Avis sur LMNP

[Lacarbre]

Réside études est sérieux (expérience passée qui ne présage pas du futur .
Jusqu'à présent je n'ai eu aucun souci. Par contre la rentabilité n'est pas ce qui se fait de mieux mais la sécurité à un prix.

Le fond de roulement c'est pour les futurs travaux à venir (grosse réparations à charge du propriétaire) mais sinon toutes les charges sont effectivement à charge du gestionnaire RSG.

Hormis les grosses réparations, il n'y a que l'impôt foncier à payer. Sur ce point notez tout de même que Réside-Etudes ne rembourse pas la taxe d'ordure ménagère contrairement à d'autres gestionnaires.

Vérifiez bien le prix du m2 par rapport à d'autres studios dans le même quartier. Un des avantages de l'ancien est d'acheter sous le prix "standard".

N'oubliez pas dans vos calculs le coût de l'expert comptable qui ne sera plus déductible à partir de 2016 et qui pour 1 studio représente un pourcentage élevé.

 

[TOPTOPFIRST17]

N'oubliez pas dans vos calculs le coût de l'expert comptable qui ne sera plus déductible à partir de 2016..

Sérieux ??? ...

 

[Lacarbre]

En fait je me suis mal exprimé: ils seront déductibles en charge mais il ne sera plus possible de les déduire directement sur l'impôt comme il était possible de faire jusqu'à présent avec adhésion CGA (loi de finance 2015).

Je cite: "Jusqu’à présent, les centres de gestion agréés permettaient aux adhérents déclarant leurs revenus de location meublée au régime réel de profiter d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité allant jusqu’à 915€. Cette réduction d’impôt visait à prendre en charge les frais d’expert comptable et d’adhésion au CGA.
A compter de l’exercice 2016, la réduction d’impôt ne s’appliquera plus pour les adhérents CGA. Désormais les frais de comptabilité liés à une activité de loueur en meublé, professionnel ou non, pourront uniquement être déduits en tant que charge lors de la déclaration au réel"

 

[mchristine]

Merci à tous pour vos réponses.
J'aurai quand même tendance à rejoindre l'avis de moietmoi concernant la préférence des lmnp étudiants aux séniors ; cependant, je n'arrive encore toujours pas à prendre une décision... Je vais me laisser encore du temps pour la réflexion, la forte concurrence alentour est quand même quelque chose qui me dérange beaucoup, si je table sur le fait de garder ce lmnp 20 ans au moins...

 

[moietmoi]

Merci à tous pour vos réponses.
J'aurai quand même tendance à rejoindre l'avis de moietmoi concernant la préférence des lmnp étudiants aux séniors ; cependant, je n'arrive encore toujours pas à prendre une décision... Je vais me laisser encore du temps pour la réflexion, la forte concurrence alentour est quand même quelque chose qui me dérange beaucoup, si je table sur le fait de garder ce lmnp 20 ans au moins...

ca tombe bien... 20 ans après certains étudiants seront devenus des séniors..... allez Buffetophile, tu auras des locataires..

 

[TOPTOPFIRST17]

Je fais du LMNP mais pas avec des résidences étudiantes ... je vise plutôt les seniors

Pour ma part, je préfère les lmnp étudiants aux seniors ...

Alors ça, c'est drôlement sympa ces avis de "deux Jedi" de ce Forum...

Pour ma part, ayant un LMNP de chaque dans mon patrimoine, les avantages/inconvénients majeurs de chacun des cas :

Avant. Senior:
- loyer (très) élevé ... et taux de remplissage autour de 99%, la Silver économie est largement démarrée et pas prés de se retourner à mon avis !!!.
- si bon gestionnaire, locaux et entretien impeccables au bout de 15 ans (dans mon cas).
Inconv. Senior :
- Charges (très) élevées (c'est l’inconvénient de l'avantage du (très) bon entretien).
- Tu ne peux pas récupérer le bien pour le gérer toi même ... (seulement l'occuper le jour de ta "vieillesse" venue ... !!! )

Avant. Etudiant :
- Tu peux récupérer le bien en fin de bail (moyennant négo ou/et finance) pour le gérer toi même (renta +15/20% en ce qui me concerne) ... ou éventuellement l'occuper perso ...
- Comme dit par moietmoi, en cas de faillite du gestionnaire, un bien étudiant aura toujours plus de valeur qu'un bien sénior ...
Inconv. Etudiant :
- Les fiesta(s) du Jeudi soir étudiant ... parfois insensées ... avec toutes les conséquences qui en découlent !!! (police, pompiers, dégradations souvent "pittoresques" ... etc, etc)
-Dégradation mobilier et parties communes globalement visibles assez rapidement (vélo sur les balcons etc, etc ..)
- Remplissage de moins en moins évident avec risque de stagnation (ou baisse) de loyer (pour s'adapter au contexte éco du moment). buffeto à raison, les (parents des) étudiants vont avoir de plus en plus de problèmes financiers ... Ça c'est clair.

Voili, voilou mon feedback ...
Chaque cas est tellement un cas particulier que, si j'avais à choisir, je ne choisirai pas, ces deux invest. restent très corrects... Donc dans mon cas, l'un (le senior) après l'autre (l'Etudiant) à 5 ans d'intervalle ...

Le T2 senior est plus "rémunérateur" en valeur et en %, mais je suis condamné au renouvellement éternel de ce bail, ne pouvant devenir exploitant de ce bien... Ce qui n'est pas le cas du T2 étudiant (moins "rémunérateur" en valeur et en %) mais avec la possibilité d'exploiter perso , une fois le bail non renouvelé ...

Bonne réflexion !!!

 

[ZRR_pigeon]

la bonne démarche il me semble c'est de valider au niveau theorique si un projet de type studio etudiant avec gestionnaire (comme vous le presentez) est bien adapté a votre cas, au vu des aléas possibles, des risques, des avantages etc...

une fois décidé, vous pouvez envisager un bien bien #1 , un bien #2, etc...

le fait que celui que vous avez présenté ne soit (peut-etre, je ne prends pas jugement) pas adapté ne préjuge en rien le fait que le concept est adapté (ou non) a votre cas.

vous vous doutez bien que s'il y a tant d'avantages (fiscalité douce, etc..) c'est parce qu'il y a des contraintes.

 

[Buffeto]

Alors ça, c'est drôlement sympa ces avis de "deux Jedi" de ce Forum...

en meme temps normal que je favorise les résidences séniors car , meme si l'an passé j'ai étudié en e-learning , les perspectives que j'aille un jour habiter en résidence étudiants sont inversement proportionnelles aux statistiques qui me dirigent tout droit vers les résidences sénios....

 

[mchristine]

Merci à tous pour vos réponses.
Merci à TOPTOPFIRST17 pour le topo des avantages/inconvénients.
Je ne suis toujours pas décidée, mais je me laisse le temps... Ca viendra gentiment, je mûris le projet...

 

[Louane]

Pour ma part j'ai une préférence pour la résidence étudiante quand on parle de lmnp ancien. Elles ont l'avantage d'être souvent bien situées et peuvent facilement passer en immobilier "traditionnel" lorsque l'exploitant dénonce le bail (ce qui peut arriver). Le passage se fait dans ce cas sans encombres pour le propriétaire (j'ai eu a rencontrer plusieurs fois ce cas de figure, ce qui me parait moins évident pour du senior ou de l'EHPAD).

@mchristine. L'exploitant que vous citez est bon (Reside Etudes), ce qui est primordial dans la mesure où c'est lui qui paie les loyers. Mais c'est la rentabilité pour moi qui n'est pas trop à la hauteur pour du lmnp ancien (4,50%). Visez une ville universitaire reconnue (Paris,Lille, Lyon…), plutôt proche centre-ville (c'est l'avantage du lmnp ancien alors au temps en profiter), avec des transports en commun à proximité. Je regarde aussi de mon côté et après une grosse phase "réflexion" ce sont les points que je retiens.

Bon courage dans la suite de vos projets.