Les SCPI

[MyJerome]

J'ai fait un peu de rangement hier et je suis tombé par hasard sur une revue financière de 2018 qui traitait des SCPI.
SCPI recommandés :
Accès valeur Pierre

En phase de facon générale sur ce qu'il faut penser des prévisions mais pour relativiser :
Concernant AVP, en 2019 elle s'achetait un 598€ et apres les derniers ajustements, comme l'écrit élégamment BNP Reim, elle est à 765€ => 27% sur +/-5 ans
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[Pascal 75]

Assez en ligne et je pense qu'à une époque on pensait vraiment que c'était les meilleurs. Un ressenti à confirmer, mais on nous a souvent présenté la taille de la SCPI comme un gage de stabilité et on nous poussait à acheter celles qui faisaient plusieurs milliards. Ces SCPI dans leur quête de croissance rapide se sont fait référencer sur beaucoup trop d AV et cela a été le début de la surcroissance et de l'investissement sur des biens surpayés pour verser des loyers rapidement. A un moment ceux qui collectent trop, dans un marché avec peu d'offres, deviennent les perdants de demain.
Aujourd'hui peu de scpi achètent donc celles qui collectent beaucoup investissent bien, mais cela pourrait changer. Finalement je me demande si passé une certaine taille les grosses SCPI ne devraient pas arrêter de collecter et en lancer une nouvelle

Assez en ligne aussi.

Sauf qu'historiquement, je ne pense pas qu'aucune SCPI n'ait été lancée par le passé dans des conditions aussi favorables que celles entre 2021 et début 2023 ...

Elles ne trainent aucun boulet (pas de bureau à moins de 2% de rendement), elles ont collecté en masse (profitant de la déconfiture des autres) et ont pu investir à des taux indécents (parfois > à 10%).

En conséquence, je ne vois pas trop (sauf très mauvaise gestion -ce qui est toujours possible-) pourquoi elles pourraient capoter dans les années à venir
Ceci étant, il ne s'agit que d'une conviction car je pense, qu'en finance, les pseudo-certitudes sont à bannir.

En ce sens, personnellement, je préfère des SCPI lancées pas des SDG dynamiques et/ou innovantes plutôt que celles lancées (en réaction et peut-être en catastrophe) par des SDG "historiques".

 

[ApprentiEpargnant]

Finalement je me demande si passé une certaine taille les grosses SCPI ne devraient pas arrêter de collecter et en lancer une nouvelle

C'est un peu ce qui se passe en ce moment non? Certaines sociétés de gestion ont créé de nouvelles SCPI.
Je pense qu'il faut être vigilant sur cela notamment le portefeuille d'acquisitions. Certains pourraient être tentés de faire passer certains bien sur ces nouvelles SCPIs...

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour @Pascal 75

et ont pu investir à des taux indécents (parfois > à 10%).

Mais un taux pareil ne va pas sans risque? Quand je vois les échanges avec notamment l'acquisition d'une partie du centre commercial Parinor où personne ne semble vouloir mettre les pieds, c'est bien d'avoir un rendement de 10% à l'instant T mais si tous les commerces ferment... Qu'est ce qu'il va rester de votre investissement?

 

[micaum]

Assez en ligne aussi.

Sauf qu'historiquement, je ne pense pas qu'aucune SCPI n'ait été lancée par le passé dans des conditions aussi favorables que celles entre 2021 et début 2023 ...

Elles ne trainent aucun boulet (pas de bureau à moins de 2% de rendement), elles ont collecté en masse (profitant de la déconfiture des autres) et ont pu investir à des taux indécents (parfois > à 10%).

En conséquence, je ne vois pas trop (sauf très mauvaise gestion -ce qui est toujours possible-) pourquoi elles pourraient capoter dans les années à venir

Oui, mais je pense que peu à peu les bonnes affaires vont devenir plus rares et la collecte toujours plus abondante à cause de rendements élevés.
Ce qui risque de répéter le phénomène constaté sur les SCPI "dinosaures". Cela va se dérouler sur du temps long et sur les deux ou trois années à venir il n'y a pas d'inquiétude à avoir. Néanmoins, il faut être attentif sur la gestion de surcollecte de ces SCPI dans la durée.

 

[Pascal 75]

Bonjour @Pascal 75

Mais un taux pareil ne va pas sans risque? Quand je vois les échanges avec notamment l'acquisition d'une partie du centre commercial Parinor où personne ne semble vouloir mettre les pieds, c'est bien d'avoir un rendement de 10% à l'instant T mais si tous les commerces ferment... Qu'est ce qu'il va rester de votre investissement?

Pour Sofidynamique, je suis bien d'accord. Je n'irai surement pas.

Pour Iroko, Remake, Epsilon, Transition Europe, etc ... (à titre d'exemples), les investissements ont vraiment été à la hauteur : Taux élevés et très bon choix.
Au regard de la situation des taux et de l'immobilier, ces SDG ont pu acheter à de forts rendements sans pour autant sacrifier le risque.
Quand certaines autres ont dû vendre leurs pépites ...

C'est ma conviction. Je n'ai aucune "certitude".

 

[Phil17000]

Parmi les SCPI anciennes, sur lesquelles miseriez-vous aujourd'hui pour les prochaines années ?
En ce moment, je regarde PFO qui ne subit pas trop decollecte et qui a ajusté son prix de part à la baisse. Mais sans trop de conviction.

 

[Pascal 75]

Oui, mais je pense que peu à peu les bonnes affaires vont devenir plus rares et la collecte toujours plus abondante à cause de rendements élevés.
Ce qui risque de répéter le phénomène constaté sur les SCPI "dinosaures". Cela va se dérouler sur du temps long et sur les deux ou trois années à venir il n'y a pas d'inquiétude à avoir. Néanmoins, il faut être attentif sur la gestion de surcollecte de ces SCPI dans la durée.

100% d'accord avec ton analyse.
Il faudra, bien évidement, que ces SDG (chanceuses) gèrent efficacement leur collecte à long terme et la limite (à l'instar de Corum dans les années 2010) si nécessaire afin de garder un portefeuille performant.

 

[darkmilou]

Parmi les SCPI anciennes, sur lesquelles miseriez-vous aujourd'hui pour les prochaines années ?
En ce moment, je regarde PFO qui ne subit pas trop decollecte et qui a ajusté son prix de part à la baisse. Mais sans trop de conviction.

si je devait investir actuellement sur une scpi ( un peu ancienne ... 2019 )
je partirai clairement sur activimmo d'alderan qui fonctionne plutôt correctement et investirai un billet sur comète leur 2eme scpi ( c'a n'engage que moi )

 

[Pascal 75]

Parmi les SCPI anciennes, sur lesquelles miseriez-vous aujourd'hui pour les prochaines années ?
En ce moment, je regarde PFO qui ne subit pas trop decollecte et qui a ajusté son prix de part à la baisse. Mais sans trop de conviction.

"Epargne Pierre" / "PFO" / "Immorente" /et surtout "Corum Origin" (qui est devenue une historique après plus de 12 ans d'existence.

Dans l'ordre de préférence (anciennes SCPI) :

1/ Corum Origin (Direct ou AV car 96% à l'étranger et mécanisme fiscal favorable en AV)
2/ Epargne Pierre (plutôt en AV car 0% à l'étranger)
3/ Immorente (Direct ou AV car 39% à l'étranger)
4/ PFO (Direct ou AV car 21% à l'étranger)

Note : Activimmo n'est pas une "historique" (2019). C'est une dynamique, thématique et qui fonctionne très bien
Ce qui m'incite à m'intéresser à Comète.

 

[darkmilou]

ont compare souvent iroko et remake ! pour moi je pense clairement plus a remake pour la simple est bonne raison qu'il sont arrivé plus tard sur le marché avec des prix d'achat immo bien plus intéressent

 

[Phil17000]

ont compare souvent iroko et remake ! pour moi je pense clairement plus a remake pour la simple est bonne raison qu'il sont arrivé plus tard sur le marché avec des prix d'achat immo bien plus intéressent

Effectivement, mais Iroko bénéficie d'une décote qui fait un petit coussin de sécurité et les frais de gestion sont plus bas.

 

[Nature]

- Certains assureurs peuvent transformer des loyers mensuels (en direct) en dividendes trimestriels (Iroko chez Garance et UMR)

Tu es certain de cela ?

 

[Pascal 75]

Tu es certain de cela ?

oui pour UMR (PER) :

Informations concernant Iroko chez Garance :

1/ Délai de jouissance de 3 mois (identique à l'UMR)
2/ Dividendes versés mensuellement (trimestriellement chez UMR)
3/ Dividendes versés par capitalisation (Versement sur le fonds Euros chez UMR)

 

[Pascal 75]

Tous les bulletins trimestriels regroupés ici :

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[la marmotte]

Pour vous qu'est ce qu'on doit surveiller comme talon d'Achille sur les SCPI nouvelles sans frais d'entrée comme iroko ou remake car en ce moment elles ont tout bon et je leur trouve 0 risque sauf grosse erreur de gestion?
J'ai l'impression que cela va etre le turn over des acheteurs. Il y a un malus de 3% pendant 3 ans sur AV et 5% pendant 5 ans en direct. Donc même si ce malus est faible versus le rendement on ne devrait pas avoir trop de personnes qui penseront à vendre avant 26(AV)-28(direct) en considérant que la collecte a été significative à partir de 23. Vu que c'est une européenne le % AV Vs direct devrait rester raisonnable. Donc à mon avis on est tranquille jusqu'en 27/28 et après si sur le marché il y a un meilleur produit en parallèle alors risque de decollecte car les acheteurs de SCPI sans frais ont peut être un profil plus opportuniste.
Pour moi c'est du 7% assuré jusqu'en 2027

 

[micaum]

Pour vous qu'est ce qu'on doit surveiller comme talon d'Achille sur les SCPI nouvelles sans frais d'entrée comme iroko ou remake car en ce moment elles ont tout bon et je leur trouve 0 risque sauf grosse erreur de gestion?
J'ai l'impression que cela va etre le turn over des acheteurs. Il y a un malus de 3% pendant 3 ans sur AV et 5% pendant 5 ans en direct. Donc même si ce malus est faible versus le rendement on ne devrait pas avoir trop de personnes qui penseront à vendre avant 26(AV)-28(direct) en considérant que la collecte a été significative à partir de 23. Vu que c'est une européenne le % AV Vs direct devrait rester raisonnable. Donc à mon avis on est tranquille jusqu'en 27/28 et après si sur le marché il y a un meilleur produit en parallèle alors risque de decollecte car les acheteurs de SCPI sans frais ont peut être un profil plus opportuniste.
Pour moi c'est du 7% assuré jusqu'en 2027

Pour moi, ce n'est pas clair sur Remake, si les 3 ans courent depuis le premier achat ou le dernier ou si c'est différencié pour chaque achat.

 

[darkmilou]

Pour moi, ce n'est pas clair sur Remake, si les 3 ans courent depuis le premier achat ou le dernier ou si c'est différencié pour chaque achat.

sur AV c'est en date du première achat et peut importe si tu a rajouté ou arbitré par la suite !

 

[Nature]

Pour moi c'est du 7% assuré jusqu'en 2027

La marmotte, d'ici là tu as le temps de dormir sous ta couverture en papier alu

 

[Phil17000]

Concernant Remake/Iroko,
Actuellement Remake a davantage de biens à l'étranger, ce qui est plus avantageux pour un détenteur en plein propriété.
Savez-vous si ces 2 SCPI ont évoqué des cibles, en rythme de croisière, pour leur répartition France/Étranger ?