Les SCPI

[Anzenia]

Sachant que le conflit s'enlise, que l'inflation pourrait s'accentuer, que les banques centrales prévoient 3 hausses des taux, que l'activité économique pourrait probablement ralentir, je m'interroge sur les SCPI très/trop axées "Commerce".

Un exemple ->

Immorente ; Une SCPI qui fonctionne bien actuellement (TD 2025 de 5%).
Un TOF de 91% un peu juste

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MAIS, celle-ci est assez faussement diversifiée et très axé commerce / Centres commerciaux pour 52%
Sans compter 35% de bureaux ...

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Mon interrogation :

- Faut-il garder Immorente à long terme comme il convient pour une SCPI et laisser passer la probable crise ?

- Faut vendre totalement ou partiellement son portefeuille Immorente avant que la situation économique s'aggrave freinant la demande de bureaux et, surtout, le commerce ?
Faut il la vendre tant que tout va bien et que cette SCPI est encore relativement liquide avec qd même 2% de parts en attente ?

D'autant que je me méfie bcp de la concurrence accrue de l'e-Commerce au regard des tous les centres commerciaux achetés récemment par Sofidy.

Je n'ai pas d'avis définitif, mais je m'interroge de plus en plus, très échaudé par les blocages actuels sur les SCPI axées bureaux ...

Vos réflexions sur le sujet ?

Vive les diversifiées .. les vraies diversifiées ...

- La hausse des taux va ralentir l'activité économique, mais tant qu'on reste en croissance positive je ne pense pas qu'il faille s'inquiéter sur les commerces. Le point de vigilance à court terme est plutôt le coût de la dette qui va augmenter. Sur immorente on est sur un endettement de 18,3%, il y a des SCPI à plus du double de cela.
- Vendre Immorente maintenant c'est embêtant car il faut amortir les 10% de frais (prix souscription - prix de vente) soit l'équivalent de 2 années de loyers.
- Le point de vigilance en ce moment sur les SCPI ce sont les bureaux situés autour de Paris. Si je calcule rapidement (chiffre grand paris X Bureaux) Immorente aurait une exposition de seulement 8,5% sur ce type de bien.
- Concernant la diversification, si l'on a d'autres SCPI que Immorente comme c'est mon cas cela doit permettre d'équilibrer son exposition.
- Sur la concurrence du e-commerce, pendant les périodes Covid on disait que les magasins allaient tous disparaitre ils sont encore là

Note AMF : détenteur d'Immorente en AV

 

[Pascal 75]

- La hausse des taux va ralentir l'activité économique, mais tant qu'on reste en croissance positive je ne pense pas qu'il faille s'inquiéter sur les commerces. Le point de vigilance à court terme est plutôt le coût de la dette qui va augmenter. Sur immorente on est sur un endettement de 18,3%, il y a des SCPI à plus du double de cela.
- Vendre Immorente maintenant c'est embêtant car il faut amortir les 10% de frais (prix souscription - prix de vente) soit l'équivalent de 2 années de loyers.
- Le point de vigilance en ce moment sur les SCPI ce sont les bureaux situés autour de Paris. Si je calcule rapidement (chiffre grand paris X Bureaux) Immorente aurait une exposition de seulement 8,5% sur ce type de bien.
- Concernant la diversification, si l'on a d'autres SCPI que Immorente comme c'est mon cas cela doit permettre d'équilibrer son exposition.
- Sur la concurrence du e-commerce, pendant les périodes Covid on disait que les magasins allaient tous disparaitre ils sont encore là

Note AMF : détenteur d'Immorente en AV

Comme je détiens immorente depuis très longtemps, je me pose vraiment la question d'alléger avant que sa VR et son TD ne baisse (hypothèse ; aucune certitude).

1/ J'ai amorti les frais.

2/ Le choc économique peut être violent dans les mois à venir.
Qui va venir ds les centres commerciaux d'immorente avec un litre d'essence à 2,50€ et une inflation significative ...😉
Le centre commercial parinor (élément phare de cette SCPI) est essentiellement accessible en voiture ...

3/ bcp de nous aurions aimé vendre leur primopierre / epargne foncière / RAP / Edissimo et compagnie qd il était encore temps. Perso j'ai vendu presque a temps
Ces scpi ne valent plus rien et ne rapporte plus rien now ...
Il faut tordre le cou à la théorie des années 2010 de s'endormir à vie sur son portefeuille de SCPI

4/ 2% de parts en attente pour immorente, c'est déjà bcp.
Il y a donc déjà bcp de retraits ...
Ce n'est pas bon signe ...

5/ Dans la réalité les commerces disparaisent ... dernier en date Alinéa ( 1200 chomeurs ...😥
Dans le textile, c'est une hécatombe ...😨 bien sur, il en reste ... mais nous savons que le taux de faillites augmente drastiquement.

Mais, bon, ce n'est pas simple et personne ne sait comment la situation va vraiment évoluer.

Merci ++ pour ta réponse.
Tu es optimiste ça fait du bien 👍
À plusieurs on réflechi mieux ...
Je ne vais pas vendre trop vite

 

[fr2k6]

Comme je détiens immorente depuis très longtemps, je me pose vraiment la question d'alléger avant que sa VR et son TD ne baisse (hypothèse ; aucune certitude).

1/ J'ai amorti les frais.

2/ Le choc économique peut être violent dans les mois à venir.
Qui va venir ds les centres commerciaux d'immorente avec un litre d'essence à 2,50€ et une inflation significative ...😉
Le centre commercial parinor (élément phare de cette SCPI) est essentiellement accessible en voiture ...

3/ bcp de nous aurions aimé vendre leur primopierre / epargne foncière / RAP / Edissimo et compagnie qd il était encore temps. Perso j'ai vendu presque a temps
Ces scpi ne valent plus rien et ne rapporte plus rien now ...
Il faut tordre le cou à la théorie des années 2010 de s'endormir à vie sur son portefeuille de SCPI

4/ 2% de parts en attente pour immorente, c'est déjà bcp

5/ Dans la réalité les commerces disparaisent ... dernier en date Alinéa ( 1200 chomeurs ...😥
Dans le textile, c'est une hécatombe ...😨 bien sur, il en reste ... mais nous savons que le taux de faillites augmente drastiquement.

Mais, bon, ce n'est pas simple et personne ne sait comment la situation va évoluer.

Merci ++ pour ta réponse.
Tu es optimiste ça fait du bien 👍
À plusieurs on réflechi mieux ...

Mais elle n'est pas liquide Immorente, si?

 

[Pascal 75]

Mais elle n'est pas liquide Immorente, si?

Il faut demander a Sofidy mais il y a surement +/-6 mois d'attente avec 2% de dde de retraits non satisfaite ?

Immorente : 260 602 parts en attente de cession au 31/12/25.

Cependant la collecte nette est positive en 2025.
Donc, avant, la guerre, cela allait ds le bon sens.
Mais now ...🤔

À vérifier lors de l'AG ou auprès de ton conseiller.
Malheureusement ce sera au siège de Sofidy cette année 😉

 

[fr2k6]

Il faut demander a Sofidy mais il y a surement +/-6 mois d'attente avec 2% de dde de retraits non satisfaite ?

Immorente : 260 602 parts en attente de cession au 31/12/25.
C'est le pire score de toutes les diversifiées.

À vérifier lors de l'AG ou auprès de ton conseiller.
Malheureusement ce sera au siège de Sofidy cette année 😉

Oh, je ne l'avais qu'en av et vite vendue.
Mais si vous voulez déposer un ordre de vente, à mon avis, vous allez attendre un certain temps...

 

[Olivier_SG]

PFO est passée (comme annoncé) à la distribution mensuelle, mais la SdG a versé l'équivalent d'un mois de rendement uniquement pour le mois de février (versé en en mars).

ils comptent s'y prendre comment pour rattraper le mois de janvier ?

Bonjour, j'ai du PFO en direct et je ne vois aucun nouveau versement depuis janvier (dernier versement du T4 2025 mi janvier). Les as tu en direct ou en AV? merci

 

[Atys]

Alinea n'était qu'une pâle copie d'Ikea et les gens ont préféré l'original.
Aew paris commerces est en capital fixe et son prix est fixé par le marché. Or pas de pression à la baisse pour le moment avec même une légère augmentation. A suivre.

 

[Sluwp]

Pour une vente aujourd'hui il faut compter 20 mois au rythme de souscription du T4. Sachant que les souscriptions ont baissé chaque trimestre en 2025.

Rappelons que la VL des SCPI a peu d'importance, tant que les loyers tombent régulièrement et restent corrects.

Peut-être mais les 2 sont corrélés :
1) les prix des biens commerciaux dépendent beaucoup des loyers
2) des expertises en hausses permettent de vendre des biens, distribuer de la PV (ce qui appauvri la scpi) sans que la valeur de la scpi ne baisse. C'est ce qu'ont fait toutes les scpi bancaires pendant 5-10 ans pour masquer leur faible rendement.

 

[ZeNeoPhyte]

Versé en mars ou à la fin de l'année ? J'ai remarqué que les versements aux 4èmes trimestres étaient souvent plus élevés que les autres trimestres, je pense que les SDG en gardent sous le coude par prudence

Versé en mars (donc loyer de février techniquement, ou alors janvier. à la fin il manquera l'un ou l'autre)
La somme est l'équivalent de 1/3 du loyer trimestriel de 2025.

soit ils vont se rattraper le mois prochain en versant 2/3 d'un coup, ou alors ils auront une distribution très hétérogène étalée sur l'année, comparée à celle des autres SCPI à distribution mensuelle.
peut être qu'ils apprennent à faire en marchant, ils avaient pas l'habitude.

(State the obvious to break an open door)
on parle de pouillèmes, mais en AV, le versement mensuel est plus rentable que le versement trimestriel (réinvestissement ou F€).

@Olivier_SG : en AV (distribution le 25/03)

 

[SCPIMANN]

Un article intéressant sur le fiscalité SCPI concernant le déduction des intérêts d'un crédit.
[lien réservé abonné]

 

[fr2k6]

Un article intéressant sur le fiscalité SCPI concernant le déduction des intérêts d'un crédit.
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Et toujours faux: le Portugal est en taux effectif, l'Allemagne en crédit d'impôt...