Levée de fond

[Dom80]

Bonjour,

Je me permets d'écrire ce post car je suis inquiet pour la suite des évènements...
Bon voici mon problème :
J'ai fait une demande de prêt et une demande de ptz, j'ai recu les deux offres de prêts, j'ai attendu le delai obligatoire de 11 jours puis je les ai signé et retourné.A ce moment la je n'étais pas encore propriétaire de mon terrain que je voulais payer "avec mon apport personnel", la conseillère financière le savais trés bien que j'avais l'intention d'utiliser mon apport personnel pour ce terrain.
Arrive le jour de la signature pour le terrain, je remet le chèque de banque au notaire et me voila propriétaire de ce terrain.
Le lendemain j'appelle la banque et les met au courant de l'achat du terrain avec mon apport perso.
Le conseiller financier (un remplacement car ma conseillère est en congé) me dit que ce n'est pas comme ca qu'il fallait faire...!??
Il aurai fallu que le notaire fasse un appel de fond pour débloquer le ptz, moi meme je ne comprends pas d'ou l'utilité de faire cet appel de fond alors que j'ai toujours dis que je payerais mon terrain avec mon apport perso.
Mais, car il y a un mais sur l'offre du ptz dont j'ai gardé un exemplaire c'est bien une offre de pret pour l'acquisition "d'un terrain et une construction" d'ou la nécessité de faire un appel de fond.
Ma question (désoler pour la longueur du post) que va t-il se passer maintenant, est-ce que cela remet en question le ptz?
Le conseiller m'a dit qu'il fallait faire un avenant, qu'est ce que ca va changer?

Merci de votre réponse.

 

[Aristide]

A ce moment la je n'étais pas encore propriétaire de mon terrain que je voulais payer "avec mon apport personnel", la conseillère financière le savais trés bien que j'avais l'intention d'utiliser mon apport personnel pour ce terrain.
Arrive le jour de la signature pour le terrain, je remet le chèque de banque au notaire et me voila propriétaire de ce terrain.
Le lendemain j'appelle la banque et les met au courant de l'achat du terrain avec mon apport perso.
Le conseiller financier (un remplacement car ma conseillère est en congé) me dit que ce n'est pas comme ca qu'il fallait faire...!??
Il aurai fallu que le notaire fasse un appel de fond pour débloquer le ptz, moi meme je ne comprends pas d'ou l'utilité de faire cet appel de fond alors que j'ai toujours dis que je payerais mon terrain avec mon apport perso.
Mais, car il y a un mais sur l'offre du ptz dont j'ai gardé un exemplaire c'est bien une offre de pret pour l'acquisition "d'un terrain et une construction" d'ou la nécessité de faire un appel de fond.
Ma question (désoler pour la longueur du post) que va t-il se passer maintenant, est-ce que cela remet en question le ptz?
Le conseiller m'a dit qu'il fallait faire un avenant, qu'est ce que ca va changer?

Bonjour,

Non, je suppose que votre apport faisait bien partie du plan de fiancement initial.
Vous aviez parfaitement la possibilité de payez votre terrain avec cet apport

Economiquement parlant, ce n'était peut-etre pas votre intérêt car votre apport aurait pu rester sur un compté rémunéré alors que le prêt à taux zéro ne coute rien. Mais si c'est votre choix, il n'y a rien à dire.

Pour votre banque par contre, elle a sans dout intérêt à ce que le prêt à taux zéro soit débloqué au plus vite:

1ère raison:
Dès le premier euro débloqué elle bénéficie de 50% du crédit d'impôt qui remplace sa rémunération

2è raison:
Une disposition de la règlementation PTZ prévoit que la mise à disposition des fonds soit faite directement par le prêteur au fournisseur (pris au sens large).
En débloquant pour l'achat du terrain cela fait une seule opération en direction du notaire vendeur.

Mais si vous achetez des matériaux chez Point P, Mr Bricolage, et autres au moyen du PTZ, cela fera autant d'opérations qu'il y a de fournisseurs (si, bien entendu cette diposition est suivie ce qui n'est pas une certitude ???)

Il faut cependant vérifier quelle a été la garantie prévue.

En effet si la garantie prévue sur le PTZ est un privilège de prêteur de deniers il y a problème; il faudrait le changer en hypothèqu (s'agissant d'un PTZ le cout sera le même).

Mais je ne pense pas qu'il y ait de problème car le notaire n'aurait pas accepté votre paiement.

Cordialement,

 

[hargneux]

Il peut y avoir d'autres problèmes, en faisant un prêt terrain + construction dans l'objet du prêt, le coût du terrain est inclus dans le calcul du PTZ.

En achetant le terrain avant la prise de garantie du PTZ avec vos propres deniers, l'objet du prêt devient "construction", dans ce cas de figure le coût du terrain est exclus du cout du financement et le montant du prêt PTZ peut (mais pas forcement) être modifié en vertu de la règle du % du coût de l'opération.

 

[Dom80]

D' abord je voulais vous remercier de la rapidité de votre réponse.
Ensuite je voulais préciser qu'effectivement l'apport personnel faisait bien partie du financement initial et qu'il y avait bien une hypothèque pour chaque prêts c'est a dire pour le ptz, pour le cel et le prêt de la banque.
Enfin le conseiller financier (le remplaçant) m'a proposé de débloquer quand même les fonds le plus rapidement en espérant que le crédit foncier veuille bien les débloqué...!
Je téléphone donc au notaire et...pas de chance le notaire est en vacance 1 semaine mais la secrétaire peut néanmoins faire le déblocages de fond mais uniquement si je rédigeai sur papier une demande de déblocage de fond que j'ai fait et envoyé le jour même.
Donc si le crédit foncier accepte cette demande de déblocage pas de problème par contre si elle refuse il va falloir faire cet avenant qui risque de me faire perdre beaucoup de temps car il vont de nouveau me demander un tas de paperasse.

 

[Dom80]

Je crois que hargneux est dans le vrai, donc dans ce cas la qu' est ce qui risque de se passer?
Et quelle est la solution de ce problème?

 

[Aristide]

Il peut y avoir d'autres problèmes, en faisant un prêt terrain + construction dans l'objet du prêt, le coût du terrain est inclus dans le calcul du PTZ.

En achetant le terrain avant la prise de garantie du PTZ avec vos propres deniers, l'objet du prêt devient "construction", dans ce cas de figure le coût du terrain est exclus du cout du financement et le montant du prêt PTZ peut (mais pas forcement) être modifié en vertu de la règle du % du coût de l'opération.

Je crois que hargneux est dans le vrai, donc dans ce cas la qu' est ce qui risque de se passer?
Et quelle est la solution de ce problème?

Bonjour,

Je ne suis pas d'accord avec vous.

Le plan de financement prévoit bien un apport personnel; que le terrain soit payé au moyen du PTZ ou avec cet apport, il rentre dans tous les cas dans le calcul du montant maxi du PTZ.

Le seul problème éventuel est le privilège de prêteur de deniers s'il est prévu.

Note à l'intention de Dom80: Il y a une différence entre priviliège de prêteur de deniers (PPD) et hypothèque. Si c'est une hypothèque seule qui est prévue, il n'y a pas de problème.

Généralement, quand il y a acquisition de terrain + construction le prêteur prend un PPD à hauteur du prix du terrain hors frais et un hypothèque pour le complément car le PPD coute moins cher (exonération taxe publicité foncière de 0,715%).
Mais ceci n'est pas utile quand le prêt complémentaire est un prêt Accession Sociale (PAS) ou un Prêt Conventionné (PC) car dans ces deux cas cette taxe n'existe pas non plus.

Tout dépend donc de la nature du prêt que vous appelez "prêt de la banque"
Si c'est un prêt classique (= du secteur libre en opposition aux PAS/PC qui sont du secteur réglementés) votre inétérêt aurait été que la banque prenne PPD + hypothèque en garantie. Mais, dans ce cas = problème si vous payez le terrain avec votre apport.

Cordialement

 

[Dom80]

Bonjour,

En réponse d'Aristide le pret de la banque est "un pret pactys serenité plus" je suppose un équivalent d'un pret PAS.
Le pret pactys et le pret CEL sont garantie par "une hypothèque"
Alors pourquoi m'oblige t'il a faire une levée de fond dans les plus brefs délais alors que j'ai payé mon terrain avec mon apport?

Cordialement

 

[Aristide]

le pret de la banque est "un pret pactys serenité plus" je suppose un équivalent d'un pret PAS.

Qu'est-ce qui vous laisse supposer que le prêt "Pactys Sérénité" est un PAS ?

Le pret pactys et le pret CEL sont garantie par "une hypothèque"
Alors pourquoi m'oblige t'il a faire une levée de fond dans les plus brefs délais alors que j'ai payé mon terrain avec mon apport?

Je ne comprends plus.
Votre terrain l'avez vous acquis au moyen de votre apport avant de sollicitéer les prêts.
Si oui, il ne figure âs dans votre offre de prêts.
Dès lors cela changerait tout et hargneux aurait raison de dire qu'il ne rentre plus en compte dans le calcul du montant PTZ.

Au contraire, l'offre de prêt précise t-elle "acquisition de terrain + construction" et le détail du financement à savoir "apport + PTZ + CEL + Pactys Sérénité" ?

Et le PTZ est garanti par quoi ?

 

[Dom80]

En réponse d'Aristide:

L'offre de pret se décompose comme suit
Objet de financement:Acquisition d'un terrain et construction d'une maison individuelle

Plan de financement:Apport personnel, prets de la banque (CEL et PACTYS SERENITE PLUS), pret d'autre établissement (PTZ)

Garanties:
Le pret CEL et le pret PACTYS SERENITE PLUS sont garanties par une HYPOTHEQUE du rang 02

Le PTZ est garantie par un PRIVILEGE DU PRETEUR DE DENIER

Voila pour le plan de financement et les garanties.

J'ai donc payé mon terrain avec mon apport perso mais le conseiller financier m'a dis que ce n'est pas comme sa qu'il fallait faire.
En faite d'après lui il fallait faire une levée de fond pour payé le terrain avec le PTZ.
Donc pour résoudre le problème le conseiller m'a obliger de faire une demande écrite auprès du notaire pour qu'il puisse débloquer les fonds.
Sauf que maintenant c'est le crédit foncier qui décidera de débloquer ou non les fonds car ils sont au courant que j'ai deja payer le terrain avec mon apport.
Bien évidemment si le crédit foncier accepte le déblocage des fonds, le notaire me rendra mon chèque une fois ces fonds débloquer.

Voila pour les explications.

J'aimerai savoir si j'avais le droit ou pas de payer le terrain avec mon apport.
Et si je n'avais pas le droit et qu il fallait effectivement faire un appel de fond quelle est la solution pour résoudre le problème.

cordialement.

 

[Aristide]

C'est ce que je tente de vous expliquer depuis le début.

Vous dites que le PTZ est prévu avec un privilège de prêteur de deniers.

Donc il ne fallait pas le payer avec votre apport mais au moyen du PTZ.[/B]

Maintenant qu'il est payé avec votre apport, le PPD n'est plus possible; il faut que le prêteur demande au notaire de modifier son acte (en espérant qu'il ne va pas obliger à refaire l'offre ???) pour transformation du PPD en hypothèque.

 

[Dom80]

Ok, j'ai compris donc je me suis bien planté par contre le conseiller financier savais trés bien que j'avais de l'apport perso et que je voulais m'en servir pour payer ce terrain, pourquoi ne ma t-il pas mis en garde de ne pas le faire???
Ensuite qu'essaye t-il de faire en me demandant de rédiger une demande de levée de fond pour le notaire??
Et pour finir si cette levée de fond ne fonctionne pas car c'est le crédit foncier qui auras le dernier mot je serais obliger de faire un avenant...
Qu'est-ce qui va changer avec cet avenant?

cordialement

 

[Aristide]

Ok, j'ai compris donc je me suis bien planté par contre le conseiller financier savais trés bien que j'avais de l'apport perso et que je voulais m'en servir pour payer ce terrain, pourquoi ne ma t-il pas mis en garde de ne pas le faire???
Ensuite qu'essaye t-il de faire en me demandant de rédiger une demande de levée de fond pour le notaire??
Et pour finir si cette levée de fond ne fonctionne pas car c'est le crédit foncier qui auras le dernier mot je serais obliger de faire un avenant...
Qu'est-ce qui va changer avec cet avenant?

cordialement

Ben je suppose qu'il va prévoir une hypothèque sur le PTZ à la place du Privilège de Prêteur de deniers ???.

 

[Dom80]

Au jour d'aujourd'hui toujours dans l'inquiétude, la levée de fond du ptz n'a pas pu se faire car d'après la secrétaire du notaire le crédit foncier commencer a chipoter sur le faite que la demande de la levée de fond était postérieure a la date de signature du terrain (fallait s'en douter :-().
Maintenant ma conseillère (qui est enfin rentrée de congé) doit en consulté son responsable.
Je me demande maintenant si il y a une autre solution, si vous en connaissez merci de m'en faire part...!