Les bases du LMNP

[cactus_b]

Bonjour,

Mon directeur d'agence viens de me parler des LMNP. J'ai compris que ce n'était pas son secteur et il me propose être recontacté par une personne de BNP Immobilier si je ne dis pas de bêtise. Sa description de LMNP à donc été très brève.

J'ai 26 ans et suis locataire. Mon but est donc l’achat de ma résidence principale d’ici quelques années. Peut être deux mais peut être dans dix ans. Dans le doute l'idée LMNP peux peut être me correspondre.

Je voudrais savoir si des personnes ayant été LMNP auraient pu m'aiguiller sur certains points pour que je puisse au moment du RDV avec la personne de BNP Immobilier avoir quelques billes! J'ai fouiner sur le net mais pas évident de trouver les base de LMNP.

J'ai cru comprendre qu'il existait deux objectifs:
>>> Réduction d’impôts
>>> Rendement
Quels sont les différences dans le choix du bien si l'on veux opter pour la défiscalisation ou le rendement? Le montant du bien? L'apport?

J'ai compris avec le banquier que BNP Immobilier proposait donc d’être mon locataire. En gros j’achète un appartement, BNP Immobilier me verse des loyers mensuels, après c'est à BNP Immobilier de trouver une personne pour occuper l’appartement. Je suis donc si j'ai compris garantie d'un loyer mensuel. Bien évidement je pense que la BNP Immobilier doit bien se graisser la patte. L'avantage c'est que de mon coter c'est 0 gestion, ce n'est pas mon problème si la BNP Immobilier ne trouve pas de locataire.

Avez vous une idée de la perte engendré si je passe par BNP immobilier?

J'ai pu lire sur un site:

"Vous faites fructifier l'argent à un taux supérieur à celui que vous payez pour emprunter. En somme, vous empruntez à 4% et placez à 6% (exemples) : vous créez de la richesse !
Vous pourrez caler le montant du remboursement du prêt pour qu'il soit couvert par les loyers que vous percevez, de manière à ce que l'opération soit blanche et que vous n'ayez rien à débourser."

"Réaliser des investissements sans apport personnel.

Vous pouvez financer l'investissement à 100% via un emprunt bancaire.
C'est même conseillé, cela vous permet de profiter d'un double « effet de levier » :
Fiscal : les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers que vous recevez. Vous ne payez donc pas les intérêts de l'emprunt.
Financier : vous placez à un taux supérieur au taux auquel vous empruntez.
Vous devenez propriétaire immobilier sans apport personnel."

Sur le papier tout le monde peux devenir LMNP sans débourser un centime...
Peut on me faire de la lumière à ce sujet?

Dernière question (pour le moment...)
J'imagine qu'on peut devenir LMNP:
- En passant par BNP Immobilier, d'autre banque conventionnel
- Seul sans passer par BNP Immobilier
- Et en passant par des sociétés qui ne font que ça? Il y a-t-il des grands noms vers lesquels je peux me rapprocher?

 

[Buffeto]

J'ai 26 ans et suis locataire. Mon but est donc l’achat de ma résidence principale d’ici quelques années. Peut être deux mais peut être dans dix ans. Dans le doute l'idée LMNP peux peut être me correspondre.

navré de doucher ton enthousiasme mais dans ce que tu décris ci dessus , tu n'as pas du tout le profil pour du LMNP

J'ai cru comprendre qu'il existait deux objectifs:
>>> Réduction d’impôts
>>> Rendement

NON ...l'objectif du LMNP n'est clairement pas la défisc.

l'objectif est d'investir dans l'immobilier et d'obtenir des revenus locatifs .
la conséquence à long terme ne peut etre ( sauf cas particulier ) qu'une hausse de la fiscalité

J'ai compris avec le banquier que BNP Immobilier proposait donc d’être mon locataire. En gros j’achète un appartement, BNP Immobilier me verse des loyers mensuels, après c'est à BNP Immobilier de trouver une personne pour occuper l’appartement. Je suis donc si j'ai compris garantie d'un loyer mensuel. Bien évidement je pense que la BNP Immobilier doit bien se graisser la patte. L'avantage c'est que de mon coter c'est 0 gestion, ce n'est pas mon problème si la BNP Immobilier ne trouve pas de locataire.

certes mais lui as tu posé la question des charges de copropriétés ? de la revalorisation des loyers ? de la revente du bien? du changement de mobilier ?

"Vous faites fructifier l'argent à un taux supérieur à celui que vous payez pour emprunter. En somme, vous empruntez à 4% et placez à 6% (exemples) : vous créez de la richesse !

oui bien sur mais il me parait peu probable que BNP immobilier te serve du 6%..............

Vous pourrez caler le montant du remboursement du prêt pour qu'il soit couvert par les loyers que vous percevez, de manière à ce que l'opération soit blanche et que vous n'ayez rien à débourser."

mais bien sur...alors pourquoi tout le monde ne le fait il pas si c'est si simple?

Sur le papier tout le monde peux devenir LMNP sans débourser un centime...
Peut on me faire de la lumière à ce sujet

sur le papier sans doute oui......

- Et en passant par des sociétés qui ne font que ça? Il y a-t-il des grands noms vers lesquels je peux me rapprocher?

tape LMNP dans google et tu en auras plusieurs pages....

 

[cactus_b]

Mais pourquoi est-il si méchant => Buffetophile
Parce queuuuuuuuuuuuh !!!!!!!!

Je suis étonné de ta réponse sur la fiscalité c'est l'un des arguments clé des sites qui proposent des services LMNP...

Je vais creuser tout ça et revenir avec des idées plus clair. Juste pour revenir sur un point.
Si je je trouve un bien à bas prix genre 80k. Que j'arrive a le payer en moins de 10ans et que pendant ce temps la on me verse un loyer de 300€.

Non pour toi ça cloche complétement avec mon profil?

 

[Buffeto]

Non pour toi ça cloche complétement avec mon profil?

pas forcément mais il faudrait savoir.....

ton objectif était au départ d'acquérir ta RP ....dans ce but il n'est pas utile ,je pense, de trainer un autre crédit en sus .

le LMNP sur un bien à 80K ne pourra s'adresser qu'à des locataires célibataires très mobiles ou des étudiants . ce qui implique un turn over important et des périodes d'absence de locataire ....(j'ai fait ce genre de LMNP entre 2007 et 2011)

 

[cactus_b]

Je sais bien j'ai eu l’occasion de lire d'une de tes interview
Un de mes but est en effet ma RP.
L'idéal serais de l'avoir dans 2 ans, après je ne sais pas ce que me resserve ma vie et je n''achèterais ma RP peut être que dans 10 ans.

Si je l'ai que dans 10ans, je vais pas faire des sauts de livret pendant 10ans...Donc je me dis que le LMNP peut convenir.
Après ce n'est qu'un idée je n'ai pas de recul sur le LMNP.

En effet le but serait d'avoir un bien le moins cher possible dans le but de le rembourser le plus rapidement possible.
Pour le turn-over si je deviens LMNP via une société il assure le versement de loyer non?

 

[Buffeto]

Pour le turn-over si je deviens LMNP via une société il assure le versement de loyer non?

Tuco , le monde se divise en 2 catégories.....

il y a ceux qui font du LMNP avec gestionnaire .
et il y a ceux qui font du LMNP tout seul.....

tu te doutes bien que les choses ne sont pas les mêmes....

si tu deviens LMNP avec gestionnaire il y aura un bail commercial ( en général 12ans ) .
la première question que tu doives te poser est : si je veux sortir du LMNP ( en clair vendre l'appart ) trouverais je facilement un repreneur ( je parie que ton conseiller BNP te dira que oui)? et à quel prix ?

d'autre part il me semble peu probable dans ce cas que le loyer prévu couvre l'emprunt ....tu auras donc à prévoir de rajouter chaque mois une partie de ton épargne ....

encore une chose ...à 26ans il estpossible que ta vie personnelle change ( mariage ,enfants , mutation professionnelle) l'investissement en LMNP est un investissement à long terme ..........

 

[ZRR_pigeon]

je ne peux que plussoyer buffeto. Car tu n'as pas du tout le profil. A la limite si tu avais deja un credit RP en cours, et de la capacité d'epargne disponible. meme a 26 ans ce serait pas stupide...quoique les prix de l'immobilier ne sont pas au plus bas.

Je fais partie de ceux qui pensent que, pour du locatif, il vaut mieux acheter pas cher avec un emprunt a taux fort (5%) plutot que d'acheter cher avec un emprunt a taux faible (3%).

ce n'est pas la meme chose pour la RP (du fait du traitement fiscal des interets du pret).

de toutes manieres le LMNP c'est pour 20 ans (revenus locatifs defiscalisés) et ensuite vendre ou transferer l'usufruit sur un de ses enfants.

Bref ce n'est vraiment pas une bonne idée pour vous.

(Cela dit je comprends votre banquier qui doit avoir avoir du mal a vous caser des produits moisis (entendre rendements ultra faibles) maintenant que la fiscalité s'alourdit de jour en jour....

 

[Agade]

Il est clair qu'investir dans du LMNP seul ou avec un gestionnaire ne sera pas intéressant si vous voulez revendre d'ici 2 ans pour acquerir une RP!!
Le LMNP a de nombreux avantages mais pour en profiter il faut garder votre bien sur du long terme.

Pour ma part, passer par un gestionnaire est plus attirant pour le coté zéro gestion mais il me semble dans ce cas que vous trouverez des meilleures affaires en dehors de votre banque, auprès de "sociétés qui ne font que ça" ...

 

[cactus_b]

Merci de ta participation Agade.

Oui si jamais je dois me lancer dans le LMNP je le ferais seul ou via des sociétés spécialisé dans le LMNP.
Je suis d'accord que sur 2 ans c'est se tirer une balle dans le pied. Cependant je veux analyser les différentes situation. Admettons que je me dise RP dans 8 ans de manière sure et certaine.

Que puis-je espérer d'un LMNP avec des apports en ciblant un bien inférieur à 90k?
C'est ce coter mensualité du prêt = mensualité du loyer perçu venter par ces société qui es alléchant. Je sais bien qu'on s'approche de la publicité mensongère.

J’espérais simplement peut être atteindre sur moins de huit an l'acquisition d'un bien avec un apport avec une formule genre
mensualité du prêt = loyer perçu + 200€

 

[ZRR_pigeon]

il y a plusieurs ecueils dans ton raisonnement:

1/ penser que le locatif se resume a une mensualite d'un cote et un loyer de l'autre. il y a bien plus de mouvements d'argent : charges, assurances diverses, reparation/replacement des meubles, etc....

2/ penser que LMNP est adapte a du moyen terme (8 ans). le principe du LMNP est de generer des revenus complementaires defiscalises en utilisant l'amortissement du bien (85% de sa valeur), l'amortissement des meubles. chose impossible a faire dans la location nue. le fisc fixe des regles d'amortissement en gros entre 20-25 et 50 ans pour la duree de l'amortissement lineaire. bien sur si l'on pouvait amortir sur 8-10 ans, j'en acheterais 3 des cet apres midi. donc revendre au bout de 8 ans, outre les autres problemes, reviendrait a s'assoir sur >70% de l'amortissement...bien dommage.a quoi bon ?

3/ amener un apport. dans ce type de montage, compenser un defaut de rentabilite en reduisant le montant du pret (via l'apport personnel) est un calcul simpliste qui est inefficace fiscalement et ne resoud pas le probleme initial de mauvaise rentabilite. Je ne dis pas que si le bien est rentable, et que l'on veut lisser sa tresorerie, on puisse artificiellement reduire sa mensualite comme ca, mais j'ai pas encore vu l'avantage autre que la gestion des virements.

4/ revendre un LMNP se fait bien. vous allez revendre a un investisseur qui chassera un rendement. si votre rendement de depart est faible, votre porte monnaie servira de variable d'ajustement lorsque le prix de vente ne couvrira pas le capital restant du du pret...
apres je saisis bien que faire de l'AV sur 8 ans ne vous parle pas trop car vous ne pouvez plus profiter de l'effet de levier du pret. alors pourquoi ne pas acheter un appart pas cher, avec travaux si vous avez un peu de temps. vous achetez , renovez, louez et amortissez ces travaux sur 4-5-6 ans, et vous revendez a 5+ ans avec plus value defiscalisee (somme des travaux ou deduction forfaitaire de 15% au choix).

bien sur il faut trouver un appart candidat, avoir un peu de temps libre et avoir un bon entrepreneur dans votre carnet d'adresse. c'est pas donné d'avoir tout ca mais sinon tout le monde le ferait a tour de bras, moi le premier...