Le diffère PTZ + et differe

[chatchatyeah]

Bonjour

Je reviens de mon rdv chez le banquier:

Une chose me chiffonne: comment fonctionne le diffère dans le PTZ plus?
Pour reprendre ma simulation: prêt bancaire sur 25 ans et
PTZ plus profil 3 ( 57400 sur 23 ans + 3ans de diffère), ma banquier considère le prêt comme cela ( sans lissage)
Cout opération: 210000
Apport perso: 12000
PTZ +: 57400
Prêt action logement: 20000
Prêt bancaire : 130158. (je vois qu'elle a inclus les frais dont les frais de notaire alors que je peux les payer avec mon épargne) d'ailleurs je ne sais pas ce que représente ces frais ( bien plus importants que les frais de notaire selon moi )

Ça fait: whaou avec un teg de 4.45.....(elle m'a dit 4.20 oralement)
Pallier 1:1072,99 sur 20 ans,
Pallier 2: 969,42 sur 3 ans,
Pallier 3: 1121,91 sur 2 ans,
Pallier 4: 344,35 sur 1 ans

Je ne voyais pas les choses comme ça.... Ça vous parait normal?

 

[chatchatyeah]

Pour les frais, il doit y avoir également la caution
Et les frais de dossier mais pour le reste y un truc qui m echappe

 

[Aristide]

Bonjour,

Ça vous parait normal?

Impossible de vous répondre; il manque beaucoup d'informations;
+ Durée de chaque prêt ?
+ Taux de chaque prêt ?
+ Echéances annoncées avec ou sans assurances ?
+ Si avec assurances = quel taux de prime - Combien de tête(s) assurée(s) - quelle quotité ?

Pour vérifier TEG manque :
+ Frais dossier ?
+ Frais garanties ?
+ Quelle(s) assurance(s) décès-invalidité obligatoire(s) ?
+ Evantuellement coût assurance incendie si rendue obligatoire ?
+ Eventuellement montant des parts sociales si réseau mutualiste ?

Cordialement,

 

[chatchatyeah]

En fait je m'interroge surtout sur le diffère du PTZ plus, sur ses modalités
Si on a 23ans+3ans de diffère, un prêt 1% de 20 000 euros et un prêt bancaire (conventionne ou pas), je pensais (mais le logiciel de la banque et ma conseillère pensent le contraire ) que (sans lissage) l'amortissement se passerait comme suit:
Le prêt 1% sur 20 ans
Le prêt PTZ plus sur une 1 ère période de 23 ans puis a la fin du remboursement du prêt le plus long (ici le prêt bancaire) le diffère de 3ans pour dans mon cas 20% du montant global du PTZ plus.
Le prêt bancaire sur par exemple 25 ans

Ce qui revenait dans mon esprit (sans lissage pour qlus de clarté):
Pallier 1 : les 20 premières années : le prêt 1% + le PTZ plus + le prêt bancaire
Pallier 2 : les 3 années suivantes: le PTZ plus + le prêt bancaire (années 21,22,23)
Pallier 3 : les 2 années suivantes: le prêt bancaire (années 24 et 25)
Pallier 4: le diffère les 3 années suivantes (années 26,27,28)

Bon apparemment ça ne marche pas comme ça mais comment ça marche? Le sens du terme diffère désigne tout de même quelque chose renvoyé a un moment ultérieur.

Pour les détails de ma simulation de prêt, c'était un premier contact qui doit être affine et précise mais ce qui pourrait changer la donne pour moi, c'est le fonctionnement du remboursement du PTZ plus ( qui semble avoir change par rapport a l'ancien PTZ).

 

[chatchatyeah]

Pardon pour l'absence d'accents mais j'écris depuis un iPad et je ne sais pas ou ils sont

 

[Aristide]

Puisque vous avez un PTZ avec une période de différé de 23 ans et une période d'amortissement de 3 ans, cela signifie que vous êtes dans le profil N° 3.

Cela signifie aussi que le montant du PTZ est amorti à hauteur de 80% sur le 23 premières années et que le capital différé représente 20% qui seront amortissables sur les 3 dernières années :

+ PTZ pour 57.400€
=> les 276 premiers mois = 57.400€ x 80% / 276 = 166,37€ (aux arrondis près) = E1
=> les 36 derniers mois = 57.400€ x 20% / 36 = 318,88€ (aux arrondis près) = E2

+ Prêt Action logement à 1% sur 240 mois
+ Echéance = 91,98€ (aux arrondis près) = E3

+ Prêt bancaire de 130.158€ à ???% sur 25 ans
+ Echéance ???? (taux inconnu ?) = E4

Puisque le prêt n'est pas lissé, vous aurez donc quatre périodes :
+ 001 mois à 240 mois = E1 + E3 + E4
+ 241 mois à 276 mois = E1 + E4
+ 277 mois à 300 mois = E2 + E4
+ 301 mois à 312 mois = E2

Cordialement,

 

[chatchatyeah]

Aie comme ma banque...
Pourtant sur le site ptzplus.com il y a ceci d'indiquer:

Le remboursement d'un PTZ+ peut s'effectuer sur une seule et unique période ou être fractionné en deux périodes distinctes. En cas de remboursement différé, l'emprunteur s'acquittera tout d'abord d'une partie de son PTZ Plus lors d'une première période de remboursement, puis du reste des mensualités dues lors d'une seconde période. A noter que la première période d'un remboursement différé ne pourra pas excéder la durée de remboursement la plus longue des autres prêts souscrits pour l'achat du bien immobilier.

 

[Aristide]

Bonjour,

Aie comme ma banque...
Pourtant sur le site ptzplus.com il y a ceci d'indiquer:

Oui, mais rien de nouveau par rapport à:

+ L'ancien PTZ
ni
+ A la pratique de cette banque
ni
+ A ce que j'ai écrit

La réglementation que vous citez est parfaitement respectée et cette façon de procéder n'est pas spécifique à telle ou telle banque.

Cordialement,

 

[nae]

Bonjour,

Nouvelle sur ce super forum où il y a une mine d'informations pour les novices comme moi. Génial!

Je suis dans le même cas: perde par rapport à la notion de PTZ et différé.

Présentation de mon projet
Durée souhaitée du prêt: 25 ans
Apport: 10 000 euros pour frais de notaire + caution
Coût total opération: 215 000 euros répartis comme suit:
- 130 350 euros (Prêt classique: PC) / Taux: 4% / Assurances sur 2 têtes 100%: 0,726%
- 69 650 euros (PTZ+) (Profil 3: 23ans + 3 ans différé) / Assurances sur 2 têtes 100% 0,726%
- 15 000 euros (Prêt 1% Logement): 80 euros/mois pendant 20 ans, assurance incluse.

Ci-dessous la 1ère simulation avec le banquier (non négociée, à préciser...), à qui j'ai demandé un lissage du PC et du PTZ+ sur 25 ans. (Le Prêt 1% Logement, je le paierai directement à l'organisme collecteur).
- Echéance 1 à 240: PC + PTZ + P1% soit 776 + 244 + 80 = 1 100 euros
- Echéance 241 à 276: PC + PTZ soit 776 + 244 = 1020 euros
- Echéance 276 à 300: PC + PTZ soit 591 + 429= 1020 euros
- Echéance 301 à 312: PTZ soit 429 euros

Alors là, j'avoue ne pas avoir trop compris.
Je souhaite faire un prêt sur 25 ans. Là, j'en suis à 26 ans. Dans mon cas, le PTZ+ m'empêcherait de faire un crédit sur 25 ans, c'est ça? Je ne comprends pas trop le système de différé non plus.
Un lissage, cela ne veut-il pas dire payer la même mensualité tout le temps?

Je suis perdue. Merci d'avance à tous ceux qui pourront éclairer ma lanterne.

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux choses :

1) - Vous avez souhaité exclure votre prêt patronal du lissage, donc "on l'oublie"

Votre échéancier" lissé" devient:

- Echéance 001 à 240: PC + PTZ soit 776 + 244 = 1020 euros
- Echéance 241 à 276: PC + PTZ soit 776 + 244 = 1020 euros
- Echéance 276 à 300: PC + PTZ soit 591 + 429 = 1020 euros
- Echéance 301 à 312: PTZ soit 429 euros.

Les 20 premières années, l'échéance de 80€ du prêt patonal viendra s'ajouter aux échéances ci-dessus (à moins que vous demandiez son intégration dans le lissage ce qui imapacterait soit l'échéance cible soit le durée du prêt lisseur)

2) - La durée du PTZ est de 26 ans, donc un an de plus que votre PC ce qui explique les 12 mensualités de 429€ la dernière année.

La réglementation vous permettrait de réduire la durée du différé de 23 ans à 22 ans et donc la durée totale de 26 ans à 25 ans.

Dès lors la mensualité de la première période du PTZ serait accrue de =/= 244€ à
+ 69.650 x 80 /100 / (22 x 12) = 211,06 hors assurances
+ assurances = 69.650 x 0,726% / 12 = =/= 42,14€
=> Nouvelle échéance PTZ =/= 211, 01€ + 42,14€ =/= 253,20€
et l'ensemble du lissage serait à revoir.

Cordialement,

 

[nae]

Bonjour Aristide,

Merci pour votre réponse qui me permet de commencer à y voir plus clair. Eh oui "commencer"... car, en fait, j'aurai à nouveau d'autres interrogations.

Vous me dîtes que j'ai décidé d'exclure le 1% Logement du lissage. Ben en fait, je pensais ne pas avoir le choix: je dois payer l'organisme collecteur, et pas la banque?! Et il m'accorde ce prêt su 20 ans. Y a t-il d'autres possibilités? Et comment cela se passerait? Quelles sont les possibilités qui s'offrent à moi?

Du coup, je me pose les mêmes questions pour l'assurance emprunteur, que je ne prendrai pas avec la banque mais ma mutuelle (qui me propose une meilleure couverture que celle de la banque. Certes plus chère, mais tant pis.)

Je sens que je passe pour une nulle, mais tout ça me semble compliqué... Je ne sais même pas par où commencer. Ca va être super la négociation si je ne comprends rien...

D'avance merci pour vos éclaircissements

 

[Aristide]

Vous me dîtes que j'ai décidé d'exclure le 1% Logement du lissage. Ben en fait, je pensais ne pas avoir le choix: je dois payer l'organisme collecteur, et pas la banque?! Et il m'accorde ce prêt su 20 ans. Y a t-il d'autres possibilités? Et comment cela se passerait? Quelles sont les possibilités qui s'offrent à moi?

Vous pouvez très bien demander à ce que l'échéance du prêt patronal soit intégrée dans le lissage bien que cette mensualité soit à payer, par vous même, directement au collecteur.

Du coup, je me pose les mêmes questions pour l'assurance emprunteur, que je ne prendrai pas avec la banque mais ma mutuelle (qui me propose une meilleure couverture que celle de la banque. Certes plus chère, mais tant pis.)

S'il s'agit d'une assurance assise sur le capital înitial il est possible que votre banque puisse également l'intégrer dans le lissage mais ce n'est pas certain; tout dépend des possibilités techniques du prêteur

S'il s'agit d'une assurance déléguée avec une prime qui varie chaque année avec l'âge des assurés et assise sur le capital restant dû en début d'année, il est très probable qu'aucune banque ne pourra l'intégrer dans le lissage.

Pourtant, pour une bonne optimisation de votre plan de finnacement, il serait hautement préférable que les primes d'assurances soient intégrées dans votre échéance cible servant au calcul du lissage.

A toutes fins utiles
=> Sur le lissage et l'optimisation du plan de financement voir:

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

=> Sur les assurances voir :
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

Cordialement,

 

[nae]

Bonjour,

Aristide, merci pour cette réponse et pour les liens... j'ai pu faire des simulations et le résultat est intéressant.

Sauf que...eh bien, je ne suis pas sûre d'avoir tout compris Il faut être armé de patience dans un cas comme le mien: désespérant.
Mais tant pis, j'ose demander encore encore et je remercie déjà les personnes qui voudront bien m'éclairer.

J'ai fait des simulations pour obtenir un lissage; et ça se révèle intéressant si on s'attache au coût global du crédit. Maintenant, ma question est: Comment se caractérise concrètement un lissage? Comment le négocier avec le banquier?
Contexte:
- Je rembourserai à la banque (A) le PC + PTZ lissé (sans assurances)
- Je rembourserai à l'organisme collecteur Action Logement (B) le Prêt 1% employeur (et assurance obligatoire)
- Je rembourserai à une société d'assurance(C), l'assurance emprunteur du PC et du PTZ.

AU départ, dans ma tête, je pensais donc, avoir 3 prélèvements mensuels sur mon compte: A prélèverait une mensualité, B en prélèverai une deuxième et C prélèverai la troisième.
Maintenant qu'apparemment, je pourrai faire un lissage, cela voudrait dire que je n'aurai qu'une mensualité à payer, c'est bien ça? Et je rembourserai cette unique mensualité qu'à A? Comment cela va se passer pour B et pour C?

Ouuuf, j'y suis arrivé, saine et sauve J'avoue être nulle en la matière, mais j'assume... Maintenant, j'espère juste qu'on comprendra mon charabia et que j'aurai une réponse, au moins une qui saurait être signe de patience de son auteur.

Merci encore d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Rassurez vous; aucun problème de compréhension et réponse toute simple.
Lissage ou pas lissage vous aurez autant de prélèvements que de crédits
+ 2 internes de votre banque (PC et PTZ)
+ 1 Externe = Collecteur Action Logemet
+ Vraissemblablement 2 de votre assureur (= 1 par prêt)

Par contre, ainsi que je vous l'ai déjà expliqué, il n'est pas évident que vos primes d'assurances externes puissent être prises en compte dans le calcul du lissage ce qui réduirait l'optimisation du plan d'amortissement et, corrélativement, augmenterait le coût du crédit.

Cordialement,

 

[nae]

Merci Aristide pour votre disponibilité et votra assiduité.
Je comprends mieux maintenant.
En espérant que ça va bien se passer à la banque pour nous... Je vous tiendrai au courant.

Cordialement

 

[teamjade]

Bonjour,

Concernant mon expérience, j'ai aussi plusieurs prêts dont un externe avec échéances lissées.
actuellement j'ai plusieurs prélèvements :

- 1 du CIL
- 1 de l'assurance du CIL
- 1 de la banque
- 1 de l'assurance de la banque

(je n'ai pas encore tout débloqué, étant toujours en phase "construction")
Voili, voilou,
bonne journée
REG

 

[nae]

Bonjour,

Merci pour votre réponse Teamjade.

Bonne continuation pour la suite de votre construction