La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Richard 1er]

Avec 7 milliards d'actifs, Capimmo est déjà largement diversifiée. Et parler de "moins de capital" pour une somme de 240 M€...
Investir de manière indirecte donne beaucoup moins de travail à Primonial, mais pour nous investisseurs, ça ajoute un couche de frais supplémentaire (frais de gestion et éventuellement frais d'entrée)


Pour le commerce (comme pour les bureaux), il ne faut pas généraliser. Ça dépend du type de commerce, de la localisation, ... J'ai des parts de la SCPI GMA Essentialis, elles viennent d'être revalorisé à la hausse de 3%.
Pour Capimmmo, on ne peut pas dire que Primonial aura su s'en délester avant puisque c'est du prévisionnel pour le 2ème trimestre. Alors que pour Patrimmo Commerce, c'est déjà acté (et ça commençait à sentir le roussi depuis plusieurs trimestres, elle ne s'est pas remise du Covid).


Attention, il y a une forte demande pour la logisitique, c'est la thématique à la mode, les prix sont élevés, donc ce n'est pas forcément une bonne affaire

Je renonce à vous convaincre tous ici : vous êtes trop nombreux pour moi, et je ne peux passer des heures à argumenter en vain.

Prenons date pour la fin de l'année.

 

[Hugo_35]

Je renonce à vous convaincre tous ici : vous êtes trop nombreux pour moi, et je ne peux passer des heures à argumenter en vain.

Prenons date pour la fin de l'année.

Idem, le forum ne parlera plus que d'une seule voix, sans esprit de contradiction.

 

[calimero77]

Bonsoir,
un article sur les rachats et la baisse de la collecte des fonds immobiliers :

[lien réservé abonné]

Concernant les SCI, une baisse de 66% de la collecte au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022...

L'année prochaine il faudra trouver un autre titre que "La ruée vers les SCI 2024"

 

[lebadeil]

Je renonce à vous convaincre tous ici : vous êtes trop nombreux pour moi, et je ne peux passer des heures à argumenter en vain.

Prenons date pour la fin de l'année.

Depuis le début, il y a plusieurs écoles sur le sujet. Le but n'est pas de convaincre, chacun à ses raisons et ses choix respectables. Toujours intéressant de lire les différents avis.

Chacun s'est exprimé, et effectivement RV à fin d'année, avec possiblement des réactions du forum sur les prochaines valorisations.

La @Nature est ainsi faite, avec ou sans rondelles y compris en Alsace....

 

[Axiles]

Bonsoir,
un article sur les rachats et la baisse de la collecte des fonds immobiliers :

[lien réservé abonné]

Concernant les SCI, une baisse de 66% de la collecte au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022...

J'ai une connaissance qui bosse comme prestataire pour des SCPI (surtout de commerce), les chiffres qu'il me donnait en off étaient tout aussi alarmant, et il voit déjà les ventes plus ou moins forcées d'actifs se réaliser ou se préparer (le client (SCPI) qui les informe que le contrat va être résilié dans x mois lors de la vente). Le temps de réaliser ces ventes, je suppose que on verra ça dans les reportings S2.

Selon les statistiques de l'Aspim, le premier semestre 2023 est marqué par le ralentissement de la collecte des unités de compte OPCI et sociétés civiles qui ont fait face à une hausse des demandes de rachats. Les SCPI ont également été confrontées à une hausse des demandes de rachats mais dans une moindre mesure, entrainant un recul des souscriptions nettes. Finalement, ces trois grandes catégories de fonds immobiliers affichent une collecte nette de 4,1 milliards d'euros au premier semestre 2023, en baisse de 53 % par rapport à la même période en 2022.

Si on part du principe (à confirmer) que les SCI/OPCI sont plus détenues par des instit que les SCPI, les instits auraient commencé à vendre, et les petits porteurs pas encore, un peu en retard comme toujours, logiquement. Mon raisonnement tient la route ?

 

[lebadeil]

Bonsoir,
un article sur les rachats et la baisse de la collecte des fonds immobiliers :

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Concernant les SCI, une baisse de 66% de la collecte au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022...

Merci @calimero77 pour le lien. J'imagine que les journalistes vont se lâcher sur ce terrain fertile, un bel os à ronger ....

A prendre avec un peu de recul de notre côté car toutes les SCI / SCPI ne sont pas a ranger à la même enseigne !

 

[ba7872]

Je renonce à vous convaincre tous ici : vous êtes trop nombreux pour moi, et je ne peux passer des heures à argumenter en vain.

Prenons date pour la fin de l'année.

La question n'est pas de convaincre ou pas (j'ai toujours du Capimmo), je ne fais que commenter votre analyse qui contient des erreurs ou approximations

 

[ba7872]

Si on part du principe (à confirmer) que les SCI/OPCI sont plus détenues par des instit que les SCPI, les instits auraient commencé à vendre, et les petits porteurs pas encore, un peu en retard comme toujours, logiquement. Mon raisonnement tient la route ?

Les SCI/OPCI détenus (quasi exclusivement) au sein des assurances-vie par les petits porteurs sont en réalité détenus par les assureurs. Je ne suis pas sûr que les instits détiennent ces SCI/OPCI qui sont destinés au final au grand public, ils investissent plutôt en direct ou au travers de fonds professionnels inaccessible au grand public.
Idem pour les SCPI en AV mais ça doit représenter une part plus limité de l'encours total des SCPI (et on ne sait pas si les assureurs revendent les parts cédés par les assurés)

 

[calimero77]

Merci @calimero77 pour le lien. J'imagine que les journalistes vont se lâcher sur ce terrain fertile, un bel os à ronger ....

A prendre avec un peu de recul de notre côté car toutes les SCI / SCPI ne sont pas a ranger à la même enseigne !

Les journalistes ont déjà commencés à se lâcher :

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Mais effectivement toutes les SCI / SCPI ne sont pas a mettre dans le même bateau,
je reposte le tableau de @Rouste ou l'on voit bien que Edissimmo par exemple fait partie des moins bonnes SCPI dispo sur le contrat Spirit et que sa baisse n'est pas surprenante :

 

[lebadeil]

en alsace on sait que c'est le printemps quand les 6 rondelles sont de retour ....

Moment de detente : Pourquoi dit-on " Une hirondelle ne fait pas le printemps" ?
signifie qu'il ne faut pas tirer de conclusions hâtives, ou qu'il ne faut pas faire une généralité d'un fait isolé.

Toute coïncidence avec la situation actuelle ne serait que purement fortuite .......

 

[Richard 1er]

Je renonce à vous convaincre tous ici : vous êtes trop nombreux pour moi, et je ne peux passer des heures à argumenter en vain.

Prenons date pour la fin de l'année.

Bonjour à tous,
.. rdv pour la fin de l'année .. disais-je,
.. ou même avant, lorsque les investissements prévisionnels évoqués par Capimmo dans son Reporting du 1er trimestre auront vraiment commencé à produire leurs effets, par des rentrées supplémentaires de loyers, et auront été suivies d'autres investissements eux-mêmes générateurs de ressources supplémentaires qui s'échelonneront tout au long du 2eme semestre 2023 et même après.

Comptez sur moi pour vous présenter bientôt le Reporting du 2eme trimestre de Capimmo, l'oeil fixé sur la typologie des nouveaux investissements envisagés, comme j'ai essayé de le faire avec un succès mitigé avec le Reporting du 1er trimestre.

Comme tout le monde, j'ai lu avec intérêt le lien proposé par @calimero77 (merci à lui !) sur la hausse des rachats et la baisse de la collecte des fonds immobiliers :
[lien réservé abonné]
.. qui nous nous montre l'influence remarquable que ce forum exerce sur les épargnants .. (rire nerveux !)

Mais il y d'autres critères qui font qu'on rachète ses parts d'UC ou qu'on les garde.

Imaginez que ces parts d'UC soient logées dans une AV de près de 10 ans, en large Plus-Value, une PV précisément obtenue grâce aux remarquables performances passées de cette UC même dont on veut se défaire (+ 45% de réalisés en 10 ans).

Cette UC, vous l'avez compris, n'est autre que la SCI Capimmo, logée depuis 2013 ans dans un contrat Primonial Sérénipierre que je possède. En calculant le montant des prélèvements sociaux qu'il y aurait alors à payer au fisc, on renonce très vite, croyez-moi, à suivre le mouvement général de rachat, et on préfère se mettre en stand-by en attendant des jours meilleurs et en essayant de se trouver des raisons d'y croire.

Tiens, c'est drôle, mais pour l'occasion, j'aurais envie de faire mienne la devise favorite de notre collègue et contradicteur en ce qui me concerne, mais néanmoins très estimé ami @lebadeil : "il ne faut pas avoir raison trop tôt".
Mais je sais aussi que la loi française protège les droits d'auteur et punit sévèrement les plagiaires. Alors j'hésite à le chatouiller sur ce terrain.

 

[D-Jack]

Bonjour à tous,
.. rdv pour la fin de l'année .. disais-je,
.. ou même avant, lorsque les investissements prévisionnels évoqués par Capimmo dans son Reporting du 1er trimestre auront vraiment commencé à produire leurs effets, par des rentrées supplémentaires de loyers, et auront été suivies d'autres investissements eux-mêmes générateurs de ressources supplémentaires qui s'échelonneront tout au long du 2eme semestre 2023 et même après.

Comptez sur moi pour vous présenter bientôt le Reporting du 2eme trimestre de Capimmo, l'oeil fixé sur la typologie des nouveaux investissements envisagés, comme j'ai essayé de le faire avec un succès mitigé avec le Reporting du 1er trimestre.

Comme tout le monde, j'ai lu avec intérêt le lien proposé par @calimero77 (merci à lui !) sur la hausse des rachats et la baisse de la collecte des fonds immobiliers :
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.. qui nous nous montre l'influence remarquable que ce forum exerce sur les épargnants .. (rire nerveux !)

Mais il y d'autres critères qui font qu'on rachète ses parts d'UC ou qu'on les garde.

Imaginez que ces parts d'UC soient logées dans une AV de près de 10 ans, en large Plus-Value, une PV précisément obtenue grâce aux remarquables performances passées de cette UC même dont on veut se défaire (+ 45% de réalisés en 10 ans).

Cette UC, vous l'avez compris, n'est autre que la SCI Capimmo, logée depuis 2013 ans dans un contrat Primonial Sérénipierre que je possède. En calculant le montant des prélèvements sociaux qu'il y aurait alors à payer au fisc, on renonce très vite, croyez-moi, à suivre le mouvement général de rachat, et on préfère se mettre en stand-by en attendant des jours meilleurs et en essayant de se trouver des raisons d'y croire.

Tiens, c'est drôle, mais pour l'occasion, j'aurais envie de faire mienne la devise favorite de notre collègue et contradicteur en ce qui me concerne, mais néanmoins très estimé ami @lebadeil : "il ne faut pas avoir raison trop tôt".
Mais je sais aussi que la loi française protège les droits d'auteur et punit sévèrement les plagiaires. Alors j'hésite à le chatouiller sur ce terrain.

Bonjour ... ne ne comprends pas votre remarque: si vous faites un arbitrage sans rachat partiel, de quels prélèvements sociaux parlez-vous ?

 

[Richard 1er]

Bonjour .. ne ne comprends pas votre remarque: si vous faites un arbitrage sans rachat partiel, de quels prélèvements sociaux parlez-vous ?

Oui, en suivant égoïstement ma pensée, je n'ai pas jugé utile de préciser (et je vous prie de m'en excuser ! ) que :

.. les seuls arbitrages possibles au sein du contrat Primonial Sérénipierre, dans le quel sont insérées mes parts de Capimmo, concernent exclusivement des produits Primonial,
- cad des SCPI dont les droits d'entrée sont suffisamment importants pour que je les juge trop longs à récupérer, en tenant compte du fait que j'ai eu 75 ans hier.
- ou les SCI Capimmo et Cap Santé. Comme vous le savez, Cap Santé n'est plus disponible à la commercialisation pour le moment, et ne le sera à nouveau qu'au 1er trimestre 2024, m'a précisé ma correspondante et "conseillère" de Primonial.

Il n'est donc pas possible pour moi d'arbitrer quoi que ce soit.

Reste la solution, très onéreuse quand on dispose des grosses plus-values réalisées du temps des vaches grasses, du rachat partiel du contrat en priorisant Capimmo. Faire un rachat partiel avec les prélèvements que cela entraînerait (PLF + CS/CRDS) pour mettre fin à une dépréciation (encore limitée à mes yeux) de Capimmo, serait une solution digne de Gribouille.

 

[Sluwp]

N'oubliez pas que la fiscalité se calcule à l'échelle du contrat, peu importe les supports rachetés. Mais je suis d'accord que sur un contrat en forte PV la question se pose davantage, surtout que dans votre cas des versements éventuellement pré-70 ans seront transformés en post.

 

[Atys]

Dans un contrat multisupport faut profiter d'un krach boursier pour racheter sur le fond euro ?

 

[sorcier]

Dans un contrat multisupport faut profiter d'un krach boursier pour racheter sur le fond euro ?

Oui. Cela s'appelle "rééquilibrer" un portefeuille

Attention: je le vois d'une perspective globale. Si à cause de ma tolérance au risque mon allocation était 50 % FE - 50 % Action, je dois me tenir à cela en cas de grosses fluctuations à la hausse comme à la baisse.

 

[benjea]

les seuls arbitrages possibles au sein du contrat Primonial Sérénipierre, dans le quel sont insérées mes parts de Capimmo, concernent exclusivement des produits Primonial,

Pourtant je vois qu'il y a 200 supports dans ce contrat...pas que des produits Primonial ?

 

[Sirocco]

[lien réservé abonné]
Amundi -12-17% du prix des parts
Laffitte Pierre -8%

 

[Richard 1er]

Pourtant je vois qu'il y a 200 supports dans ce contrat...pas que des produits Primonial ?

Vous êtes même très au dessous de la vérité : 400 au minimum !!


Mais, puisqu'il faut tout vous dire,
.. le problème pour moi est qu'après des résultats plus que médiocres obtenus en gestion déléguée auprès le la Française de l'Echiquier (une expérience rapidement écourtée à ma demande) et en regard 10 années de résultats satisfaisants de mon mix SCPI/SCI Primonial, je suis devenu plus sensible au risque, et espère maintenant trouver dans l'immobilier une planche de salut plus solide sur le long terme, tout restant vigilant, rassurez-vous, puisque mes SCPI Primopierre, Patrimmo Commerce, et même Primovie ont déjà été arbitrées en Patrimmo Croissance.

Le problème est maintenant pour moi de récupérer les droits d'entrée.

 

[Richard 1er]

N'oubliez pas que la fiscalité se calcule à l'échelle du contrat, peu importe les supports rachetés. Mais je suis d'accord que sur un contrat en forte PV la question se pose davantage, surtout que dans votre cas des versements éventuellement pré-70 ans seront transformés en post.

Je le sais. Je parlais de privilégier Capimmo dans mon éventuel rachat partiel parce qu'il était question dans cette hypothsèe de se débarrasser de mes parts Capimmo. Ce n'était pas pour modifier le montant des prélèvements fiscaux en rapport.