Les SCPI

[nico37]

J'en suis vraiment désolé.
Encore un bel exemple de "super CGP" ...

Il aurait pu au moins diversifier ...

Cela ne va pas forcément te rassurer mais j'ai rencontré à l'AG de juin des souscripteurs "Pimopierre" totalement désespérés avec 500 000 € à 1M€ de parts sur les bras ...

Pour les finances .. le Forum Moneyvox, c'est le top ...

mais je reste persuadé malgré tout que les SCPI sont de bon produits pour du long terme ( quand on les choisit bien). et malgré tout je continue à investir mais tout seul et sur du diversifié tel que Remake ou iroko

L'immobilier a toujours traversé les crises ( sur le long terme) .
Pour moi ca reste un bon produit pour un complément financier à la retraite!!

 

[Jacques Sparreau]

Je m'inscris en faux (désolé).
Il s'agit bien d'un véhicule basé sur de l'immobilier physique.

Mais, pour toutes les raisons que l'on connait (Baisse des taux / euphorie du marché / Marketing ...) cette classe a embarqué dans les années 2010/20 des "touristes" (sans aucun jugement péjoratif) pensant justement (à tord) investir sur un produit financier ...

Je note aussi que les investisseurs institutionnels (en partie via les AV) ont fait bcp de dégâts ...

La situation compliquée que l'on constate depuis 2 ans démontre bien que nos SCPI ont des sous-jacents physiques bien réels. ...

Il y a clairement eu, dans la foulée de l'euphorie, une vague d'acheteurs à qui des CGP et autres bouche-à-oreille ont vendu que les SCPI c'est de l'immo, avec la liquidité en plus, et permet donc des logiques court terme (surtout avec les logiques de "up only" que tout le monde avait à l'esprit), comme pour des produits financiers.

 

[Buffeto]

Comme toujours il faut voir l'application du théorème de Buffeto....

Comme les fonds euros des AV ne rapportaient plus grand chose les épargnants et leurs CGP des sont rués sur les SCPI les voyant comme leur Graal....un nouveau livret A

 

[la marmotte]

On se fait toujours un peu pipoté pour nous faire avancer dans la bonne direction. Combien de fois on nous a raconté que les SCPI étaient un produit anti inflation, tout cela pour que les CGP ne tuent pas la poule aux œufs d'or des retrocommissions. Maintenant vu qu'il faut tout de même faire vivre le tissus des CGP c'est le monde merveilleux des produits structurés et quand on verra l'envers du décors on va nous vendre le PE. Le chemin est tracé

 

[Rouste]

Assurez-vous que c'est bien le cas si vous souhaitez vendre vos parts Primovie.

En direct, ça va faire un an le mois prochain que j'ai initié la vente de mes parts.
Il reste +- 2800parts avant les miennes.

Tubair

Pour information, demande d’arbitrage fait mercredi dernier sur mon AV Spirit et déjà effectué aujourd’hui, sans aucun frais ni décote.
J’ai arbitré mes SCPI Primovie, Épargne foncière, PF Grand Paris et Efimmo vers Remake et des fonds obligataires.

 

[SebLep]

Pour information, demande d’arbitrage fait mercredi dernier sur mon AV Spirit et déjà effectué aujourd’hui, sans aucun frais ni décote.
J’ai arbitré mes SCPI Primovie, Épargne foncière, PF Grand Paris et Efimmo vers Remake et des fonds obligataires.

L’argument de la liquidité en faveur de l’AV est incontestable

 

[Msimmo]

+ les 4 autres items :

-Modalités de réalisation de la réduction de capital et constatation de la réalisation définitive de la réduction de capital ;

-Refonte de l’article X des statuts relatif au fonds de remboursement et modifications corrélatives de la note d’information de la Société

-Instauration d’une faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital en fonction des conditions observées de liquidité des parts, et modification corrélative des statuts et de la note d’information

-Pouvoirs pour les formalités.

Suspendre la variabilité et passer en capital fixe, ce sera une chute probable du prix de la part encore bien plus élevé que tout ce qu'on a vu sur des scpi à capital variable.
Peut être -30% ou même -40%

En contrepartie la sdg n'aura plus besoin de vendre des biens ce qui a été pour rappel pas très rentable, cf dernier rapport :

L'Oréans Plazza, immeuble de bureau de 5 554 m² avait été acheté en décembre 2011 pour 13,15 M€. Il a été revendu 4,00 M€.
L'Immeuble Chartreuse, surface de bureau de 8 142 m² localisé à Fontenay-sous-Bois avait été acheté en décembre 2011 pour 20,30 M€. Il a été revendu 6,89 M€.

Et comme ils disent : Les cessions passées ne préjugent pas des cessions futures !

 

[nico37]

Suspendre la variabilité et passer en capital fixe, ce sera une chute probable du prix de la part encore bien plus élevé que tout ce qu'on a vu sur des scpi à capital variable.
Peut être -30% ou même -40%

En contrepartie la sdg n'aura plus besoin de vendre des biens ce qui a été pour rappel pas très rentable, cf dernier rapport :

L'Oréans Plazza, immeuble de bureau de 5 554 m² avait été acheté en décembre 2011 pour 13,15 M€. Il a été revendu 4,00 M€.
L'Immeuble Chartreuse, surface de bureau de 8 142 m² localisé à Fontenay-sous-Bois avait été acheté en décembre 2011 pour 20,30 M€. Il a été revendu 6,89 M€.

Et comme ils disent : Les cessions passées ne préjugent pas des cessions futures !

-Réduction du capital social non motivée par des pertes par voie de réduction de la valeur nominale des parts sociales d’un montant de 50 € par part en circulation ;

-Modalités de réalisation de la réduction de capital et constatation de la réalisation définitive de la réduction de capital ;

-Refonte de l’article X des statuts relatif au fonds de remboursement et modifications corrélatives de la note d’information de la Société

-Instauration d’une faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital en fonction des conditions observées de liquidité des parts, et modification corrélative des statuts et de la note d’information

-Pouvoirs pour les formalités.

là je ne sais pas ce que je dois répondre pour le vote en ligne de l'AG de primopierre . je veux bien de l'aide.
Dans mon intérêt en tant que particulier, ayant fortement investi en démembrement temporaire de 10 ans avec une fin dans 3 ans,vous reponderiez quoi à ces 5 items? yes au 5 items?

de toute façon, je suppose qu'ils n'ont pas d'autres choix u solutions?

 

[Ragondin 49]

Suspendre la variabilité et passer en capital fixe, ce sera une chute probable du prix de la part

En contrepartie la sdg n'aura plus besoin de vendre des biens

Je comprends bien qu'en fermant (temporairement) la porte on neutralise provisoirement le pb de liquidité et donc la SDG n'a plus besoin de brader son patrimoine.

Mais avec une situation gelée, quel mécanisme pour expliquer la chute du prix de part ?

Autre question, s'acheter du temps sur le dos des épargnants c'est une chose, mais derrière de quels ressorts dispose concrètement la SDG pour tenter de redresser la situation ? Ya déjà des exemples ?

 

[Msimmo]

Mais avec une situation gelée, quel mécanisme pour expliquer la chute du prix de part ?

Voir la situation des SCPI à capital fixe existante et évoquée sur cette file.

Certaines se négocient 30 à 40% sous la valeur de reconstitution car les ventes se font avec un carnet d'ordre. Chacun propose le prix qu'il souhaite. Le prix de marché maximise le nombre de transaction.

Là où pour le capital variable le tunnel est de +-10% autour de la valeur de reconstitution...

Primopierre est à environ 9% de surcote et la sdg n'a pas encore communiqué sur l'expertise de mi année (enfin l'AG est un signe)

Il restera les loyers pour compenser (si quand pleine prop). Pas vendu, pas perdu.

Je sais pas si qq a des infos mais j'imagine qu'il y a pas mal de gros porteur institutionnel dans le lot qui vont voter...

Au rythme actuel, il faudrait 456 mois (10k part souscrites contre 1500k part en attente) pour vendre les parts en attente.
Donc faut bien trouver une solution... Si possible en évitant la vente du k pour ceux qui sont prêts à conserver et toucher leur dividende.

 

[Pascal 75]

Je comprends bien qu'en fermant (temporairement) la porte on neutralise provisoirement le pb de liquidité et donc la SDG n'a plus besoin de brader son patrimoine.

Mais avec une situation gelée, quel mécanisme pour expliquer la chute du prix de part ?

Autre question, s'acheter du temps sur le dos des épargnants c'est une chose, mais derrière de quels ressorts dispose concrètement la SDG pour tenter de redresser la situation ? Ya déjà des exemples ?

Le passage en K fixe permet de désengager la sdg des ventes.
Celles-ci se faisant de gré à gré entre les souscripteurs avec généralement bcp de tracas et frais administratifs et une forte décote.

Aucune solution idéale pour assurer les reventes ...

Le fond de remboursement est peut-être la moins pire des possibilités.

 

[Msimmo]

Le fond de garantie est peut-être la moins pire des possibilités.

Fond de remboursement.

Par exemple mis en place pour Selectinvest1 avec une decote de -15% ici.

Mais il faut que la SCPI vende des biens ou accumule du cash pour doter ce fonds d'un certain montant.
Les dernière ventes de Primopierre ont été particulièrement faites dans de mauvaises conditions.

Dans le cas de Selectinvest1, le délai de cession est passé de 1011 mois à 533 mois ! Oui les échelles de temps font bien comprendre que certaines SCPI traversent des situations hors normes...

 

[Pascal 75]

Fond de remboursement.

Par exemple mis en place pour Selectinvest1 avec une decote de -15% ici.

Mais il faut que la SCPI vende des biens ou accumule du cash pour doter ce fonds d'un certain montant.
Les dernière ventes de Primopierre ont été particulièrement faites dans de mauvaises conditions.

Dans le cas de Selectinvest1, le délai de cession est passé de 1011 mois à 533 mois ! Oui les échelles de temps font bien comprendre que certaines SCPI traversent des situations hors normes...

Je pense me rendre à l'AGE de Primopierre afin d'avoir plus d'informations.
D'autres forumeurs y seront ?
J'aurai la casquette dessinée par @Nature

Je serais au dernier rang car ça risque de chauffer ...
et j'ai pas envie de prendre des éclats de .

 

[Nature]

J'aurai la casquette dessinée par @Nature ça risque de chauffer ...

 

[Ragondin 49]

Je pense me rendre à l'AGE de Primopierre...
J'aurai la casquette...
Je serais au dernier rang...

Des photos ! Des photos !

 

[Jacques Sparreau]

Voir la situation des SCPI à capital fixe existante et évoquée sur cette file.

Certaines se négocient 30 à 40% sous la valeur de reconstitution car les ventes se font avec un carnet d'ordre. Chacun propose le prix qu'il souhaite. Le prix de marché maximise le nombre de transaction.

Là où pour le capital variable le tunnel est de +-10% autour de la valeur de reconstitution...

Primopierre est à environ 9% de surcote et la sdg n'a pas encore communiqué sur l'expertise de mi année (enfin l'AG est un signe)

Il restera les loyers pour compenser (si quand pleine prop). Pas vendu, pas perdu.

Je sais pas si qq a des infos mais j'imagine qu'il y a pas mal de gros porteur institutionnel dans le lot qui vont voter...

Au rythme actuel, il faudrait 456 mois (10k part souscrites contre 1500k part en attente) pour vendre les parts en attente.
Donc faut bien trouver une solution... Si possible en évitant la vente du k pour ceux qui sont prêts à conserver et toucher leur dividende.

Je plaide coupable, pour avoir acheté du France Investipierre et du Soprorente à 45% sous leur valeur de reconstitution.

Le passage [provisoire] en K fixe offre des avantages pour un peu tout le monde :

• Pour la SDG : permettre d'exécuter les sorties en attente au moins en partie, ne pas vendre de biens (parce que quand une SDG vend des biens, spoiler, elle ne vend pas les mauvais en général).
• Pour les détenteurs qui veulent sortir : permettre la sortie, certes avec décôte (à l'appréciation de chaque détenteur qui veut sortir, de fixer ses limites), mais entre ça et ne pas pouvoir sortir...
• Pour les prétendants à l'achat : acheter à prix potentiellement décôté, avoir un carnet d'ordres à jouer.
• Pour les détenteurs long terme (qui de toute façon ne veulent pas vendre et se fichent donc du prix de la part) : pas de vente de biens, donc pas de chute des dividendes et de la rentabilité. Et les nouveaux acheteurs ne "diluent" pas les préexistants puisqu'il n'y a pas création de parts.

Perdants :

• L'image de la SDG, impactée par la baisse de prix de part de par les mécaniques de carnet, mais pas forcément plus en mal que si la SDG brade des biens et baisse aussi sa part en K variable.
• La capacité de la SDG à mettre à contribution les collectes pour faire les soldes sur l'immo. Mais de toute façon cette capacité n'existe pas trop si trop de sorties.

Le souci, en revanche, est, j'imagine, la migraine au moment de fixer le nouveau prix de part au moment de repasser en K variable. Mais pas impossible à résoudre.

Bref, dans les conditions actuelles, ça semble une bonne idée, même si ça peut réserver des surprises.

 

[Bachel64]

Bonjour

Parmi les nombreux contributeurs de ce forum , quelqu'un aurait des informations / avis sur la SCPI PATRIMO CROISSANCE.

J'ai réalisé cet Investissement en 2022 , dans une AV avec diverses SCPI pour transmission
PATRIMO CROISSANCE est dédiée au résidentiel en nue propriété , non distributive de dividendes mais attractive en théorie en LT par une valorisation potentielle de son prix de part .

Les - à la lecture du dernier rapport annuel de 2023 du 30/06/2024 :
* 9 700 parts étaient en attente de retrait sur les 280 000 au 31/12/2023 ..
* un emprunt de 10 000 000 en 2023 augmentant l 'endettement
* un résultat négatif en 2023 comme en 2022
Les +
* Au cours de l’exercice 2023, Primonial REIM France a procédé pour le compte de la SCPI à 3 acquisitions pour près de 9 millions d’euros. Au cours de la même période (via emprunt cité ci-dessus)
* Patrimmo Croissance Impact a également cédé 27 066 parts de la SCPI "Primovie" pour un montant de près de 5 millions d’euros.....

Je m 'interroge sur ce secteur et sur cette SCPI mais surtout des éventuels impacts de PRIMONIAL ..PRAEMA REIM devrais je dire, dans le contexte actuel.

Merci d'avance pour vos retours .

 

[Pascal 75]

Bonjour

Parmi les nombreux contributeurs de ce forum , quelqu'un aurait des informations / avis sur la SCPI PATRIMO CROISSANCE.

J'ai réalisé cet Investissement en 2022 , dans une AV avec diverses SCPI pour transmission
PATRIMO CROISSANCE est dédiée au résidentiel en nue propriété , non distributive de dividendes mais attractive en théorie en LT par une valorisation potentielle de son prix de part .

Les - à la lecture du dernier rapport annuel de 2023 du 30/06/2024 :
* 9 700 parts étaient en attente de retrait sur les 280 000 au 31/12/2023 ..
* un emprunt de 10 000 000 en 2023 augmentant l 'endettement
* un résultat négatif en 2023 comme en 2022
Les +
* Au cours de l’exercice 2023, Primonial REIM France a procédé pour le compte de la SCPI à 3 acquisitions pour près de 9 millions d’euros. Au cours de la même période (via emprunt cité ci-dessus)
* Patrimmo Croissance Impact a également cédé 27 066 parts de la SCPI "Primovie" pour un montant de près de 5 millions d’euros.....

Je m 'interroge sur ce secteur et sur cette SCPI mais surtout des éventuels impacts de PRIMONIAL ..PRAEMA REIM devrais je dire, dans le contexte actuel.

Merci d'avance pour vos retours .

Le secteur "Résidentiel" est très bon (bcp plus de demandes que d'offres locatives et la construction est en panne)... voir les performances de Kyanéos (5.28%).

Par contre, une SCPI de capitalisation (sans dividendes) .. bof et une SCPI de Primonial .. bof bof bof ...

Sans dividendes (ou sans loyers en direct), tu prends de plein fouet la baisse de l'immobilier sans être "couvert" par tes loyers (ou dividendes en AV) ...

Je serais beaucoup plus tranquille sur Kyanéos que sur Patrimo Croissance (avis perso)

 

[Msimmo]

Bref, dans les conditions actuelles, ça semble une bonne idée, même si ça peut réserver des surprises.

Si on résume les choix possible en AGE de primopierre.

La dernière évaluation de 2023 montrait une surcote de 9%, il est possible mais pas confirmé, que le break de 10% soit atteint.

Dit autrement pour un prix d'achat de 100, la valeur de reconstitution est maintenant de 90 donc faut commencer par -10%. Après ils ont la marge du tunnel mais je les vois mal garder une surcote.

La solution du fond de remboursement doit fixer un prix en dessous de cette référence de 90, peut être -15% comme sélectioninvest1. Soit un prix d'environ 76.

Si ça passe en capital fixe, on a déjà vu des décotes de 30 à 40% par rapport à la reconstitution. Tout est possible rien est anticipable cependant. Soit un prix de 54 environ dans scénario bas.

Donc on peut anticiper que le prix d'achat actuel de 100 (base) peut tomber à 90 (si ils restent proche de la valeur de reconstitution), 76 en cas de fond de remboursement, voir plonger sous 60 en cas de capital fixe et vendeur pressés.

Oui l'AGE pourrait être tendue.

 

[Ragondin 49]

Je serais beaucoup plus tranquille sur Kyanéos que sur Patrimo Croissance (avis perso)

Idem mais Kyanéos malheureusement toujours pas dispo sur AV ...... Fiscalité TMI+PS confiscatoire.....