Les SCPI

[nico37]

Voyons qui pourrait aller à une AG ? Hum, j’aurais bien une petite idée, mais comment s’appelle t’il déjà ? Un truc avec la tour Eiffel peut-être ?

très juste @Pascal 75 !!!

 

[Pascal 75]

très juste @Pascal 75 !!!

Tu aurais reçu l'horaire et le lieu ?
Ils ont été très discrets sur cette AG ...

Qui a gardé la casquette "Moneyvox" pour les AG / Conférences ?



Il faut peut-être plutôt prévoir un solide casque pour cette AG ...

 

[Pascal 75]

Afficher la pièce jointe 33445
Bravo @Pascal 75 pour ce gros boulot !

A titre perso je suis aussi les critères suivants
- le taux décote/surcote, ce qui peut aider à orienter les investissements, du moins à les moduler dans le temps
- la capitalisation et le nb d’actifs pour me faire une idée de la taille de la scpi et ses cibles d’acquisition. Et j’en déduis la granulométrie des actifs : j’ai tendance à privilégier les petits actifs plutôt que les gros a fortiori mono-locataires
- une dernière colonne Commentaires pour y noter par exemple que la scpi Log in qui me plait bien, quoique théMatique, opère sur une plateforme client très critiquée par les petits épargnants sur Les forums de Louve invest (un peu comme l’AV Cardiff ici sur moneyvox), et donc je passe mon tour pour le moment

Merci bcp @Ragondin 49, j'y ai passé effectivement bcp de temps.
Cette synthèse SCPI tente de faire (très modestement) honneur à l'énorme et formidable travail réalisé par @lebadeil sur les FDs et les SCI ... C'est encore lui qui a réussi à me motiver niveau couleurs

Notes :

La décote/surcote est bien dans ma synthèse : "IRP"
(5) Index Reconstitution Prix : Valeur de reconstitution / Prix de part -> Prix décoté si > 0 ; prix surcoté si < 0)

Les 2 autres critères que tu évoques sont aussi effectivement importants mais je devais faire des choix pour ne pas alourdir le tbx. L'exemple type d'une SCPI avec une granulométrie idéale est "Epargne Pierre"

Tes commentaires sur Néo et Upéka sont très justes.
Je ne sais pas trop quoi dire ... nous manquons de recul sur ces nouvelles SCPI.
Nous verrons les résultats début 2025 ...
Ils y aura probablement des gagnants et des perdants. A titre personnel, je ne miserais pas sur ces SCPI, trop nouvelles à mon goût. La seule retenant mon attention (éventuellement) est Comète.
Tu as une conviction sur Comète ?

 

[Pascal 75]

Je viens de découvrir que la SCPI star Transition Europe va bientôt avoir une petite sœur🍼🚼 :

Grand merci pour cette vidéo.

Je retiens aussi qu'Arkéa Reim (filiale se réclament "indépendante" du groupe Crédit Mutuel Arkéa)
est en grande forme (ça change de l'ex Primonial ...)

Par principe je fuis les SCPi "Bancaires".
MAIS, dans le cas présent, les équipes sont véritablement dédiées aux SCPI/SCI avec une grande autonomie.

Les 2 SCI cités dans la vidéo ("Territoire Avenir" et "Silver Avenir") sont aussi de très bons véhicules d'investissement que je plébiscite en AV.

 

[lebadeil]

Cette synthèse SCPI tente de faire (très modestement) honneur à l'énorme et formidable travail réalisé par @lebadeil sur les FDs et les SCI ... C'est encore lui qui a réussi à me motiver niveau couleurs

Hello @Pascal 75 , merci pour cet honneur.

Felicitations pour ta synthèse, excellent travail,.
Ton travail a nécessité une bonne connaissance du marché des SCPI , une réflexion en profondeur, et une restitution pour la communauté.

Ravi d'avoir pu t'inspirer/ te motiver à le faire, amicalement.

Cerise sur le gâteau : tu pourrais rajouter un mot clef en titre de ton message de synthèse, pour pouvoir y accéder directement par la fonction recherche.

 

[Ragondin 49]

Merci bcp @Ragondin 49, j'y ai passé effectivement bcp de temps.
Cette synthèse SCPI tente de faire (très modestement) honneur à l'énorme et formidable travail réalisé par @lebadeil sur les FDs et les SCI ... C'est encore lui qui a réussi à me motiver niveau couleurs

Notes :

La décote/surcote est bien dans ma synthèse : "IRP"
(5) Index Reconstitution Prix : Valeur de reconstitution / Prix de part -> Prix décoté si > 0 ; prix surcoté si < 0)

Ah zut, j'avais même pas vu, désolé. Peut-être mettre en avant les surcotés en rouge.

Les 2 autres critères que tu évoques sont aussi effectivement importants mais je devais faire des choix pour ne pas alourdir le tbx. L'exemple type d'une SCPI avec une granulométrie idéale est "Epargne Pierre"

Moi j'ai Cœur d'Europe avec 4 M€ par actif. A 6-7 M€ on trouve Transition Europe, Iroko et Néo.
À l'opposé autour de 12 M€ on a Remake live, Comète et Epargne Pierre Europe. Champion toutes catégorie Corum origin avec une taille de 20 M€ par actif.
Un indicateur discutable pour les nouvelles pousses bien évidemment.

 

[Ragondin 49]

je ne miserais pas sur ces SCPI, trop nouvelles à mon goût. La seule retenant mon attention (éventuellement) est Comète.
Tu as une conviction sur Comète ?

Stratégie opportuniste, positionnement 100% européenne, les fondamentaux sont bons.

Dans les + je mets aussi le savoir-faire de la SdG : cf résultats de Activimmo. J'ai écouté plusieurs ITW de ses dirigeants, j'ai à chaque fois été convaincu par leur professionnalisme.
Et la collecte nette de 11 M€ au dernier trimestre (y'a mieux bien sûr, mais y'a aussi largement pire).

Dans les points négatifs, une capitalisation encore étroite (51 M€ seulement, ça s'explique bien sûr par la jeunesse de ce véhicule lancé presque trop tard dont il faudra surveiller la croissance).
Ou une granulométrie de 12 M€ par actif pour les premiers prospects communiqués, mais ratio sans doute fragile pour les nouvelles sociétés.

À titre perso, je crois beaucoup dans cette SCPI en devenir qui semble réussir son démarrage.

 

[AdrienP]

@AdrienP, pour l'instant, je préfère partager en c/c.
Désolé.
Possible d'échanger en MP pour des tris personnalisés.

Ok pas de soucis évidemment, et dans tous les cas merci pour le partage de la version image

 

[KyBQ5eHHxjsQTKo8]

Les 2 SCI cités dans la vidéo ("Territoire Avenir" et "Silver Avenir") sont aussi de très bons véhicules d'investissement que je plébiscite en AV.

Je possède de nombreuses SCPI (en direct en NP, en AV) depuis qqs années, j'ai donc pu observer le choc récent (Primo xxx, PF n'importe quoi, etc), celles qui résistent (Corum, Epargne Pierre, Pierval), et les nouvelles que j'ai achetées aussi (Iroko, Remake, Vendome Région, Coeur de régions, Comète, Transition Europe, etc).

Je n'ai aucune SCI et je m'en suis tenu à l'écart jusque là. Trop volatile à mon gout, et trop proche à mes yeux des foncières cotées même si je sais que ca n'a rien à voir.
Jusqu'ici je gère mon allocation entre actions (ETF), fonds €, SCPI.

Quelle place pour les SCI dans tout ca ? (si je veux davantage d'immo, je renforce les SCPI ; si je veux davantage de rendement au prix d'une plus grande volatilité, je renforce la poche actions/etf)
Là où j'y vois un modeste intérêt, serait de diversifier une épargne mensuelle (pour la partie immo) en dehors de Remake Live sur AV Spirit qui me paraît de loin la meilleure SCPI en AV. (et pas envie d'ouvrir une AV Garance juste pour y loger du Iroko, et pas envie d'ouvrir une AV Corum car j'ai pas envie d'y mettre autre chose que de la SCPI ou du fonds en €, et ils obligent leurs fonds obligataires sur lesquels je ne veux pas aller)

Y'a t-il autre chose à considérer ?

 

[Pascal 75]

Retours concernant l'AGE Primopierre du 24/09/2024.

En "guest star" pendant 45 mn : Marc Bertrand, l'ancien DG d'Amundi Immo.
Il parait qu'il laisse Amundi avec des SCPi (Edissimo et Rivoli) en pleine forme

Objet de l'AGE :
Voter la modification de la valeur nominal (obligation comptable pour assumer le nouvelle baisse de valeur) et anticiper diverses dispositions pour trouver qq pistes pour améliorer la liquidité

1/ En langage direct :

Une SCPi moribonde

2/ En langage factuel :

qq Infos :



- Besoins annuels en surfaces de bureaux : 2,4 M m2
- Stock annuels : 5 M m2
Les stocks sont donc largement > aux besoins -> demande chute -> les prix chutent

- 8,7 % de parts en attente (270 M€) dont 60% institutionnels
Délais d'attente : Plusieurs années

- TOF : 75% (consternant)
- 30 % d'institutionnels au K

- En cas de passage en K fixe : Il serait possible d'organiser un marché secondaire

Info la plus importante et la plus catastrophique :

Il va y avoir une baisse de valeur dans les prochaines semaines.
Une baisse probable de + de 25% soit un prix de souscription de 139 € au maximum (VR + 10%)

La VR a baisser à 126 euros en juin 2024 (contre 154 € en décembre 2023) (Baisse très significative).

Graph important ->



Concernant les revenus : Le coupon en 2025 va baisser en dessous de 6 euros.



Je pense qu'il faut tordre le cou à l'idée fausse qu'une SCPI qui baisse sa valorisation maintient ses loyers quoi qu'il en soit.

3/ En langage adouci :

On va trouver des solutions

Message pour @Nature : Petit buffet "gouter" très sympa

Pour l'ambiance ... j'avais mon casque car qq souscripteurs très énervés.
Il est vrai que la baisse cumulée sur Primopierre (+/- 50%) - reste à voir la dernière baisse-) a de quoi crisper ...

 

[Msimmo]

Retours concernant l'AGE Primopierre du 24/09/2024.

En "guest star" pendant 45 mn : Marc Bertrand, l'ancien DG d'Amundi Immo.
Il parait qu'il laisse Amundi avec des SCPi (Edissimo et Rivoli) en pleine forme

Objet de l'AGE :
Voter la modification de la valeur nominal (obligation comptable pour assumer le nouvelle baisse de valeur) et anticiper diverses dispositions pour trouver qq pistes pour améliorer la liquidité

1/ En langage direct :

Une SCPi moribonde

2/ En langage factuel :

qq Infos :

Afficher la pièce jointe 33509

- Besoins annuels en surfaces de bureaux : 2,4 M m2
- Stock annuels : 5 M m2
Les stocks sont donc largement > aux besoins -> demande chute -> les prix chutent

- 8,7 % de parts en attente (270 M€) dont 60% institutionnels
Délais d'attente : Plusieurs années

- TOF : 75% (consternant)
- 30 % d'institutionnels au K

- En cas de passage en K fixe : Il serait possible d'organiser un marché secondaire

Info la plus importante et la plus catastrophique :

Il va y avoir une baisse de valeur dans les prochaines semaines.
Une baisse probable de + de 25% soit un prix de souscription de 139 € au maximum (VR + 10%)

La VR a baisser à 126 euros en juin 2024 (contre 154 € en décembre 2023) (Baisse très significative).

Graph important ->

Afficher la pièce jointe 33507

Concernant les revenus : Le coupon en 2025 va baisser en dessous de 6 euros.

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Je pense qu'il faut tordre le cou à l'idée fausse qu'une SCPI qui baisse sa valorisation maintient ses loyers quoi qu'il en soit.

3/ En langage adouci :

On va trouver des solutions

Message pour @Nature : Petit buffet "gouter" très sympa

Les hypothèses sont pires que ce que j'évoquais ici https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/post-633133

Puisque la VR baisse déjà de +18%...

Et l'ambiance dans la salle ?

 

[sbt78]

Quel résumé ! Cela fait peur pour un investissement souvent prévu pour assurer une rente à la retraite...

Dans Paris ; au gré des balades on voit de plus en plus de panneaux à Louer sur des immeubles dédiés bureaux et de plus en plus de commerces rideaux baissés. Alors ce ne sont pas des métriques factuels mais les SCPI d'hier sont mal en point.

Y a t il eu des commentaires sur la société de gestion ; sur ses efforts de son côté dans cette déroute ? Y a t il des effets de la baisse des taux ?

J'ai du Primo... Vie (enfin j'espère qu'elle restera en Vie) pas comme Primo Pierre qui me semble tomber comme une Pierre...

 

[nico37]

Retours concernant l'AGE Primopierre du 24/09/2024.

En "guest star" pendant 45 mn : Marc Bertrand, l'ancien DG d'Amundi Immo.
Il parait qu'il laisse Amundi avec des SCPi (Edissimo et Rivoli) en pleine forme

Objet de l'AGE :
Voter la modification de la valeur nominal (obligation comptable pour assumer le nouvelle baisse de valeur) et anticiper diverses dispositions pour trouver qq pistes pour améliorer la liquidité

1/ En langage direct :

Une SCPi moribonde

2/ En langage factuel :

qq Infos :

Afficher la pièce jointe 33509

- Besoins annuels en surfaces de bureaux : 2,4 M m2
- Stock annuels : 5 M m2
Les stocks sont donc largement > aux besoins -> demande chute -> les prix chutent

- 8,7 % de parts en attente (270 M€) dont 60% institutionnels
Délais d'attente : Plusieurs années

- TOF : 75% (consternant)
- 30 % d'institutionnels au K

- En cas de passage en K fixe : Il serait possible d'organiser un marché secondaire

Info la plus importante et la plus catastrophique :

Il va y avoir une baisse de valeur dans les prochaines semaines.
Une baisse probable de + de 25% soit un prix de souscription de 139 € au maximum (VR + 10%)

La VR a baisser à 126 euros en juin 2024 (contre 154 € en décembre 2023) (Baisse très significative).

Graph important ->

Afficher la pièce jointe 33507

Concernant les revenus : Le coupon en 2025 va baisser en dessous de 6 euros.

Afficher la pièce jointe 33504

Je pense qu'il faut tordre le cou à l'idée fausse qu'une SCPI qui baisse sa valorisation maintient ses loyers quoi qu'il en soit.

3/ En langage adouci :

On va trouver des solutions

Message pour @Nature : Petit buffet "gouter" très sympa

Pour l'ambiance ... j'avais mon casque car qq souscripteurs très énervés.
Il est vrai que la baisse cumulée sur Primopierre (+/- 50%) - reste à voir la dernière baisse-) a de quoi crisper ...

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super pour ton CR !! @Pascal 75
on etait à :
Prix de souscription : 168 € ; Prix de retrait : 154,14 €

du coup on passerait à une valeur de souscription de 139€
valeur de reconstitution de 126€
Quid de la nouvelle valeur de retrait?


Les résolutions ont elles été toutes adoptées? en particulier celles permettant l'introduction sur le marché secondaire?

 

[Nature]

Petit buffet "gouter" très sympa
Pour l'ambiance ... j'avais mon casque car qq souscripteurs très énervés.

Bah, on la photo envoyée par la SDG

 

[Msimmo]

du coup on passerait à une valeur de souscription de 139€
valeur de reconstitution de 126€
Quid de la nouvelle valeur de retrait?


Les résolutions ont elles été toutes adoptées? en particulier celles permettant l'introduction sur le marché secondaire?

oui si on peut avoir le résultat des votes importants ?

Hors action exceptionnelle (passage en K fixe ou fond de remboursement à -10%/-15% de 126 soit en dessous de 114 €), au vu du graphe montré
les 3 niveaux principaux pour le prix de souscription :
- baisse de 168 à 139 soit -17% mais alors la surcote est de 10%
- baisse de 168 à 126 soit -25% avec 0 decote/surcote
- baisse de 168 à 113 soit -32,7% avec 10% de décote

Je pense peu probable le -17% (pas assez !)
Depuis le choix de LAFFITTE qui a ouvert la voie, il est possible que la SdG vise une decote - stratégie pour attirer les acheteurs et décourager les vendeurs, le scénario probable de mon point de vue est donc -25% à -32%

 

[Pascal 75]

super pour ton CR !! @Pascal 75
on etait à :
Prix de souscription : 168 € ; Prix de retrait : 154,14 €

du coup on passerait à une valeur de souscription de 139€
valeur de reconstitution de 126€
Quid de la nouvelle valeur de retrait?


Les résolutions ont elles été toutes adoptées? en particulier celles permettant l'introduction sur le marché secondaire?

139 € au mieux car il s'agit de la limite des 10% au dessus de la Valeur de Reconstitution de juin 2024.
Ce sera certainement moins ... une vraie "CATA"
La Valeur de retrait suivra la même baisse.

Le quorum (et non le corum ) n'a pas été atteint donc pas de résultat.
Ce sera en seconde convocation ; le 3 octobre.

Le tendance des votes est défavorable à la suspension du K variable.
Les institutionnels (30% du K) sont très défavorables au marché secondaire organisé qui seraient une énorme sanction comptable pour eux (car baisse de 20 à 25% - voir plus - du prix de part par rapport au prix actuel).

Je précise que le "gré à gré" est autorisé pour les SCPI à K variable mais il n'est pas organisé par la SDG
Si le K devient fixe, la SDG pourrait organiser le marché secondaire.

Remarque 1 : L'équipe Praemia d'asset management, de funds management ainsi que le Responsable commercial me parait actuellement professionnelle et sympathique .
Je ne pense pas que l'on puisse leur imputer toutes les erreurs stratégiques commises par le passé sur cette SCPI.
Cependant, ils vont avoir énormément de mal à redresser la barre ... si tant est que cela soit encore possible ...

Remarque 2 : Un forumeur pirate aime parier sur les "junk SCPI" :
Me contacter en MP pour la vente de mes quelques parts de Primopierre à prix sympa

------------------------------------------------------------
Pour nos amis débutants en SCPI, j'ai trouvé un lexique des terminologies (comme "Valeur de Reconstitution" par exemple) afin de vous aidez à vous y retrouver.
Les notions de "valeur nominale" et de "prime d'émission" (utiles pour la compréhension de cette AGE) y sont aussi abordées :

[lien réservé abonné]

 

[Msimmo]

Le quorum (et non le corum ) n'a pas été atteint donc pas de résultat.
Ce sera en seconde convocation ; le 3 octobre.

tout se jouera au match retour donc...

Les institutionnels (30% du K) sont très défavorable au gré à gré qui seraient une énorme sanction comptable pour eux (car baisse de 20 à 25% du prix de part).

je dirais que la décote des échanges en fixe est d'au moins -20% de la nouvelle VR qui fait -18% - soit au plus 100 !!!
Donc ça sera une perte bien plus grosse pour les institutionnels, sauf à avoir déjà provisionné

 

[Ragondin 49]

Retours concernant l'AGE Primopierre du 24/09/2024.
Une SCPi moribonde
Délais d'attente : Plusieurs années

La question c’est qui va à présent se risquer à acheter des parts de cette société ? 🥴
On parle d’épargne retraite là, pas d’aller jouer son argent au casino. Moi perso, même à 30 € la part ça m’intéresserait pas…

 

[river]

Investir SCPI [lien réservé abonné] avec Primopierre, c'est investir dans une valeur refuge pour l'épargnant cherchant la stabilité dans un mastodonte de la gestion d'immobilier de bureaux avec plus de 3 milliards d'euros de capitalisation et une performance au rdv depuis des années

 

[Vovo21]

[lien réservé abonné]

Rendement 12%