Lancement dans l'immobilier locatif

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
pour être sérieux (je parle pour moi ), il conviendrait avant tout de nous donner vos revenus, professions et ceux de vos associés.
ainsi que les prêts autres éventuellement en cours (sci existantes comprises s'il y en a pour votre associé entrepreneur)

l'approche d'un projet immobilier ne se fait pas seulement sur le prix des biens et la rentabilité escomptée, mais aussi et surtout sur la solidité des emprunteurs et leurs capacité à faire face en cas de défaillance de locataires ou d'un associé.

Quand au rachat du bien par une SCI pour dégager du cash, ce n'est pas toujours facile de faire valider ce genre de dossier.

Cdt
 

Kylliox

Membre
@miamiam

Oui, je suis bien conscient de tous ces murs que je dois franchir. Je n'ai pas posé ces quelques lignes sur ce forum sans y avoir réfléchi depuis plusieurs mois, voir années maintenant. Je me suis entouré de plusieurs corps de métier qui devrait me permettre de limiter cette casse de dent. Après, je suis certain que ce 2e achat sera moins bien ficelé que le 3e et ainsi de suite. Il n'y a pas meilleur apprentissage que l'erreur.

Comme dis dans mes premiers posts, certes de je suis nouveau, mais ce côté apprenti est essentiellement à considérer d'un point de vue "montage financier". Pour le reste de l'affaire, je ne suis pas un pro, mais je suis loin d'être à la ramasse. Mais autres activités m'ont déjà permis d'autres affaires, le nouveau d'aujourd'hui est l'immobilier. Je ne vais pas me lancer demain, ni dans le mois à venir, j'essaie déjà de bien comprendre le fonctionnement fiscal des SCI et les montages qui y sont associés.

Je suis pour le moment au moins aussi septique que vous sur le fait de me lancer, c'est bien l'objectif de ce post : apprendre grâce à ceux qui connaissent déjà bien ce monde.
 
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Kylliox

Membre
@baboune

Les revenus familiaux mensuels sont de 9500 à 10k euros net, ils sont en progression, mais sont ceux énoncés aujourd'hui. L'épargne attenante avoisine les 100k euros.

Mon associé tient une entreprise qui doit aujourd'hui s'agrandir. Il génère 4000k euros par mois dans un souci de stabilité financière afin de ne pas générer trop de charge sur ses salaires. Son épargne personnel se situe dans les 50k euros, celle de son entreprise dans les 200-250k euros. De même, ces revenus sont ceux du jour et sont censés évoluer à la hausse, espérons-le. La question de passer par son entreprise pour les SCI est donc pleinement à considérer, mais je n'ai aucune notion à nouveau sur ce type de montage.
 

moietmoi

Top contributeur
Je suis pour le moment au moment au moins aussi septique que vous sur le fait de me lancer,
je ne suis pas du tout septique sur le fait de se lancer dans l'acquisition immobilière par un investisseur; il y a encore des affaires à faire;
Mais il ne faut pas se précipiter, et de détailler les chriffes de charges et recettes pour un projet n'est utile que lorsque l'on commence a comprendre les mécanisme; Des affaires qui dégage du cash flow pour qui sait acheter et faire des travaux et utiliser la bonne stratégie d'exploitation(nom propre, sas, sasu, sci nu, meublé, lcd..), on sait que cela existe et continuera d'exister tant que les taux seront ceux qu'on connaît;
Cela devient plus dur pour avoir les prêts à 25 ans, donc il y a un bonus à ceux qui ont du cash , et un double bonus puisque en plus cela devient plus dur, surtout pour les premières affaires d'avoir des crédits sans apports;

Si tu parle de sci is, c'est que tu considères que tu n'as pas besoin de la trésorerie que cela dégagera, sauf pour l'utiliser en interne de la sci- voire la faire remonter dans un holding-pour des investissements à venir;

Toute la chaine repose donc pour toi , sur la première opération, il faut donc qu'elle soit réussie; voilà pourquoi avant de m'intéresser aux idr, je regarde ton bien;
il est actuellement loué, meublé? ou non meublé?
une sci is est bien adaptée à une location meublée, cependant , pour meubler, il faudra attendre le départ du locataire si aujourd'hui c'est loué nu;
Puisque la sci envisagé sera entre toi et ta conjointe
la première question à se poser :sommes nous capable d'avoir un nouveau crédit de 250 000 euros; (on oublie la sci qui n'arrange pas la chose) ...
 

Nefaste

Contributeur
Que faudrait-il donc faire ? Le garder en nom propre avec une faible rentabilité, ou bien modifier quelque chose à ce montage ? En gardant en tête que le but de l'opération serait de dégager de l'argent pour investir dans les 2 IDR.

Pour les prêt d'IDR, vous avez également raison, selon les nouveaux calculs nous aurions cela :
- total de de 400k euros, travaux inclus, frais de notaire et d'agence inclus
- 50k euros d'apport (100k avec les autres membres de la SCI familiale)
- une SCI à l'IS pour chaque BLR (2 personnes physiques)
- un prêt maximum de 350 000 euros sur 20 ans à chaque fois, 1762 euros de mensualité pour environ 2000 euros de loyers / mois
- quelles charges sont à prendre en compte en l'absence de syndic de copro ? (hormis TF et impôts)

Bref, la rentabilité devient très mauvaise. Que faire ? 25 ans ? Plus d'apport ? ... Bien entendu je suis sur un bien classique, je trouverai peut-être mieux, mais il me faut un projet type pour avancer. Encore merci !
Alors pour ce bien, il y a quelque chose que je ne comprends pas, on est une très mauvaise rentabilité, un cash flow très négatif, pourquoi vous tenez absolument à vous le vendre via une SCI, y'a t-il des choses que l'on ne connait pas ? En investissement, pas de sentiment, on parle de rentabilité avant tout.
Vendez le à quelqu'un d'autres vous vous éviter déjà un montage fastidieux (revente à soi même, pour les banques, c'est pas impossible mais plus compliqué quand même)

Bon je vois que vous aimez les projets types mais l'immobilier c'est avant tout des opportunités et du rendement.
Vos IDR : 2k de loyer pour un coût d'achat de 400k c'est du 6% brut une misère. Prenez des SCPi vous vous éviterez tout les problèmes.
Un IDR sans du 8-10% brut mini n'y allez pas.


Vous insister beaucoup sur les SCI, j'imagine que l'intérêt est fiscal et patrimonial, plusieurs SCI rattaché à une holding pour éviter d'exploser votre IR.

Avez pensé à acheter en nom propre du gros déficit foncier ou du logement meublé ? Pourquoi rester focaliser sur de l'IDR ?

Pour les frais à prendre en compte en plus de ceux liés au financement :

- Taux de vacance envisagé
- Frais de gestion locative envisagé si délégation
- À défaut de copropriété : Prévision des travaux quand même pour les appartements et les communs, ça s'abime et il faut les refaire dans le temps. exemple : coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) / Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) ou d'éventuel frais pour les communs
- Taxe foncière
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :
- Si prévision d'assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés :

Rajouté les frais liés à la SCI : expert-comptable, etc...
Pour du meublé, il faut prendre en compte la CFE et le CGA.

Ensuite vous rajouter la fiscalité et suivant vos charges déductibles vous pouvez faire un prévisionnel du cash flow sur les prochaines années (dès que les travaux seront amortis, la fiscalité va augmenter)
 

Kylliox

Membre
L'appartement est loué meublé oui. Assumé ce nouveau prêt n'est, normalement, pas un problème. Nous l'avions d'ailleurs fait un temps, lorsque son prêt n'était pas terminé.
 

moietmoi

Top contributeur
Voici un exemple de prévisionnel pour du meublé en colocation en nom propre :
Désolé, ce tableau me semble, et est faux..... un peu quand même!!

il y a confusion entre trésorerie et revenu, il y a confusion entre meublé et nu;

un exemple: en année 2020 les travaux à 35 000 euros, il est exact que ceci est en moins en trésorerie, mais en comptabilité meublée , il faut amortir les travaux , comme la valeur de l'immeuble donc 35 000/30 ans ou plus précisément en fonction des travaux sans doute (peinture/cloison/plomberie )... 35 000/10 en espèrant que cela passe aux impots;(évidemment pas valable pour un idr où on est plutôt sur /35 ans ou 50 ans...

donc en trésorerie, c'est juste d'intégrer la dépense travaux, mais en calcul fiscal c'est faux! donc le revenu imposable est complètement faux;Donc le CF est faux.....

idem mais à l'inverse sur les intérêts d'emprunt. en trésorerie , c'est la mensualité complète, en calcul comptable et fiscal ce n'est que les intérêts.... mais là dans le tableau on arrive a s'y retrouver; mais moins grave par exemple sur le terme "foncier" alors que l'on est que dans le meublé....
par ailleurs en meublé on compte toutes les recettes avec charges et pas hors charges...on pourrait dans une première approche considérer que c'est neutre, mais cela fausse tout pour des études plus élaborées et les seuils fiscaux qui sont des recettes toutes charges comprises...

j'ai l'impression dans ce tableau d'un mélange de tableaux sérieux (l'amortissement du bien calculé par composants dans le tableau en haut à droite) et des grosses erreurs pour des autres parties... le meublé est vraiment est truc ...
 
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Nefaste

Contributeur
En effet, il y a des confusions sur du vocabulaire. Pas des revenus foncier mais des BIC en LMNP.
Je pense qu'il s'agit d'une reprise d'un exemple de location nue transformée en meublé. Il y a donc des grosses simplifications fiscales et des erreurs liés au régime meublé (d'où l'intérêt du comptable)

C'est plus une image pour visualiser les charges à prendre en compte, l'évolution des revenus imposable et le cash flow en conséquence.

J'aime bien ce tableau dans la forme, je vais essayer de le reprendre pour le rendre au plus juste , au niveau des modifications, si je récapitule :

- Loyer chargé
- Terme du meublé
- Travaux à amortir sur 10 ans (approximation ça dépends des travaux) - en nue c'est dès la première année report able c'est ça ?

Par ailleurs lorsque les amortissements dépassent les loyers on doit les reporter...
Ils sont bien reportés, c'est marqué le report du déficit de l'année précédente.

c'est la mensualité complète, en calcul comptable et fiscal ce n'est que les intérêts...
Si vous regardez en C1, c'est bien les intérêts d'emprunt qui sont pris en compte pour le revenu fiscal



Coté trésorerie le bien, travaux et frais étatn entièrement financé à crédit (120%), ça simplifie quand même le calcul.

Mais le cash flow correspond à la trésorerie et le rendement net net aux rendement (avec l’amortissement du capital incluse)

Côté fiscalité :
les frais de notaire / agence s’amortisse bien la première année et sont reportables
 
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