La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Pascal 75]

Et beh je m’y attendais pas à cette baisse de 10%. J’ai fait traîné mon arbitrage et je l’ai effectué le 14 au soir. Il m’a été indiqué enregistre le 15 au soir.
Du coup je vais prendre la baisse j’imagine ?

Bon à un moment vu le montant des fonds euros et une baisse globale de l’immobilier, je vais continuer a écrémer…

Exactement dans la même situation que toi.
Il y a même des épargnants qui ont envoyé leurs dossier le 8 sept et qui se prennent la baisse.
La date limite était donc au 7 septembre ... ?
Je maintiens ma demande de rachat.
Plus du tout confiance en Primonial.
Je vais prendre mes PV sur Cap Santé pour compenser.

Note : Avez vous eu l'occasion de visiter leur siège luxueux dans le 8ème ?
Je vous assure que cela vaut le coup d'œil ; Un vrai hôtel particulier de luxe avec cour arborée intérieur intégrant un magnifique restaurant d'entreprise...

 

[Axiles]

Je confirme que les échos que j'ai de seconde main, c'est que tout est à vendre. C'est une question de prix, mais tout peut être considéré comme à vendre, et même à prix bradés. @lebadeil disait qu'on se rapprochait d'une crise de liquidité, je suis d'accord.

Sinon, à tout ceux qui déplorent le double discours de la société de gestion, je me répète mais les SCI / SCPI, c'est le royaume de l'opacité. C'est objectivement choquant qu'un gérant puisse tenir à quelques semaines d'écart un discours aussi différent, mais c'est la réalité (légale) des SCPI. Et ça ne va pas s'améliorer. Dur de savoir par exemple là si certaines baisses reflètent une baisse réelle des actifs, ou du pilotage (e.g. on baisse massivement pour ne pas avoir à le faire demain une nouvelle fois, en anticipation d'une poursuite de la baisse). Ou l'inverse dans d'autres cas, pour enjoliver la situation et préserver la collecte.

C'est la raison pour laquelle je reste à l'écart de ces produits globalement, SCPI en général et SCI en particulier. C'est inconcevable de savoir qu'il y a une telle dose d'aléatoire vs la réalité financière, et l'absence d'engagements de long terme sur les SCI les rend vraiment très fortement vulnérable à ces crises de liquidité extrêmement dangereuses.

Pour rappel, une société ne fait pas faillite car elle fait des pertes, mais car elle n'a plus de cash. C'est un risque bien plus fort et important à appréhender.

 

[lebadeil]

Bonjour @Axilles
Merci pour ton analyse.
Je pense que c'est justement en regard du risque de faillite, que Primonial a fixé un seuil de retraits de 1 M€ (et ils y sont probablement pas loin ou atteint)
Donc c'est pour cela que je crains un environnement figé (plus de vente possible ?), mais pas de faillite.
Pour combien de temps ?

 

[Axiles]

Bonjour @Axilles
Merci pour ton analyse.
Je pense que c'est justement en regard du risque de faillite, que Primonial a fixé un seuil de retraits de 1 M€ (et ils y sont probablement pas loin ou atteint)
Donc c'est pour cela que je crains un environnement figé (plus de vente possible ?), mais pas de faillite.
Pour combien de temps ?

Merci de me forcer à clarifier Mon dernier commentaire est générique et je ne dis absolument pas qu'on a des risques de faillite dans le secteur. Il y a heureusement des garde fous du même style que Sapin 2, et le levier reste globalement raisonnable.

Mais ça signifie aussi que le sujet va s'éterniser. Carnets d'ordres remplis qui vont mettre des années à s'apurer, incapacité à lever de la nouvelle dette, etc. Et donc que la crise de l'immobilier d'investissement peut durer longtemps aussi. C'est ce 2e effet kiss cool d'une collecte déprimée dont j'ai toujours considéré qu'il pouvait faire très mal, en particulier sur les valorisations.

Tiens d'ailleurs, question pour les pro, on est d'accord que les chiffres de collecte d'une période n'incluent que les transactions effectivement réalisées, pas toutes les demandes faites qui n'ont pas pu être honorées ?

 

[Aleximmo]

Bonjour @Axilles
Merci pour ton analyse.
Je pense que c'est justement en regard du risque de faillite, que Primonial a fixé un seuil de retraits de 1 M€ (et ils y sont probablement pas loin ou atteint)
Donc c'est pour cela que je crains un environnement figé (plus de vente possible ?), mais pas de faillite.
Pour combien de temps ?

Re bonjour lebadeil,

En assurance vie, c'est à l'assureur d'assurer la liquidité. Il met la SCI dans son bilan.
La question est, l'assureur peut il, lui même, manquer de liquidité ?
Sinon, avec les valeurs dépréciée des SCI, je ne pense pas que ce soit un problème pour lui...

 

[Aleximmo]

Quand on n'a plus confiance dans Capimmo et donc dans son gestionnaire Primonial, ca peut quand même générer un doute plus global sur les autres produits de Primonial dont Cap Santé, même si la Santé n'est pas dans le rouge.

Je repense aux reportings faussés sur le retour à l'équilibre au 2e semestre 2023, sur des schémas d'opportunités d'acquisition qui viendraient équilibrer la dévalorisation des actifs ......

Incompétence ou Contre vérité ?

Comment peut on lire avec bienveillance les prochains reportings ?

En fait il y a 3 problèmes avec les SCI par rapport aux SCPI:
1) Les documents légaux d'information
Avez vous lu le DIC de Capimmo ? Je viens de le relire. Un document pour bisounours ou les frais ne sont qu'estimés ! Idem ceux pour Cap santé (by capimmo lol!) et Linasens ...
Dans le DIC d'une SCPI tous les frais sont détaillés à l'avance
2) Les reportings sont encore pires que ceux des SCPI car encore moins normés.
En fait, on ne sait quasiment rien de précis à leur lecture chez Primonial sauf que Capimmo n'investissait pas en SCPI mais plutôt en club deals et la répartition par type d'actif...

A cela il faut ajouter que Primonial a vraiment raconté des balivernes dans ses reporting sur Capimmo quelques semaines avant la baisse.

 

[Aleximmo]

SC tendances Pierre de Swisslife:
Dernier reporting :
[lien réservé abonné]
Il ressort:
-> Pas de part en attente de vente mais de juste car la collecte a été à peine positive sur le premier semestre.
-> une décote de 2,88%, au 06/2023 ou 31/12/2023? Difficile de savoir...
-> Une dette de 21% à taux fixe de 2,13% qui est entièrement à refinancer d'ici la fin de l'année !
C'est la SCPI maison donc il faut l'acheter et surtout ne jamais la vendre...
Même problématique, à moindre échelle, que la SCP Philosophale.

Certes, cette SCPI n'est pas catastrophique, mais qui achète cette merveille sinon la SC tendances Pierre ?

 

[lebadeil]

Re bonjour lebadeil,

En assurance vie, c'est à l'assureur d'assurer la liquidité. Il met la SCI dans son bilan.
La question est, l'assureur peut il, lui même, manquer de liquidité ?

Bonjour @Aleximmo
C'est en effet le point dur !
L'assureur peut il / va t il honorer tout ce que le gestionnaire n'a pas réussi à faire ? Y a t il un seuil au delà duquel l'assureur fixera un stop (pour se protéger de la faillite) ?

 

[Pascal 75]

Bonjour @Aleximmo
C'est en effet le point dur !
L'assureur peut il / va t il honorer tout ce que le gestionnaire n'a pas réussi à faire ? Y a t il un seuil au delà duquel l'assureur fixera un stop (pour se protéger de la faillite) ?

Cela peut-il dépendre des arbitrages ?
Si un investissement massif en AV et FD compense un désinvestissement massif en sci/scpi ?

 

[lebadeil]

Erreur

 

[Aleximmo]

Erreur

?

 

[Aleximmo]

C'est facile: La réponse est ici :
[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

C'est facile: La réponse est ici :
[lien réservé abonné]

Facile facile, c'est vite dit s'il faut lire tout ça, avec autant de blabla .... tu sais extraire la réponse à la question stp ?

 

[ImmoNord]

Pour cela il faudrait déjà que les retraits diminuent, ce qui ne semble pas être le cas depuis 6 mois.

A -9% je ne vois plus trop l'interet de sortir..

 

[lebadeil]

A -9% je ne vois plus trop l'interet de sortir..

Bonjour @ImmoNord

-9,7% c'était le 15 sept, et -12% depuis le 01 Janvier.

La question de fond est toujours : est ce qu'on est au fond du trou et on attend, ou sur une marche d'escalier qui dégringole, voir capital bloqué (non liquidité) ?

Qui a confiance maintenant pour acheter Capimmo dans de telles conditions de contre vérités ou d'incompetence? de risques ? Quand s'arrête l'hémorragie ?

C'est donc une face Nord par temps d'hiver (sans lien avec ton pseudo ) tant qu'on est dans toutes ces interrogations

 

[sorcier]

La question de fond est toujours : est ce qu'on est au fond du trou ou sur une marche d'escalier qui dégringole, voir capital bloqué (non liquidité) ?

Je ne pense pas que cela soit la question à se poser.

La question est toujours si on pense pouvoir faire mieux ailleurs ou pas.

C'est comme cela qu'après voir Capimmo perdre 2 % au printemps on arbitre vers Remake, par exemple, au lieu d'attendre pour voir si on est arrivé au fond du trou.

 

[mafiaman42]

On peut très bien arbitrer vers quelque chose de plus "sécure" par les temps qui courent, au hasard (en fait non) : les obligations. On aura tout lieu de ré-arbitrer vers une SCPI d'ici 1 ou 2 ans au calme en prenant bien le temps de la choisir.

 

[sorcier]

On peut très bien arbitrer vers quelque chose de plus "sécure" par les temps qui courent, au hasard (en fait non) : les obligations. On aura tout lieu de ré-arbitrer vers une SCPI d'ici 1 ou 2 ans au calme en prenant bien le temps de la choisir.

En ce moment, si je veux quelque chose "sans risque" je prends des fonds monétaires.

 

[thor]

la perte de confiance est ce qui peut y avoir de pire ... avant une crise de liquiditée.

On pourrait se dire que c'est peut être le moment de moyenner son PRU en achetant mais à titre perso, j'ai arrété d'en acheter ... dans l'attente de voir si la chute s'arrete.

du coup je surveille aussi l'évolution de Cap Santé, Silver Avenir et Territoire Avenir de très près :-(

 

[lebadeil]

La question est aussi de savoir si on materialise la perte, ou non, d'où ma remarque est on au fond du trou ou non ?
Je suis conscient qu'on ne sait pas répondre !
Perso, je n' ai plus de Capimmo , mais he pensais aux autres membres