Le viager

[maminou]

Merci à vous aussi buffetophile. je viens juste de remonter le fil.
Donc il faut envisager les différents cas possibles avant de signer et se mettre d'accord.

 

[maminou]

Où pourrais-je avoir une trame de contrat pour me faire une idée plus précise avant de commencer à négocier ?

 

[paal]

Où pourrais-je avoir une trame de contrat pour me faire une idée plus précise avant de commencer à négocier ?

Si vous vous rapprochez d'un notaire, il sera en mesure de vous indiquer ce qui est possible, et ce qui ne le sera que plus tardivement ; il vous indiquera également quels sont les points à surveiller, en fonction de vos objectifs en qualité de prochain nu-propriétaire dans le cas d'une vente en viager ....

 

[paal]

Merci pour votre réponse paal !
est-ce que le contrat original peut contenir des dispositions d'ajustement justement en cas de libération anticipée ?
De manière à prévoir un maximum de cas possibles ....

C'est un point qui est à aborder avec le notaire, à savoir déterminer selon quelles modalités, le contrat avec droit d'occupation pourrait évoluer vers ce que l'on appelle un viager libre ...

Et sur les travaux : si par exemple l'occupant ne dit rien, ne signale rien et que le bien se dégrade ? est-il responsable ?

De ce que j'ai constaté des cas dont j'ai eu connaissance, c'était plutôt le nu-propriétaire qui, étant au courant de travaux à réaliser (parfois sans urgence particulière), traînait des 4 fers avant de finir par les réaliser ; il y avait beau claironner et justifier que c'était dans son intérêt futur que de les réaliser, cela ne lui montait pas facilement au cerveau, ou du moins, cela n'avait pas d'impact immédiat sur son porte-monnaie ...

 

[moietmoi]

peut-on mettre une clause d'habitation nominative et si la personne part, le viager devient libre et donc utilisable par le débitrentier ?

le DUH droit d'usage et d'habitation propre au viager est différent de l'usufruit justement en ce point; le débirentier n'a pas l'usufruit du bien mais l'usage et l'habitation; si le viager est sur une tête, alors le bien devenu libre, la rente reste comme occupé par le débitrentier, sauf si dans le contrat initial les conditions sont prévues financièrement en transformant la rente d'une rente occupé en rente libre, avec les montants afférents;

dans le cas que j'ai connu, la nue-propriétaire aura refusé un ajustement de la rente versée, et le droits d'occupation aura de fait été maintenu en l'état, ce qui aura conduit à une rupture de l'occupation effective

c'est la règle, sinon les lois du hasard risquent de ne plus être considérées comme gérant le contrat, vu que les règles changent au cours du contrat, et le contrat pourrait être attaqué; le casino n' a pas le droit de changer la règle pendant la mise..."rien ne va plus"

 

[hippoLH]

Bonjour,
Quelqu'un dans ce forum sait-il s'il y a une limite supérieure à la proportion du bouquet dans une vente en viager (occupé).
On m'a parlé d'une limite à 30% mais je ne parviens pas à trouver une confirmation officielle.
Merci d'avance.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il semble qu'aucune réglementation ne fixe un plafond; il n'y a que des usages.

Bouquet du viager : calcul et paiement
Le montant du viager bouquet est librement fixé entre acheteur et vendeur et varie de 0 à 50% de la valeur du bien. Cependant, en moyenne, il est fixé à 30% du prix total du bien immobilier : Le solde du prix de vente restant est ensuite converti en rente viagère.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[hippoLH]

merci pour votre réponse
dans la mesure où la vendeuse a 88 ans, cela me semblait un peu juste de ne demander qu'un bouquet de 30%

 

[moietmoi]

dans la mesure où la vendeuse a 88 ans, cela me semblait un peu juste de ne demander qu'un bouquet de 30%

on peut très bien faire 100% rente ou 100% bouquet; le tout est d'avoir un accord entre vendeur et acheteur, et surtout d'avoir un notaire qui valide le deal;

 

[paal]

On peut très bien faire 100% rente ou 100% bouquet ; le tout est d'avoir un accord entre vendeur et acheteur, et surtout d'avoir un notaire qui valide le deal ….

Il faut surtout un accord sur le deal, car il existe également un impact fiscal au niveau de l'imposition de la rente viagère qui bénéficie d'un avantage fiscal optimisé à partir de l'âge de 70 ans révolus ….

Alors ensuite, un 100% rente, c'est très rare, car cela fait peser tout le risque sur le bénéficiaire de la rente, sans qu'il ne perçoive aucun capital ….

Ensuite 100% bouquet, ce n'est plus une vente en viager, mais une vente classique, mais il est exact qu'une rente entre 30 et 60%, c'est dans le domaine du possible ; mais 30% de rente, cela signifie aussi 70% de bouquet, et il faut alors que l'acheteur puisse accepter cette modalité ….

 

[moietmoi]

Ensuite 100% bouquet, ce n'est plus une vente en viager, mais une vente classique

Dans le cadre d'un viager occupé, il faut conserver l'équilibre chance de gains, chance de pertes du code du Jeu et du Hasard: la valeur vénale du bien est de 100; on calcul le DUH, droit d'usage et d'habitation, en fonction de l'age et des tables de mortalité , et on applique donc sur la valeur vénale du bien une décote de la valeur du DUH;
C'est à partir de cette valeur résiduelle qu'est partitionnée le bouquet et la rente; on peut très bien choisir 100% de la valeur résiduelle en bouquet;
Normalement une agence qui propose des ventes en viager présente les 2 hypothèses 100% bouquet et 100% rente, de façon à poser les limites faisables et pour illustrer les choix pour le vendeur; Dans la très grande majorité des cas ce n'est pas un choix à 100% qui est fait, mais cela reste tout à fait légal;

 

[soleilorient]

bonjour

j ai une question sur le viager
j ai vu un appartement estimation 120000
2 têtes 84 et 80 euros
bouquet 30 000 euros frais d agence 11000
rente 175 euros

Qu en pensez vous ?
c est un immeuble des années 70, Taxe foncière 1000 euros

j'ai lu ici et là que l'acte de notaire doit comporter des clauses écrites pour me préserver si par ex les personnes partent en maison de retraite pendant au moins 2 mois je récupère l'appartement

 

[paal]

bonjour

j ai une question sur le viager
j ai vu un appartement estimation 120000
2 têtes 84 et 80 euros
bouquet 30 000 euros frais d agence 11000
rente 175 euros

Alors si vous avez lu les posts précédents de la file, vous devriez savoir qu'il existe plusieurs type de viagers, avec un taux de rente qui correspond à chaque type :
- le viager avec droit d'usage et/ou d'occupation (droit du vendeur à pouvoir rester dans les lieux)
- le viager avec droit d'usufruit, ce qui permet alors, soit d'occuper le bien, soit de le louer
- ou encore le viager libre qui permet au nu-propriétaire (l'acheteur) de louer le bien, avec l'accord de l'usufruitier ;
bien entendu, à chaque type de viager, va correspondre un taux de rente spécifique ….

Qu en pensez vous ?
c est un immeuble des années 70, Taxe foncière 1000 euros

J'ai lu ici et là que l'acte de notaire doit comporter des clauses écrites pour me préserver si par ex les personnes partent en maison de retraite pendant au moins 2 mois je récupère l'appartement

Ce n'est pas aussi simple que cela, car quel que soit le lieu d'ébergement du vendeur avant son décès, vous ne récupérerez le bien une fois que les deux décès auront eu lieu, et il faut que tout cela soit clair surtout au moment de la signature de l'acte chez le notaire ....

Ensuite l'agent immobilier, il vous prend pour crésus, car 11 KE de com pour 120 KE da valeur du bien , c'est plus que fort bien rémunéré ....

 

[Yzard]

Il faut surtout un accord sur le deal, car il existe également un impact fiscal au niveau de l'imposition de la rente viagère qui bénéficie d'un avantage fiscal optimisé à partir de l'âge de 70 ans révolus ….

Alors ensuite, un 100% rente, c'est très rare, car cela fait peser tout le risque sur le bénéficiaire de la rente, sans qu'il ne perçoive aucun capital ….

Ensuite 100% bouquet, ce n'est plus une vente en viager, mais une vente classique, mais il est exact qu'une rente entre 30 et 60%, c'est dans le domaine du possible ; mais 30% de rente, cela signifie aussi 70% de bouquet, et il faut alors que l'acheteur puisse accepter cette modalité ….

Pourtant j ai trouvé 2 sociétés spécialisés dans ce montage pour les seniors qui propose du 100% bouquet ..

 

[soleilorient]

Alors si vous avez lu les posts précédents de la file, vous devriez savoir qu'il existe plusieurs type de viagers, avec un taux de rente qui correspond à chaque type :
- le viager avec droit d'usage et/ou d'occupation (droit du vendeur à pouvoir rester dans les lieux)
- le viager avec droit d'usufruit, ce qui permet alors, soit d'occuper le bien, soit de le louer
- ou encore le viager libre qui permet au nu-propriétaire (l'acheteur) de louer le bien, avec l'accord de l'usufruitier ;
bien entendu, à chaque type de viager, va correspondre un taux de rente spécifique ….


Ce n'est pas aussi simple que cela, car quel que soit le lieu d'ébergement du vendeur avant son décès, vous ne récupérerez le bien une fois que les deux décès auront eu lieu, et il faut que tout cela soit clair surtout au moment de la signature de l'acte chez le notaire ....

Ensuite l'agent immobilier, il vous prend pour crésus, car 11 KE de com pour 120 KE da valeur du bien , c'est plus que fort bien rémunéré ....

Bonjour

Oui j ai lu le forum
Mais euh je ne suis pas trop d accord avec certains.. Le viager occupé on m à clairement dit que si les gens partent en ephzd on récupère le bien

Non ? Vous parlez de nu propriété.. Est ce celz
Sinon c est simple on met une clause sur le contrat stipulant qu en cas de départ en e ph ad le bien nous revient.. Est de possible


Qq un ici à t il acheté un viager ? J aimerai l avis de personne qui se sont lancé

Enfin les frais de notaire plusiers versions comment le calculer svp
120000estime
30 000euros le bouquet

 

[paal]

Bonjour

Oui j ai lu le forum
Mais euh je ne suis pas trop d accord avec certains.. Le viager occupé on m à clairement dit que si les gens partent en ephad on récupère le bien

Alors juste une petite recommandation ; au lieu d'écouter ces personnes, allez donc rendre visite à un notaire, vous obtiendrez une information bien plus crédible ….

Non ? Vous parlez de nu propriété.. Est ce cela
Sinon c est simple on met une clause sur le contrat stipulant qu'en cas de départ en ephad le bien nous revient.. Est de possible

Vous êtes en plein rêve là, et il va falloir revenir sur terre ….

Dans une vente en viager, il existe 3 personnes :
1 - d'un côté le vendeur, qui va conserver un droit sur son bien, et qu'il soit dans ce bien, aux Bahamas, ou dans un établissement de type hospitalier ne changera pas grand chose au droit qui est le sien au moment de la vente en viager
2 - de l'autre côté, le nu- propriétaire qui, comme son nom l'indique, ne dispose pas de beaucoup de droits, même s'il doit respecter quelques obligations, à commencer par devoir la rente viagère, ce qui signifie sa vie durant, et cela quel que soit le lieu où la personne se promène ...
3 - enfin le notaire qui va authentifier la vente, car toute opération relative à un bien immobilier doit passer devant notaire ; un autre interlocuteur, ce peut-être un agent immobilier qui servira d'intermédiaire entre les parties ….

Qq un ici à t il acheté un viager ? J aimerai l avis de personne qui se sont lancé

Je n'ai jamais acheté de cette façon, mais j'ai connu de très près des situations d'acheteurs de biens de cette façon ...

Et je peux vous assurer que dans tous les cas, l'acheteur ne sera devenu plein propriétaire qu'à partir du décès de la personne bénéficiaire de la rente viagère, et ceci quel que soit le lieu de séjour de cette personne ….

Enfin les frais de notaire plusieurs versions comment le calculer svp
120000estime
30 000 euros le bouquet

Pour les frais de notaire, c'est le coût d'une vente classique ; il n'y a que les modalités de paiement qui changent ....
Ce seront donc les même droits et frais qu'une vente classique ; là aussi, lors d'une visite chez un notaire, profitez-en pour vous renseigner, car en général, ce type de renseignement, c'est gratuit ....

 

[soleilorient]

Merci à vous

Effectivement plein de version

Moi on me demande une revalorisation de la rente à 60 % en cas de départ en maison de retraite.. Pfff
Si je peux pas récupéré la maison quel intérêt pour moi.. C une arnaque

 

[soleilorient]

Quant au frais de notaire ouais je vais aller demander car c pas ce qu on m à dit

 

[paal]

Merci à vous

Effectivement plein de versions
Moi on me demande une revalorisation de la rente à 60 % en cas de départ en maison de retraite.. Pfff
Si je peux pas récupéré la maison quel intérêt pour moi.. C une arnaque

Ce que vous exposez-là, c'est une version quelque peu différente, car il s'agirait (je parle au conditionnel) de la transformation d'une rente avec un seul doit d'usage ou d'occupation, pour la transformer en viager libre, avec par exemple, un droit de louer le bien ; là aussi, et même si le recours n'est pas forcément obligatoire, le recours à un notaire, pour légaliser de nouvelles conditions de rente serait utiles, et surtout opposables ; mais cela requiert alors l'accord des parties (acheteur et vendeur), pour que le niveau de rente évolue …..

Vous aurez donc une question de plus à poser ....

 

[soleilorient]

Quel est votre avis à vous concernant le viager en général