Investissement scpi

[doob]

Bonjour,

Je m'interroge sur la meilleure façon d'investir en scpi, faut il le faire en direct ou par le biais d'une av ?

Quels sont les principaux avantages et inconvénients de chaque méthode ?

Merci par avance

 

[Buffeto]

Je m'interroge sur la meilleure façon d'investir en scpi, faut il le faire en direct ou par le biais d'une av ?

Quels sont les principaux avantages et inconvénients de chaque méthode ?

1) le financement . crédit = SCPI en direct. cash= SCPI en AV

2) la fiscalité : en direct = fiscalité des revenus fonciers . en AV= fiscalité de l'AV

3) l'objectif : en direct = revenus réguliers disponibles . en AV = revenus dans l'AV supportant des frais de l'AV objectif capitalisation

 

[hizerock]

@Buffeto le financement à crédit en nu propriété ne pourrait-il pas avoir un double objectif :
capitalisation sur la période du démembrement et revenus réguliers à la fin du démembrement ?

 

[Buffeto]

@Buffeto le financement à crédit en nu propriété ne pourrait-il pas avoir un double objectif :
capitalisation sur la période du démembrement et revenus réguliers à la fin du démembrement ?

bien sur mais il faut être capable d'assumer le remboursement du crédit sans avoir de revenus en face .....

 

[hizerock]

bien sur
Merci en tout cas pour la confirmation

 

[moietmoi]

e financement à crédit en nu propriété ne pourrait-il pas avoir un double objectif :

en complément, il est plus difficile de trouver un financement pour la nue propriété que pour une pleine propriété, y compris losrque le taux d'endettement le permet;

 

[hizerock]

en complément, il est plus difficile de trouver un financement pour la nue propriété que pour une pleine propriété, y compris losrque le taux d'endettement le permet;

C est vrai . Pour info ma banque me suivrait mais avec un prêt conso donc à un taux plus élevé que le rendement moyen des scpi mais en prenant en demembrement peut être que le calcul est toujours intéressant grace à la décote
je ferais mes calculs en temps et en heure et je verrais

 

[Warren]

C est vrai . Pour info ma banque me suivrait mais avec un prêt conso donc à un taux plus élevé que le rendement moyen des scpi mais en prenant en demembrement peut être que le calcul est toujours intéressant grace à la décote
je ferais mes calculs en temps et en heure et je verrais

Taux emprunt > taux de rendement = perte assurée. Aucun calcul à faire

 

[hizerock]

Pas forcément car avec une décote de 30 à 40% en sortie je pense être gagnant mais à vérifier avec calculs

 

[Buffeto]

Pas forcément car avec une décote de 30 à 40% en sortie je pense être gagnant mais à vérifier avec calculs

bien sur tu seras gagnant surtout si après la phase de démembrement tu gardes ces parts ad vitam aeternam ....
ca te fera des revenus pérennes indépendant de ton activité .

 

[Niwreg]

Je me permets des petites interrogations sur les SCPI démembrée vs. pleine propriété pour voir si je comprends les mécanismes.

Ma compréhension est que le calcul de la "décote" pour la nue-propriété est en fait la somme des loyers futurs sur la période de démembrement actualisée. Donc on paie moins cher mais à hauteur de la valeur du rendement locatif. Si achat à crédit, on va créer un déficit foncier d'année en année via la déduction des intérêts d'emprunt (qui est d'ailleurs à rembourser sur fonds propres) jusqu'au remembrement et ensuite la perception des loyers. Il faut donc faire attention à la durée de démembrement pour ne pas perdre le déficit foncier accumulé que l'on doit ne pouvoir utiliser que pendant 10 ans non ?

Et en cas de retournement du marché immobilier ou érosion régulière pendant la période de démembrement, on ne pas peut sortir sans l'accord de l'usufruitier (risque de liquidité), la valeur de la nue-propriété diminuera alors que pour l'usufruitier le rendement (loyers) restent globalement stable. N'y a-t-il pas un risque différent / moindre pour l'usufruitier ? Et le cas échéant, il y a-t-il une espérance de rendement différente brute différente ou bien seulement net (i.e. après fiscalité) ?

Parce que si on achète en pleine propriété, on perçoit des loyers mais de l'autre côté on peut aussi sur la même période déduire les intérêts d'emprunt donc limiter la fiscalité de la même façon qu'en nue propriété ?

Je pense que tout cela n'est pas très clair pour moi encore, j'ai pas mis le doigt sur ce que je loupe.

 

[gden]

Taux emprunt > taux de rendement = perte assurée. Aucun calcul à faire

Bonjour
C'est complètement faux. C'est un mythe bien répandu.
Au contraire il faut faire les calculs.
Exemple : vous empruntez 50k sur 20 ans à un taux de 4% pour investir sur un produit rapportant 3%.
Le crédit va vous coûter 22717e mais votre placement va vous rapporter avec les intérêts composés 40305e.
Cela s'explique simplement par le fait que vous payez un taux certes plus élevé mais sur un capital qui diminue alors que vous gagnez des intérêts avec un taux certes inférieur mais sur un capital de plus en plus gros. Donc à un moment ça se croise.

 

[Buffeto]

Parce que si on achète en pleine propriété, on perçoit des loyers mais de l'autre côté on peut aussi sur la même période déduire les intérêts d'emprunt donc limiter la fiscalité de la même façon qu'en nue propriété ?

oui tu peux déduire les intérêts d'un crédit pour achat en NP si tu as d'autres revenus fonciers .

 

[Niwreg]

oui tu peux déduire les intérêts d'un crédit pour achat en NP si tu as d'autres revenus fonciers .

D'accord, merci pour votre retour Buffeto - En l'occurrence, je n'ai pas d'autre revenu foncier pour le moment: Ainsi, avec l'achat en NP je vais juste créer du déficit foncier qui sera utilisable pendant 10 ans puis perdu.
Ou alors il faut dès le début faire un mix avec des SCPI pleine-propriétés et des SCPI en NP pour pouvoir utiliser le déficit foncier créé sur celles en NP sur le bénéfice éventuel de celles en PP. Il faut calculer le dimensionnement de l'une et l'autre pour tendre vers un résultat foncier proche de 0.

 

[Buffeto]

Ou alors il faut dès le début faire un mix avec des SCPI pleine-propriétés et des SCPI en NP pour pouvoir utiliser le déficit foncier créé sur celles en NP sur le bénéfice éventuel de celles en PP. Il faut calculer le dimensionnement de l'une et l'autre pour tendre vers un résultat foncier proche de 0.

oui c'est une solution

 

[agra07]

Bonjour
C'est complètement faux. C'est un mythe bien répandu.
Au contraire il faut faire les calculs.
Exemple : vous empruntez 50k sur 20 ans à un taux de 4% pour investir sur un produit rapportant 3%.
Le crédit va vous coûter 22717e mais votre placement va vous rapporter avec les intérêts composés 40305e.
Cela s'explique simplement par le fait que vous payez un taux certes plus élevé mais sur un capital qui diminue alors que vous gagnez des intérêts avec un taux certes inférieur mais sur un capital de plus en plus gros. Donc à un moment ça se croise.

Je pense que le calcul n'est pas aussi simple. Pour moi il faut comparer deux situations:
1. Vous placez les 50k€ à 3% pendant 20 ans et vous empruntez à 4% pendant 20 ans.
Au bout de 20 ans vous aurez 90 305 € de capital duquel il faut déduire les mensualités de remboursement de l'emprunt soient 50 000+22 717=72 717
Au final le gain est de 90 305-72717=17 588€
2. Vous payez comptant avec les 50k€ d'épargne de départ. Au bout de 20 ans vous aurez dépensé 50 k€.
MAIS vous pouvez placer à 3% pendant 20 ans les mensualités que vous n'avez pas dépensées (pour rembourser un prêt à 4%).
Je n'ai pas fait le calcul mais vous arriverez in fine à un gain supérieur à 17 588€.

 

[Warren]

Pas forcément car avec une décote de 30 à 40% en sortie je pense être gagnant mais à vérifier avec calculs

La décote est à comparer avec la perte de revenus, rien à voir avec le financement.
Par exemple, réduction de 30% en échange de perte des loyers sur 15 ans = à la louche réduction de 2% par an. A comparer aux loyers annuels qui, espérons-le, sont supérieurs à 2% nets par an sans parler de leur capitalisation). Et si au bout de 15 ans, la valeur du bien perd 30% par rapport au prix du neuf au départ (hypothèse loin d''être aberrante), on aura perdu 15 ans de loyers. Donc bôf la nue-propriété pour moi.

 

[Warren]

Je pense que le calcul n'est pas aussi simple. Pour moi il faut comparer deux situations:
1. Vous placez les 50k€ à 3% pendant 20 ans et vous empruntez à 4% pendant 20 ans.
Au bout de 20 ans vous aurez 90 305 € de capital duquel il faut déduire les mensualités de remboursement de l'emprunt soient 50 000+22 717=72 717
Au final le gain est de 90 305-72717=17 588€
2. Vous payez comptant avec les 50k€ d'épargne de départ. Au bout de 20 ans vous aurez dépensé 50 k€.
MAIS vous pouvez placer à 3% pendant 20 ans les mensualités que vous n'avez pas dépensées (pour rembourser un prêt à 4%).
Je n'ai pas fait le calcul mais vous arriverez in fine à un gain supérieur à 17 588€.

Mais bien sûr, dans son calcul, il ne tient pas compte que dans un crédit il n'y a pas que des intérêts à payer, il faut aussi rembourser le capital !

 

[Warren]

Bonjour
C'est complètement faux. C'est un mythe bien répandu.
Au contraire il faut faire les calculs.
Exemple : vous empruntez 50k sur 20 ans à un taux de 4% pour investir sur un produit rapportant 3%.
Le crédit va vous coûter 22717e mais votre placement va vous rapporter avec les intérêts composés 40305e.
Cela s'explique simplement par le fait que vous payez un taux certes plus élevé mais sur un capital qui diminue alors que vous gagnez des intérêts avec un taux certes inférieur mais sur un capital de plus en plus gros. Donc à un moment ça se croise.

Et le capital, vous ne le remboursez pas?
Soyons sérieux svp. On ne peut pas gagner de l'argent en empruntant à un taux plus élevé que le taux de rendement espéré.

 

[Swaily-99]

Parce que si on achète en pleine propriété, on perçoit des loyers mais de l'autre côté on peut aussi sur la même période déduire les intérêts d'emprunt donc limiter la fiscalité de la même façon qu'en nue propriété ?

Je pense que tout cela n'est pas très clair pour moi encore, j'ai pas mis le doigt sur ce que je loupe.

oui tu peux déduire les intérêts d'un crédit pour achat en NP si tu as d'autres revenus fonciers .

De mémoire, il me semble que les intérêts issus du crédit NP ne sont pas déductibles si les autres revenus fonciers proviennent uniquement de SCPI. A moins que l'administration n'ait changé les règles (Ca m'intéresse...) ou que j'ai mal interprété ?