonjour,

Mais le Censi-Bouvard est-elle la meilleure solution ?

ah!!!! y a t il une solution LA meilleure? cela dépend, à mon avis, comme pour tout investissement de la situation de l'acheteur et de ses objectifs..... avec cela comme réponse on avance pas beaucoup...

Quels sont les critères pour faire le meilleur choix fiscal (censi bouvard ou amortissement) ?

je vois un cas où le choix fiscal "réduction d'impôt" (appelé bouvard) est utilisable: lorsque l'on est fixé sur ce type d'investissement, et que l'effort de trésorerie mensuelle doit être plutôt minimisé pendant une période; exemple: on a la charge de son crédit pour sa RP pendant 5 ou 9 ans encore;
donc pendant 9 ans l'effort de trésorerie est: (loyer net- charges diverses- crédit) +économie annuelle d'impot
alors que si on est en fiscalité amortissable ,le besoin trésorerie est: (loyer net- charges diverses- crédit) , donc est plus élevé;

Mais sur le long terme 15/20 ans, la fiscalité amortissable(en supposant que les lois changeantes ne bousculent pas tout cela), est de meilleure rendement;

Dans les deux cas, la TVA est remboursée ?

dans le neuf oui...si on fait la bonne démarche( avec un peu de paperasse) ceci est valable pour les résidences gérées;
la TVA n'est cependant pas remboursée dans le cas de déclaration micro-Bic

 

[TOPTOPFIRST17]

Salut lopali,

Quelques précisions/astuces supplémentaires concernant tes interrogations ...
Sachant qu'un des Jedi incontestable de ce sujet reste bien évidemment moietmoi.

Le prix des biens à vendre n’est-il pas surévalué à hauteur des avantages fiscaux par les promoteurs et les intermédiaires

Oui, bien évidemment pour le neuf...

L'astuce est d'acheter "en première revente" avant 5 ans d'ancienneté ... (les accidents de la vie, les divorces ... etc, etc) ... Mais Exit Censi Bouvard réservé au neuf ... Te reste l'amortissable (fiscalité sympa) comme dit par moietmoi .

Les gestionnaires gèrent plusieurs résidences. Le risque est-il mutualisé ?...

Oui et oui pour ces deux questions . C'est la bonne soluce tout en restant super exigeant dans le choix du gestionnaire.
En senior et en Etudiant, il y en a plusieurs qui sont vraiment dans le haut du panier et depuis suffisamment de temps pour choisir le bon en fonction du bien souhaité.

En terme de transmission de patrimoine, cela peut-il être un fardeau pour les héritiers ?

??? ... Pourquoi ??? ... Je comprends pas .

Dans le cas du Neuf, un petit bonus provisoire : "La loi de finances 2015 promulguée le 29 décembre 2014, comprend notamment l’exonération de droits de mutation sur les donations de biens immobiliers neuf à hauteur de 100 000 €".

Optimisation donation : [lien réservé abonné]

 

[Cresus93]

Généralement les produits défiscalisant enrichissent surtout les intermédiaires.
Les particuliers eux, perdent en frais divers les avantages fiscaux.

 

[Buffeto]

j'éspère que tuas consulté le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

pour répondre à certaines de tes questions : si tu fais du LMNP tu achètes certes de l'immobilier mais en réalité tu achètes surtout une activité .
il faut donc voir dans la globalité .
comme toujours il faut vérifier que le LMNP est en adéquation avec l'objectif poursuivi.

quel est l'objectif du LMNP ?: il s'agit de se créer des revenus complémentaires défiscalisés sur une longue période , en profitant de l'effet de levier du crédit avec à terme un accroissement de ton patrimoine payé en grande partie par le locataire et la réduction d'IRPP ( censi -bouvard )et ( cerise sur le gateau ) en ne s'occupant pas de gérer soi meme le bien.

si tu adhères à ce qui précède , on peut donc continuer .

hormis les réponses de Moi et moi , il faudrait que tu te procures un bail commercial pour voir ce qui est prévu dedans .
je ne vois d'ailleurs pas pourquoi on voudrait ne pas continuer le bail puisque ( dans les relations avec des gestionnaires de qualité ) quand tout roule , pourquoi changer ?

voilà pour mes 1eres réponses rapides.

 

[Aristide]

Bonjour,

C’est un produit éligible au prêt EL ?

Les prêts EL ne sont possible que :

+ Pour le financement d'un logement à part entière avec ses pièces principales et de services (cuisine - Salle eau - Toilettes....) et non pas des millièmes dans un ensemble immobilier.

+ Pour une résidence principale (= occupation au moins 8 mois dans l'année)

+ Si résidence principale locative, production d'un bail conforme aux lois et règlements en vigueur.

Cdt

 

[Buffeto]

+ Pour le financement d'un logement à part entière avec ses pièces principales et de services (cuisine - Salle eau - Toilettes....) et non pas des millièmes dans un ensemble immobilier.

dans une résidence service tu achètes un VRAI appartement

Si résidence principale locative, production d'un bail conforme aux lois et règlements en vigueur.

il s'agit d'un bail commercial est ce compatible ?

 

[lopali]

Mais sur le long terme 15/20 ans, la fiscalité amortissable(en supposant que les lois changeantes ne bousculent pas tout cela), est de meilleure rendement

Ok, donc en simplifiant au maximum pour que mon petit cerveau percute bien, sur un produit à 100 k€ HT :

- avec le Censi-Bouvard, on économise en impôts 11% de cette somme sur 9 ans ;
- avec l'option amortissable, on peut économiser juqu'à TMI+PS de cette somme sans limite de temps.

La différence est quand même énorme.


Merci pour tes réponses.

 

[lopali]

L'astuce est d'acheter "en première revente" avant 5 ans d'ancienneté ...

Par quelle voie ?

C'est la bonne soluce tout en restant super exigeant dans le choix du gestionnaire. En senior et en Etudiant, il y en a plusieurs qui sont vraiment dans le haut du panier et depuis suffisamment de temps pour choisir le bon en fonction du bien souhaité.

A qui penses-tu plus particulièrement ?


Merci pour tes réponses.

 

[lopali]

Bonjour et merci pour tes réponses,

Les prêts EL ne sont possible que :

+ Pour le financement d'un logement à part entière avec ses pièces principales et de services (cuisine - Salle eau - Toilettes....) et non pas des millièmes dans un ensemble immobilier.

+ Pour une résidence principale (= occupation au moins 8 mois dans l'année)

+ Si résidence principale locative, production d'un bail conforme aux lois et règlements en vigueur.

Il me semble aussi que l'on peut prétendre à un prêt EL pour l'achat de SCPI à usage d'habitation.

 

[Buffeto]

La différence est quand même énorme..

je suis en train de me poser la question de savoir si on peut faire un censi bouvard sur 9ans puis passer en amortissement ensuite .

 

[lopali]

j'éspère que tuas consulté le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

Bien entendu ! Merci !

quel est l'objectif du LMNP ?: il s'agit de se créer des revenus complémentaires défiscalisés sur une longue période , en profitant de l'effet de levier du crédit avec à terme un accroissement de ton patrimoine payé en grande partie par le locataire et la réduction d'IRPP ( censi -bouvard )et ( cerise sur le gateau ) en ne s'occupant pas de gérer soi meme le bien.

C'est la cerise qui me fait un peu peur. Je n'aimerais pas que le noyau fasse une fausse route...

je ne vois d'ailleurs pas pourquoi on voudrait ne pas continuer le bail puisque ( dans les relations avec des gestionnaires de qualité ) quand tout roule , pourquoi changer ?

Vétusté des installations, mise aux normes, trop de travaux, environnement dégradé, concurrence ?

 

[Aristide]

Il me semble aussi que l'on peut prétendre à un prêt EL pour l'achat de SCPI à usage d'habitation.

Oui, avec des conditions spécifiques dont:

+ Uniquement parts de SCPI dont patrimoine destiné à l'habitation c'est à dire :

- Au moins 90% des immeubles doivent être à usage d'habitation

- La quotité du prix d'achat des parts financée en EL ne peut dépasser la part de la surface des immeubles acquis par la SCPI destiné à l'habitation

- Fourniture note information AMF (anciennement COB) précisant la composition patrimoine

+ Prêt CEL : calcul du prêt avec coefficient multiplicateur réduit à 1 au lieu de 1,5

+ Prêt PEL : calcul du prêt avec coefficient multiplicateur réduit à 1,5 au lieu de 2,5

+ Et beaucoup d'autres :

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Buffeto]

Vétusté des installations, mise aux normes, trop de travaux, environnement dégradé, ?

la plupart des LMNP sont récents donc pas trop de souci de ce coté là

 

[moietmoi]

C’est un produit éligible au prêt EL ?

2 écueils à mon avis: le pel dans le cas d'un locatif doit être pour de la résidence principale ( du locataire) or 1 le locataire est une société, 2 le sous locataire est en résidence secondaire....
et deuxièmement: les lmnp ne sont pas forcément des locaux à usage d'habitations, certains oui, d'autres non, cela dépend du permis de construire et des formalités lors que l'acquisition du terrain et de ce qui a été déclarer à l'origine, et repris théoriquement dans le règlement de copropriété;( si il ne sont pas à usage d'habitation, ils sont commerciaux)
mais par ailleurs il ne m'étonnerait pas que l'on puisse trouver des acheteurs ayant réussi à faire un achat lmnp avec un pel, surtout dans le cas où la TVA est "portée" par le vendeur promoteur donc n'apparaît pas dans le plan de financement;

 

[moietmoi]

C'est la cerise qui me fait un peu peur. Je n'aimerais pas que le noyau fasse une fausse route...

dans ce cas.. le lmnp d 'occasion est pas mal.. c'est un lmnp denoyauté

 

[Buffeto]

2 le sous locataire est en résidence secondaire....

pas dans les EHPAD ni les résidences séniors......

il n'y a pas que les résidences étudiantes dans la vie ....

 

[TOPTOPFIRST17]

je suis en train de me poser la question de savoir si on peut faire un censi bouvard sur 9ans puis passer en amortissement ensuite .

Oui, mais dans un seul cas :
Seulement si tu revends à la fin de ton bail initial à un acheteur (qui reprend/poursuis ton bail) et que cet acheteur est ton concubin avec un foyer fiscal différent du tien, alors là oui, le nouveau propriétaire peut amortir son investissement LMNP pendant 20 nouvelles années minimum ...!!!

Pas d'autres cas possibles à ma connaissance pour "mixer" les deux systèmes ...

 

[moietmoi]

pas dans les EHPAD ni les résidences séniors......

il n'y a pas que les résidences étudiantes dans la vie ....

eh oui..cela ne change rien à la réponse sur les PEL, mais oui c'est la RP du sous locataire.. que veux tu, la nostalgie de mes années estudiantines me tente plus que ma perspective en ehpad.... normal non?

comme quoi la face obscure de la force devait m'habiter à ce moment(

Sachant qu'un des Jedi incontestable de ce sujet reste bien évidemment moietmoi

)