La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Richard 1er]

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1/ Il y a de la marge, et pas qu'un peu.
2/ La hausse des rendements va dans le pire des cas neutraliser les flux sortants, et probablement attirer de nouveaux flux.

Je m'attends à des rendements de plus de 5% sur Capimmo une fois la consolidation terminée.

Ha ! Enfin un langage qui me plaît. Je commençais à me sentir un peul seul, s'agissant de ma fidélité à CAPIMMO !

 

[Philou75]

des fonds euros à +3 %

On verra ça en janvier, pas certains du tout

 

[lebadeil]

Un autre article de Boursier sur le repli de collecte SCPI/OPCI/SCI

"L'année 2022 éclatante pour la pierre papier a laissé place à l'attentisme : remontée des taux d'intérêt et baisse de la valorisation des actifs ont entraîné un décrochage notoire de la collecte des placements immobiliers.
cette collecte affiche une baisse de 53% par rapport à la même période l’année dernière.

- Plongée des OPCI : 977 M€ de décollecte pour les OPCI, dans le rouge pour le 3e trimestre consécutif.
- SCPI : Une collecte de 44% toujours tirée par les Bureaux , 29% par la Santé et l’Éducation.
- SCI : 1 Md€ de collecte nette pour les SCI, en baisse de 66% par rapport au 1er semestre 2022'"

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[sorcier]

On verra ça en janvier, pas certains du tout

Quelques uns parmi nous ont déjà eu des fonds euros à +3 % en 2022 ...

 

[Atys]

MACSF a presque promis 3% de mémoire. en revanche assez inquiet pour spirica et suravenir qui n'ont pas beaucoup de ppb

 

[Pascal 75]

Une synthèse sur Capimmo :

[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

On verra ça en janvier, pas certains du tout

Ben .... y a qd même des mutuelles proposant actuellement des fonds Euros garantis en 2023 au prorata temporis à 3% et même 4% ... mais chuuut, ne mélangeons pas tout, ici c'est un fil "SCI" O

 

[fdod]

Quelqu'un a-t-il des nouvelles de pierre impact. Personne n'en parle jamais sur le forum j'ai vu qu'elle avait baissé de 0,24 à la dernière valorisation .

 

[Pascal 75]

Cela me semble logique.

Dans le cadre de l'assurance vie, je m'attends à des rendement des fonds euros aux alentours de 3 % nets de frais du contrat. Combien de SCI vont donner plus de 3.5 % cet année et combien d'années pour compenser les frais d'investissement? Même avec un rendement de 4 % on aurait besoin de quatre ans pour des frais de 2% ...

D'une autre part, et toujours dans le cadre de l'assurance vie, les SCPI (sauf Remake) auront besoin de 5-6 ans pour donner un rendement supérieur à cause des frais à l'achat.

Attendre tranquillement sur les fonds euros n'est pas une si mauvaise option par rapport aux SCI/SCPI.

Au vu de la situation, je suis bien d'accord avec toi.
D'autant que l'on peut avoir besoin d'épargne disponible en 2023/24.
Or, sur des SCI en baisse, on a pas trop envie de sortir en négatif.
Bien sur, il y a des SCI qui se comportent très bien.
Il faut séparer le bon grain de ... O

Vu l'évolution des taux, le fond Euro ou les CAT/DAT paraissent bien positionnés sur 2023/24.
Surtout que l'inflation reflue.

Pour les SCPI, tu es un peu pessimiste.
Avec des frais d'acquisition en AV qui sont de 7 ou 8 % et des frais annuel de 0.5%, il est possible d'amortir sa souscription en 2 à 3 ans je pense ?

De mon coté, je reste confiant sur ce véhicule d'investissement.

L'important est de se positionner sur des SCPI qui collecteront (pour investir de manière opportuniste), qui sont plutôt sous-cotées, qui ont bien anticipé les couts "ESG", bien diversifiée sectoriellement (pas trop de bureau traditionnel) et géographiquement et qui ont peu ou pas de frais d'entrée O
Le mouton à 5 pattes ... O

 

[Pascal 75]

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1/ Il y a de la marge, et pas qu'un peu.
2/ La hausse des rendements va dans le pire des cas neutraliser les flux sortants, et probablement attirer de nouveaux flux.

Je m'attends à des rendements de plus de 5% sur Capimmo une fois la consolidation terminée.

Pourras tu me prêter ta boulle de cristal O
J'en ai besoin pour prévoir d'autres rendements en 2029/30 O
Je m'excuse par avance pour cette petite boutade.

> J'espère que ta prédiction sera la bonne.

J'espère aussi que le cash (certes énorme de Capimmo) servira bien à acheter du rendement futur et non à "couvrir" les retraits ...
De mon coté, je ne sais qu'une chose concernant Capimmo, c'est que je ne sais rien des rendements futurs.

 

[Richard 1er]

Combien de SCI vont donner plus de 3.5 % cet année et combien d'années pour compenser les frais d'investissement? Même avec un rendement de 4 % on aurait besoin de quatre ans pour des frais de 2% ..

D'une autre part, et toujours dans le cadre de l'assurance vie, les SCPI (sauf Remake) auront besoin de 5-6 ans pour donner un rendement supérieur à cause des frais à l'achat.

Bonjour @sorcier , bonjour le forum.

Comment faites-vous ces calculs de délai de récupération d'investissement ? J'ai le sentiment d'avoir raté quelque chose .. Comment décomposez-vous votre calcul ? Je le trouve bien pessimiste ..

Mon cas est peut-être particulier, mais l'essentiel de mes investissements et arbitrages se faisant désormais au sein d'une AV ouverte après 70 ans, j'ai coutume de raisonner hors fiscalité, les PV étant exonérées de taxes et dans ces conditions :

- une SCI avec 2% de droits d'entrée, une performance de 4 % avant frais de gestion de l'AV et 3.5% nette de frais de gestion, met 2/3.5 d'année soit moins de 7 mois pour que soient récupérés les droits d'entrée. Pas 4 ans comme vous le dites.
Je suppose que vos calculs tiennent compte de la fiscalité, ce qui correspond, je le conçois, à la majorité des cas ..

Idem pour les SCPI : mes calculs sont plus optimistes que les vôtres.

Si l'on veut intégrer la fiscalité à ses calculs, encore faut-il préciser dans quel cas de figure on se trouve, car s'il est un des rares domaines où notre beau pays peut se targuer de faire preuve d'imagination, c'est bien celui-ci !

Attention à l'avalanche des cas ..

En direct ? Quelle tranche d'imposition ?
En AV ? Et en cas de rachat, quel âge a votre AV ? et toutes ces abréviations à connaître et à intégrer à vos calculs : PFU, PLF, CSG, CRDS ..

Mal de tête assuré si l'on se perd dans les chiffres ..

 

[sorcier]

Comment faites-vous ces calculs de délai de récupération d'investissement ? J'ai le sentiment d'avoir raté quelque chose .. Comment décomposez-vous votre calcul ? Je le trouve bien pessimiste ..

Mon cas est peut-être particulier, mais mes investissements et arbitrages se faisant désormais au sein d'une AV ouverte après 70 ans, j'ai coutume de raisonner hors fiscalité, les PV étant exonérées de taxes et dans ces conditions :

- une SCI avec 2% de droits d'entrée, une performance de 4 % avant frais de gestion de l'AV et 3.5% nette de frais de gestion, met 2/3.5 d'année soit moins de 7 mois pour que soient récupérés les droits d'entrée. Pas 4 ans comme vous le dites.
Je suppose que vos calculs tiennent compte de la fiscalité, ce qui correspond, je le conçois, à la majorité des cas ..

Idem pour les SCPI : mes calculs sont plus optimistes que les vôtres.

Lissez bien mon post.

Dans vos calculs vous pensez au temps nécessaire pour récupérer les frais d'entrée.

Dans les miens, je parle du temps nécessaire pour battre un fonds euros à 3 %.

Donc, une SCI à 4 % donne 3.5 % après frais du contrat. Le différentiel est de 0.5 % par an. Donc, pour récupérer la désavantage des 2 % des frais d'investissement on a besoin d'environ 4 ans.

 

[Richard 1er]

Lissez bien mon post.

Dans vos calculs vous pensez au temps nécessaire pour récupérer les frais d'entrée.

Dans les miens, je parle du temps nécessaire pour battre un fonds euros à 3 %.

Donc, une SCI à 4 % donne 3.5 % après frais du contrat. Le différentiel est de 0.5 % par an. Donc, pour récupérer la désavantage des 2 % des frais d'investissement on a besoin d'environ 4 ans.

J'aime mieux ça ! Merci !

Mon avatar vous montre que je porte bien des lunettes. Si je pense régulièrement à bien les ajuster, j'oublie souvent de les nettoyer. Mais soyons francs : le vrai problème est que je lis trop vite et .. mal, parfois ..

Mieux vaut tourner etc. ..

 

[Titus-3125]

Quelques uns parmi nous ont déjà eu des fonds euros à +3 % en 2022 ...

3 exemples de fonds € avec bonus sous condition x% investissement en UC (SCI ou autre) :

- Netissima de Generali (e.g. Linxea Vie) : 3,06% nets en 2022

- Abeille Multi Bonus 100% (e.g. Evolution Vie) : 3,22% nets en 2022

- Fonds € de SwissLife (e.g. Placement Direct Vie) : 3.05% nets en 2022

 

[Pascal 75]

Bonjour @sorcier , bonjour le forum.

Comment faites-vous ces calculs de délai de récupération d'investissement ? J'ai le sentiment d'avoir raté quelque chose .. Comment décomposez-vous votre calcul ? Je le trouve bien pessimiste ..

Mon cas est peut-être particulier, mais l'essentiel de mes investissements et arbitrages se faisant désormais au sein d'une AV ouverte après 70 ans, j'ai coutume de raisonner hors fiscalité, les PV étant exonérées de taxes et dans ces conditions :

- une SCI avec 2% de droits d'entrée, une performance de 4 % avant frais de gestion de l'AV et 3.5% nette de frais de gestion, met 2/3.5 d'année soit moins de 7 mois pour que soient récupérés les droits d'entrée. Pas 4 ans comme vous le dites.
Je suppose que vos calculs tiennent compte de la fiscalité, ce qui correspond, je le conçois, à la majorité des cas ..

Idem pour les SCPI : mes calculs sont plus optimistes que les vôtres.

Si l'on veut intégrer la fiscalité à ses calculs, encore faut-il préciser dans quel cas de figure on se trouve, car s'il est un des rares domaines où notre beau pays peut se targuer de faire preuve d'imagination, c'est bien celui-ci !

Attention à l'avalanche des cas ..

En direct ? Quelle tranche d'imposition ?
En AV ? Et en cas de rachat, quel âge a votre AV ? et toutes ces abréviations à connaître et à intégrer à vos calculs : PFU, PLF, CSG, CRDS ..

Mal de tête assuré si l'on se perd dans les chiffres ..

Le calcul de @sorcier est très intéressant et j'y souscris.

De mon coté, j'estimais effectivement les durées d'amortissement des frais d'entrée dans l'hypothèse de devoir sortir en "urgence". Ceci, hors fiscalité car tout dépend de l'âge du contrat. Dans le meilleur des cas, il conviendra d'ajouter les PS. Aussi, pour être complet il conviendrait d'ajouter le "coût d'opportunité" cad les intérêts qui auraient été perçus sur un investissement alternatif sans frais d'entrée.

> Pour les SCI :
2% de frais de souscription + 0.5% / an de frais de gestion versus une hypothèse de 4% de rendement / an : 6.25 mois

> Pour les SCPI : 8% (en moyenne en AV) de frais de souscription + 0.5% / an de frais de gestion versus une hypothèse de 4,53% rendement / an :
2 ans

 

[Richard 1er]

Le calcul de @sorcier est très intéressant et j'y souscris.

De mon coté, j'estimais effectivement les durées d'amortissement des frais d'entrée dans l'hypothèse de devoir sortir en "urgence". Ceci, hors fiscalité car tout dépend de l'âge du contrat. Dans le meilleur des cas, il conviendra d'ajouter les PS. Aussi, pour être complet il conviendrait d'ajouter le "coût d'opportunité" cad les intérêts qui auraient été perçus sur un investissement alternatif sans frais d'entrée.

> Pour les SCI :
2% de frais de souscription + 0.5% / an de frais de gestion versus une hypothèse de 4% de rendement / an : 6.25 mois

> Pour les SCPI : 8% (en moyenne en AV) de frais de souscription + 0.5% / an de frais de gestion versus une hypothèse de 4,53% rendement / an :
2 ans

Bonjour @Pascal Eric
Votre calcul diffère du mien en ce que vous ajoutez les droits de gestion aux droits d'entrée, alors que je les déduis du rendement annuel.
Faites attention ce faisant, de ne les décompter qu'une seule fois (à l'entrée), alors qu'ils reviennent de façon récurrente chaque année, et même chaque trimestre, comme il nous a déjà été donné de voir.

Bon, mais c'était juste pour pinailler ..

 

[Buffeto]

Bon, mais c'était juste pour pinailler ..

voire même chipoter ....

 

[lebadeil]

Bon, mais c'était juste pour pinailler ..

Je pensais meme a chinoiser .....
C'était un clin d'œil au beurre jaune ....
Toute coïncidence avec un évènement connu serait totalement fortuit ....

 

[Buffeto]

Je pensais meme a chinoiser .....

pour ceux qui arrivent à pieds par la Chine ?

 

[orage29]

pour ceux qui arrivent à pieds par la Chine ?

Ils viennent à pied car ça pue dans le car !