La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Richard 1er]

ma remarque n'appelait pas forcément de réponse ..
et je ne viens pas ici pour être satisfait ..

juste ce que je souligne depuis plusieurs messages c'est que j'ai du mal à comprendre comment il est possible de gérer des UC immobilières comme on le ferait avec des actions ( acheter /vendre sur un laps de temps court ) ..

ça me laisse songeur .

Je ne sais si tu attends une réponse de moi, mais j'en ressens le besoin pour ceux qui nous lisent ..

Alors essayons quand même :

Je comprends bien qu'en m'exprimant ainsi, je t'aie donné (avec d'autres forumeurs) l'impression d'acheter et vendre mes SCPI à tour de bras, comme on le ferait avec des actions.

Mais tu me connais encore mal. Si tu avais eu le temps de lire de plus près mes messages, tu aurais vu qu'il m'arrive d'écrire souvent à peu près la même chose que toi quand l'occasion m'en est donnée :

"l'immobilier doit s'inscrire dans une gestion de long terme.

Ce qu'il est possible à la rigueur de faire avec les SCI (acheter et vendre sur des durées relativement courtes) en raison de la faiblesse des droits d'entrée qui n'excèdent en principe pas 2%, ne l'est plus du tout lorsque les droits d'entrée se situent entre 7 et 10%, comme c'est le cas pour la plupart des SCPI.

Et pour info, les parts de PRIMOVIE dont je me suis délesté début décembre 2022 avaient été acquises en décembre 2011, soit 11 ans plus tôt .. La décision de les vendre un beau matin ne m'est pas venue toute seule ..

Tu prêches donc un convaincu.

 

[Nature]

Si tu avais eu le temps de lire de plus près mes messages, tu aurais vu qu'il m'arrive d'écrire souvent à peu près la même chose que toi

Faux et archi-faux ! Tu ne dis pas la même chose que @Buffeto ! La preuve, elles sont où tes contrepèteries ?

 

[Richard 1er]

Bonjour Richard le Grand.
Je ne vois aucune offre à 0% de frais d'entrée chez SCI Silver Avenir. Comment avez-vous eu l'information ?
Mes remerciements

C'est en procédant à l'arbitrage en ligne pour obtenir des parts de SCI SILVER AVENIR que j'ai eu cette bonne surprise à l'arrivée, alors même que l'avenant annonçait 2%

N'oubliez pas qu'il s'agit du contrat EPARGNE EVOUTION 2 de l'Assureur SPIRICA que propose le courtier PATRIMEA.

Pour info supplémentaire, l'OPCI SIVER GENERATION y est également disponible. En procédant à un arbitrage en ligne, on a aussi la bonne surprise de ne pas payer de droits d'entré alors que l'avenant prévoit 2.8%.

Ceci étant, je n'ai pas encore bien compris ce que veut m'explique @mishell63 dans son message # 1394 et qui est tiré de l'avenant de Silver Génération.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-140#post-531351

 

[Richard 1er]

Faux et archi-faux ! Tu ne dis pas la même chose que @Buffeto ! La preuve, elles sont où tes contrepèteries ?

J'ai peur d'être accusé de plagiat. Ne te fie pas à ses smileys MDR en abondance. En réalité, il ne rigole pas avec les imitateurs et les faussaires et applique la loi à la lettre. À ton avis, pourquoi est-il modérateur ?

Pour info, sache que la loi française protège les droits d’auteur et les sanctions peuvent aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende.

Qui va oser ?

 

[Richard 1er]

Attention cependant, sur ces deux supports, les frais sont perçus sous forme de majoration du prix de la part.

Voilà le bout de phrase à retenir du message de @mishell63 et qui m'avait échappé dans ma réponse à @luluca .

 

[mishell63]

Peut-être qu'un exemple est plus parlant : ci-dessous un achat de Capimmo dans mon AV Spirica le 08/01/21:



À la première lecture, on pourrait se dire "chouette, je n'ai pas payé de frais", sauf qu'au 8 janvier 2021 la valeur d'une part de Capimmo était de 271,01€ et que je les ai achetées 2% plus cher (271,01*(1+0,02)=276,43).



J'ai donc payé 2,35141*(276,43-271,01)=12,74 € de frais.

 

[benjea]

Peut-être qu'un exemple est plus parlant : ci-dessous un achat de Capimmo dans mon AV Spirica le 08/01/21:

Afficher la pièce jointe 19439

À la première lecture, on pourrait se dire "chouette, je n'ai pas payé de frais", sauf qu'au 8 janvier 2021 la valeur d'une part de Capimmo était de 271,01€ et que je les ai achetées 2% plus cher (271,01*(1+0,02)=276,43).

Afficher la pièce jointe 19440

J'ai donc payé 2,35141*(276,43-271,01)=12,74 € de frais.

Bonjour
Tu n'as pas acheté à la VL du 8 janvier mais à la VL suivante, une semaine après...

 

[Hugo_35]

Interview du directeur développement de Primonial, où l'on parle essentiellement de Capimmo :

Immobilier non coté : faut-il garder ou alléger ? [lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Interview du directeur développement de Primonial, où l'on parle essentiellement de Capimmo :

Immobilier non coté : faut-il garder ou alléger ? [lien réservé abonné]

Bonjour,

Capimmo : Ma compréhension est que malgré la situation positive sur les loyers/ qualité des locataires, et les nouveaux actifs : Santé, Logistique, Résidentiel , le mastodonte de 7 Md€ souffre du poids des actifs en baisse sur les Bureaux (-15% à - 20%).

La Santé fait aujourd'hui la force de Cap Santé (cf video precedente), aidera Capimmo mais dans une moindre mesure (part modeste dans Capimmo)

La question à se poser pour une perspective Capimmo à fin de cette année 2023 et 2024 ? considere t on que la situation sur les bureaux a atteint son plancher, ou la situation va t elle perdurer encore 6 mois , 9 mois ou plus ? ceci malgré la part des actifs performants. Chacun peut évidemment avoir sa réponse, et avoir une stratégie plus long terme.

Ma reponse serait liée à la hausse des taux bancaires, qui semble - t il n'a pas encore complétement atteint son max, meme si probablement pas loin de son plafond. Cette tension sur les taux, et liquidités, impacte significativement le prix des actifs (sur 2023-2024) et le poids de négociation des acheteurs.
Le télétravail a probablement egalement impacté le besoin en m2 de bureaux.

Interessé par vos avis ...

 

[Richard 1er]

Pour Spirica (en tout cas sur "Meilleurtaux Libertés vie") je ne le vois pas (SCI dispo en bleue) :

C'est exact.
Dans MEILLEURTAUX MES PLACEMENT-LIBERTE VIE , pas de SCI SILVER AVENIR, mais quand même pour avoir un petit accès aux valeurs viagères, disponibilité de l'OPCI SILVER GENERATION.

Allez, voici la preuve visuelle pour les Saint-Thomas du forum.

 

[Richard 1er]

Les messages # 1406 de @mishell63 et # 1407 de @benjea méritent notre attention, l'un me semblant compléter l'autre.

La lenteur que SPIRICA met pour valider des arbitrages en ligne qui pourraient théoriquement se faire à la vitesse quasi-instantanée du numérique, et que je dénonce impuissant depuis des semaines derrière mon écran, les doigts crispés sur mon petit clavier en compagnie d'autres compagnons forumeurs épargnants, lui permet de récupérer sans en avoir l'air les largesses qu'il fait semblant de nous faire.

Mais que dire, s'agissant des SCPI cette fois, lorsqu'il faut acquitter 10% de droits d'entrée et que le délai de validation est suffisamment long pour nous faire parfois perdre la possibilité de toucher des loyers dès le mois suivant ?

 

[lebadeil]

Sur Capimmo, suite de la réflexion .

Une SCI doit équilibrer les flux entrants et les flux sortants, un des thèmes développé dans la vidéo postée par @mishell63 .

Capimmo : On peut imaginer que les flux sortants sont relativement faibles (le forum n'est probablement pas représentatif de la plupart des épargnants), mais les flux entrants (actuellement, en regard de la conjoncture et des résultats 2023) le sont probablement encore plus.

Ceci peut générer globalement, une légère décollecte, rajoutant de la pression sur la liquidité, ou besoin d'emprunt pour des nouvelles acquisitions.

Sur le long terme, pas d'inquiétude.
Sur le court terme, moins de liquidités pour faire des investissements.

Votre avis ?

 

[Pascal 75]

iii

C'est exact.
Dans MEILLEURTAUX MES PLACEMENT-LIBERTE VIE , pas de SCI SILVER AVENIR, mais quand même pour avoir un petit accès aux valeurs viagères, disponibilité de l'OPCI SILVER GENERATION.

Allez, voici la preuve visuelle pour les Saint-Thomas du forum.

Afficher la pièce jointe 19443

Je te crois sur paroles @Richard 1er O

Sur Capimmo, suite de la réflexion .

Une SCI doit équilibrer les flux entrants et les flux sortants, un des thèmes développé dans la vidéo postée par @mishell63 .

Capimmo : On peut imaginer que les flux sortants sont relativement faibles (le forum n'est probablement pas représentatif de la plupart des épargnants), mais les flux entrants (actuellement, en regard de la conjoncture et des résultats 2023) le sont probablement encore plus.

Ceci peut générer globalement, une légère décollecte, rajoutant de la pression sur la liquidité, ou besoin d'emprunt pour des nouvelles acquisitions.

Sur le long terme, pas d'inquiétude.
Sur le court terme, moins de liquidités pour faire des investissements.

Votre avis ?

La collecte sur les sci/scpi/opci a baissé drastiquement si j'en croix les derniers articles O


[lien réservé abonné]

 

[sorcier]

La collecte sur les sci/scpi/opci a baissé de 57% si j'en croix les derniers articles O

Cela me semble logique.

Dans le cadre de l'assurance vie, je m'attends à des rendement des fonds euros aux alentours de 3 % nets de frais du contrat. Combien de SCI vont donner plus de 3.5 % cet année et combien d'années pour compenser les frais d'investissement? Même avec un rendement de 4 % on aurait besoin de quatre ans pour des frais de 2% ...

D'une autre part, et toujours dans le cadre de l'assurance vie, les SCPI (sauf Remake) auront besoin de 5-6 ans pour donner un rendement supérieur à cause des frais à l'achat.

Attendre tranquillement sur les fonds euros n'est pas une si mauvaise option par rapport aux SCI/SCPI.

 

[lebadeil]

La collecte sur les sci/scpi/opci a baissé drastiquement si j'en croix les derniers articles

Oui en effet en moyenne.
On peut constater que certaines SCI s'en sortent mieux que d'autres, y compris sans la collecte. Cap Santé a réussi un coup de maître en l'occurrence pour lever plus d'1 Md€ d'encours

 

[Hugo_35]

Sur Capimmo, suite de la réflexion .

Une SCI doit équilibrer les flux entrants et les flux sortants, un des thèmes développé dans la vidéo postée par @mishell63 .

Capimmo : On peut imaginer que les flux sortants sont relativement faibles (le forum n'est probablement pas représentatif de la plupart des épargnants), mais les flux entrants (actuellement, en regard de la conjoncture et des résultats 2023) le sont probablement encore plus.

Ceci peut générer globalement, une légère décollecte, rajoutant de la pression sur la liquidité, ou besoin d'emprunt pour des nouvelles acquisitions.

Sur le long terme, pas d'inquiétude.
Sur le court terme, moins de liquidités pour faire des investissements.

Votre avis ?

1/ Il y a de la marge, et pas qu'un peu.
2/ La hausse des rendements va dans le pire des cas neutraliser les flux sortants, et probablement attirer de nouveaux flux.

Je m'attends à des rendements de plus de 5% sur Capimmo une fois la consolidation terminée.

 

[Richard 1er]

Interview du directeur développement de PRIMONIAL, où l'on parle essentiellement de CAPIMMO :

Immobilier non coté : faut-il garder ou alléger ? [lien réservé abonné]

Merci à @Hugo_35 pour ce lien.

Ce message est à rapprocher de la vidéo proposée par @mishell63 ici :

Sentant monter un vent de panique [que je juge personnellement disproportionné] , les "gros bonnets" de PRIMONIAL semblent se mobiliser dans la presse spécialisée et sur les réseaux sociaux pour prêcher la bonne parole dans leur jargon technico technique [qui personnellement m'insupporte] pour préserver le soldat CAPIMMO d'une dépréciation toujours plus prononcée.

Au-delà des belles paroles qu'on a tendance à ne pas croire, même quand elles sont pertinentes, quand elles émanent de personnes si haut placées dans l'organigramme de Primonial qu'elles ne sauraient être tenues pour objectives, voici des données chiffrées factuelles et incontestables celles-là qui vous permettront d'asseoir votre réflexion par vous mêmes :

- l'historique de QUANTALYS montre que le réajustement baissier de CAPIMMO sur 6 mois est peu de chose dans la vie de cette SCI historique qui dispose d'un actif net de 7 Milliards d'€ et dont les "fondamentaux" ne peuvent être que toujours bons, eu égard à ses performances historiques excellentes.

- la répartition sectorielle de l'actif vous permettra de relativiser les différents facteurs du redressement attendu de la valorisation de CAPIMMO par le niveau plus élevé des loyers que paieront des gros locataires qu'il reste encore à séduire en restaurant et en améliorant encore l'attrait de son patrimoine.

Pour ce faire, il faut considérer que Primonial dispose d'une force de frappe financière que beaucoup d'acteurs du secteur lui envient. À titre personnel, je conserve ma confiance à CAPIMMO en prenant soin de me souvenir que l'immobilier n'est pas la Bourse, et qu'il ne s'agit pas de quitter le navire au premier coup de tabac, mille sabords !

 

[Titus-3125]

s'il faut s'e remettre à la chance ce n'est plus du domaine de la gestion ......

La chance joue un rôle prépondérant dans tout ce qui nous entoure.
Bien plus qu'on l'imagine.
Lisez Nassim Nicholas Taleb.

 

[Titus-3125]

ma remarque n'appelait pas forcément de réponse ....
et je ne viens pas ici pour etre satisfait ....

juste ce que je souligne depuis plusieurs messages c'est que j'ai du mal à comprendre comment il est possible de gérer des UC immobilières comme on le ferait avec des actions ( acheter /vendre sur un laps de temps court ) ....

ça me laisse songeur .

Investir dans les actions est aussi un placement long terme, en particulier avec les ETFs.

Trader des actions s'apparente plus à de la spéculation qu'à de l'investissement.

 

[sorcier]

Pour ce faire, il faut considérer que Primonial dispose d'une force de frappe financière que beaucoup d'acteurs du secteur lui envient. À titre personnel, je conserve ma confiance à CAPIMMO en prenant soin de me souvenir que l'immobilier n'est pas la Bourse, et qu'il ne s'agit pas de quitter le navire au premier coup de tabac, mille sabords !

Peut-être à tort, peut-être pas, je mets Capimmo et la SCPI Primopierre dans le même sac (bureaux ÎdF et société Primonial).

Primopierre à eu une baisse de 7.22 % de sa valeur de reconstitution et un rendement inférieur à la moyenne les derniers 12 mois. Cela m'a fait réduire mon exposition aux bureaux en Paris/IdF en vendant Capimmo et je ne le regrette pas. Entre un année en blanc (ou négatif) et des fonds euros à +3 % on peut se permettre voir comment change le secteur (à mon avis très touché par le télétravail).