La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[sbene]

Ceci étant dit compte tenu des performances excellentes constatées en 21 22 23 il me semble évident que l'essentiel du gain technique est constaté dès l'acquisition. La prévision d'une baisse de performance pour 2024 par le gérant de silver avenir va également dans ce sens.

Pour moi, c'est plutôt dû à la valorisation des biens eux-mêmes, qui risque de finir par baisser un peu, comme tout l'immobilier résidentiel, même premium

Non je pense que le gérant fait ici un raccourci car cela n'a pas de sens. Seules les libérations anticipées (par décès ou choix) engendrent un surplus de performance (le gérant de viagenerations le précise d'ailleurs : [lien réservé abonné]). Certes plus le patrimoine est gros, plus vous avez de libérations anticipées mais plus vous avez aussi de libérations retardées. Et si la table de mortalité utilisée est correcte vous avez en moyenne autant de chaque, donc pas d'impact (modulo les libérations anticipées par choix).

Je suis d'accord qu'il y a équilibre entre libérations anticipées et retardées sur la reconstitution de la pleine propriété.

Mais, la location (ou la vente) des biens libérés va encore apporter un surcroît de performance

 

[PapaMoney]

Votre message me rappelle que beaucoup pensaient qu'en cas de retournement du marché immobilier ils pourraient sortir des SCI sans grosse perte compte tenu de la très faible volatilité des SCI et de l'évolution souvent lente des prix immo. Finalement on s'est pris -10% quasi d'un coup.

Effectivement. Mais pourquoi, pas seulement à cause du marché. Pour nous petits épargnants, beaucoup par déformation de la vérité par des personnes initiés via des rapports de gestion non sincères , absence de conseils des courtiers et surtout par des pratiques comptables. L'achat de nombreux immeubles hors de France n'a rien arrangé, alors que ça aurait pu servir d'indicateur en amont de l'arrivée des dévaluations en France. mais il y a des commissions et retro-cessions basées sur de la masse financière et non sur sa qualité...

 

[PapaMoney]

Je pense aussi qu'il y a des raccourcis, "de la vulgarisation" , mais qu'une partie de la croissance initiale est lié à un jeu de valorisation et d 'écritures comptables. Globalement il y a une tendance régulière à la progression de la valeur, mais pas de façon régulière au sens de linéaire...
Si les acquisitions chutent et si de plus les conditions d’acquisition ou la nature des biens changent, le rendement tendra vers une asymptote. Pour illustrer, Silver Avenir s'est engagée dans l'achat d'un ensemble immobilier en nue-propriété à Bordeaux, pas tout à fait la même chose que le viager...

 

[Sluwp]

Mais, la location (ou la vente) des biens libérés va encore apporter un surcroît de performance

En général un investisseur demande un rendement supérieur en viager par rapport à la location car vous avez un aléa sur la durée de vie et un investissement très difficile à revendre. Donc le surplus de performance lors de la phase de location vs viagère, bof. D'ailleurs à la base il était prévu que les logements libérés soient revendus (mais dernièrement leur problème c'était d'avoir trop d'argent à investir donc ça n'aurait eu aucun sens de revendre les logements libérés). Après les travaux peuvent effectivement être une source de plus-value mais selon moi les grosses pirouettes impliquent des travaux lourds et risqués (par exemple divison du terrain, destruction d'une villa pour en construire 2).

 

[Bossuet]

Bulletin Territoires Avenir 31.12.2023

[lien réservé abonné]

 

[Bossuet]

Bulletin Pierre Impact 31.12.2023

[lien réservé abonné]

 

[Bederos2630]

sous réserve sci gf pierre:45e23

 

[Bederos2630]

J ai tout vendu 42e 97 (1800 parts)j avais vendu 49e51(avant la taxe de 5%)1750 parts .moins value 23000 euros merci gf pierre

 

[Buffeto]

J ai tout vendu moins value 23000 euros

23k€ de MV .....sur quel support et en combien de temps comptes tu récupérer cette perte ?

 

[Bederos2630]

Je ne cherche pas à récupérer je suis sur le fonds euros et je ne touche plus aux u c ni sci ou autres

 

[Atys]

Sur le forum linxea il est dit que Turgot a fait expertiser le patrimoine de viagénération et constate une augmentation de valeur de +0.65% au 31/12. La prochaine expertise serait prévue le 31/12/24 et Turgot n'attend pas de baisse car la moitié du patrimoine a été acheté avec les nouvelles conditions de crédit.
Dans ces conditions je pense qu'on peut espérer +3 a +4% en 2024 ce qui est suffisant pour rester investi.

 

[Sergio 01]

Sur le forum linxea il est dit que Turgot a fait expertiser le patrimoine de viagénération et constate une augmentation de valeur de +0.65% au 31/12. La prochaine expertise serait prévue le 31/12/24 et Turgot n'attend pas de baisse car la moitié du patrimoine a été acheté avec les nouvelles conditions de crédit.
Dans ces conditions je pense qu'on peut espérer +3 a +4% en 2024 ce qui est suffisant pour rester investi.

Idem pour la SCI Silver Avenir (cf. [lien réservé abonné]) :

 

[ChristianR29]

Bonjour à Toutes & à Tous,

Hier, j'ai fait un petit point avec mon conseiller Meilleurtaux placement sur mon assurance vie investie sur un support Sylvea (mes-placementsliberté).

En particulier sur une ligne (j'en ai 5) que j'ai d'un montant de 20.000€, aujourd'hui placée sur la SC Meilleurimmo Part A gérée par SOFIDY, qui a un peu perdue en ce début d'année. Et de m'annoncer qu'il y aurait surement encore de la correction au premier Semestre, avant une reprise vers le haut.

D'où réflexion sur un arbitrage le temps de laisser passer cette période de turbulence, Je pensais à le faire ainsi sur l'un des Fonds € proposés, soit Fond € Général ou Fond € Nouvelle génération (ce qu'il m'a conseillé).

Si vous avez des éclairages là-dessus svp?

 

[Axiles]

Bonjour à Toutes & à Tous,

Hier, j'ai fait un petit point avec mon conseiller Meilleurtaux placement sur mon assurance vie investie sur un support Sylvea (mes-placementsliberté).

En particulier sur une ligne (j'en ai 5) que j'ai d'un montant de 20.000€, aujourd'hui placée sur la SC Meilleurimmo Part A gérée par SOFIDY, qui a un peu perdue en ce début d'année. Et de m'annoncer qu'il y aurait surement encore de la correction au premier Semestre, avant une reprise vers le haut.

D'où réflexion sur un arbitrage le temps de laisser passer cette période de turbulence, Je pensais à le faire ainsi sur l'un des Fonds € proposés, soit Fond € Général ou Fond € Nouvelle génération (ce qu'il m'a conseillé).

Si vous avez des éclairages là-dessus svp?

Si vous reprenez les 10 dernières pages, vous aurez tout je pense. En résumé pour ma part :

• SCI hautement déconseillées, car l'immobilier doit être illiquide, pas faussement liquide. Ce que vous hésitez à faire, d'autres vont le faire, créant un phénomène auto-entretenu de baisse de l'immo. Les SCI sont dangereuses
• Sur les SCPI, début de stabilisation ? La stabilisation des taux va apporter un peu de soulagement, mais les seules SCPI qui peuvent valoir le coup sont des SCPI qui collectent en ce moment. Et donc peuvent profiter de la baisse des prix
• Beaucoup d'options alternatives : CAT, fonds € avec bonus, fonds obligataires et monétaire. En l'absence de bonus sur arbitrage (le plus probable), le plus rentable pour vous me semble du monétaire en AV

 

[devel]

GF Pierre a encore pris un grosse claque. Je suis maintenant à 3% de moins value sur un contrat qui a 5 ans.
Vous pensez qu'il faut en sortir ? j'ai l'impression que les SCI n'ont plus du tout la cote ici...

 

[The Blue Line]

j'ai l'impression que les SCI n'ont plus du tout la cote ici...

C'est juste qu'ici beaucoup "chouinent" dès que ça baisse et préfèrent se désinvestir pour aller sur du "plus sûr"...
L'immobilier c'est sur du temps long mais chacun voit midi à sa porte.
Donc personne n'a de réponse à votre question à savoir s'il faut en sortir ou non.

 

[Atys]

En 2020 gfpierre faisait +8.44% et tout le monde trouvait cela normal.

 

[devel]

C'est juste qu'ici beaucoup "chouinent" dès que ça baisse et préfèrent se désinvestir pour aller sur du "plus sûr"...
L'immobilier c'est sur du temps long mais chacun voit midi à sa porte.
Donc personne n'a de réponse à votre question à savoir s'il faut en sortir ou non.

Disons que je me demande si j'ai raté un épisode, si un communiqué explique cette nouvelle baisse... Parce qu'à coup de 4-5% de baisse par mois ça va vite...
Perso, je suis bien déçu des placements immobiliers. J'ai voulu diversifier mais au final ce qui fonctionne le mieux sont les ETF (MSCI World).

J'étais délibérément partir sur des placements ETF et immobiliers sur lequels il n'y a pas besoin de faire des arbitrages à tout vas, mais je me fais quelques soucis maintenant.

 

[Atys]

On manque d'information sur le point bas. Est il atteint ou pas.
Perso je conserve. Je ne suis pas stressé par la baisse mais plutôt par les ventes de beaux actifs pour honorer les retraits, ce qui rend un redressement de la sci plus difficile sur le long terme

 

[devel]

Oui c'est bien ça qui m'inquiète aussi !
On possède 2 appartements par ailleurs et là je ne me souci absolument pas de leur baisse de valeur. Ils sont loués, les locataires paient, pas trop d'ennuis de travaux ou de locataire pénible cette année, c'est tout ce que j'attends.
En plus, je les loue en loyer social sur conseil de ce forum, et je ne paie plus d'impots.

je vais essayer de recalculer le % global de sci sur mon patrimoine global et relativiser.