Les SCPI

[Pascal 75]

Un debrief en direct de l'AG Immorente en 10 points.

1/ Une SDG solide et expérimentée avec une assise financière solide via sa maison mère Tikéau
2/ Un TD très correct encore en 2024 : 5,04% (attention chacun devra calculé son taux net de fiscalité ; ce qui parfois aboutit à des surprises)
3/ L'bjectif de TD est et restera autour de 5%
4/ Un prix de souscription en surcote : 340 € / au prix de reconstitution de 319,75€
5/ Par magie, Immorente dégage une collecte net de 8M€ avec un montant significatif de parts en attente. La liquidité n'est donc pas assurée. Un délai moyen d'exécution des retraits de 194 jours ...
6/ Un TOF mauvais autour de 92% (effet bureaux)
7/ Une sur-exposition (54%) au commerce. S'agit-il encore d'une SCPI diversifiée ? Or, n'oublions pas que le secteur commerce est menacé (par le commerce en ligne) et très dépendant de la croissance économique.
qq tentatives, limitées, de diversification dans le co-living et la logistique.
8/ Une ouverture possible sur le marché US (Corum aurait ils eu encore raison avec Corum US ?)
9/ Très peu de RAN
10/ Stratégie incompréhensible d'augmenter la dette jusqu'à plus de 20% alors que la trésorerie est bonne.

En résumé, je garde cette SCPI en fonds de portefeuille.
Cependant je ne pense pas qu'il y est un réel intérêt à renforcer cette position.

 

[plop962]

Est ce que la stratégie d'augmenter la dette ne serait pas de chercher a augmenter le TD en disposant de plus de capacité à investir ?

 

[Atys]

Je pense qu'ils gèrent intelligemment. Cependant c'est clair que j'en prendrai pas avec une surcote.

 

[plop962]

Si tu avais du Epsilon 360°, tu auras désormais du Epsicap Nano.

 

[fr2k6]

Nouvelle SCPI diversifiée (encore!): "New Gen" de la SDG Aroxys

[lien réservé abonné]

Un avis éclairé?

 

[Buffeto]

Un avis éclairé?

lorsqu'un nouveau produit se lance comment avoir un avis objectif ?

une chose est sure plus il y a d'acteurs sur le marché et plus il est difficile de trouver de bonnes affaires .

de plus lorsque je lis ça : " son minimum de souscription est fixé à 100 €" je me réfère toujours au théorème de Buffeto : lorsqu'un produit se démocratise il devient moins intéressant

 

[fr2k6]

lorsqu'un nouveau produit se lance comment avoir un avis objectif ?

une chose est sure plus il y a d'acteurs sur le marché et plus il est difficile de trouver de bonnes affaires .

de plus lorsque je lis ça : " son minimum de souscription est fixé à 100 €" je me réfère toujours au théorème de Buffeto : lorsqu'un produit se démocratise il devient moins intéressant

Certes, mais tout le monde a déjà un avis négatif - et à mon avis fondé - sur la nouvelle SCPI d'Euryale

Quant à la démocratisation... peut-être, mais les obstacles à l'entrée restent importants. Vu l'éducation financière moyenne des français, il faudra encore du temps avant qu'elles ne se rencontrent vraiment de manière commune!

 

[fr2k6]

Sinon, il semblerait que Remake s'apprête à lancer une deuxième SCPI après Live, a priori full UK:
[lien réservé abonné]

 

[plop962]

Mon avis sur new gen, qui est forcément subjectif d'ailleurs comme tout avis hein !

C'est une sdg sans expérience pour l'instant, en tout cas d'une vraie SCPI même si je n'ai pas checké encore le background du fondateur. Le terme new gen me paraît un tout petit usurpé quand je vois les caractéristiques qui m'ont l'air tout ce qu'il y a de plus classique. La promesse d'un TD important est belle mais ne suffit pas du coup a compenser mes doutes. Il va en falloir un peu plus pour faire envie et que la collecte ne coupe à flot.

 

[Buffeto]

Quant à la démocratisation...

pourquoi crois tu qu'ils mettent le prix à 100 € mini ?

 

[fr2k6]

pourquoi crois tu qu'ils mettent le prix à 100 € mini ?

Non mais que cela cherche à se démocratiser, c'est manifestement le cas, je suis d'accord.
Que le but soit atteint et puisse l'être par de tels biais, en revanche, ça me paraît assez relatif... dans l'univers des investissements, en tout cas des particuliers, beaucoup restent effrayés dès qu'on se situe en dehors des enveloppes réglementées; et même au-delà, nombreux préfèrent se tourner vers les ETF et actions... donc pour arriver à ce que les SCPI en général puissent être considérées comme un investissement "démocratique", il reste à mon sens pas mal de chemin à parcourir...

 

[Buffeto]

pour arriver à ce que les SCPI en général puissent être considérées comme un investissement "démocratiques", il reste à mon sens pas mal de chemin à parcourir...

c'est ton opinion et je la respecte mais je suis plus circonspect ....

 

[freddo89]

Non mais que cela cherche à se démocratiser, c'est manifestement le cas, je suis d'accord.
Que le but soit atteint et puisse l'être par de tels biais, en revanche, ça me paraît assez relatif... dans l'univers des investissements, en tout cas des particuliers, beaucoup restent effrayés dès qu'on se situe en dehors des enveloppes réglementées; et même au-delà, nombreux préfèrent se tourner vers les ETF et actions... donc pour arriver à ce que les SCPI en général puissent être considérées comme un investissement "démocratique", il reste à mon sens pas mal de chemin à parcourir...

Ça évolue, les jeunes sont beaucoup moins frileux que leurs aînés (d'où le succès des ETF).
Sauf que les jeunes ne sont pas le meilleur public pour les SCPI : les actions sont plus adaptées à leur profil.

Je pense par contre que les plus anciens qui s'intéressent de près à leurs finances et qui ne juraient que par l'immobilier "en dur" et les AV s'y sont bien mis.

Il suffit de voir les sujets du forum, il y a des suivis quasiment journaliers sur les SCPI alors que j'imagine que @Buffeto se sentait bien seul il y a 10 ou 15 ans.

 

[Buffeto]

Il suffit de voir les sujets du forum, il y a des suivis quasiment journaliers sur les SCPI alors que j'imagine que @Buffeto se sentait bien seul il y a 10 ou 15 ans.

C'est vrai que quand j'ai découvert les SCPI dans la fin des années 2000 le public cible était assez restreint.
C'est la raison pour laquelle j'essaye d'aller aussi vers d'autres horizons pour respecter le théorème de Buffeto...
De même ceux qui ont bien gagné avec les cryptos ( je n'en fais pas partie) sont ceux qui ont investi il y a 10 ans ...

 

[Pascal 75]

Praemia : Pour se faire pardonner des très mauvais résultats : ?
Mais ça va couter cher cette matinée dans un lieu de prestige, avec un journaliste qui ne vient pas gratuitement en plus ...
Bizarre pour une SDG qui est au plus bas ...

 

[nico37]

Praemia : Pour se faire pardonner des très mauvais résultats : ?
Mais ça va couter cher cette matinée dans un lieu de prestige, avec un journaliste qui ne vient pas gratuitement en plus ...
Bizarre pour une SDG qui est au plus bas ...

@Pascal 75 je l'ai recu aussi et me suis demandé l'objet de cette réunion..

As tu regardé les résolutions à voter pour la prochaine assemblée extraordinaire de Primopierre du 25 juin 2025( mail de primopierre du 2 juin)? as tu décrypté?

 

[Pascal 75]

@Pascal 75 je l'ai recu aussi et me suis demandé l'objet de cette réunion..

As tu regardé les résolutions à voter pour la prochaine assemblée extraordinaire de Primopierre du 25 juin 2025( mail de primopierre du 2 juin)? as tu décrypté?

Je préfère ne rien lire à l'avance pour ne pas trop avoir le moral à 0
En tout cas je serai présent et ferais un retour...

 

[nico37]

Je préfère ne rien lire à l'avance pour ne pas trop avoir le moral à 0 😉
En tout cas je serai présent et ferais un retour...

je n'ai pas tout compris aux résolutions , du coup je ne sais pas ce que je dois voter (vote électronique avant l'AG).
bon tant pis

 

[flatty35]

Est-ce que quelqu'un aurait un moyen assez fiable de simuler le taux de distribution réel net d'impôts de SCPIs telles que Comète, Iroko Zen, Epsilon Nano, Corum Origin, Transition Europe sur 2024, en donnant évidement en entrée sa TMI et TM ? Pour la beauté de l'exercice, je suis en train de calculer la rentabilité d'un investissement pour partie en nue propriété / crédit in fine, et pour partie en investissement direct. Avec utilisation du déficit produit par le crédit de la première SCPI, il faut que je sois capable de calculer l'imposition réelle de l'autre côté pour trouver le point d'équilibre approximatif dans la répartition (en considérant toutes choses constant autrement, prix de la part, etc)

 

[Pascal 75]

La collecte (Source : Epsicap donc le commentaire est orienté "produit Maison") :