Le prêt-relais limite-t-il la capacité d'achat ?

[laffilippe]

Bonjour et merci d'avance pour vos conseils,

Deux options se présentent à moi pour réaliser mon projet qui consiste à vendre mon appartement actuel pour acheter un appartement plus grand et plus cher (habitation principale) :

1/ Vendre puis acheter (moyennant une période de transition de location par exemple) :
- Montant de la revente de mon bien estimé : 152 000 € (1)
- Capital Restant dû des crédits en cours : 50 666 € (2)
- Pénalité remboursement anticipé : 1 300 € (3)
- Apport personnel inclus dans le montage financier : 20 000 € (4)
- Capacité d’emprunt d’un montant de 177 116 € (5) : en prenant une mensualité maximale de 1000 € (tiers de mon revenu), un emprunt futur sur 25 ans pour un taux de 4,05 (TEG : 4,69).
- Capacité brut maximale du montant du bien (7% frais de notaire inclus) : 297 150 € (1-2-3+4+5)
- Capacité maximale d'achat du bien : 277 710 €

2/ Acheter puis vendre, avec obtention d’un prêt relais :
Mon objectif principal est de valider le fait qu’en prenant cette option et donc la solution prêt relais, je peux prétendre à la même capacité maximale d’achat.

En effet d’après mes premières recherches, le prêt relais est limité à environ 70 % de la vente du bien (diminuée du CRD). Cette limitation me semble être une grosse contrainte, en effet si le prêt relais est « sous-évalué », le prêt principal doit être « sur-évalué » pour pouvoir compenser cette sous-évaluation. Et lors de la revente effective de mon ancien bien, j’ai un capital supplémentaire (les 30 % restant, soit en l’occurrence 30 000 €) qui aurait pu diminuer initialement le coût du prêt principal.

Pouvez-vous m'éclairer ?

Laffilippe

 

[Alexandre]

Bonjour,

Vous avez vous meme formulé la reponse dans votre question.

En effet, la banque sous evalue le net vendeur et le prends entre 60% et 80% suivant les etablissements et l'avancement de la vente.

Pour faire liraison avec votre cas ou la banque le prends en compte à hauteur de 70%, a la revente, les 30% restants peuvent etre reinjectés dans le pret initalement souscrit et viennent en diminution soit de la durée soit de la mensualité. Ce point est a établir avec l'organisme car il varie de l'un à l'autre.

J'aurais tendance à vous conseiller d'opter pour un pret relais, en effet meme si celui ci a un cout non negligeable, il vous garanti la bonne fin du projet et si votre acheteur venait a vous "lacher" à la derniere minute, vous ne seriez pas pris au depourvu pour acquerir le nouveau bien.

Cordialement

Alexandre

 

[gambetta]

Le prêt relais est limité en effet à environ 70% du prix du bien mais il s'agit de la base d'évaluation faite par les agences et qui ne sera probablement pas votre prix de vente (les gens négocient en général).
Les agences le savent très bien, elles peuvent légèrement surévaluer la valeur du bien pour que vous obteniez le prêt que vous souhaitez. Au final il n'y aura que 15% de différence tout au plus. Cette différence vous sera utile pour déménager, vous rééquiper, faire de menus travaux ... sans être pris à la gorge. Cela vous permet d'emprunter à pleine capacité sans avoir de problèmes.