Bonjour,
kaziklu a dit:
honnêtement les prêt gigogne j'ai pratiqué une fois et je n'y suis pas revenu. C'était effectivement moins cher sur 25 ans mais sur ma durée de possession c'était moins bien.
D'abord je serais vraiment étonné/surpris que l'on vous ait "étudié" un plan de financement optimisé suivant les principes que j'ai exposés ci-dessus.
Je présume que vous avez eu un simple/banal lissage d'échéance avec un calcul d'échéances à partir de durées définies/imposées et non pas un calcul de durées optimisées dérivant des taux associés; donc plus faibles sur les durées les plus courtes et inversement
Mais, même si, avec une durée raccourcie, l'impact en réduction du coût du crédit (simple et corrigé ainsi que du TAEG financier =
le TAEG légal c'est de la foutaise) ) est réduit
il reste néanmoins réel.
C'est facile à comprendre puisque, compte tenu de taux corrélés aux diverses durées le taux d'ensemble du plan de financement reste forcément moins élevé qu'avec un seul taux calqué sur celui en vigueur pour le durée la plus longue.
Dans un tel montage optimisé les économies proviennent donc :
+ D'un taux d'intérêt d'ensemble moins élevé
+ De durées optimisées
=> "Effet taux + effet durées optimisées"
D'un moindre coût des assurances
=> "Effet durées optimisées"
kaziklu a dit:
Par contre je suis tombé sur une banque (et non pas un courtier) qui a étudié la possibilité de ne racheter en prêt relai qu'un me partie des prêts et de garder un prêt employeur à 0% pour optimiser les coûts.
Ce n'est que le travail d'un conseiller digne de ce nom.
kaziklu a dit:
Qui a eu le culot de ne pas garantir l'ensemble des prêts en demandant un engagement de remboursement à la vente de mon précédent logement (dont la vente n'est au final pas un long fleuve tranquille). La conseillère a su faire passer le dossier en validation direction.
???
C'est une pratique extrêmement courante; rien d'exceptionnel.
svprets a dit:
Suis surpris par votre assertion relative au lissage des encours...Dans la mesure où le sous-amortissement n'est plus toléré depuis des lustres, je ne comprends pas comment ce montage a pu vous être défavorable...Pouvez-vous, svp, m'éclairer ?
Non.
C'est Interdit dans un plan de financement en crédits juxtaposées;
Mais admis dans les montages à échéances lissées (Rapport député Frédéric Lefebvre)
Amortissement négatif - Prêts Taux Maîtrisable - Prêts Lissée - Extrait Rapport Frédéric Lefèbvre (mai 2008)
Proposition n° 11 – Définir les limites maximales des variables des prêts à taux
maîtrisable (taux ou durée et mensualités) et proscrire toute possibilité d’amortissement
négatif, appréciée au niveau de l’ensemble du projet immobilier lorsqu’il se compose
de plusieurs prêts accordés par l’établissement
…..
– interdise pour ces formules la possibilité d’un amortissement négatif sur l’ensemble du projet immobilier : le capital restant dû au titre de l’ensemble des prêts composant le projet au paiement d’une échéance ne doit pouvoir excéder celui qui restait dû au paiement de l’échéance précédente.
=> Ce qui
est interdit c'est
un amortissement négatif sur l'ensemble du plan de financement.
En fait un tel montage est considéré comme un artifice technique qui, en scindant un crédit long à taux élevé, en plusieurs crédits sur des durées plus courtes avec des taux plus faibles, génère un avantage financier pour les emprunteurs.
Sur l'ensemble du plan de financement un amortissement négatif sur un crédit est alors plus que compensé par un suramortissement sur un autre crédit.
D'ailleurs l'économie sur le coût du crédit serait la plus importante si les banques acceptaient des différés totaux (= franchises) sur les prêts courts "emboîtés" à taux faibles et, en conséquence, un très fort suramortissement sur le prêt long lisseur à taux plus élevé => Sa durée optimisée (= calcul) impacterait encore plus la réduction du coût du crédit de par un "Effet durée" plus fort.
Cdt
Par ailleurs, m'est avis que la banque a fait en sorte de vous permettre de lever les garanties à la revente du bien...A cet égard, le prêt employeur n'"existe" pas...
