LMNP - appel de fonds T1 2026 pour comptabilisation

[matriochka]

Bonjour,

Je me tourne vers vous, car j'entends 2 sons de cloche différents de la part de mon comptable (grosse plateforme online, dont on parle à plusieurs conseillers).

J'ai reçu l'Appel de fonds du syndic mi decembre 2025 concernant les charges courantes ainsi que les charges liées au vote de l'isolation de l'immeuble pour le T1 2026. La date d'éligibilité de l'appel de fonds est au 01 janvier 2026. L'appel de fonds date de 15 decembre 2025.

Je voudrais savoir sur quel exercice fiscal je dois imputer la charge (je n'ai pas encore payé).

En contactant la plateforme qui gère ma comptabilité on m'a dit de mettre 2025 et mettre une note à l'attention du comptable.

En les appelant, ils me disent que cela depend de la date de paiement-- 2025 si je fais le virement en 2025 et 2026 si je fais le virement le 1 janvier 2026.

Pourriez-vous, svp m'aider à comptrendre ?

Par ailleurs, je suis en LMNP depuis mi 2025 au réel avec imputation des frais de notaire l'année d'achat, à savoir 2025.
Est-ce que l'imputation de l'appel de fonds sur l'exercice 2025 ou 2026 aura une réelle différence - est-ce qu'il crée un deficit imputable sur 10 ans ou juste sur l'exercice en cours?

Je vous remercie et vous souhaite d'excellentes fêtes de fin d'année !

 

[Rewolution]

Hello, tu travailles avec qui ?

Déjà, répondons à la question : les plateformes travaillent en compta de trésorerie. Donc si tu payes en 2025, ça sera sur la compta 2025, et si tu paies en 2026, ça sera sur la compta 2026.
A toi de voir quand tu veux payer, donc sur quel exercice tu veux imputer.

Dans ton cas, tu as choisi de déduire les frais de notaire (et d'agence) en charges la première année. Tu vas donc créer un très gros déficit, à utiliser sous 10 ans, sinon il est perdu. Ce choix est rare, généralement réservé soit aux très hautes rentabilités, soit aux clients sans emprunt.
Si c'est ton cas, c'est sans doute inutile de chercher à imputer des dépenses en plus sur 2025, et paye ta copro en 2026.

Si ça n'est pas ton cas, tu peux peut-être remettre en question ce choix de traitement en charges des frais d'acquisition, et plutôt choisir de les amortir avec le prix du bien.

 

[moietmoi]

Déjà, répondons à la question : les plateformes travaillent en compta de trésorerie. Donc si tu payes en 2025, ça sera sur la compta 2025, et si tu paies en 2026, ça sera sur la compta 2026.
A toi de voir quand tu veux payer, donc sur quel exercice tu veux imputer.

Bonjour,
Je ne sais pas ce que veut dire
" Les plateformes travaillent en..."
Il y a la loi . C'est tout.
En LMNP on est en comptabilité d'engagement.
Une dépense ou une recette s'inscrit lorsqu'elle est certaine.
Donc les charges de 2026 ou 2030, comme les recettes , si tu en reçois les documents en 2025, sont en 2025.
Attention les charges liées au travaux d'isolation ne sont pas a passer en charges, mais en immobilisation et en amortissements !!!!!

 

[matriochka]

Dans ton cas, tu as choisi de déduire les frais de notaire (et d'agence) en charges la première année. Tu vas donc créer un très gros déficit, à utiliser sous 10 ans, sinon il est perdu. Ce choix est rare, généralement réservé soit aux très hautes rentabilités, soit aux clients sans emprunt.
Si c'est ton cas, c'est sans doute inutile de chercher à imputer des dépenses en plus sur 2025, et paye ta copro en 2026.

Merci pour tes réponses. En effet, je n'ai pas d'emprunt, d'où le choix de comptabiliser les frais d'acquisition en charges et non en amortissement.

 

[matriochka]

Bonjour,
Je ne sais pas ce que veut dire
" Les plateformes travaillent en..."
Il y a la loi . C'est tout.
En LMNP on est en comptabilité d'engagement.
Une dépense ou une recette s'inscrit lorsqu'elle est certaine.
Donc les charges de 2026 ou 2030, comme les recettes , si tu en reçois les documents en 2025, sont en 2025.
Attention les charges liées au travaux d'isolation ne sont pas a passer en charges, mais en immobilisation et en amortissements !!!!!

Merci également de votre réponse.
Le document c'est un Appel de fonds, mais la date d'éligibilité est 1.1.2026. Je comptais payer le 1.1.2026 et je pensais que de ce fait la depense sera imputable à l'exercice fiscal 2026. Ce n'est pas une facture en soit et ils envoient toujours l'appel15 jours avant la période de paiement.

Concernant les charges liés à l'isolation, oui ils seront immobiliseset amortis. Je les intègre sur une ligne séparée dans le logiciel et le comptable est censé faire le nécessaire quant à la classification de leur nature.

 

[matriochka]

Hello, tu travailles avec qui ?

JD2M

 

[moietmoi]

Le document c'est un Appel de fonds, mais la date d'éligibilité est 1.1.2026. Je comptais payer le 1.1.2026 et je pensais que de ce fait la depense sera imputable à l'exercice fiscal 2026. Ce n'est pas une facture en soit et ils envoient toujours l'appel15 jours avant la période de paiement.

A passer sur 2025.
Suppose que ton locataire ne paye pas son loyer pendant 6 mois. Tu dois quand même mettre le loyer sur 2025 complet
Le LMNP est une entreprise, comptabilité d'engagement.
Le locataire a pris par le bail , engagement de payer, donc il est en recette.

 

[moietmoi]

Je précise : l'engagement des dépenses de 2026 a été pris en 2025.
Preuve en est que tu reçois l'avis en 2025

 

[matriochka]

@moietmoi d'accord, merci beaucoup pour vos explications.