Lancement dans l'immobilier locatif

Kylliox

Membre
Bonjour à tous,

Voilà, cela fait plusieurs mois que je tourne en rond sans oser me lancer. Je sens que je suis fin prêt, mais il me manque le retour d'expérience de mes pairs dans ce domaine.

En présentation, je suis de Lorraine, j'ai 35 ans et je fais parti des cadres moyens + en termes de revenus. J'ai actuellement un appartement loué en nom propre, son crédit est remboursé et il me permet de sortir chaque mois, tous impôts retirés, 750 euros.

Je vais essayer d'expliquer au mieux mon projet, n'hésitez pas s'il vous faut plus de données, je serai complétement transparent. D'avance mille mercis à tous ceux qui prendront le temps de me lire.

J'aimerais me racheter ce bien en SCI à l'IS pour générer une arrivée d'environ 260k euros. 75k serait injecté dans la SCI, permettant au final d'avoir un crédit d'environ 250 000 sur 20 ans, des mensualités de 945 euros/mois pour un loyer de 1080 euros/mois (CF = 145 euros/mois). Déjà 1er point, cela semble t-il bien en termes de durée et d'apport où privilégieriez-vous une durée plus courte ou un apport initial plus conséquent ? Pour être parfaitement exact, les frais de notaire serait environ de 22k euros, et des travaux à hauteur de 20k euros serait également prévu.

Ensuite, les 195k euros dégagés restants seraient réinvestis dans des IDR.

À la louche les projets ressembleraient à ça (2 IDR dans un premier temps) :
- 350k-400k euros, travaux inclus, frais de notaire et d'agence inclus
- 50k euros d'apport (100k avec les autres membres de la SCI familiale)
- une SCI à l'IS pour chaque BLR (2 personnes physiques)
- un prêt de 350 000 euros sur 20 ans à chaque fois, 1450 euros de mensualité pour environ 2000 euros de loyers / mois
- un cash-flow mensuel d'environ 500 euros / mois

1. Le montage semble t-il correct ?
2. Le projet vous parait-il logique ou auriez-vous gardé les 750 euros de revenu mensuel en nom propre ?
3. En termes de défiscalisation et à partir des données fournies plus haut, quel serait le budget travaux idéal ?
4. Enfin, l'un de membres de cette SCI possède une entreprise avec des fonds solides. Est-il plus intéressant de faire la SCI en passant par cette entreprise ? Y'a t'il des intérêts à le faire ?

Merci mille fois à toutes et tous :)
 

Nefaste

Contributeur
Bonjour,

Quelques chiffres sur votre projet

Etat actuel :

Loyer : 1080/mois
Valeur : 260 000€

Rendement brut : 1080*12/260000 = 4,9% Rien de très intéressant là dedans plutôt mauvais même.
3,5 % pour le net (en se basant sur le 750)
Chiffres à comparer à des SCPI sans gestion locative


Concernant votre emprunt de 250k sur 20 ans avec des mensualités de 945€, je trouve plutôt 1270€ de mon côté

mensualité.jpg

Le cash flow ne correspond pas à loyer - mensualités de crédit, il faut y retrancher, les charges, taxe foncière, impôts, etc.


Pour 350k, j'ai des mensualités à 1775, comment les calculez vous ?
 

Kylliox

Membre
Merci beaucoup !

Et bien, disons que voilà exactement pourquoi je préférais demander conseil. J'ai les bases, mais je n'arrive pas à ficeler correctement le projet...
Si je comprends bien, il faudrait que je mette un apport initial de 100k euros dans la SCI qui rachèterait mon bien actuellement en nom propre (pour information, il n'a pas été acheté pour être rentable, nous sommes restés dedans 6 ans avant de déménager). Avec un apport de 100k euros, cela ferait :
- 260k + 22k (notaire) + 20k (travaux) - 100k (apport) = 192k euros
- 1,34% (et ça je suis certain de le descendre)
- assurance 0,34% (à négocier également)
- mensualité de 964 euros sur 20 ans

Après les travaux, le bien serait loué certainement plus cher, partons sur 1100 euros pour ne pas être gourmand. Il resterait donc 135 euros. Les charges annuelles sont de 40 euros, la taxe foncière de 1650 euros et l'assurance de 240 euros. Soit un déficit de 310 euros si je vous suis bien. Avec les travaux en parallèle, il ne devrait pas y avoir d'impôt, du moins les premières années.

Que faudrait-il donc faire ? Le garder en nom propre avec une faible rentabilité, ou bien modifier quelque chose à ce montage ? En gardant en tête que le but de l'opération serait de dégager de l'argent pour investir dans les 2 IDR.

Pour les prêt d'IDR, vous avez également raison, selon les nouveaux calculs nous aurions cela :
- total de de 400k euros, travaux inclus, frais de notaire et d'agence inclus
- 50k euros d'apport (100k avec les autres membres de la SCI familiale)
- une SCI à l'IS pour chaque BLR (2 personnes physiques)
- un prêt maximum de 350 000 euros sur 20 ans à chaque fois, 1762 euros de mensualité pour environ 2000 euros de loyers / mois
- quelles charges sont à prendre en compte en l'absence de syndic de copro ? (hormis TF et impôts)

Bref, la rentabilité devient très mauvaise. Que faire ? 25 ans ? Plus d'apport ? ... Bien entendu je suis sur un bien classique, je trouverai peut-être mieux, mais il me faut un projet type pour avancer. Encore merci !
 

moietmoi

Top contributeur
J'aimerais me racheter ce bien en SCI à l'IS pour générer une arrivée d'environ 260k euros.
Pourquoi pas , si vous avez de quoi emprunter. et la capacité de le faire auprès des banques; Si vous voulez continuer dans l'investissement locatif; si vous n'avez pas besoin de la trésorerie; si vous voulez y passer pas mal de temps....

75k serait injecté dans la SCI, permettant au final d'avoir un crédit d'environ 250 000 sur 20 ans, des mensualités de 945 euros/mois
donc d'un la sci emprunte et de l'autre tu amènes en compte courant 75 000; les banque vont donc reegarder si tu as la capacité personnelle d'emprunter les 250 000( je suppose que le 2 èeme associé est soit toi même sous une forme personne morale, soit une autre personne sans apport;

avant de parler de la rentabilité du projet et de tout le reste.... il faudrait voir ce que tu as comme revenu salarié; et tes autres charges en cours( loyer/ crédit..)
ne mets pas la charrue avant les boeufs...
 

Kylliox

Membre
Bonjour moietmoi,

Je ne mets pas la charrue avec les bœufs, pas de problème niveau finance. Pour l'appartement racheter via la SCI, la 2e personne est ma femme, aucun souci sur le plan financier.

Pour les BLR, la 2e personne est une personne physique qui a des finances solides également.

Normalement aucun souci, les 1ers contact avec banques (appartement perso comme BLR) sont tous positifs.

Ce qu'il me manque, c'est la notion de montage. Mes objectifs sont fixés, je grossirai peut-être dans un 2e temps, mais ce n'est pas ce qui est recherché pour le moment, ils sont :
- libérer du cash avec le rachat de notre appt ;
- faire levier pour acheter 2 (3 grand maxi) BLR avec un associé.
 

Kylliox

Membre
Désolé, j'ai fait une petite erreur pour les BLR, nous mettons, moi et mon associé, 50k chacun ! Ce qui fait donc :
- total de de 400k euros, travaux inclus, frais de notaire et d'agence inclus
- 50k euros d'apport (100k avec les autres membres de la SCI familiale)
- une SCI à l'IS pour chaque BLR (2 personnes physiques)
- un prêt maximum de 300 000 euros sur 20 ans à chaque fois, 1511 euros de mensualité pour environ 2000 euros de loyers / mois
- quelles charges sont à prendre en compte en l'absence de syndic de copro ? (hormis TF et impôts)

C'est mieux, mais il y a encore de la marge... Que me conseilleriez-vous ?
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
IDR, BLR, CF ...
Certains - dont je suis - auront du mal à te suivre.
L'abus de sigles, tout comme de crédits, peut nuire

J'ai pigé pour CF = Cash-Flow, mais pas les 2 autres: je dois être un peu neuneu.
Merci de clarifier stp.
 

Kylliox

Membre
Pardon, IDR pour Immeuble De Rapport. BLR est une erreur, je voulais mettre IDR, je ne sais pas comment j'ai réussi à me tromper comme ça ! Mettons ça sur le dos de l'enthousiasme ! :)
 

moietmoi

Top contributeur
Je ne mets pas la charrue avec les bœufs, pas de problème niveau finance. Pour l'appartement racheter via la SCI, la 2e personne est ma femme, aucun souci sur le plan financier.
je connais très bien pour y participer de manière active la sphère des "apprentis rentiers"; Je reconnais dans ton projet quelques éléments qui me semblent très précipités et qui seront je pense soit rejetés par les banques, soit qui mèneront à des impasses;
ironiquement je vais te poser une question, pourquoi te limites tu as des idr de 400 ou 500ke?

- quelles charges sont à prendre en compte en l'absence de syndic de copro ? (hormis TF et impôts)
on apprend en se cassant les dents, ou en allant doucement, un idr nécessite d'avoir dans ses partenaires un bon architecte qui pourra inspecter avant l'achat la structure: j'en ai vu plein d'investisseurs qui découvrent après coup que la structure d'un idr acheté 300 ke mérite 400 ke de travaux de toiture et autres....
Un idr ne sera pas loué à la même personne donc il faut connaître dans les services d'urbanismes des mairies, les procédures à suivre....
et je pourrais allonger la liste;
je reviens à la préocuppation que tu as éloigné d'un geste facile : le financement:

Normalement aucun souci, les 1ers contact avec banques .....sont tous positifs.
évidemment, un conseiller qui n'a aucun pouvoir sur ce type de projet, va te répondre: oui , vous êtes le bienvenu; As tu rencontré un directeur d'agence? lui as tu demandé sa délégation?
un achat en sci is n'est pas traité par le conseiller bancaire classique..
 
Dernière modification:

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
et dans la période actuelle les dossiers de ce genre sont examinés avec la même minutie que moi je met à éplucher mes bananes.......................à la pince à épiler :cool: (c'est pour les arêtes)
 
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