Les SCPI

[river]

Malgré les bonnes perf des logistiques et de certaines hôtelières, je me méfie dorénavant des thématiques.

J'aurais tendance à privilégier des SCPI intrinsèquement diversifiées et/ou opportunistes au regard de l'accélération des crises systémiques et sectorielles..

Oui je suis en phase. Les thématiques sont plus risquées par nature : S’abstenir ou à prendre avec modération dans un portefeuille diversifié.

 

[ced4038]

Fin de ce mois-ci normalement

Merci 2 mois de carence

 

[Phil17000]

Bonjour,
Un sujet d'actualité : Jeune ou vieille SCPI : est-ce vraiment le match ?
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Ce que je retiens :
- Ils sont tous d'accord pour dire que la surperformance des jeunes SCPI ne devrait pas durer.
- Ils sont tous extrêmement dépendant de la collecte (pour la liquidité, la performance, la gestion de la dette, ...)
- Dans certaines SCPI (LogIn ?), ils augmentent les frais de gestion s'il n'y a pas de collecte (!)

 

[Pascal 75]

Ce que je retiens :
- Ils sont tous d'accord pour dire que la surperformance des jeunes SCPI ne devrait pas durer.
- Ils sont tous extrêmement dépendant de la collecte (pour la liquidité, la performance, la gestion de la dette, ...)
- Dans certaines SCPI (LogIn ?), ils augmentent les frais de gestion s'il n'y a pas de collecte (!)

Oui, la SURperformance ... mais pas la performance.
Ils s'attendent (Iroko et Remake) à faire une perf 2024 équivalente à celle de 2023.
Les SCPI à 0% de frais d'entrée sont très dépendants du maintient de la bonne collecte.
Sur le dernier point, je ne suis pas fan de Théorem (à voir)

Je retiens aussi que la fenêtre de tir (biens à haut rendement) se terminera +/- fin 2024

 

[Pascal 75]

Et encore des news Primonial :
C'est OK corail ...
Il ne restera plus que l'immobilier chez eux ... superbe diversification !

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[ApprentiEpargnant]

Je me risque à faire la corrélation entre les SCPI et les fonds obligataires.

Les jeunes SCPI, tout comme les fonds obligataires récents ont un rendement très bon car ils sont gavés avec des actifs à rendement élevé.
Les anciennes SCPI, comme les anciens fonds obligataires (en tout cas, ceux qui portent des obligations assez longues), se traînent avec des actifs au rendement faible et en plus subissent une dévalorisation de leurs actifs.

Le marché immobilier étant beaucoup plus latent, le krach n'arrive que maintenant. Contrairement au marché obligataire hyper réactif voir même en anticipation.

Les anciens fonds/SCPI sont tous les deux confrontés évidemment à de la décollecte au vu des rendements plus attrayants chez les jeunes voisins/voisines d'en face.

Les seules différences que je vois, c'est que les fonds obligataires ont une échappatoire car (sauf défaut), ils récupèrent leur mise en portant les obligations jusqu'à l'échéance.
Là où l'immobilier demande de l'investissement pour être maintenu en état (sinon valeur finale = 0?) et où l'on n'a aucune idée du moment où la valeur reviendra au prix d'achat (si on y revient un jour.).

Et que s'il veulent malgré tout vendre leurs actifs dévalorisés pour racheter avec un rendement meilleur, c'est très facile de le faire en quelques minutes sur l'obligataire, là où cela prend du temps en immobilier physique.

On comprend donc l'enjeu pour Primonial et toutes les anciennes SCPI de remonter la pente.

Ils vont devoir vendre les biens decotés pour éponger les parts en cours de vente puis racheter des biens avec un rendement supérieur.
On peut d'ailleurs penser qu'au vu du nombre de biens vendus, ils essayent de faire les deux en même temps.

Si la collecte ne revient pas, et que les rendements des autres SCPI ne baissent pas rapidement, cela sent vraiment le sapin...

Qu'en pensez-vous ?

 

[Tricky]

Les SCPI ne sont qu'indirectement corrélés au taux (contrairement aux obligs). Ce qui fait le rendement brute c'est le ratio loyer / prix de l'immobilier sous-jacent (ie prix des parts). Les taux n'ont pas bcp d'influence sur l'aspect loyer. Par contre quand très bas , ils inflatent les actifs et conduisent à de mauvaises allocations: en gros on achète les biens trop chers et ça impacte le dénominateur d'où effectivement des rendements moyens mais qui restent compétitifs tant que les autres classes d'actifs ont aussi des rendements faibles.

Après comme je l'ai écrit dans un précédents message, il y a des causes structurelles à ces problèmes avec les SCPI: les changements d'organisation des entreprises (on réduit la surfaces des bureau), le délire normatifs qui renchérissent le prix de l'immobilier, divers changement sociétaux (les grandes surfaces commerciales vont souffrir aussi).

 

[Babooche]

Ce que j ai appris de cette histoire et di c était à refaire :

- J achèterais uniquement des scpi dans le cadre d une Assurance Vie et pas en direct. J avais négligé le sujet de la liquidité et je m en veux un peu.

- Je souscrirais à plusieurs scpi et pas à une seule, et plus particulièrement sur des sociétés de gestion différentes.

Concernant mes positions primovie actuelle, je pense faire le dos rond.... même si c est pas agréable....

Sommes nous nombreux sur le forum dans cette situation ?

J'ai de mon coté fait les même erreurs que vous (mais sur primopierre => encore pire ?).
Au vu des collectes de cette SCPI, on doit être nombreux dans un cas similaire.
Je vais faire le dos rond aussi, en espérant ne pas perdre trop de plumes dans l'histoire (de toute façon, même si je souhaitais acter ma perte cela ne serait pas possible).

 

[Mat-1975]

Pendant ce temps, les 3 Corum, Epargne Pierre, Immorente, la logistique, Pierval Santé, Cœur de Région, Cristal Life, Vendôme Gestion, Altixia Cadence XII, Interpierre France et les SCPI sorties en 2022/23 vont très bien ... :

-> dites moi si j'en oublie.

Hello Pascal !

Activimmo ?

A plus !
Mathieu

 

[Pascal 75]

Hello Pascal !

Activimmo ?

A plus !
Mathieu

Je l'ai inclus dans la "logistique" dans mon énumération.
Mais, oui, bien sur "Activimmo".

Ceci dit, comme échangé précédemment ave @river , j'aurais tendance à favoriser des SCPi diversifiées en 2024/25.

 

[sbt78]

Merci à tous pour ces informations très perspicaces.

 

[Pascal 75]

Bilan 2024 de la très bonne vidéo transmise par @Phil17000.

Critères pour choisir les bonnes SCPi en 2024 :

1/ Diversification thématique ET géographique
2/ Dynamique de la collecte
3/ Durée résiduelle des baux
4/ Rating des locataires
5/ Vigilance sur la dette si elle n'est pas relutive
6/ Granularité des actifs (éviter les immeubles massifs)
7 Modérer l'exposition aux institutionnels (i.e : Epargne Pierre Europe a baissé cette exposition à 2.5%)
8/ RAN -> réserves afin de faire face aux potentielles crises

 

[Thortue]

Merci 2 mois de carence

Jouissance dès le mois qui suit le versement. Mais le paiement intervient à la fin du mois qui suit pour le mois qui précède.

 

[STV34]

J'ai de mon coté fait les même erreurs que vous (mais sur primopierre => encore pire ?).
Au vu des collectes de cette SCPI, on doit être nombreux dans un cas similaire.
Je vais faire le dos rond aussi, en espérant ne pas perdre trop de plumes dans l'histoire (de toute façon, même si je souhaitais acter ma perte cela ne serait pas possible).

Pareil pour moi :
- investissement en direct dans Primopierre ; et je fais le dos rond
- plus jamais de SCPI autres qu'en AV

 

[Benmar2375]

Pareil pour moi :
- investissement en direct dans Primopierre ; et je fais le dos rond
- plus jamais de SCPI autres qu'en AV

Idem, avec un crédit sur le dos en plus...
Les biens ont l'air d'être de qualité mais c'est la décollecte qui me fait peur, ils bradent tout...

 

[Pascal 75]

Idem, avec un crédit sur le dos en plus...
Les biens ont l'air d'être de qualité mais c'est la décollecte qui me fait peur, ils bradent tout...

Primopierre (je suis aussi souscripteur) cumule tous les problèmes :

- 100 % Bureau
- Société de gestion en pleine déconfiture
- 2 baisses de prix (peut-être une troisième à venir)
- Dette importante
- bcp d'Institutionnels souscripteurs
- Décollecte massive
- Stock de biens à rendement médiocre.
- Aucune perspective à terme car ils devront vendre leurs actifs pour faire face à la decolecte des institutionnels et des Assureurs.
- TD bientôt en stagnation voir en baisse (selon la sdg elle même)

La situation de Primopierre est bien pire que celle de Primovie.
Mille fois Hélas.

 

[Pascal 75]

Une analyse du Revenu :

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" C’est le bon moment » pour investir, assure-t-il" : Il a raison sous réserve de bien distinguer le bon grain de l'ivraie :

Les SCPI "acheteuses" sont à la fête.
Les SCPI "vendeuses" sont dans la panade

 

[Buffeto]

Une analyse du Revenu :

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nous voilà rassurés par la conclusion : " C’est le bon moment » pour investir, assure-t-il.

 

[moietmoi]

Dans l’œil du cyclone selon le terme de Sabatier (à partir de 24min)

Vidéo très intéressante.
Cependant, son histoire de dénominateur ( valeur de part) que l'on DOIT baisser en 2023 pour maintenir le rendement, implique que tous les experts ( internes comme externes aux SCPI) font de fausses expertises,dont le résultat est commandée par les sociétés de gestion.
Pour le reste une analyse brillante.
La qualité des baux et la pérennité des locataires... Tiens , tiens,
Acheter des parts des SCPI qui n'ont pas trop collecté en 2021/2022.. cela exclu pas mal de monde..

 

[Tricky]

Disons que c'est plus une obligation réglementaire par rapport au prix de reconstruction. s'il est vrai que réduire la valeur de la part permet d'augmenter le rendement facial ( pour les nouveaux entrant), ça peut conduire à des ventes panique du côté de ceux déjà investis et au final planter la scpi. Ceux qui ont été prévoyant, sont ceux qui ont très peu revalorisés le prix des parts au cours des années, ce qui leur donne une bonne marge sécurité aujourd'hui.