La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[orage29]

Heu, les gars, ici c'est la ruée vers les SCI, pas la débandade des SCPI

 

[Djodjolafrite]

Faudrait peut être ouvrir une rubrique sur les SCPI, afin de ne pas polluer celle sur les sci

 

[Richard 1er]

Pour ceux qui se posent des question sur CAPIMMO et son inhabituelle contre-performance du 1er semestre 2023, et j'en fais partie, voici le Reporting du 1er trimestre 2023.

Le Reporting du 2ème trimestre n'est pas encore disponible.

 

[Axiles]

Pour ceux qui se posent des question sur CAPIMMO et son inhabituelle contre-performance du 1er semestre 2023, et j'en fais partie, voici le Reporting du 1er trimestre 2023.

Le Reporting du 2ème trimestre n'est pas encore disponible.

Intéressant, merci. Quelques points qui mérite d'être signalés selon moi

Perspectives de marché :

Depuis septembre 2022 a lieu une phase d’ajustement de valeurs qui, selon nos prévisions, devrait se poursuivre jusqu’à juin 2023.

La hausse des coûts de
financement couplée à l’augmentation des taux souverains (rendement des obligations d’Etat à 10 ans dit « taux sans risques ») se traduit par une nette diminution des liquidités disponibles à l’investissement. De ce fait, la rémunération espérée par les investisseurs en immobilier augmente et les prix baissent.
Dans le détail, en 2022-2023, les secteurs de l’immobilier sont pratiquement tous impactés mais dans des proportions
différentes. Nous observons cependant un rapport de 1 à 3 entre la hausse des taux directeurs et la décompression des
taux de rendement immobiliers. Autrement dit, sur l’ensemble de la phase d’ajustement, pour 1% de hausse de taux
directeurs, les taux de rendement immobiliers augmentent en moyenne de moins de 30 points de base. Dans l’hypothèse où
la courbe des taux directeurs de la BCE aurait bientôt atteint son point pivot (taux directeurs à 3.50% depuis le 16 mars
2023), ce serait donc, selon notre analyse, une décompression de taux globale de l’ordre de 100 points de base qui devrait
être observée (en grande majorité déjà enregistrée à fin mars).

Dans ce contexte, nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive

Ca ne fait pas rêver tout ça...

La SCI enregistre depuis le 1er janvier 2023 une collecte nette positive d’une trentaine de millions d’euros

A noter, la collecte 2022 était de 925m€. En extrapolant le 1er trimestre, on passerait à 120m€. L'ampleur de la variation est tout bonnement affolante. Très cohérent bien sur (le rendement des SCI/SCPI est désormais à peine meilleur que celui d'un CAT, sans frais d'entrée), mais ça permet de mettre un chiffre.



Je note aussi l'ampleur du rebasculement sur le résidentiel, et la vente de SCPI qu'ils ont prévu de faire, pour des montants vraiment importants


Et également la part très importante de la performance qui provenait de la revalorisation à la hausse de la valeur des actifs. Ca me semble sans commune mesure avec le reste des SCPI (pas SCI), c'est lié au fait que ça soit une SCI ?

 

[lebadeil]

Merci @Axiles , pour ton code de lecture sur le Reporting 1T 2023 Capimmo

Je note effectivement que "rien que sur 1 Trimestre" la revalorisation des actifs est de -1.93% alors qu'en 2021 et 2022 , elle est de 2.2% / 4 = +0.6%
Les revenus (loyers) sont nominaux.

Les causes racines n'ayant pas changées sur le 2T 2023 et probablement idem sur 3T 2023, on peut chacun se faire une opinion de la trajectoire. Dans ces conditions, Un score à 0 en fin d'année (avant frais de gestion) peut etre un objectif pour le gestionnaire, mais pas sur que cet objectif soit tenu si les dévalorisations continuent avec un facteur 2 par rapport aux revenus.

A cela viendra s'ajouter les frais de gestion de 0.5% à 0.6%.

+1 : Effectivement cela ne fait pas rêver ....

 

[Pascal 75]

C'est le risque. Pour ma part, je considère qu'on peut juger ses SCPI à l'aune des hypothèses suivantes :

• Probabilité élevée d'une baisse de valeur, donc je ne regarde que le rendement
• Je compare ce rendement à des actifs tels que du monétaire (CAT à pas loin de 4% sur 5 ans...) ou de l'obligataire, au niveau de risque inférieur. Si je n'ai pas un premium significatif des SCPI, je vends
• J'ignore dans tous les cas les frais de souscription, qui sont un sunk cost, ils sont perdus que je vende ou pas et donc ne doivent pas être pris en compte dans l'analyse, même si l'achat date d'il y a un un jour

Bon, résultat je n'ai plus du tout de SCPI, alors que j'en avais déjà très peu.

Cela étant dit, même s'il est tendant de toiser de haut les réactions un peu épidermiques de vente panique de SCPI, le risque d'un emballement à la baisse n'est pas une vue de l'esprit, et la baisse appelle la baisse. La version immobilière d'un bank run sur les SCPI, c'est une possibilité.

C'est aussi de notoriété publique que les SCPI donnent des franchises massives pour éviter de baisser les loyers faciaux et préserver la valorisation. Ca ne pourra pas durer éternellement, et le signal lancé par Amundi peut aussi créer un autre effet boule de neige : encourager d'autres SCPI à acter la baisse que personne ne voulait être le premier à annoncer.

Peux tu expliquer stp : "C'est aussi de notoriété publique que les SCPI donnent des franchises massives pour éviter de baisser les loyers faciaux et préserver la valorisation."
Franchises de loyers ?

 

[fdod]

Afer pierre vient de perdre 2,85% ce qui fait - 8 % depuis un an.

 

[Axiles]

Peux tu expliquer stp : "C'est aussi de notoriété publique que les SCPI donnent des franchises massives pour éviter de baisser les loyers faciaux et préserver la valorisation."
Franchises de loyers ?

Faire 6 mois gratuits et garder le loyer à 100, plutôt que de faire 0’mois gratuit et un loyer à 80 par exemple. Ça permet facialement de ne pas baisser le loyer mensuel

 

[Pascal 75]

Pourvu que la FED et la BCE arrêtent leurs hausses de taux en septembre.
Ils veulent massacrer l'investissement immobilier ou quoi ?
Concomitamment, les TPE/TPI commencent à pâtir sérieusement de ces hausses.

 

[Jeune_padawan]

Pourvu que la FED et la BCE arrêtent leurs hausses de taux en septembre.
Ils veulent massacrer l'investissement immobilier ou quoi ?

La BCE n'en a rien à faire de l’immobilier. Elle n'a qu'un objectif pour le bien de la zone € : la stabilité des prix.

 

[lebadeil]

Pourvu que la FED et la BCE arrêtent leurs hausses de taux en septembre.
Ils veulent massacrer l'investissement immobilier ou quoi ?
Concomitamment, les TPE/TPI commencent à pâtir sérieusement de ces hausses.

Leur priorité est l'inflation...... et la politique de la FED pourrait être différente de celle de la BCE.
On est malgré tout, pas loin de la fin de la hausse des taux (plateau, puis espoir de baisse ...)
Ne nous amusons pas à nous faire peur a nouveau, après cette journée riche en écriture...

 

[Pascal 75]

La BCE n'en a rien à faire de l’immobilier. Elle n'a qu'un objectif pour le bien de la zone € : la stabilité des prix.

Et oui. Je suis bien d'accord.
Je préfèrerais que la BCE vise 4% plutôt que 2% d'inflation.
Cela soulagerait les épargnants en SCI et SCPI ... O

 

[Jeune_padawan]

Je préfèrerais que la BCE vise 4% plutôt que 2% d'inflation.

2% c'est 2%, c'est l'objectif. Elle ne va pas viser 4% pour le bon plaisir des investisseurs immobiliers (forte exposition à l'immobilier spécificité bien franco française au passage). La stabilité des prix est bien plus importante. 2% c'est pas trop important pour le consommateur mais suffisant pour stimuler l'économie.

 

[Pascal 75]

2% c'est 2%, c'est l'objectif. Elle ne va pas viser 4% pour le bon plaisir des investisseurs immobiliers (forte exposition à l'immobilier spécificité bien franco française au passage). La stabilité des prix est bien plus importante. 2% c'est pas trop important pour le consommateur mais suffisant pour stimuler l'économie.

Je ne suis pas d'accord avec toi.
Ils n'arriveront pas à 2%.
C'est illusoire.
Nous ne retrouverons jamais le monde d'avant hélas.

Le problème n'est pas du tout de faire plaisir aux investisseurs immobiliers mais d'être réaliste tout simplement.
Tu oublies qu'une trop forte et trop rapide augmentation des taux pénalise la croissance et l'investissement entrepreneurial.

 

[Hugo_35]

Tu oublies qu'une trop forte et trop rapide augmentation des taux pénalise la croissance et l'investissement entrepreneurial.

C'est le but, créer du chômage pour casser l'inflation.

 

[Jeune_padawan]

Ils n'arriveront pas à 2%.

Bien sûr que si, d'ici quelques années.

Tu oublies qu'une trop forte et trop rapide augmentation des taux pénalise la croissance et l'investissement entrepreneurial.

Vous oubliez qu'une forte inflation détruit l'économie à long terme (risque de forte inflation auto entretenue via les boucles prix-salaires mais pas que). Donc oui je suis réaliste (je vous invite à étudier la période inflationniste des années 70-80).

Et vous pouvez ne pas être d'accord mais cela reste l'objectif n°1 de la BCE.

 

[Trublion]

Je ne suis pas d'accord avec toi.
Ils n'arriveront pas à 2%.
C'est illusoire.
Nous ne retrouverons jamais le monde d'avant hélas.

Le problème n'est pas du tout de faire plaisir aux investisseurs immobiliers mais d'être réaliste tout simplement.
Tu oublies qu'une trop forte et trop rapide augmentation des taux pénalise la croissance et l'investissement entrepreneurial.

En tout cas l´inflation est en train de décélérer et a passé le pic aux US et en Europe. Le phénomène va s’accélérer lorsque l’inflation passera sous la courbe des taux qui produiront enfin leurs pleins effets restrictifs. C’est déjà le cas aux états unis en avance sur l’europe.

 

[Pascal 75]

Bien sûr que si, d'ici quelques années.

Vous oubliez qu'une forte inflation détruit l'économie à long terme (risque de forte inflation auto entretenue via les boucles prix-salaires mais pas que). Donc oui je suis réaliste (je vous invite à étudier la période inflationniste des années 70-80).

Et vous pouvez ne pas être d'accord mais cela reste l'objectif n°1 de la BCE.

3% ou 4%, ce n'est pas une forte inflation, revoyez effectivement les taux des années 70/80 (> 10%) ...
3% serait un objectif d'inflation réaliste au regard de la situation actuelle :

- Ukraine
- Réchauffement climatique
- Risques sanitaires
etc ... etc ...

Ce target de 2% a été établi il y a 20 ans. Le monde a changé depuis hélas.

"Si on avait 3% d'inflation, ce ne serait pas du tout dramatique, alors que des politiques monétaires très restrictives pour revenir à 2% peuvent avoir coût économique et social beaucoup trop élevé."

Aucune boucle prix/salaire actuellement avec une inflation à +/- 6%.

Le Directoire de la BCE commence à tanguer au regard de cet objectif.

C'est, plus précisément, avec votre analyse justifiant cet objectif de 2% que je ne suis pas d'accord ... O
Je vous propose d'en finir là et d'en reparler dans 9 mois dans un fil "macro-économie" par exemple. O

 

[Buffeto]

Ils n'arriveront pas à 2%.
C'est illusoire.
Nous ne retrouverons jamais le monde d'avant hélas.

en matière économique il ne faut jamais dire jamais .....

qui aurait pensé en 2019 que nous en serions là 4 ans plus tard ?
oui je sais les catastrophistes qui prévoient l'apocalypse depuis plus de 30ans mais à part eux , qui sont surs d'avoir raison un jour ?

quoiqu'il en soit dans les années 70/80 nous avons vécu avec une inflation supérieure et des taux d'intérêts supérieurs , ce qui démontre que tout est possible .

 

[Pascal 75]

C'est le but, créer du chômage pour casser l'inflation.

Que dire de cette "analyse" .... O
Comment pouvez vous imaginer que le but d'une institution comme la BCE puisse être de créer du chômage ?
Ce qui n'est pas du tout le cas d'ailleurs (chômage à moins de 7% en France)... malgré une hausse des taux rapide et forte ...
Non, le but est de modérer la consommation en rendant le crédit plus cher ... pas de créer du chômage O