Les SCPI

Msimmo · 21 Février 2025

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La Française REM augmente l’indicateur de risque de cinq SCPI
Dès le 24 février, le profil de risque d’Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Sélectinvest 1, Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Europimmo passera de 3 à 4. La société de gestion évoque la récente décote du prix de leurs parts.

Quelle prudence... à posteriori !

la marmotte · 21 Février 2025

Un risque de 5 qui te rapporte 4-5%, cela commence à être mal payé. Mais c'est la réalité des SCPI qui ne collectent plus

PapaMoney · 21 Février 2025

ba7872 a dit:
Le rendement de Novapierre Résidentiel est tout à fait dans les normes... pour cette SCPI. C'est une SCPI de "plus-value" pas de rendement. Son prix de part a augmenté de 18% entre 2020 et 2024. Les seules distributions sont des plus-values de vente d'immeuble.
Il ne faut pas se contenter de regarder le rendement mais lire au minimum les bulletins pour comprendre une SCPI.

Bonjour,
Attention quand même au blocage des parts, beaucoup de rachats en attente. La stratégie d'augmentation régulière du prix ou du versement d'un bon dividende ces 4 dernières années s'est vite essoufflée, la relance des achats n'a pas duré...

Sluwp · 22 Février 2025

fr2k6 a dit:
Le TD 2024 étant de 7,50%, c'est un investissement dilutif...

Votre raisonnement est erroné. Pour pouvoir faire cette affirmation il faut se baser sur le taux AEM moyen du portefeuille et non sur le TD (qui est "artificiellement" boosté par la collecte).

ApprentiEpargnant a dit:
18% de frais de gestion sur les loyers.
On tombe à 7*0.82 = 5.74%
On ajoute les frais d'AV de 0.5-0.6% on tombe à 5.14-5.24%.
On ajoute les PS on arrive à 4.26-4.34%

Encore moins si on compte l'impôt étranger non récupérable en AV.

Heureusement qu'il y a la collecte qui compense.
Ils ont déjà baissé le dividende en fin d'année.

Pour comparer, Iroko n'a que 12% de frais de gestion sur les loyers.
Cela représente 0.4% de performance supplémentaire pour les épargnants sur un actif à 7% brut.

Comme partout, les meilleurs dans la durée seront sûrement les moins chers.

Aucun conseil ici, juste un constat.

Vous comparez des frais de gestion TTC à HT... A ce sujet il est très difficile de faire des comparaisons parfaitement justes car la TVA ne s'applique pas sur la même assiette selon les SCPI.

D'accord avec vous, après impôts (en direct) ou frais/impôts (en AV), les rendements fondent comme neige au soleil. Surtout que le rendement à long terme ne sera pas de 7% puisque c'est globalement le rendement des actifs actuels avant tout frais et sans vacance !

ApprentiEpargnant · 22 Février 2025

Sluwp a dit:
Vous comparez des frais de gestion TTC à HT... A ce sujet il est très difficile de faire des comparaisons parfaitement justes car la TVA ne s'applique pas sur la même assiette selon les SCPI.

Exact,
14.4% TTC pour Iroko, ce qui réduit la différence avec Remake mais laisse tout de même 0.2% de différence sur le tapis.

Mais la part de Remake en France n'est que de 26% contre 44% sur Iroko.

Je ne sais pas dans quelle mesure la TVA s'applique sur les loyers étrangers, ni sur les loyers français d'ailleurs.

garnuts · 22 Février 2025

Et du coup, pour remake et iroko, d'ici quelques années, faut compter entre 4 et 5 net ? plutot 4 que 5 même non ?

Pascal 75 · 22 Février 2025

Un autre classement des résultats 2025 avec des commentaires pertinents :

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Buffeto · 22 Février 2025

Pascal 75 a dit:
Un autre classement des résultats 2025

bien malin qui peut dire quels vont être les résultats de 2025 .

la conclusion est pleine de bon sens mais elle n'aide pas vraiment

" Pour 2025, les investisseurs devront être plus sélectifs que jamais. Il sera crucial d’opter pour des SCPI capables de capter les opportunités du marché et d’anticiper les évolutions du secteur."

déjà les professionnels ont du mal à anticiper alors nous .....

en tous cas moi avec Donald d'un coté , Vladimir de l'autre et un budget français incertain je n'anticipe rien de bon .....

juste être plus diversifié que jamais .....

Boboponge · 23 Février 2025

la marmotte a dit:
Un risque de 5 qui te rapporte 4-5%, cela commence à être mal payé. Mais c'est la réalité des SCPI qui ne collectent plus

C'est bien le pb de cette classe d'actif en effet. Un rapport rendement / risque qui ne vaut pas le coup
Les baisses récentes de plusieurs SCPI ont permis de se rendre compte que cet actif présentait un risque certain...et les investisseurs n'en veulent plus.
Une obligation est moins risquée, plus liquide, et présente un rendement au moins équivalent.

sorcier · 23 Février 2025

Boboponge a dit:
Une obligation est moins risquée, plus liquide, et présente un rendement au moins équivalent.

Cela n'est pas vraiment ce que les données (et pas notre perception du risque) disent.

Information postée par @Elguiweb dans https://www.moneyvox.fr/forums/fil/etf-actions.50447/post-684136

sorcier · 23 Février 2025

Buffeto a dit:
la conclusion est pleine de bon sens mais elle n'aide pas vraiment " Pour 2025, les investisseurs devront être plus sélectifs que jamais. Il sera crucial d’opter pour des SCPI capables de capter les opportunités du marché et d’anticiper les évolutions du secteur."

déjà les professionnels ont du mal à anticiper alors nous .....

Bonjour.

SCPI capables de capter les opportunités du marché.

Pour cela, il faut des liquidités. Les SCPI qui n'ont pas une collecte positive et/ou des parts en attente sont à considérer à haut risque.

Cela pour investir et pour les SCPI que nous avons déjà, vérifier en plus l'évolution de leur TD.

sorcier · 23 Février 2025

Mat-1975 a dit:
Désolé, mais moi je préfère calculer un TRI que d'aller au ciné 😉

Exactement. C'est cela mon point. Il ne doit pas avoir de différence de traitement entre SCPI sans frais d'investissement et avec!

Bon rendement, on garde. Mauvais rendement, on abandonne.

Rester scotchés à des SCPI mauvaises car on avait payé pour y entrer on voit ce qu'a donné pour quelques uns.

Sortir de l'investissement coute la même chose pour les deux types de SCPI.

ApprentiEpargnant · 23 Février 2025

sorcier a dit:
Exactement. C'est cela mon point. Il ne doit pas avoir de différence de traitement entre SCPI sans frais d'investissement et avec!

Bon rendement, on garde. Mauvais rendement, on abandonne.

Rester scotchés à des SCPI mauvaises car on avait payé pour y entrer on voit ce qu'a donné pour quelques uns.

Sortir de l'investissement coute la même chose pour les deux types de SCPI.

Je suis tout à fait d'accord.
J'ai investi sur Primovie tardivement à 203€ par parts.
Avec les frais d'entrées, le prix de rachat se situait autour de 185€.
Puis je suis arrivé sur le forum et j'ai découvert les risques sur cette SCPI.
Je venais de me taper 9% de frais d'entrée, je n'avais vraiment pas envie de subir les 3% de frais de sortie anticipée.

J'ai tout de même franchi le pas et j'ai tout revendu avec 5.5€ de pénalités par part.
Soit une perte d'environ 12% au total (je ne compte pas les quelques loyers touchés).

Au final, je me suis positionné sur un actif plus pertinent, et je suis à présent remonté un peu au dessus des 203€ et les perspectives sont bonnes.
Si j'avais gardé pour ne pas subir les 3%, ces 203€ seraient devenus 164€ actuellement et qui sait jusqu'où cela descendra.

J'en ai tiré deux enseignements.
- Ne pas investir sur ce qu'on ne comprends/connaît pas/trop peu.
- Ne pas hésiter à se couper un doigt plutôt que de se faire arracher le bras. La formule "pas vendu, pas perdu" n'est qu'un dicton tiré d'un biais psychologique.

Pascal 75 · 23 Février 2025

ApprentiEpargnant a dit:
Je suis tout à fait d'accord.
J'ai investi sur Primovie tardivement à 203€ par parts.
Avec les frais d'entrées, le prix de rachat se situait autour de 185€.
Puis je suis arrivé sur le forum et j'ai découvert les risques sur cette SCPI.
Je venais de me taper 9% de frais d'entrée, je n'avais vraiment pas envie de subir les 3% de frais de sortie anticipée.

J'ai tout de même franchi le pas et j'ai tout revendu avec 5.5€ de pénalités par part.
Soit une perte d'environ 12% au total (je ne compte pas les quelques loyers touchés).

Au final, je me suis positionné sur un actif plus pertinent, et je suis à présent remonté un peu au dessus des 203€ et les perspectives sont bonnes.
Si j'avais gardé pour ne pas subir les 3%, ces 203€ seraient devenus 164€ actuellement et qui sait jusqu'où cela descendra.

J'en ai tiré deux enseignements.
- Ne pas investir sur ce qu'on ne comprends/connaît pas/trop peu.
- Ne pas hésiter à se couper un doigt plutôt que de se faire arracher le bras. La formule "pas vendu, pas perdu" n'est qu'un dicton tiré d'un biais psychologique.

Je plussoies et je valide +++
à partir du moment où il est possible de trouver une alternative, on peut couper les branches "mortes" ...

De mon coté, j'ai aussi largement profité de la liquidité des SCPI et des SCI Primonial en AV ...

Rappelons l'historique de Capimmo qui baisse en permanence depuis début 2023 : -4,33% sur 8 ans

Si je m'étais dis ; "Bof, ça va finir par remonter ..." je n'aurais pas pu me repositionner sur les SCPI récentes et en ETF

Je vous épargne les différentes baisses de Primopierre, d'Edissimo et de RIP.
Je trouve l'exemple de Capimmo plus parlant au regard de sa cotation.

Mat-1975 · 23 Février 2025

Hello!
Je suis bien d'accord avec vous sur le fait de "couper les branches mortes"
Mais je pense que les branches saines, et en particulier les SCPI sans frais d'entrée, pourraient subir un "stress test" d'ici quelques temps, surtout via l'assurance vie, lorsque la période des 3 ans sera passée. Ces SCPI deviendront alors des produits financiers comme d'autres et je pense qu'ils subiront des arbitrages "parce que ça coute rien". Rationnel ou irrationnel, ça existera.
La première, à mon avis, sera Remake.
A plus
Mathieu

fr2k6 · 23 Février 2025

Mat-1975 a dit:
Hello!
Je suis bien d'accord avec vous sur le fait de "couper les branches mortes"
Mais je pense que les branches saines, et en particulier les SCPI sans frais d'entrée, pourraient subir un "stress test" d'ici quelques temps, surtout via l'assurance vie, lorsque la période des 3 ans sera passée. Ces SCPI deviendront alors des produits financiers comme d'autres et je pense qu'ils subiront des arbitrages "parce que ça coute rien". Rationnel ou irrationnel, ça existera.
La première, à mon avis, sera Remake.
A plus
Mathieu

C'est peut-être un mauvais réflexe, mais c'est aussi pour ça que j'hésite d'investir en direct dans des SCPI largement distribuées en AV. Et que je ne privilégie pas particulièrement en direct celles sans frais d'entrée.

Jaumep · 23 Février 2025

fr2k6 a dit:
C'est peut-être un mauvais réflexe, mais c'est aussi pour ça que j'hésite d'investir en direct dans des SCPI largement distribuées en AV. Et que je ne privilégie pas particulièrement en direct celles sans frais d'entrée.

Mais qui connaît la proportion d’investissement AV versus en Direct pour une SCPI, Remake ou Iroko par Exemple ?
Ça permettrait de mieux apprécier le risque éventuel.

ApprentiEpargnant · 23 Février 2025

Jaumep a dit:
Mais qui connaît la proportion d’investissement AV versus en Direct pour une SCPI, Remake ou Iroko par Exemple ?
Ça permettrait de mieux apprécier le risque éventuel.

Le risque existe aussi en AV, chez Spirica l'assureur n'assume plus la liquidité des SCPIs.

Avec toutes les nouvelles SCPIs qui ont redoublé d'artifices pour se positionner dans le peloton de tête de la distribution la plus importante, les rendements ne vont faire que baisser à l'avenir.
On parle quand même de rendements de plus de 10%, intenables sur la durée.

Donc oui, certains pourraient y voir une raison d'arbitrer en sortie.
D'autant plus que si les taux continuent à baisser en Europe, les valorisations des biens vont remonter ce qui peut donner envie à certains de rester investis, mais à d'autres de partir là où l'herbe sera plus verte tout en ayant fait un très bon TRI, surtout si la collecte ralentit fortement.

Deux choses à surveiller:
- La collecte.
- La vitesse de la baisse de rendement.

SCPIMANN · 23 Février 2025

Une société de gestion AVS avait donné l'astuce suivante.
Prendre la capitalisation de la SCPI et la diviser par le nombre d'associé.
Si le montant dépasse un certain chiffre (50000€ je crois mais je ne me souviens plus) cela veut dire qu'il y a un nombre non négligeable d'institutionnel... Désolé ça reste vague il faudrait que je retrouve cet article d'atland voisin que j'ai gardé...