Les SCPI

[Sluwp]

Bonjour Mat
Je ne comprends pas cette petite musique qui nous met en garde contre un changement au bout de 3 ans. Primo la collecte de remake la première année est faible versus sa valorisation actuelle, donc l'impact sera faible de sorties potentielles. Donc on est probablement tranquille sur 5 ans avant que cela puisse avoir un impact et la possibilité de sortir aussi en direct. Secundo au vu de la durée des baux moyens on est assuré d'avoir un rendement >6% sur les 7 années qui viennent ce qui est le haut des rendements des SCPI. Seul les nouvelles scpi font mieux les premiers mois mais ne feront pas mieux sur la durée et elles sont trop nombreuses pour espérer toutes de grosses collectes. Remake et iroko ont tout de même beaucoup trop d'avantages pour être détrôné et elles feront en sorte de rassurer leurs membres

Plus de chances que sur d'autres scpi d'avoir 6% peut-être. mais "assuré" non, malheureusement.

Pour les nouvelles scpi il n'y a pas besoin de grosse collecte pour fournir de gros rendements car elles n'ont pas d'ancien stock à reluer (contrairement à iroko et remake par ex qui avaient commencé à acheter avant la baisse des prix). Par contre si les prix remontent rapidement, le patrimoine acheté à bas prix risque vite d'être très faible par rapport au patrimoine acheté plus cher. Ce n'est pas un problème si la valeur de la part augmente en même temps mais j'y crois moyen car les scpi lors de la dernière hausse des prix ont quasi toutes progressivement dilué leurs anciens associés.

A noter que cela pourrait aussi s'appliquer à Iroko & remake même si l'échelle est différente. Par ex à raison de ~500M€ de collecte/an (rythme de la collecte au T4 d'iroko), le patrimoine actuel d'iroko ne représentera plus qu'1/3 de son patrimoine total dans 3 ans...

 

[Pascal 75]

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Les principaux éléments :

 

[la marmotte]

Pour les nouvelles scpi il n'y a pas besoin de grosse collecte pour fournir de gros rendements car elles n'ont pas d'ancien stock à reluer (contrairement à iroko et remake par ex qui avaient commencé à acheter avant la baisse des prix). Par contre si les prix remontent rapidement, le patrimoine acheté à bas prix risque vite d'être très faible par rapport au patrimoine acheté plus cher

C'est une hypothèse sluwp, j'en ai une autre ;-). Qu'est ce que les SCPI achètent à bas prix aujourd'hui ? Les surfaces en m2 très grande, genre des immeubles entiers. Et cela il n'y a que très peu d'acteurs qui peuvent le faire en ce moment car ceux sont des investissements en dizaines de millions, hors de portée des nouvelles SCPI qui n'achètent que des commerces en millions d'euros et qui n'ont pas de raison d'avoir de fortes décotes. J'imagine que seuls les SCPI qui collectent aujourd'hui des 100 de millions d euros verront leurs parts augmenter, par contre celle qui auront beaucoup de petits commerces seront à mon avis très résilientes à la baisse.
Après personne ne sait le futur mais je reste plus confiant en remake et iroko que dans les nouvelles ou les anciennes. Ils se sont trouvés, par chance, au bon endroit au bon moment.
Après cela ne reste qu'une hypothèse comme une autre

 

[ArseneH]

Hello, je recalculais les TD d'un certain nombre de SCPI récentes.
Je me suis penché sur Osmo de Mata.

Tout d'abord, je ne comprends pas le chiffre de la capitalisation : 118.397 parts x 300€ = 35 519 100€ et non pas 31.9M€ ? Ai-je loupé quelque chose ?


Par ailleurs, le TD donné à 9.33% est calculé sur la base du prix fondateur, de 150€ au lieu de 300€ par part.


Qui fait ça ? Sur les parts sponsors, pourquoi pas (et encore...) mais sur des parts fondateurs décotées de 50% ?
Si je comprends bien, le TRI de cette SCPI va donc être explosif puisque le prix de souscription a été "augmenté" de 100% (oui) entre les fondateurs et les parts classiques.

 

[flatty35]

Ca ressemble bien a une manoeuvre pour gratifier énormément les fondateurs, au détriment des investisseurs suivant, en espérant une collecte énorme avec le chiffre annoncé pour diluer la chose. Perso une SCPI avec des parts fondateurs a moitié prix, je n'y vais pas.

 

[flatty35]

Hello, je recalculais les TD d'un certain nombre de SCPI récentes.
Je me suis penché sur Osmo de Mata.

Tout d'abord, je ne comprends pas le chiffre de la capitalisation : 118.397 parts x 300€ = 35 519 100€ et non pas 31.9M€ ? Ai-je loupé quelque chose ?
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Par ailleurs, le TD donné à 9.33% est calculé sur la base du prix fondateur, de 150€ au lieu de 300€ par part.

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Qui fait ça ? Sur les parts sponsors, pourquoi pas (et encore...) mais sur des parts fondateurs décotées de 50% ?
Si je comprends bien, le TRI de cette SCPI va donc être explosif puisque le prix de souscription a été "augmenté" de 100% (oui) entre les fondateurs et les parts classiques.

Pour les 31.9M€, capitalisation = valeur totale des parts émises (a 150, puis 270 en sponsor, puis 300€). Le calcul en divisant par le nb de part ne donne qu'une valeur moyenne de la part (autour de 270€ donc) : ceux qui achetent à 300 € sont dilués, ceux qui ont acheté à 150€ sont "relués"

Pour le taux de distribution, je n'ai pas épluché les données pour additionner les distributions de l'année mais la SCPI ayant été créée en novembre 2023 (avec les fondateurs logiquement), cela voudrait dire que la base de calcul du TD annoncé est la part sponsor à 270 euros, ce qui est beaucoup plus commun. De toute façon le TD des deux trois premières années n'est pas le plus significatif : il y a peut-être plus de résultat financier que de résultat foncier dans la distribution et le délai de jouissance de 5 mois joue à fond la première année (son effet se dilue avec le temps et le ratio nouveaux associés / capitalisation qui diminue).

 

[la marmotte]

Hello, je recalculais les TD d'un certain nombre de SCPI récentes.
Je me suis penché sur Osmo de Mata.

Tout d'abord, je ne comprends pas le chiffre de la capitalisation : 118.397 parts x 300€ = 35 519 100€ et non pas 31.9M€ ? Ai-je loupé quelque chose ?
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Par ailleurs, le TD donné à 9.33% est calculé sur la base du prix fondateur, de 150€ au lieu de 300€ par part.

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Qui fait ça ? Sur les parts sponsors, pourquoi pas (et encore...) mais sur des parts fondateurs décotées de 50% ?
Si je comprends bien, le TRI de cette SCPI va donc être explosif puisque le prix de souscription a été "augmenté" de 100% (oui) entre les fondateurs et les parts classiques.

Merci pour l'analyse. On est un peu manipulé avec les TD extrapolés. On devrait revenir aux bons vieux fondamentaux et ne pas en tenir compte pour celles qui ont moins d'un an car trop de paramètres qui masquent la réalité.

 

[ArseneH]

Pour les 31.9M€, capitalisation = valeur totale des parts émises (a 150, puis 270 en sponsor, puis 300€). Le calcul en divisant par le nb de part ne donne qu'une valeur moyenne de la part (autour de 270€ donc) : ceux qui achetent à 300 € sont dilués, ceux qui ont acheté à 150€ sont "relués"

Pour le taux de distribution, je n'ai pas épluché les données pour additionner les distributions de l'année mais la SCPI ayant été créée en novembre 2023 (avec les fondateurs logiquement), cela voudrait dire que la base de calcul du TD annoncé est la part sponsor à 270 euros, ce qui est beaucoup plus commun. De toute façon le TD des deux trois premières années n'est pas le plus significatif : il y a peut-être plus de résultat financier que de résultat foncier dans la distribution et le délai de jouissance de 5 mois joue à fond la première année (son effet se dilue avec le temps et le ratio nouveaux associés / capitalisation qui diminue).

Ah non, la capitalisation à un instant T, c'est nombre de parts x prix de souscription.
Quant aux dividendes, c'est 8 x 1,75€ par part = 14€. Rapporté à 150€, on a bien 9,33%.

 

[flatty35]

Ah non, la capitalisation à un instant T, c'est nombre de parts x prix de souscription.
Quant aux dividendes, c'est 8 x 1,75€ par part = 14€. Rapporté à 150€, on a bien 9,33%.

Etrange qu'ils aient pris les parts fondateur en référence, si la SCPI a été créée en novembre 2023. Peut-être que les parts sponsors n'avaient pas encore été mises a la vente / pas encore vendues une seule fois au 1er janvier ?

En rythme de croisière (hors délai de jouissance) sur la distribution actuelle, sur la part a 300 euros, ils seraient à 7%, pas fou pour une première année avec 5 mois de délai de jouissance !

Pour la capitalisation, ça avait l'air de coller "quasiment" avec ce calcul mais en effet ca n'a pas de sens.
9000 parts à 150 euros (1 350 000 €)
71 000 parts a 270 (19 170 000 €) (maxi)
38397 parts a 300 euros = 11.519.100 (ou plus si moins de parts sponsors)
Ca fait du 32M€, pas loin, mais pas juste, et si on met moins de parts sponsors ca gonfle la capitalisation
Il me semble qu'en cas de changement de capital dans l'année, l'ASPIM autorise ce mode de calcul. Je viens de checker : c'est pour les scpi résidentielles, ce qui n'est pas le cas ici étant donné le secteur tertiaire visé.

"Capitalisation (SCPI) : elle est calculée en multipliant le nombre de parts par : • le dernier prix de marché (dernier prix de souscription ou d’exécution de l’année) • ou, à défaut, par le prix moyen sur le marché secondaire (y compris le gré‐à‐gré) • ou, en l’absence de marché des parts, par la dernière valeur de réalisation publiée. Il s’agit d’une capitalisation en prix d’achat. La capitalisation des SCPI Immobilier résidentiel est calculée en multipliant le nombre de parts par : • le prix de souscription, lorsque la SCPI a augmenté son capital au cours de l’année • ou, à défaut, la dernière valeur de réalisation publiée."

A priori il y a bien du avoir des ventes de part a 300 euros sur 2024, donc c'est surprenant.

Tout ça ne semble pas très carré sur la comm' de la SCPI pour le coup.

 

[Jacques Sparreau]

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[petit épargnant]

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En gros, ils font le constat qu'on connait sur les baisses de parts, ils donnent la parole à France SCPI et sofidy qui ne vont pas dire qu'il ne faut pas investir dans les SCPI, il est encore trop tôt pour revenir sur les SCPI qui ont dévissé et il faut se méfier des jeunes SCPI avec des taux mirobolants.

 

[Sluwp]

Ca ressemble bien a une manoeuvre pour gratifier énormément les fondateurs, au détriment des investisseurs suivant, en espérant une collecte énorme avec le chiffre annoncé pour diluer la chose. Perso une SCPI avec des parts fondateurs a moitié prix, je n'y vais pas.

Je viens de checker les statuts de 5 nouvelles SCPI et à chaque fois l'avantage de la part fondateur était limité à la gratuité de la commission de souscription soit une décote d'environ 10%. Dans ce cas la SCPI reçoit autant d'argent pour investir qu'avec une part classique, le manque à gagner concernant uniquement la SDG. Mais ce n'est plus du tout le cas si la décote est de 50% comme sur Osmo !

La SDG justifie de ne pas avoir fait payer de prime d'émission aux fondateurs en indiquant que la SDG a pris en charge les frais de constitution de la SCPI (ce que sert à couvrir normalement la prime d'émission). Mais ces frais représentent généralement ~10-20% du prix de souscription d'une jeune scpi (commission de souscription comprise), pas 50%..

Donc j'ai l'impression que la SDG a dévoyé le mécanisme de la prime d'émission pour pouvoir fournir un avantage disproportionné aux fondateurs, et ce aux dépens des autres investisseurs de la SCPI. Facteur aggravant la SDG se sert de son montage discutable pouvoir calculer un TD trompeur pour les investisseurs "normaux".

Je me demande comment l'AMF a pu valider ça. Personne n'accepterait en connaissance de cause de payer 100 pour quelque chose qui en vaut 50. Pour les fondateurs ça semble une très bonne affaire par contre, je comprends pourquoi cet employé de la SDG a fait souscrire tous ses frères et soeurs

 

[alexlabo]

Je viens de checker les statuts de 5 nouvelles SCPI et à chaque fois l'avantage de la part fondateur était limité à la gratuité de la commission de souscription soit une décote d'environ 10%. Dans ce cas la SCPI reçoit autant d'argent pour investir qu'avec une part classique, le manque à gagner concernant uniquement la SDG. Mais ce n'est plus du tout le cas si la décote est de 50% comme sur Osmo !

Effectivement c'est impressionnant cette décote de 50% des parts fondateurs. Je ne regardais jamais ce genre d'informations quand je souscrivais des parts, je ferai plus attention dorénavant.
Etonnant quand même que ce soit validé par l'AMF.
Je suis allé vérifier sur la SCPI Eden que j'ai souscrite récemment :
- parts fondateurs: 45€
- parts sponsors : 47.50€
- parts normales: 50€
Ouf c'est correct.

 

[Jacques Sparreau]

Je viens de checker les statuts de 5 nouvelles SCPI et à chaque fois l'avantage de la part fondateur était limité à la gratuité de la commission de souscription soit une décote d'environ 10%. Dans ce cas la SCPI reçoit autant d'argent pour investir qu'avec une part classique, le manque à gagner concernant uniquement la SDG. Mais ce n'est plus du tout le cas si la décote est de 50% comme sur Osmo !

La SDG justifie de ne pas avoir fait payer de prime d'émission aux fondateurs en indiquant que la SDG a pris en charge les frais de constitution de la SCPI (ce que sert à couvrir normalement la prime d'émission). Mais ces frais représentent généralement ~10-20% du prix de souscription d'une jeune scpi (commission de souscription comprise), pas 50%..

Donc j'ai l'impression que la SDG a dévoyé le mécanisme de la prime d'émission pour pouvoir fournir un avantage disproportionné aux fondateurs, et ce aux dépens des autres investisseurs de la SCPI. Facteur aggravant la SDG se sert de son montage discutable pouvoir calculer un TD trompeur pour les investisseurs "normaux".

Je me demande comment l'AMF a pu valider ça. Personne n'accepterait en connaissance de cause de payer 100 pour quelque chose qui en vaut 50. Pour les fondateurs ça semble une très bonne affaire par contre, je comprends pourquoi cet employé de la SDG a fait souscrire tous ses frères et soeurs

Et encore, à un moment ils vont pouvoir revendre avec leur jolie plus-value. Sur les Marchés Bourse et Cryptos, on appelle ça "les seed qui dumpent sur la gueule des retails", et on considère que ce sont des produits à ne surtout pas acheter avec une telle Epée de Damoclès parce que le risque est trop gros et qu'on joue juste le rôle de ce qu'on appelle "exit liquidity".

 

[Msimmo]

Et encore, à un moment ils vont pouvoir revendre avec leur jolie plus-value. Sur les Marchés Bourse et Cryptos, on appelle ça "les seed qui dumpent sur la gueule des retails", et on considère que ce sont des produits à ne surtout pas acheter avec une telle Epée de Damoclès parce que le risque est trop gros et qu'on joue juste le rôle de ce qu'on appelle "exit liquidity".

Pq vendre à court ou moyen terme.?
1/ plus value à payer par rapport à ce prix de sponsors assez honteux de -50%
2/ l'argent est placé à un très bon taux rémunéré là...

 

[flatty35]

Pq vendre à court ou moyen terme.?
1/ plus value à payer par rapport à ce prix de sponsors assez honteux de -50%
2/ l'argent est placé à un très bon taux rémunéré là...

L'argent pourrait tout aussi bien être réutilisé pour refaire pareil après revente, le taux défie alors toute concurrence.

 

[mafiaman42]

Je vais attendre avant d'investir sur les nouvelles SCPI qui proposent du 8+
Le marché devrait se tasser d'ici 2-3 ans et les mauvais élèves ne pourront plus se cacher.

 

[Jacques Sparreau]

Je vais attendre avant d'investir sur les nouvelles SCPI qui proposent du 8+
Le marché devrait se tasser d'ici 2-3 ans et les mauvais élèves ne pourront plus se cacher.

Celles qui proposent du 8+ se trouvent être celles qui ont acheté le gros de leur parc en 2023-2024 en faisant les soldes à coups d'offres d'achat lowball sans pitié. A partir de là, plusieurs scenarii pour le "d'ici 2-3 ans" que tu évoques :

• Soit les marchés immo globaux reprennent un peu, auquel cas ces SCPI seront bien placées pour la reprise.
• Soit on a droit à une nouvelle jambe baissière sur ces marchés, auquel cas ces SCPI sont aussi mal loties que les autres, sauf que si leur collecte ne s'essoufle pas totalement, elles pourront continuer d'autres achats à vil prix.

Dans les deux cas, leur situation est meilleure que les autres.

 

[mafiaman42]

Celles qui proposent du 8+ se trouvent être celles qui ont acheté le gros de leur parc en 2023-2024 en faisant les soldes à coups d'offres d'achat lowball sans pitié. A partir de là, plusieurs scenarii pour le "d'ici 2-3 ans" que tu évoques :

• Soit les marchés immo globaux reprennent un peu, auquel cas ces SCPI seront bien placées pour la reprise.
• Soit on a droit à une nouvelle jambe baissière sur ces marchés, auquel cas ces SCPI sont aussi mal loties que les autres, sauf que si leur collecte ne s'essoufle pas totalement, elles pourront continuer d'autres achats à vil prix.

Dans les deux cas, leur situation est meilleure que les autres.

Quand je parle des nouvelles, ce sont celles créées il y a moins de 18 mois, dont on a parlé plus haut. Je favorise pour ma part les SCPI avec un peu de recul comme Remake Live ou Iroko Zen.

 

[Jacques Sparreau]

Pq vendre à court ou moyen terme.?
1/ plus value à payer par rapport à ce prix de sponsors assez honteux de -50%
2/ l'argent est placé à un très bon taux rémunéré là...

L'imposition de la plus-value réduit leur plus-value totale mais les laisse largement en gain. A ce moment-là, ils n'ont plus qu'à encaisser leur PV sur le dos des pigeons qui servent d'exit liquidity, laisser le rendement tomber bas, et coulisser leurs fonds sur des SCPI plus sérieuses en laissant mourir celle qu'ils ont lancée.