La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Djodjolafrite]

Valorisation de viageneration au 15/07: baisse de 0,04 %

 

[Hugo_35]

Valorisation de viageneration au 15/07: baisse de 0,04 %

Vite vite ! Sauve qui peut ! Les viagères commencent à baisser

 

[lebadeil]

-

 

[Elguiweb]

Après cette forte correction, plus personne ne va souscrire

 

[Pascal 75]

Bonjour le forum,
Vous parlez beaucoup de produits santé, de fonds viager.

Alors, je ne comprends pas votre engouement pour les produits de santé. Par principe, tout ce qui est à la mode, j’ai tendance à m’en éloigner.

Pour la santé, rien que les fonds destinés aux privés en France (donc les SCI et les SCPI) ont pesé plus de 25% des investissements santé en Europe en 2022. 25%, oui, vous avez bien lu. Donc, question, comment cela peut-il se produire sans que toutes ces liquidités n’appuient pas sur les valeurs vénales (un peu comme le Malraux qui a un caractère très inflationniste, mais avec de sévères gamelles à la revente la plupart du temps) ?

J’ai un peu creusé le point et regardé les dernières acquisitions de deux sociétés de gestion en santé, en France. Je vois pour l’un des derniers portefeuilles qu’ils ont achetés il n'y a pas longtemps en Normandie (Le havre notamment) à plus de 4000€ du m².
Qui achète à plus de 4000€/m² au Havre des locaux destinés uniquement à un exploitant, qui vous tient par le bout du nez en cas de négo puisque c’est lui qui possède la licence d’utilisation ? Qu’est-ce qui empêche l’exploitant dans 10 ans de partir dans le champ d’en face se construire un immeuble à 2500€/m² (plus les installations) et abandonner votre vieux bâtiment monovalent aux liserons ? À 4000€/m²…

C’est exactement comme l’hôtellerie, mais avec les risques sanitaires en plus (eh oui, les normes peuvent rendre un immeuble de santé vite obsolète). Donc, pourquoi assumer un rendement aussi faible ? En 2005, on achetait les hôpitaux de la Générale de Santé (aujourd’hui Ramsay) à 7%, et c’était une belle négo pour le vendeur. Pourquoi ? Car il n’y avait pas grand monde en face, et l’obsolescence et la monovalence de ce produit font courir des risques additionnels par rapport à un immobilier banal. Donc prime de risque en plus.

Je pense que ce risque est discrètement passé sous le silence de la mode, et de la collecte.

Même chose pour le viager : c’est un dispositif très français, donc assez étroit. Certes, le volume des transactions a tendance à grossir. Mais ! en faisant du viager, on s’expose uniquement au moteur de performance des prix, et pas aux revenus. Or, en période de baisse des prix (on est d’accord que les prix baissent et vont sévèrement baisser), pourquoi se priver des revenus et s’exposer exclusivement au prix ??

Si vous avez des contre-arguments, je prends avec plaisir !

Je suis bien d'accord sur l'effet "mode". Il est certain que qq gérants ont acheté bcp trop cher. Cependant, il reste 2 paramètres importants :

- Les besoins en Santé vont exploser avec la démographie.
- Ce secteur est déconnecté du contexte économique.
Nous sommes sur un fil SCI, je n'hésite Cependant pas à citer la scpi Perial Santé qui se comporte très bien.

Pour les sci en viagé, force est de constater leurs excellentes performances jusqu'à présent.

A voir si il faut jeter le bb avec l'eau du bain ...O
Je n'ai pas un avis définitif sur l'immo Santé.

 

[lebadeil]

- Les besoins en Santé vont exploser avec la démographie.

Je pense aussi que le secteur de la Santé est prometteur. Maintenant, il y a probablement différentes stratégies/négociations possibles dans les acquisitions ....

 

[Richard 1er]

Je suis bien d'accord sur l'effet "mode". Il est certain que qq gérants ont acheté bcp trop cher. Cependant, il reste 2 paramètres importants :

- Les besoins en Santé vont exploser avec la démographie.
- Ce secteur est déconnecté du contexte économique.
Nous sommes sur un fil SCI, je n'hésite Cependant pas à citer la scpi Périal Santé qui se comporte très bien.

Pour les sci en viager, force est de constater leurs excellentes performances jusqu'à présent.

A voir si il faut jeter le bb avec l'eau du bain ...O
Je n'ai pas un avis définitif sur l'immo Santé.

Les grands esprits se rencontrant parfois, il se trouve que je suis en accord parfait avec @Pascal Eric , puisque :

1/ Coup de bol, j'ai arbitré les 2/3 de mes parts de PRIMOVIE en parts de PERIAL SANTE peu avant sa réévaluation de décembre 2022. Comme quoi, en presque toutes choses, il est difficile de généraliser, et la Santé n'échappe pas à la règle du cas par cas ..

2/ Les performances du viager sont tellement alléchantes

- que pas plus tard que ce matin avant de te lire, j'ai arbitré toutes les parts de SC NOVAXIA R que je détenais dans mon AV EPARGNE EVOLUTION 2 (SPIRICA / PATRIMEA) en parts de SCI SILVER AVENIR, avec une bonne surprise à la clé : des droit d'entrée réduits à à 0% au lieu de 2% normalement, et que
-
rebelotte, mes parts de SC NOVAXIA R détenues dans une AV MEILLEURTAUX PLACEMENTS-LIBERTE VIE en parts d'OPCI SILVER GENERATION cette fois, là aussi avec des doits d'entrée réduits à 0% au lieu des 2.8% habituels.

Pourquoi se priver quand on vous déroule le tapis rouge ?

 

[Buffeto]

Coup de bol,

s'il faut s'e remettre à la chance ce n'est plus du domaine de la gestion ......

 

[Elguiweb]

j'ai arbitré toutes mes parts de SC NOVAXIA R que je détenais dans mon AV EPARGNE EVOLUTION 2 (SPIRICA / PATRIMEA) en parts de la SCI SILVER AVENIR, avec une bonne surprise à la clé : des droit d'entrée réduits à à 0% au lieu de 2% normalement,

Silver Avenir est un fonds maison Arkea, uniquement disponible dans les contrats Suravenir, non ?

 

[Pascal 75]

​

​ ​ La SCI ViaGénérations de nouveau accessible ​

 

[Richard 1er]

s'il faut s'e remettre à la chance ce n'est plus du domaine de la gestion ..

Tu adores titiller les râleurs, mais je ne me laisserai pas prendre au jeu .. Je me surveille pour rester cool ..

Tu sais bien que même si les conditions pour la revalorisation d'une SCPI sont réunies, rien n'est acquis, à moins que la décote de la SCPI ne dépasse - 10% et que la revalorisation ne devienne obligatoire.

Oh ! bien-sûr, pour PIERVAL SANTE il y avait une "rumeur" persistante qui en parlait. Mais c'est surtout mon désir de me dégager de PRIMOVIE, tout en restant présent dans le secteur de la Santé pour les raisons évoquées plus haut, qui a motivé cet arbitrage.

Satisfait de cette réponse ?

 

[Buffeto]

Satisfait de cette réponse ?

ma remarque n'appelait pas forcément de réponse ....
et je ne viens pas ici pour etre satisfait ....

juste ce que je souligne depuis plusieurs messages c'est que j'ai du mal à comprendre comment il est possible de gérer des UC immobilières comme on le ferait avec des actions ( acheter /vendre sur un laps de temps court ) ....

ça me laisse songeur .

 

[Pascal 75]

Les grands esprits se rencontrant parfois, il se trouve que je suis en accord parfait avec @Pascal Eric , puisque :

1/ Coup de bol, j'ai arbitré les 2/3 de mes parts de PRIMOVIE en parts de PERIAL SANTE peu avant sa réévaluation de décembre 2022. Comme quoi, en presque toutes choses, il est difficile de généraliser, et la Santé n'échappe pas à la règle du cas par cas ..

2/ Les performances du viager sont tellement alléchantes

- que pas plus tard que ce matin avant de te lire, j'ai arbitré toutes les parts de SC NOVAXIA R que je détenais dans mon AV EPARGNE EVOLUTION 2 (SPIRICA / PATRIMEA) en parts de SCI SILVER AVENIR, avec une bonne surprise à la clé : des droit d'entrée réduits à à 0% au lieu de 2% normalement, et que
-
rebelotte, mes parts de SC NOVAXIA R détenues dans une AV MEILLEURTAUX PLACEMENTS-LIBERTE VIE en parts d'OPCI SILVER GENERATION cette fois, là aussi avec des doits d'entrée réduits à 0% au lieu des 2.8% habituels.

Pourquoi se priver quand on vous déroule le tapis rouge ?

Merci bcp pour ces exemples Richard 1er .

Pour info, j'ai aussi diminué mes actifs de "Primovie" en faveur de "Périal Santé".
Avec l'objectif de tendre vers un équilibre entre ces 2 SCPI.
"Primovie", dont j'ai apprécié les objectifs 2023/24 et le gestionnaire lors de l'AG, est aussi un bonne SCPi historique.

OUI, les actifs "immobilier" sont des véhicules dit "de cycle long".

Il ne faut cependant pas oublier que les véhicules d'investissement immobiliers comme les SCPI (dans certaines conditions) / SCI / OPCI en AV (parfois à 0% de frais d'entrée) facilitent grandement les adaptations patrimoniales à sa situation personnel et au contexte économique.
Pour moi, en immobilier (AV), rien n'est forcément "figée".
Pour "geler" (et encore) des investissements dans le temps, j'utilise les SCPI en direct.

Je vais surement suivre ton cheminement dés aujourd'hui concernant "Novaxia R" et la "SCI Silver Avenir".
Peut-être même plutôt de "Perial Euro Carbone Part A" vers "SCI Silver Avenir"

Je suis plus réservé sur l'OPCI "Silver Generation".

Les résultats sont bons mais je doute de plus en plus sur l'efficacité financière du modèle "OPCI" de manière générale. Mais le débat est ouvert, c'est juste une conviction.

De plus, la part en foncière coté me laisse perplexe :

 

[mishell63]

- que pas plus tard que ce matin avant de te lire, j'ai arbitré toutes les parts de SC NOVAXIA R que je détenais dans mon AV EPARGNE EVOLUTION 2 (SPIRICA / PATRIMEA) en parts de SCI SILVER AVENIR, avec une bonne surprise à la clé : des droit d'entrée réduits à à 0% au lieu de 2% normalement, et que
-
rebelotte, mes parts de SC NOVAXIA R détenues dans une AV MEILLEURTAUX PLACEMENTS-LIBERTE VIE en parts d'OPCI SILVER GENERATION cette fois, là aussi avec des doits d'entrée réduits à 0% au lieu des 2.8% habituels.

Vous avez de la chance ce matin .
Attention cependant, sur ces deux supports, les frais sont perçus sous forme de majoration du prix de la part. Ce n'est pas parce que la colonne "frais" est à 0 que vous n'en avez pas payé…

En précision de l’article des Conditions Générales intitulé « Nature des supports sélectionnés » ou « Types de support », « Unités de compte », la valeur de souscription du Support dans le cadre du présent Contrat sera égale à la valeur liquidative du Support majorée de 2,80% de droits acquis au fonds

Source : avenant de Silver Génération

 

[lebadeil]

Silver Avenir est un fonds maison Arkea, uniquement disponible dans les contrats Suravenir, non ?

Je pensais aussi que la SCI Silver Vaenir était réservée à la famille AV Arkea.
@Richard 1er a confirmé que ce fonds est disponible sur l'AV E-patrimoine / Spirica.

on a aussi remarqué que la SCI Territoires Avenir , anciennement limitée à Arkea, est dispo sur Swisslife / Placement Direct

 

[Pascal 75]

Je pensais aussi que la SCI Silver Vaenir était réservée à la famille AV Arkea.
@Richard 1er a confirmé que ce fonds est disponible sur l'AV E-patrimoine / Spirica.

on a aussi remarqué que Territoires Avenir est dispo sur Swisslife / Placement Direct

Oui, Silver Avenir est largement diffusée via Suravenir-Arkea.
Pour Spirica (en tout cas sur "Meilleurtaux Libertés vie") je ne le vois pas (SCI dispo en bleue) :

S

 

[Pascal 75]

Je pensais aussi que la SCI Silver Vaenir était réservée à la famille AV Arkea.
@Richard 1er a confirmé que ce fonds est disponible sur l'AV E-patrimoine / Spirica.

on a aussi remarqué que la SCI Territoires Avenir , anciennement limitée à Arkea, est dispo sur Swisslife / Placement Direct

En plus, il me semble que Patrimea vient d'être racheté par Meilleurtauxplacement :

[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Une actualité sur les "viagères"

Attention, il s'agit d'une "synthèse" émanant d'un courtier.
-> Les frais sur SW méritent, je crois, toute votre attention

[lien réservé abonné]

 

[Richard 1er]

Silver Avenir est un fonds maison Arkea, uniquement disponible dans les contrats Suravenir, non ?

Pourquoi "uniquement" ? Pourquoi décréter cette exclusivité ?

Il se trouve qu'un accord entre ARKEA et SPIRICA a bien été aussi passé pour permettre à SILVER AVENIR de bénéficier d'une collecte plus large. Il y en a peut-être d'autres, avec d'autres Assureurs, je l'ignore, mais ce serait une bonne chose s'ils souhaitent élargir leur réseau de collecte.

Pour le cas où vous seriez comme Saint Thomas, je vous ai mis une capture d'écran indiquant les SCI disponibles dans le contrat EPARGNE EVOLUTION 2 de l'Assureur SPIRICA (filiale à 100% du CA) que propose le courtier PATRIMEA.

Dommage que la mention "EPARGNE EVOLUTION 2" ne figure pas sur ce que j'aurais voulu être une "preuve" irréfutable, mais j'ai préféré redimensionner ma capture d'écran pour que n'apparaissent pas le numéro de mon contrat et surtout son montant.

 

[luluca]

Les grands esprits se rencontrant parfois, il se trouve que je suis en accord parfait avec @Pascal Eric , puisque :

1/ Coup de bol, j'ai arbitré les 2/3 de mes parts de PRIMOVIE en parts de PERIAL SANTE peu avant sa réévaluation de décembre 2022. Comme quoi, en presque toutes choses, il est difficile de généraliser, et la Santé n'échappe pas à la règle du cas par cas ..

2/ Les performances du viager sont tellement alléchantes

- que pas plus tard que ce matin avant de te lire, j'ai arbitré toutes les parts de SC NOVAXIA R que je détenais dans mon AV EPARGNE EVOLUTION 2 (SPIRICA / PATRIMEA) en parts de SCI SILVER AVENIR, avec une bonne surprise à la clé : des droit d'entrée réduits à à 0% au lieu de 2% normalement, et que
-
rebelotte, mes parts de SC NOVAXIA R détenues dans une AV MEILLEURTAUX PLACEMENTS-LIBERTE VIE en parts d'OPCI SILVER GENERATION cette fois, là aussi avec des doits d'entrée réduits à 0% au lieu des 2.8% habituels.

Pourquoi se priver quand on vous déroule le tapis rouge ?

Bonjour Richard le Grand.
Je ne vois aucune offre à 0% de frais d'entrée chez SCI Silver Avenir. Comment avez-vous eu l'information ?
Mes remerciements