Les TEG sont inexactement affichés

[Elaphus]

Je corrige, s'il y a lieu, l'idée que le Code conso ne s'appliquerait pas: il faut le vérifier.
Ce n'est le cas que si la SCI était destinée à financer une activité professionnelle, dans le cas contraire, la protection joue (et donc la déchéance…éventuelle).

 

[SERGIO]

Aristide, la fourchette que tu donnes me semble correspondre aux émoluments du notaire pour 9725F + la taxe hypothécaire de 11343F ainsi que des frais liés (copies exécutoire, etc..).

 

[SERGIO]

Je corrige, s'il y a lieu, l'idée que le Code conso ne s'appliquerait pas: il faut le vérifier.
Ce n'est le cas que si la SCI était destinée à financer une activité professionnelle, dans le cas contraire, la protection joue (et donc la déchéance…éventuelle).

Ravi de te revoir Elaphus et de lire tes commentaires. Je te confirme que les SCI ne sont pas protégées par le code de la conso. Il n'est donc pas possible de demander la déchéance.

C'est dommage car depuis ta leçon et les explications d'Avocatlex sur les premières pages du forum j'étais bien armé cette fois pour ne pas faire les mêmes erreurs. Le problème c'est que chaque prêt est un cas particulier d'où la difficulté d'appréhender la problématique. Surtout lorsqu'on est défendu dans des pros qui n'en savent pas plus et qui ne font pas la différence entre déchéance et nullité de l'acte.

Concernant la déchéance pour les SCI:

Attendu que "la Cour de Cassation a précisé à plusieurs reprises qu'une société civile ne pouvait pas bénéficier des dispositions des articles L312-1 et suivants du Code la Consommation. Cette exclusion du bénéfice de la Loi n°79-596 précitée s'applique à toutes les sociétés civiles, qu'elles soient familiales ou que leur objet social soit limité exclusivement à l'acquisition d'un seul appartement".

Cf Lamy Droit Immobilier 2006n°4244.
Juris Classeur art. 1905à 1908 fasc.2n°40
Cour de cassation 10.02.93 n°91-12382
Cour de cassation 25.05.93 n° 91-15876
Cour de cassation 11.10.94 n° 92-20563

La déchéance n'étant pas possible il ne reste plus que la nullité soit des intérêts avec application du taux légal soit la nullité du contrat dans sa totalité.

Mais dans ma 1ère affaire les juges en appel avaient considère que l'action était prescrite si tu t'en souviens.

L'incertitude demeure entière.

 

[Aristide]

Aristide, la fourchette que tu donnes me semble correspondre aux émoluments du notaire pour 9725F + la taxe hypothécaire de 11343F ainsi que des frais liés (copies exécutoire, etc..).

Ben non : 9.725F + 11.343F = 11.068F / 6,55957 = 1.687€
On est loin des 3.500€/4.000€

Par contre si je prends le total de 32.220,78F cela fait =/= 4.900€ mais alors le coût de l'acte de vente seul ne serait que de =/= 1.000€ à 1.500€ ???

 

[Elaphus]

Prenons le dernier arrêt cité par Sergio:

Cour de cassation 11.10.94 n° 92-20563

Mais attendu qu'aux termes de l'article 2 de la loi du 13 juillet 1979, constitue une activité professionnelle celle d'une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure, sous quelque forme que ce soit, des immeubles en propriété ou en jouissance, le nombre des immeubles sur lequel s'exerce cette activité étant indifférent ; que l'arrêt attaqué a constaté que la société Claude avait pour objet social " l'acquisition, la propriété, l'administration et l'exploitation par bail, location, ou autrement, de tous biens et droits immobiliers et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu'elles ne modifient en rien le caractère civil de la société " ; que la cour d'appel en a justement déduit, sans avoir à répondre à un moyen que cette constatation rendait inopérant, que les prêts litigieux étaient exclus de l'application de la loi du 13 juillet 1979 ;

Le code, maintenant, dans son état actuel, issu d'une loi ne s'appliquant pas encore aux affaires jugées citées:

Chapitre II:Crédit immobilier
Section1:Champ d'application.



Article L312-2


Créé par Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993 [lien réservé abonné]

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation :

a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;

b) La souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;

c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l'article L. 311-3 ;

2° L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus.

Article L312-3

Créé par Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993 [lien réservé abonné]

Sont exclus du champ d'application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu'elles ne sont pas associées à un crédit d'anticipation.

Donc si la SCI n'a pas pour but de faire financer une activité professionnelle, c'est bon.Par exemple une SCI familiale formée pour l'habitation de ses membres.

 

[Elaphus]

Il reste à considérer les 2 autres arrêts cités:

Cour de cassation 10.02.93 n°91-12382:

Mais attendu qu'aux termes de cet article, constitue une activité professionnelle celle d'une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure sous quelque forme que ce soit, des immeubles en propriété ou en jouissance, le nombre des immeubles sur lesquels s'exerce cette activité étant indifférent ; qu'en énonçant que la SCI Renoir, avait pour objet social, la mise en location meublée ou non meublée, d'un appartement, la cour d'appel a justifié sa décision ;

Là la question peut se poser: procure sous quelque forme que ce soit comprend sans doute l'occupation à titre gratuit.La jurisprudence citée en 1er lieu correspondait à un vrai objectif professionnel, là il n'apparaît pas dans les faits, il est vrai non détaillés:

Attendu que la Banque hypothécaire européenne (BHE) et le Crédit immobilier européen (CIE) ont consenti un prêt à la SCI Renoir en vue de l'acquisition d'un immeuble sis à Vallauris ; que la SCI Renoir a sollicité l'annulation du contrat de prêt, au motif qu'il ne respectait pas les conditions énoncées à la loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier ; que l'arrêt attaqué (Toulouse, 9 janvier 1991), a débouté la SCI Renoir de son action ;
.

Cour de cassation 25.05.93 n° 91-15876:

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, qu'en novembre 1985, la SCI de l'Avenir a acquis un immeuble au moyen d'un prêt de 6 560 000 francs consenti par la banque Louis Dreyfus, aujourd'hui dénommée Bruxelles Lambert France, pour une durée de dix années, avec intérêts au taux de 13,58 % ; qu'en 1987, la SCI a sollicité de cette banque le remboursement anticipé de ce prêt ; que celle-ci y a consenti, moyennant paiement d'une indemnité forfaitaire de 400 000 francs, qui a été versée par la SCI ; que, se prévalant des dispositions de l'article 35 de la loi n8 78-23 du 10 janvier 1978, la SCI a assigné la banque en remboursement de ladite somme ; que la cour d'appel (Paris, 12 février 1991) l'a déboutée de sa demande ;
Attendu qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué, que le prêt litigieux était destiné à financer l'acquisition d'un immeuble à usage de bureaux ; que, contrairement à ce que soutiennent les moyens, il en résulte que ni la loi n8 79-596 du 13 juillet 1979, ni la loi n8 78-23 du 10 janvier 1978 n'étaient applicables en la cause, la SCI ne pouvant être tenue pour un consommateur au sens de ces textes ; que l'arrêt se trouve ainsi justifié ;

Là aucune ambiguïté, activité clairement professionnelle.

 

[SERGIO]

Ben non : 9.725F + 11.343F = 11.068F / 6,55957 = 1.687€
On est loin des 3.500€/4.000€

Par contre si je prends le total de 32.220,78F cela fait =/= 4.900€ mais alors le coût de l'acte de vente seul ne serait que de =/= 1.000€ à 1.500€ ???

Aristide la cession des parts et du compte courant c'est faite avec le concours d'un avocat et ses frais n'apparaissent pas dans le détail des frais du notaire détaillés ci-dessus.

Le notaire est intervenu uniquement pour la prise des garanties demandée par la banque.

Il me semble donc que la totalité des frais facturés par le notaire sont à prendre en compte dans le calcul du TEG. Puisque s'il n'y avait pas eu de prêt le notaire n'aurait facturé aucun frais pour la prise des garanties (hypothèque et cautionnement).

Au plaisir de vous relire

 

[SERGIO]

Elaphus, l'objet social de la SCI est vraiment trop généraliste "La société a pour objet: -L'acquisition, la propriété, l'administration, l'entretien et l'exploitation par bail, location ou autrement, de tout bien immeuble que ce soit à usage de bureau, commercial ou d'habitation...". Rien n'indique dans l'objet social que'il s'agisse d'une SCI familiale.

D'ailleurs la jurisprudence que j'ai cité plus haut et que tu reprends est relativement ancienne. La jurisprudence actuelle se référant aux SCI utilise exclusivement les articles L313.1 est suivants et jamais les articles du code de la consommation.

C'est donc l'acte qui est attaqué et jamais l'offre puisque en réalité il n'y en a pas à proprement parler.

D'ailleurs le document préalable ne s'appelle pas "offre de prêt" mais bien "Contrat de prêt".

Au plaisir de vous relire.

 

[Elaphus]

l'objet social de la SCI est vraiment trop généraliste

Là, alors, Sergio, c'est en effet plié.

La jurisprudence actuelle se référant aux SCI utilise exclusivement les articles L313.1 est suivants et jamais les articles du code de la consommation.

L313.1 est suivants du code de la consommation...mais qui n'y sont que pour pallier l'abrogation de la loi de 66.

D'ailleurs le document préalable ne s'appelle pas "offre de prêt" mais bien "Contrat de prêt".

Oui, bien que l'offre soit elle-aussi un contrat, une fois acceptée.

Bon courage, Sergio.

 

[Aristide]

Aristide la cession des parts et du compte courant c'est faite avec le concours d'un avocat et ses frais n'apparaissent pas dans le détail des frais du notaire détaillés ci-dessus.

Le notaire est intervenu uniquement pour la prise des garanties demandée par la banque.

Il me semble donc que la totalité des frais facturés par le notaire sont à prendre en compte dans le calcul du TEG. Puisque s'il n'y avait pas eu de prêt le notaire n'aurait facturé aucun frais pour la prise des garanties (hypothèque et cautionnement).

Au plaisir de vous relire

Ainsi que convenu j'ai calculé dans le fichier Excel joint les TEG de ton crédit avec les paramètres fournis :

NB) - J'ai maintenu les francs mais c'est sans importance

=> hors frais de garantie = 5,6413%
=> avec frais de garantie de 32.220,78 FRF = 5,9533%

Il faut préciser que j'ai considéré que les assurances étaient obligatoires en totalité. Si ce n'était pas le cas (2 têtes assurées par exemple mais un seule obligatoire) le calcul serait à rectifier.

Cordialement;

 

[Aristide]

Bonjour;

J'ai un crédit in fine dont les garanties sont :
- l'assurance Décès Invalidité sur le montant emprunté.
- Nantissement d'un contrat d'assurance vie souscrit dans la banque lors de la demande de prêt.

Pour "bénéficier" de cette assurance vie, j'ai dû payer un droit d'entrée important, auquel s'ajoutent bien sûr des frais de gestion annuels.

Pour déterminer le TEG de mon crédit, dois je prendre en compte ce droit d'entrée, je ne parle pas ici des frais de gestion ?

[lien réservé abonné]

Quelqu'un aurait-il une réponse certaine à cette question ?
Merci

Cordialement,

 

[Elaphus]

Dans ce cas d'AV, d'une part l'inclusion est à faire, puisque le lien avec l'octroi du prêt est évident, d'autre part le cas n'en est pas moins complexe car en justice la banque se retranchera derrière le fait que l'AV rapportant des intérêts, il faudrait alors les déduire de ce coût en sens inverse.

Donc issue incertaine.

J'ajoute que les frais ne pouvant être inclus lors de l'émission de l'offre (et ce n'est pas le cas ici) doivent de toute façon l'être dans l'acte notarié, avec une sanction différente là.

 

[boulogne]

Bonjour,

Bonjour;


[lien réservé abonné]

Quelqu'un aurait-il une réponse certaine à cette question ?
Merci

Cordialement,

Merci d'avoir relancé le sujet sur un autre post et merci aussi à Elaphus pour la réponse apportée.

A ce sujet pourriez vous m'apporter les précisions sur je cite :"J'ajoute que les frais ne pouvant être inclus lors de l'émission de l'offre (et ce n'est pas le cas ici) doivent de toute façon l'être dans l'acte notarié, avec une sanction différente là."

Il me semblait que la saction était la même seuls différaient les responsables : au niveau de l'offre c'est la banque au niveau de l'acte notarié c'est le notaire. Est ce exact ?

Cdt

 

[Aristide]

d'autre part le cas n'en est pas moins complexe car en justice la banque se retranchera derrière le fait que l'AV rapportant des intérêts, il faudrait alors les déduire de ce coût en sens inverse.

Bonjour,

Je ne pense pas que cet argument puisse être retenu.
En effet, si je fais le parallèle avec les parts sociales imposées par les réseaux mutualistes :
=> comme les AV elles rapportent des intérêts
=> comme les AV, ces intérêts peuvent varier d'une année à l'autre
(de plus elles sont restituables en fin de crédit)

Or il est clairement établi que seul le débours initial du montant des ces parts sociales est à prendre en compte pour le calcul du TEG.

Cordialement,

 

[SERGIO]

Ainsi que convenu j'ai calculé dans le fichier Excel joint les TEG de ton crédit avec les paramètres fournis :

NB) - J'ai maintenu les francs mais c'est sans importance

=> hors frais de garantie = 5,6413%
=> avec frais de garantie de 32.220,78 FRF = 5,9533%

Il faut préciser que j'ai considéré que les assurances étaient obligatoires en totalité. Si ce n'était pas le cas (2 têtes assurées par exemple mais un seule obligatoire) le calcul serait à rectifier.

Cordialement;

Merci Aristide pour le calcul du TEG. Mais je n'arrive pas à comprendre pourquoi la banque s'est plantée dans le calcul puisqu'elle annonçait un taux de 5.475% + les frais de garantie qui étaient donnés par le notaire par la suite à 0.375%.

Est-ce que cela reviendrait à dire que la banque n'a pas su calculer son taux avec les éléments qu'elle avait en sa possession?

Je remarque que le total du crédit est différent sur le tableau du chiffre de la banque. Y a t-il une erreur quelque part?

Au plaisir de vous relire.

 

[pollux1963]

Or il est clairement établi que seul le débours initial du montant des ces parts sociales est à prendre en compte pour le calcul du TEG.

Cordialement,

Je crois que c'est pas clair pour tout le monde.

Le même principe s'appliquerait à la souscription de parts sociales par une banque agissant comme un organisme de caution mutuelle ?

Bien à vous

 

[Aristide]

Bonjour,

Que voulez vous dire ?
Une banque "agissant comme un organisme de caution mutuelle" est une banque qui se porterait comme caution
Et pour accorder cette caution elle exigerait la souscription de parts sociales ?

Mais, ce n'est pas cette banque qui serait le prêteur ?
Or, le calcul du TEG n'est imposé qu'au prêteur.

Maintenant il faudrait vérifier que la banque prêteuse ait imposé la caution de l'autre banque; dans cette hypothèse la prise en compte dans le calcul du TEG, des parts sociales également imposées apparaîtrait plausible.

Mais comme dit ci-dessus, chaque fois que des parts sociales imposées sont à prendre en compte dans le TEG, seul le débours initial est à prendre en considération et non pas les intérêts servis année par année ni le remboursement desdites parts sociales en fin de prêt.
Sur le plan du calcul financier c'est criticable mais sur le plan du droit c'est comme çà (jusqu'à présent tout au moins).

Cordialement,

 

[Aristide]

Je remarque que le total du crédit est différent sur le tableau du chiffre de la banque. Y a t-il une erreur quelque part?

Il faudrait vérifier le détail du coût du crédit.

J'ai bâti le tableau d'amortissement et caculé les TEG avec les paramètres que tu m'as fournis.
Il y a une différence sur les intérêts mais qui va très peu impacter le TEG.

Calcul de la banque
+ Intérêts......= 745.904,44
+ Assurances..=..53.118,72
+ Fais dossier..=...1.000,00
+ Timbres.......=........80,00
Sous total......=.800.103,16
+ Garantie......=...32.220,78
Total...........= 832.323,94

Mon calcul
+ Intérêts......= 745.457,91
+ Assurances..=..53.118,72
+ Fais dossier..=...1.000,00
+ Timbres.......=........80,00
Sous total......=.799.656,63
+ Garantie......=...32.220,78
Total............= 831.877,41

Il y a donc une différence de 446,53 FRF sur les intérêts qu'à mon niveau je ne peux expliquer.
Vérifie avec ton tableau d'amortissement.
Cdt

 

[Elaphus]

boulogne [lien réservé abonné]:

Il me semblait que la saction était la même seuls différaient les responsables : au niveau de l'offre c'est la banque au niveau de l'acte notarié c'est le notaire. Est ce exact ?

Non:

-offre: déchéance
-acte: nullité de la stipulation, taux légal.
Dans les 2 cas c'est la banque qui trinque, dans le 2° elle peut éventuellement agir en responsabilité contre le notaire, s'il est bien en cause, mais...

Aristide [lien réservé abonné]:

Je ne pense pas que cet argument puisse être retenu.

Je l'ai mis pour faire sortir Pollux du bois.

 

[pollux1963]

Je l'ai mis pour faire sortir Pollux du bois.

Et ça a marché. Pollux et ses problèmes avec la Casden, ses parts sociales obligatoires souscrites à chaque prêt, ses TEG erronés ........

Et oui, au tribunal Casden affirme la main sur le coeur que ses parts sociales ne sont pas en lien direct avec le prêt, c'est juste pour acquérir le statut de sociétaire, promis juré. Pollux est un vilain profiteur.

Je cite : la souscription de parts sociales n’est rattachée par aucun lien direct au contrat de prêt, mais constitue une obligation légale et statutaire pour avoir la qualité de sociétaire de la CASDEN BANQUE POPULAIRE et bénéficier des différents services offerts par cette banque coopérative (épargne, points privilégiés, prêts divers)

Pourtant tous les profs savent qu'il faut acquérir deux parts sociales pour acquérir le statut de sociétaire et ensuite souscrire des parts sociales selon un barème par tranches pour obtenir son prêt.

Et le soldat de la Casden, il n'est pas là pour débattre un peu.

Quelqu'un pourrait-il nous parler de ce qui s'est mis en oeuvre après l'arrêt de la cour de cassation de novembre 2004 dans les autres réseaux bancaires mutualistes. Pour la Casden, je pourrais vous l'expliquer. En fait, c'est simple, ils ont attendu janvier 2008 pour tenir compte de la loi. Plus de deux ans, par très réactif, les camarades !

Merci Elaphus de m'avoir réveillé.