Les SCPI

[moietmoi]

je n'ai pas tous les éléments, mais je me contente de constater que les SCPI en difficulté vendent les bijoux de famille.

A 5,64,,% de rendement, c'est super bien vendu. Je ne voudrais pas être associé de la SCPI qui a acheté. Il ne restera pas grand chose.
Bijoux de famille sans doute, mais très très bien vendu..
Je ne comprends pas les acquéreurs.
Bon, un bail de 12 ans quasi neuf vient compenser un peu .

 

[Axiles]

A 5,64,,% de rendement, c'est super bien vendu. Je ne voudrais pas être associé de la SCPI qui a acheté. Il ne restera pas grand chose.
Bijoux de famille sans doute, mais très très bien vendu..
Je ne comprends pas les acquéreurs.
Bon, un bail de 12 ans quasi neuf vient compenser un peu .

C est un actif ultra prime avec un bail ferme de douze ans. Le taux est au contraire élevé je trouve, qui plus est alors que les anticipations de taux sont maintenant clairement à la baisse.

On ne parle pas d’un entrepôt à Ljubljana comme chez Corum . Et malgré ça, rendement de près de 6%. Ce n’est pas une vente cata, mais médiocre. On solde les bijoux de famille quoi

Et c’est logique. Quiconque achète quelque chose à Primonial sait bien qu’ils sont mal, et pas en position de force. Ça joue (même si d’autres facteurs jouent aussi bien sur).

 

[Pascal 75]

C est un actif ultra prime avec un bail ferme de douze ans. Le taux est au contraire élevé je trouve, qui plus est alors que les anticipations de taux sont maintenant clairement à la baisse.

On ne parle pas d’un entrepôt à Ljubljana comme chez Corum . Et malgré ça, rendement de près de 6%.

Tout à fait.

Et, quand on regarde les taux de rendement moyen des SCPI Amundi et Primonial, on est même dans le très élevé à 5.64% .
De plus, ayant entendu parlé de cette clinique à Lyon, je sais qu'il s'agit d'un très bel établissement qui ne risque pas de fermer (plutôt de se développer).
Pour moi, il s'agit vraiment d'une perte pour Primovie.

Concernant Corum, je ne sais pas si ils ont acheté des biens comme tu le décris ?
Ce que je sais, c'est qu'ils achètent des biens pertinents en Europe à des taux souvent > à 7%.
Des bureaux modernes à Milan, ce n'est pas un entrepôt à Ljubjana ...

Un exemple :

 

[Axiles]

Mon exemple est random. C’est juste pour opposer du prime et du non prime. Selon vos préférences personnelles, je vous laisse remplacer Ljubljana par Châteauroux ou la ville de votre belle mère.

A noter, je ne dis pas que le rendement implicite induit par la vente est catastrophique. Sinon les vendeurs auraient refusé de communiquer. C’est juste le marqueur d’une vente médiocre mais pas cata. Et qui aurait rapporté plusieurs dizaines de pourcents de plus si elle avait été réalisée dans un univers de taux bas, avec du prime rapportant 3% à Paris par exemple. Entre 3 et 5.65, la valeur du bien à rendement nominal fixe est divisée par près de deux, pour illustrer par un chiffre sans visée scientifique.

 

[Pascal 75]

Mon exemple est random. C’est juste pour opposer du prime et du non prime. Selon vos préférences personnelles, je vous laisse remplacer Ljubljana par Châteauroux ou la ville de votre belle mère.

A noter, je ne dis pas que le rendement implicite induit par la vente est catastrophique. Sinon les vendeurs auraient refusé de communiquer. C’est juste le marqueur d’une vente médiocre mais pas cata. Et qui aurait rapporté plusieurs dizaines de pourcents de plus si elle avait été réalisée dans un univers de taux bas, avec du prime rapportant 3% à Paris par exemple. Entre 3 et 5.65, la valeur du bien à rendement nominal fixe est divisée par près de deux, pour illustrer par un chiffre sans visée scientifique.

Entièrement d'accord avec vous sur la vente de Primovie : "Médiocre / pas cata"
C'est le signe que Primonial doit vendre des biens qualitatifs afin de faire face à ses problèmes de liquidité ...

-> C'est une information BoursoBank et non Primonial.
Vous pensez qu'une telle vente peut être éventuellement dissimulée ?

Par contre (autre sujet), je pense qu'il faut éviter d'abonder à la "légende" voulant que Corum n'investisse que sur des biens de faible qualité et mal situé (type "Ljubljana par Châteauroux ou la ville de votre belle mère")

C'était peut-être le cas il y a 6/7 ans ; Mais, quand je regarde les investissements récents (disponibles sur leur site) ... ce n'est plus du tout le cas. Leur stratégie n'est visiblement pas figée, ce qui me semble très positif.

Dans la vraie vie, Corum (et surtout Corum Eurion - qui a un ciblage "prime" -) investit dans du qualitatif à haut rendement > à 7%.
Ceci, encore + depuis la baisse des taux

 

[Axiles]

Entièrement d'accord avec vous sur la vente de Primovie : "Médiocre / pas cata"
C'est le signe que Primonial doit vendre des biens qualitatifs afin de faire face à ses problèmes de liquidité ...

-> C'est une information BoursoBank et non Primonial.
Vous pensez qu'une telle vente peut être éventuellement dissimulée ?

Par contre (autre sujet), je pense qu'il faut éviter d'abonder à la "légende" voulant que Corum n'investisse que sur des biens de faible qualité et mal situé (type "Ljubljana par Châteauroux ou la ville de votre belle mère")

C'était peut-être le cas il y a 6/7 ans ; Mais, quand je regarde les investissements récents (disponibles sur leur site) ... ce n'est plus du tout le cas. Leur stratégie n'est visiblement pas figée, ce qui me semble très positif.

Dans la vraie vie, Corum (et surtout Corum Eurion - qui a un ciblage "prime" -) investit dans du qualitatif à haut rendement > à 7%.
Ceci, encore + depuis la baisse des taux

Remplacez Corum par n'importe quelle SCPI qui vous fait plaisir

Je n'ai rien contre Corum, j'ai pris le premier nom qui m'est passé en tête. Mais je vois votre point.

 

[SCPIMANN]

En tout cas, à chaque fois que CORUM vend un actif il réalise en général une belle plus-value:
Ci-dessous la dernière vente la semaine dernière d'un actif : [lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Concernant la situation de Perial sur PFGP et PFO2 ; Un message reçu :

"le délai d'exécution de votre ordre de retrait se situera au-delà de six mois.

En alternative, céder les parts à un tiers intéressé, à identifier sans intervention de la société de gestion (de gré à gré), où, moyennant des droits d’enregistrement de 5% à verser au Trésor Public, le prix est librement fixé entre les parties permettra de court-circuiter le délai d’attente."

 

[SteelKorrigan]

Directrice générale déléguée de Primonial REIM Holding et DG de Primonial REIM France, mais également membre du directoire, Stéphanie Lacroix vient de quitter ses fonctions...

[lien réservé abonné]

 

[Guitofeu]

Concernant la situation de Perial sur PFGP et PFO2 ; Un message reçu :

"le délai d'exécution de votre ordre de retrait se situera au-delà de six mois.

En alternative, céder les parts à un tiers intéressé, à identifier sans intervention de la société de gestion (de gré à gré), où, moyennant des droits d’enregistrement de 5% à verser au Trésor Public, le prix est librement fixé entre les parties permettra de court-circuiter le délai d’attente."

le petit coup de grâce "5% à verser au Trésor"

 

[Pascal 75]

L'avenir de Primonial->

[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

Et, quand on regarde les taux de rendement moyen des SCPI Amundi et Primonial, on est même dans le très élevé à 5.64%

Il n'est pas question du taux de rendement de la SCPI. Mais de l'immobilier.
Entre le rendement brut sur lequel s'est négocié l'achat, 5,64 %et le rendement net, avant les frais de gestion de la SCPI, il y a comme dans tout immobilier locatif, les taxes foncières, les charges de propriétés ( une partie, suivant les baux commerciaux peut être à la charge du locataire) l'entretien courant...donc avant les frais de gestion de la SCPI, on est déjà sur du 4,5- 5%...
Que restera t il pour les associés acheteurs?
Heureusement que les SCPI achètent mieux que cela.
Sans doute les acquéreurs espèrent une plus value rapide en revente.

 

[Axiles]

Il n'est pas question du taux de rendement de la SCPI. Mais de l'immobilier.
Entre le rendement brut sur lequel s'est négocié l'achat, 5,64 %et le rendement net, avant les frais de gestion de la SCPI, il y a comme dans tout immobilier locatif, les taxes foncières, les charges de propriétés ( une partie, suivant les baux commerciaux peut être à la charge du locataire) l'entretien courant...donc avant les frais de gestion de la SCPI, on est déjà sur du 4,5- 5%...
Que restera t il pour les associés acheteurs?
Heureusement que les SCPI achètent mieux que cela.
Sans doute les acquéreurs espèrent une plus value rapide en revente.

La taxe foncière est généralement à la charge du locataire dans des baux commerciaux. Idem pour la taxe sur les bureaux et à peu près toutes les charges. C’est flexible mais rarement fait autrement.

Sur un actif loué, en parfait état, le delta entre les deux taux est faible. Même si il existe bien sûr.

 

[Pascal 75]

Primonial :

------- (source CFNews) :

« À fin 2023, les valeurs d'expertises arrêtées font ressortir, pour le parc de Primonial REIM, une décote de -17 % sur le bureau ; -5 % sur la santé et le résidentiel ; -7 % sur le commerce ; et -2 % sur l’hôtellerie, détaille Grégory Frapet, président du directoire, lors du dernier Mipim. Les patrimoines immobiliers ne sont pas immunisés contre la hausse des taux qui s’imposent à l’ensemble de l’écosystème des propriétaires immobiliers que l’on soit un assureur, une foncière cotée, un family office ou même un particulier. »

En résumé, Primonial a 3 leviers d'action pour faire fasse à la décollecte :

1/ Alimenter des fonds de remboursement par la vente d'actifs
2/ Mécanisme de compensation différée. L'AMF a autorisé ce qui consiste à utiliser la collecte non investie depuis un an pour rembourser des parts en attente de retrait
3/ La suspension de la variabilité du capital des véhicules.

Les zones de turbulences :

------- (source CFNews) :

1/ Quel avenir pour les bureaux hors marché ?

"L'immeuble Eurêka à Nanterre.
Impossible d'aborder la question des actifs en retournement chez Primonial REIM, sans qu'un immeuble ne s'impose immédiatement dans la conversation : Eurêka (32 000 mètres carrés au 13 Ernest Renan, à Nanterre). L'actif n'est pas le seul à être en souffrance dans les environs de la capitale, loin de là – citons notamment Smart Parc à Courbevoie de EQT, ou encore le Spallis à Saint-Denis de BNP Paribas REIM vendu à moins de 1 000 €/m2. Mais c'est Eurêka que le marché a décidé d'ériger en symbole du distressed. En mars 2023 déjà, dans les allées et les cocktails du Mipim, l'immeuble de Nanterre était systématiquement cité en cas d'école du retournement à l'œuvre sur le marché. « Rendez-vous compte, il est proposé au marché à 50 M€ alors qu'il a été acquis environ 190 M€ en 2015"

2/ Icade Santé : "La capacité de Primonial à finaliser l’opération est mise en doute par le marché."

3/ Stéphanie Lacroix (DG Primonial Reim) pose sa démission

4/ Le président France sur le départ ?

------- (source CFNews) :

"Après des années d'effervescence autour des volumes de capitaux injectés par Primonial REIM, en direct et en indirect dans le real estate – très souvent en co-investissement et appuyés par de la dette –, le gérant reste aujourd'hui vertement vilipendé par le marché pour sa stratégie passée et actuelle.

Après une année 2023 des plus compliquées dans l’immobilier d’entreprise, l’heure est ainsi au bilan chez les investisseurs et les gérants. « Le cycle 2008-2022 a été très long et porté par des taux en baisse, amorce Laurent Fléchet, président de Primonial REIM Holding. Le nouveau cycle qui va s’ouvrir – sûrement en fin d’année – sera très différent, la distribution et les revenus s’imposent comme le nerf de la guerre. » En s’arrêtant sur les chiffres, le portefeuille global de Primonial REIM a subi une correction de -9 % en moyenne l’an passé – un pourcentage logiquement plombé par le bureau (voir ci-dessus). « Notre choix stratégique a été de réduire l’allocation au bureau ces dernières années pour atteindre 34 % », rappelle Laurent Fléchet. Pour prendre un peu plus de hauteur sur son patrimoine, la société de gestion a dispatché ses différents actifs dans trois catégories : les lignes dites sans problème, qui peuvent être qualifiées de core, et qui sont conservées en patrimoine ; les lignes à améliorer dans une logique patrimoniale également ; et enfin les lignes problématiques, des actifs vides et à transformer, souvent situés dans des zones tertiaires qui ne répondent plus du tout aux demandes des locataires. « Les actifs sur lesquels nous rencontrons des difficultés représentent aujourd’hui 5 à 6 % du patrimoine, c’est irréversible sur une partie du stock, reprend Laurent Fléchet. L’appréciation que nous nous faisions de la valorisation de ces actifs s’est avérée inexacte, je l’assume. » Ces opérations échouées, pour lesquelles une partie de l’equity est désormais perdue, nécessitent l’injection de lourds capex pour revoir leur utilisation quand cela est possible. Leur cession est sinon, là encore, la seule issue possible : « Il faut savoir accepter les décotes quand elles semblent justifiées. » Le gérant s'autorise une décote supplémentaire de -20 % sur les dernières valeurs d'expertises dans le cadre de ses sorties."

 

[Demyos]

News concernant Primopierre :

Baisse de la valeur nominale faisant suite à la AGE de Mars 2024 :

Nouvelles valeurs :

Valeur Nominale : 150 €
Valeur de retrait : 154.14 €
Prix de souscription : 168 €

18€ de prime d'émission (10.97%), ça laisse pas beaucoup de place pour financer les frais de souscription, et tous les frais et droits des futurs investissements...

 

[moietmoi]

La taxe foncière est généralement à la charge du locataire dans des baux commerciaux. Idem pour la taxe sur les bureaux et à peu près toutes les charges. C’est flexible mais rarement fait autrement.

Sur un actif loué, en parfait état, le delta entre les deux taux est faible. Même si il existe bien sûr.

Conclusion de ma part, il faudrait voir le bail...l'avantage pour la SCPI acheteuse, c'est qu'il n'y a pas de période de gratuité, ni de dégressivité sur le loyer comme il y aurait sur un nouveau bail, vu que la reprise se fait avec le bail en cours.

 

[Axiles]

Conclusion de ma part, il faudrait voir le bail...l'avantage pour la SCPI acheteuse, c'est qu'il n'y a pas de période de gratuité, ni de dégressivité sur le loyer comme il y aurait sur un nouveau bail, vu que la reprise se fait avec le bail en cours.

Oui c'est royal d'acheter comme ça. En gros Primonial a fait tout le boulot (travaux/négo/etc. j'imagine, avec un locataire solide) et vend un deal clef en main. Ca devrait en théorie se vendre très cher, donc avec un taux de rentabilité faible. Mais je radote

 

[Axiles]

Primonial :

------- (source CFNews) :

« À fin 2023, les valeurs d'expertises arrêtées font ressortir, pour le parc de Primonial REIM, une décote de -17 % sur le bureau ; -5 % sur la santé et le résidentiel ; -7 % sur le commerce ; et -2 % sur l’hôtellerie, détaille Grégory Frapet, président du directoire, lors du dernier Mipim. Les patrimoines immobiliers ne sont pas immunisés contre la hausse des taux qui s’imposent à l’ensemble de l’écosystème des propriétaires immobiliers que l’on soit un assureur, une foncière cotée, un family office ou même un particulier. »

En résumé, Primonial a 3 leviers d'action pour faire fasse à la décollecte :

1/ Alimenter des fonds de remboursement par la vente d'actifs
2/ Mécanisme de compensation différée. L'AMF a autorisé ce qui consiste à utiliser la collecte non investie depuis un an pour rembourser des parts en attente de retrait
3/ La suspension de la variabilité du capital des véhicules.

Les zones de turbulences :

------- (source CFNews) :

1/ Quel avenir pour les bureaux hors marché ?

"L'immeuble Eurêka à Nanterre.
Impossible d'aborder la question des actifs en retournement chez Primonial REIM, sans qu'un immeuble ne s'impose immédiatement dans la conversation : Eurêka (32 000 mètres carrés au 13 Ernest Renan, à Nanterre). L'actif n'est pas le seul à être en souffrance dans les environs de la capitale, loin de là – citons notamment Smart Parc à Courbevoie de EQT, ou encore le Spallis à Saint-Denis de BNP Paribas REIM vendu à moins de 1 000 €/m2. Mais c'est Eurêka que le marché a décidé d'ériger en symbole du distressed. En mars 2023 déjà, dans les allées et les cocktails du Mipim, l'immeuble de Nanterre était systématiquement cité en cas d'école du retournement à l'œuvre sur le marché. « Rendez-vous compte, il est proposé au marché à 50 M€ alors qu'il a été acquis environ 190 M€ en 2015"

2/ Icade Santé : "La capacité de Primonial à finaliser l’opération est mise en doute par le marché."

3/ Stéphanie Lacroix (DG Primonial Reim) pose sa démission

4/ Le président France sur le départ ?

------- (source CFNews) :

"Après des années d'effervescence autour des volumes de capitaux injectés par Primonial REIM, en direct et en indirect dans le real estate – très souvent en co-investissement et appuyés par de la dette –, le gérant reste aujourd'hui vertement vilipendé par le marché pour sa stratégie passée et actuelle.

Après une année 2023 des plus compliquées dans l’immobilier d’entreprise, l’heure est ainsi au bilan chez les investisseurs et les gérants. « Le cycle 2008-2022 a été très long et porté par des taux en baisse, amorce Laurent Fléchet, président de Primonial REIM Holding. Le nouveau cycle qui va s’ouvrir – sûrement en fin d’année – sera très différent, la distribution et les revenus s’imposent comme le nerf de la guerre. » En s’arrêtant sur les chiffres, le portefeuille global de Primonial REIM a subi une correction de -9 % en moyenne l’an passé – un pourcentage logiquement plombé par le bureau (voir ci-dessus). « Notre choix stratégique a été de réduire l’allocation au bureau ces dernières années pour atteindre 34 % », rappelle Laurent Fléchet. Pour prendre un peu plus de hauteur sur son patrimoine, la société de gestion a dispatché ses différents actifs dans trois catégories : les lignes dites sans problème, qui peuvent être qualifiées de core, et qui sont conservées en patrimoine ; les lignes à améliorer dans une logique patrimoniale également ; et enfin les lignes problématiques, des actifs vides et à transformer, souvent situés dans des zones tertiaires qui ne répondent plus du tout aux demandes des locataires. « Les actifs sur lesquels nous rencontrons des difficultés représentent aujourd’hui 5 à 6 % du patrimoine, c’est irréversible sur une partie du stock, reprend Laurent Fléchet. L’appréciation que nous nous faisions de la valorisation de ces actifs s’est avérée inexacte, je l’assume. » Ces opérations échouées, pour lesquelles une partie de l’equity est désormais perdue, nécessitent l’injection de lourds capex pour revoir leur utilisation quand cela est possible. Leur cession est sinon, là encore, la seule issue possible : « Il faut savoir accepter les décotes quand elles semblent justifiées. » Le gérant s'autorise une décote supplémentaire de -20 % sur les dernières valeurs d'expertises dans le cadre de ses sorties."

Admettre qu'il y a 5-6% du patrimoine qui vaut zéro, chaud quand même comme communication. Je me demande si c'est une tentative de tout mettre sur la table, en utilisant la sortie de la DG, ou bien si c'est encore une sous-estimation. Des avis ?

Ça alerte quand même, surtout la partie "irréversible" sur la perte de valeur. Sans vouloir réouvrir de débat sur ce qui est une localisation qualitative ou pas, je serais curieux de savoir si on parle de bureaux à la Défense ou dans des villes de province de seconde zone.

 

[Pascal 75]

Admettre qu'il y a 5-6% du patrimoine qui vaut zéro, chaud quand même comme communication. Je me demande si c'est une tentative de tout mettre sur la table, en utilisant la sortie de la DG, ou bien si c'est encore une sous-estimation. Des avis ?

Ça alerte quand même, surtout la partie "irréversible" sur la perte de valeur. Sans vouloir réouvrir de débat sur ce qui est une localisation qualitative ou pas, je serais curieux de savoir si on parle de bureaux à la Défense ou dans des villes de province de seconde zone.

qq exemples des biens concernés ;

------- (source CFNews) :

Le Jour dans le 14e (valorisé >300 M€ en 2019) ;
Kadence dans le 13e ;
In/Out (380 M€ en 2017) et Praxagora à Boulogne ;
Dueo Galeo Trieo (225 M€ en 2018)
le Noda à Issy-les-Moulineaux ;
l'Usinerie à Clichy-la-Garenne ;
l’Ovalie à Saint-Ouen ;
Hopen (450 M€ en 2013) à Paris La Défense.
Le Lumière (1,2 Md€ à parité avec Samsung SRA en 2019) à Paris 12,

 

[Axiles]

qq exemples des biens concernés :

Le Jour [lien réservé abonné] dans le 14e (valorisé >300 M€ en 2019) ;
Kadence dans le 13e ;
In/Out [lien réservé abonné] (380 M€ en 2017) et Praxagora à Boulogne ;
Dueo Galeo Trieo [lien réservé abonné] (225 M€ en 2018)
le Noda à Issy-les-Moulineaux ;
l'Usinerie à Clichy-la-Garenne ;
l’Ovalie à Saint-Ouen ;
Hopen [lien réservé abonné] (450 M€ en 2013) à Paris La Défense.
Le Lumière [lien réservé abonné] (1,2 Md€ à parité avec Samsung SRA en 2019) à Paris 12,

Pour ma bonne compréhension, ce sont les biens flagués par Primonial comme "problématiques" ?

[HS]J'ai regardé par curiosité votre lien Hopen, j'ai l'impression de voir une plaquette de HLM, qui m'explique en quoi ils sont ESG/verts/whatever alors que ce que j'attends comme locataire, c'est de savoir si un immeuble va répondre à mon besoin de surface, d'usage, etc. C'est probablement un biais de ma part, mais ça me fait fuir, d'autant plus que c'est le locataire qui paie pour tout ça in fine ! Pas sur que ça soit vraiment central dans les problèmes de Primonial aujourd'hui, mais ça ne doit pas aider de penser ESG au lieu de penser profit et rentabilité...

Pour le fun, occurrence des mots suivants sur le site Hopen :

• Associatif : 5
• Solidaire : 3
• Bio : 3
• Diversité : 3
• Progrès : 2
• Environnement : 2
• Bar : 2
• Vrac : 1
• Alternatif : 1

Et :

• Loyer : 0
• Surface : 0
• Locataires : 0
• Transports : 0
• Pratique : 0
• etc...

[/HS]