Lancement dans l'immobilier locatif

[moietmoi]

C'est plus une image pour visualiser les charges à prendre en compte

oui bien sûr je comprends bien, cela peut rendre service..

en nue c'est dès la première année report able c'est ça ?

en nu cela dépend des travaux, les travaux de transformation/agrandissement ne sont pas à comptabiliser;

Si vous regardez en C1, c'est bien les intérêts d'emprunt qui sont pris en compte pour le revenu fiscal

oui, j'avais bien vu, je visais juste le mélange..

l'évolution des revenus imposable et le cash flow en conséquence.

oui mais comme le revenu imposable est faux , l'impot est faux, donc le CF est faux ;

Pour rectifier en gros le tableau, il faudrait dans un premier temps faire l'amortissement des travaux; une solution simple serait de rajouter la valeur des travaux à la valeur d'amortissement (ici 181 000+35 000) ou mieux de faire un amortissement sur 10/12 ans des travaux

 

[Nefaste]

Oui je vais faire ça, ce sera plus clair.

Autre point important dans la simu, il manque les meubles dans les charges et l'amortissement.
De ce que je retrouve on peut les amortir sur 7 ans (approximation), ça vous semble cohérent ?
Dans ce cas concret il y a une prévision de 10k de meubles et ça va influencer grandement les résultats.

 

[moietmoi]

Oui je vais faire ça, ce sera plus clair.

Autre point important dans la simu, il manque les meubles dans les charges et l'amortissement.
De ce que je retrouve on peut les amortir sur 7 ans (approximation), ça vous semble cohérent ?
Dans ce cas concret il y a une prévision de 10k de meubles et ça va influencer grandement les résultats.

Oui, tout a fait..
Par curiosité, coloc lcd, ou classique , car 2000 de loyer...il faut y arriver..
Les 20 euros de gestion n'ont rien à faire là.
Les 200 euros de charges locatuaires doivent étre rajoutés au loyer
Les frais d expert comptable cga ,800 et pas 100

 

[Nefaste]

Colocation 4 chambres en région parisienne (T4 transformée en T5 rénovée), en effet, il faut bien ça pour réussir à avoir une renta intéressante.

Les 20€ de gestion j'imagine que ça peut être un abonnement pro à un site de location. c'est bien déductible ?

Et oui en effet, il faut passer au loyer chargé, et déduire les charges par la suite ça changera pas trop le résultat mais ça augmentera les valeurs, si j'ai bien suivi ?

Je suis pas encore rodé à la fiscalité.

Spoiler: Fiscalité - Déduction en meublé

Je retrouve ça sur un site comptable
En optant pour le régime de la location meublée, sont ainsi déductibles :

• Les intérêts d’emprunts
• La taxe foncière
• Les honoraires versés à des tiers[1] [lien réservé abonné]
• Les frais de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien (sous forme d’amortissements ou de charges)
• Les charges liées à l’amortissement du bien et du mobilier etc.
• Les frais de notaire (sous forme d’amortissement ou de charge)
• Charges courantes de copropriété (hors travaux)
• Prime d’assurance (Assurance loyer impayé ou Propriétaire non occupant)
• Les abonnements et consommations intégrés dans le montant du loyer mais dont la facture vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)

 

[moietmoi]

En fait 20 euros c'est un forfait fiscal en location nue
Tu peux très bien avoir 20 euros d'abonnement ou autre en charge.
Le chauffage est comment?
Tu vas faire quel loyer all inclusive? Par chambre?

 

[Nefaste]

Humm, désolé Kylliox du hors sujet sur ta file, j'espère que ça t'aide à comprendre quelques trucs au moins.

Ok donc on retrouve les 20€ d'origine du fichier en nu.

Ce n'est pas mon étude de cas, mais je trouve l'excel très parlant et complet et je compte bien me garder une version vierge pour le moment venu. Y'a toute les infos là-bas

Spoiler: Source Il provient d'une très belle étude de cas sur un autre forum [lien réservé abonné]

Pour tes questions : c'est du chauffage individuel au gaz.
Bail individuel par chambre oui
Je crois qu'elle n'a pas encore choisie entre le forfait all inclusive (réticence en cas de surconsommation) et le complet - gaz et élec.

 

[moietmoi]

Bail individuel par chambre oui

Attention au règlement de copro qui peut l'interdire
Attention à la loi qui indique que dans ce cas, cela vaut division en lots; il faut a ce moment là, modifier le règlement de copro (plusieurs années et très lourd), créer des parkings..bref les baux individuels sont quasi impossible en copro;
article 8-1 de la loi alur qui dit:II. ? Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement.......

Humm, désolé Kylliox du hors sujet sur ta file, j'espère que ça t'aide à comprendre quelques trucs au moins.

j'ai hésité à demander à déplacer cette digression, mais en fait elle est utile ici...

Je crois qu'elle n'a pas encore choisie entre le forfait all inclusive (réticence en cas de surconsommation) et le complet - gaz et élec.

je comprends bien, il faudrait rajouter en cout/charge au moins 150/200 euros par mois et dans ce cas le loyer avec charges sera trop haut pour trouver des colocs.....
Mais par ailleurs sur une coloc de 4 en région parisienne , il y aura au moins 2 turn over par an, et leur demander d'avoir un abonnement edf gdf à leur nom, est quasi impossible;

c'est pourquoi je ne choisis que des immeubles avec chauffage central;

A propos de région parisienne, et de la simulation, un inspecteur des impots rigolera lorsqu'il verra que le bâti est compté pour 80%; en région parisienne si tu es au dessus de 70% voir 65, tu te peux te faire redresser rapidement ; ( à Paris la cour de cassation à trancher à 45% ) donc à la place d'amortir 180 000 euros il vaudrait mieux être sur du 125/130 000 ce qui change complètement la valeur passée en charges d'amortissement;
Bref sans doute la première année sera sans impots peut être la deuxième, mais après ca monte..et le CF est donc de a à z faux;

 

[moietmoi]

Y'a toute les infos là-bas

si cette simu vient de là, ils me deçoivent bien, cela doit être un plus que débutant, il va égarer bien des personnes qui vont se retrouver ruinées et pas rentiers...

 

[Nefaste]

On voit là tout l'intérêt d'avoir un comptable dédié pour avoir des chiffres plus exact. (Ce n'est que l'hypothèse) je retrouve assez régulièrement le chiffre de 80% mais c'est sûr qu'à paris c'est bien différent...

En relisant, je crois qu'elle envisageait le bail unique.
Côté chauffage, je me pose la même problématique pour des invest futurs, il faut bien réussir à estimer son forfait de charges ou alors il faut louer à un groupe qui prend la coloc ensemble.

Il y a plein d'étude de cas de niveau et de type bien différent, ça reste un forum d'échange, très intéressant, il faut bien chercher et croiser ses infos. Après impossible d'avoir une théorie parfaite avant de pratiquer, d'où l'intérêt de commencer avec une petite opération et pas sur un IDR de 500k dès le début.
Oui, c'est bien un profil débutant en immo colocation il y a déjà desT2 de loué. Les plus professionnels ont moins besoin de conseils
Là c'est sa simu perso.

 

[moietmoi]

Après impossible d'avoir une théorie parfaite avant de pratiquer, d'où l'intérêt de commencer avec une petite opération et pas sur un IDR de 500k dès le début.

oui c'est pour cela que je n'ai pas répondu à Kyllox concernant ces achats à 400ke... d'abord faire proprement une ou 2 opérations, puis on développe...

On voit là tout l'intérêt d'avoir un comptable dédié pour avoir des chiffres plus exact.

et encore, il faut trouver le comptable qui connait les lmnp/lmp/sci

je retrouve assez régulièrement le chiffre de 80%

c'est le chiffre que les vendeurs de rêve intègre dans leur simulation.....

il faut bien réussir à estimer son forfait de charges

Pour 4 tu peux compter en chauffage gaz edf /clim/ individuelle/ aux alentours de 2200/2500 euros annuels

ou alors il faut louer à un groupe qui prend la coloc ensemble.

difficile à faire... car supposons qu'au début tu trouves un groupe; l'un va arrêter ces études au bout du premier trimestre, l'autre va être licencié, le troisième va se marier..tout cela , pas à la même date...