Investissement locatif en vue de préparer sa retraite

[jojo75]

Bonjour,

je suis nouveau sur ce forum et je suis à la recherche de conseils.

Je suis marié 3 enfants et je ne paie pas d'impots.
Je dispose d'environ 40 000 euros sur des livrets A et 6000 euros sur un LLD.

Je ne peut pas acheter ma RP car le montant des échéances serait trop important pour mon budget.
Je souhaite investir dans le locatif pour préparer ma retraite, pensant que la pierre reste le meilleur placement.

Mon banquier serait prêt à me suivre mais cela dépend du projet. Il financerait 100 % de l'investissement sauf les frais de notaires.

Je pense que l'idéal serait de trouver un studio (plutot une chambre avec wc et douche) d'environ 70 000 euros qui se louerait 450 euros par mois.

L'idée serait de réaliser plusieurs investissements de ce type (1 par an) sur 10 ans.

J'ai 30 ans et les emprunts seraient sur 20 ou 25 ans

Est ce trouvable sur paris et est ce que ce type d'investissent est adapté à mes attentes ?

Je ne suis pas arrêté sur ce projet mais je suis dans une phase de reflexion afin de déterminer la meilleure stratégie pour mois car les années passent vite et je ne construit aucun patrimoine pour ma retraite qui ne sera pas suffisante pour assurer mes vieux jours.


Merci d'avance de vos réponses

 

[tbw]

Bonjour,

plusieurs choses à vous dire mais je ne sais trop dans quel ordre.

1) la RP est la premiere étape de préparation pour la retraite à condition de ne devenir jamais riche , les riches n'ont pas une RP mais plusieurs

2) l'investissement locatif pour la retraite n'est possible que dans l'optique d'une diversification de vos investissements, on ne met pas tous ces oeufs dans le même panier.

3) une chambre à Paris se trouve facilement, par contre vous aurez moins de choix si les sanitaires sont privés. Il faut compter environ de 70keuros à 100keuros pour qque chose de correct dans un quartier correct.

A+
erwan

 

[babas]

effectivement l'immo est un excellent moyen pour se préparer une retraite à moindre coût, encore faut-il que les montages soient bien préparés et réfléchis.
sur paris je ne pense pas que vous allez trouver des studios à 70 k€ tous frais compris avec 450€ de loyer en face....mais il faut essayer de regarder dans ce sens, que l'opération s'équilibre (ou à peu près). Je vous conseillle, pour la fiscalité, de passer en meublé, sur le long terme c'est ce qu'il y a de + rentable à faire. Faites le près de chez vous ou dans une ville que vous connaissez,pour gérer vos opérations vous même, et dans de l'ancien, car les rentas y sont + élevées.

 

[babas]

tbw, pourriez vous me faire un petit cours ou une petite "vente" sur les placements mobiliers, car tout ce que je vois n'est franchement pas attirant. Généralement ça part sur fonds euros, donc garantis, à 3/3.5%, et ça va rarement au delà de 4.5% !!!
je sais qu'il faut diversifier son patrimoine, mais avec des rentas pareilles, ça me fait pas réver et surtout ça ne fait que renforcer mon attirance pour l'immo, où les rentas peuvent être 3 fois supérieures, avec des mises quasi nulles, alors qu'il faut bien mettre des sous sur son contrat d'AV.
enfin je ne parle pas d'éventuelles + values, qui n'existent pas en AV, car il peut y avoir aussi des - values
donc si vous avez des argus, je suis preneur, les banquiers rencontrés étant trop mauvais à mon sens...
merci d'avance

 

[tbw]

@babas,

je dis et je répète juste que diversifier son patrimoine est un signe de gestion saine.

Vouloir s'enrichir avec l'immobilier est louable en soi, mais désolé de le dire, tout le monde ne pourra pas le faire (pb de cycles, de timing ...)

Parlons un peu de ceux (et j'en ai fait parti) qui sont propriétaires de leur RP, investissent avec un bras de levier max (les banques suivent) et se retrouvent en petite culotte lors de la baisse de l'immo (période favorite : 1990 2000).

De plus, soyons réaliste, avec 1 studio ou 1 chambre, quelle est la vrai rentabilité (en comptant les inter locations, les défauts de paiement ..) surement pas du 10% sur du long terme plutot du 5%

Car il faut comprendre un truc, à long terme c'est à dire sur un cycle economique complet (des cycles de 7ans 14 ans ou 21 ans) tous les rendements se rejoignent.

La seule différence viendra du moment ou l'investisseur a décidé d'investir ; etait il contra cyclique, suiveur, anticipateur ... ?

LA chance joue pour beaucoup dans la plus value potentielle, on pourra toujours dire que les experts peuvent limiter les risques mais celà s'arrète là

LA seule chance que tu as eu babas c'est d'avoir un cycle immobilier favorable sur les 10 dernières années, j'aimerais qu'on reparle de tout celà et de ta situation dans 10 ans (cycle baissier) et après on fera un bilan sur le cycle complet

A+
erwan

 

[tbw]

concernant mon cas particulier :

1) propriétaire de ma RP, celà aide pour la retraite et n'est pas spéculatif en soi.
Mais j'ai des couts plus importants que si j'étais locataires et des contraintes de mobilité. PAr contre pas de loyers à payer.

2) patrimoine immobilier locatif réduit à zéro par des reventes en 2008, me reste juste un appart à Rennes, vide pour le moment suite à un pb locatif.

3) patrimoine mobilier important (5 années de revenus) placé en CAT, OAT et livrets depuis mi 2006, pas de placement boursier.

4) je spécule avec 10 k euros sur des produits dérivés pour m'amuser et augmenter le rendement.

Bilan sur 2007/2008, j'ai un rendement global de 12,67% sur les 2 ans.
Sans soucis, sans risques autre que les 10 k euros de dérivés.

PAr contre ma RP a vu son prix potentiel de revente diminuer (bien que je sois en région parisienne) et mon dernier appart se revendra/louera moins cher que ya 2 ans.

Bilan patrimonial : il est stable et je ne m'en plains pas, la crise ne faisant que démarrer, je suis bien protégé (fonction publique pour les 2 revenus).

A+
erwan

 

[babas]

je suis d'accord pour la diversification de l'épargne, ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
Mais quand tu parles de chance d'être dans un cycle haussier du marché immo, je ne suis pas d'accord dans le sens ou dans mon cas, je n'ai pas revendu et ne compte pas revendre dans les 10 ans, donc je ne parle pas d'éventuelles + ou - values. Je parle juste d'acheter un bien, sélectionné sur le volet, avec un loyer en face, et là on peut atteindre les 10% de renta (et 10% net !). Autant je suis conscient des hausses ou baisses de prix, autant je suis plus que perplexe sur une baisse des loyers. On manque de logements, ce fossé ne fait que s'accentuer, et je ne vois aucun facteur permettant d'inverser la tendance (ou alors si, une construction énorme, en mettant de côté tous les programmes bidons vendus en robien dans les bleds paumés). Les loyers n'ont pas augmenté de 140% sur les 10 dernières années, contrairement aux prix, car l'aspect spéculatif d'un loyer est quasi nul, il ne réagit qu'à une seule régle, celle de l'offre et de la demande. Malgré les loyers élevés (sur lille je parle), la demande est très forte et ne décroit pas, tout simplement parceque la population augmente et que les promoteurs ne suivent pas, pire avec la crise les mise en chantiers sont quasi inexistantes, alors qu'il y a de + en + d'arrivées dans la métropole, de gens qui veulent quitter leur location ancienne pour partir dans des constrcutions récentes en location toujours, car ils ne peuvent acheter.
bref, je pense que le risque locatif est quasi nul, même sur du très long terme, si le bien choisi est bien placé avec un prix cohérent. Après je suis ok qu'un locataire puisse ne pas payer son loyer, mais c'est un autre débat...

 

[tbw]

avec l'explosion du chomage, les impayés de loyer vont augmenter.

l'augmentation de la fiscalité locale sera aussi terrible dans les années à venir.

être ou devenir propriétaire c'est différent, si tu l'es déjà tu as moins de risques à gérer (amortissement déjà fait en partie) si tu le deviens , le risque est plus grand et peut être fatal.

N'empêche pour sa retraite, vaut mieux être proprio de sa RP surtout si les revenus sont faibles.

A+
erwan

 

[Gagarine]

Bonjour,

Le problème est toujours le même : Si vous avez les fonds, une bonne diversification des placements est souhaitable. Et il y a des placements mobiliers sans doute plus rentable que l'immobilier. Sauf que lorsque on part de 0, les données sont légèrement différentes et seul l'immobilier offre un bras de levier important. Autrement dit, si j'ai 150k€ à placer, je ferais peut-être une bonne AV, mais pour avoir 150k€ avec des revenus "modestes", je ne connais que l'immobilier...
C'est ainsi qu'aujourd'hui, j'ai assez peu de liquidité (<30k€) mais environ 500k€ d'investissements locatifs (emprunt 110% sur 12/15 ans) et ma RP est payé dans 2 ans (J'admets avoir profité à fond du boum de l'immobilier). Et la baisse de l'immobilier me fait sourire car avec des renta à l'achat à 10%, il me "suffit" de revendre à 7/8% pour que mon bien ne perde pas de valeur. Et s'il est vrai qu'il y a un peu de travail car je limite au maximum les intermédiaires, c'est toujours moins stressant que d'avoir les yeux rivés sur boursorama...
Maintenant, on peut donner toutes les explications que l'on veut, il y a toujours une bonne part d'irrationnel. Nous avons tous nos placements fétiches. Ceux qui nous attirent et ceux dont on ne veux pas entendre parler.

 

[maxichats]

Débat très intéressant. +1 avec Gagarine. Vive la diversification même si chacun a ses placements fétiches. J'en connais qui font leur beurre sur la bourse par tous les temps.

Par contre, je ne suis pas sûr que cela aide beaucoup jojo75.

Jojo75,

Quels sont vos revenus et votre situation familiale ? Cela pourrait aider à mieux vous conseiller.

 

[tbw]

LA question important à Gagarine :

serais tu prêt à refaire maintenant ce que tu as entrepris il y a qques années dans l'immobilier ?

A+
erwan

 

[babas]

même si tu ne me la pose pas, je vais répondre à cette question : oui !
c'est parce qu'au niveau endettement, je suis trop haut, mais si je pouvais, j'investirai encore aujourd'hui (les derniers datent de 2 ans). Il y a toujours des coups à faire, il suffit de fouiller.

 

[tbw]

@babas, je ne t'ai pas directement posé la question car je savais ce que tu allais répondre

quel est ton taux d'endettement et le ration actualisé dette sur patrimoine ?

A+
erwan

 

[Gagarine]

Ma réponse est la même que babas. Cette année j'ai l'achat d'un appart en vue (il faut dire qu'il est dans un petit imeuble de 5 appart et que j'ai les 4 autres...). Mais actuellement, je préfère m'endetter un peu pour faire les derniers travaux de ma RP.
Pas de problème d'endettement. Je suis autour de 25% car mes investissements immobilier sont assez largement autofinancé. Donc même avec l'application de ratio, la banque est encore prête à me suivre. Seul problème, la TMI ! Car l'investissement dans l'ancien perd une partie de son intérêt lorsqu'on passe à 30%. Et comme le boulot marche bien...
Mais je suis pleinement satisfait de mes choix. Partie de 0 en 1998 (entrée dans le monde du travail) j'ai aujourd'hui environ 400k€ de patrimoine immobilier acquis et 700k€ dans 10 ans. Cela sans apport et avec un faible effort d'épargne. Le plus dur, c'est bien sur de trouver le bon "filon" pour accéder à de bonnes affaires. Tout est histoire de rencontres...

 

[babas]

je savais que tu savais tbw, mais lundi matin frais comme un gardon, j'avais envie d'y répondre...
pour l'endettement je pense être un cas, difficile à croire mais j'étais il y a peu de temps à quasi 100%...aujourd'hui je suis redescendu à 50/60%, ça va mieux, mais rien que la RP (1600€/mois) me plombe pour réinvestir. Rajoute à ça un crédit bagnole + le raisonnement bancaire sur les loyers (-30% par rapport au réel perçu) sur 6/7 apparts, et le tour est joué...
bref pas le bon exemple, effectivement, mais content comme gagarine de mes choix. J'espère d'ici la fin d'année pouvoir solder quelques babioles pour enclencher la seconde et repartir sur 1/2 investissments l'année prochaine

 

[Gagarine]

Il est bon, de temps en temps, de s'arrêter un peu pour consolider ses positions.

 

[Prolegome]

Une simple question: pourquoi lorsque vous parlez d'investissement en vue de la retraite, une si faible évocation de l'assurance vie en fond euros ?
Des contrats à rendement très honorable sont depuis quelques années ouverts à un public très diversifié et avec l'essort des cabinets privés de conseil en gestion de patrimoine, les personnes à patrimoine moyen peuvent avoir accès à des produits multisupports et multigestionnaires.
L'immobilier est bien, certes, mais chaque cas est différent.

Et quand bien même deux personnes seraient dans la même situation financière, le mode de vie ainsi que les aspirations seront déterminantes dans le choix.

Je vois des personnes de plus de 65 ans se faire ouvrir des contrats risqués ou à l'inverse acheter de l'immobilier pour "leur retraite"... alors qu'un contrat d'ASSvie à versements programmés est tellement plus judicieux, à la fois pour le confort mais aussi pour la transmission (et la notion d'acceptation du bénéficiaire bloquant n'existe plus, ce qui facilite encore les choses).
Une simple simulation montrerai qu'en moyenne l'assurance vie est infiniment moins fiscalisé que l'immobilier, sans aucune commune mesure.

D'où le devoir d'information ! renseignez vous, étudiez les contrats, faites vous faire des simuls par les compagnie. L'assurance vie est un outil fiscal prodigieux.

 

[Gagarine]

A 30 ans et ne payant pas d'IR, l'immobilier ancien est parfaitement adapté et une AV "sans risque" ne tiendra pas la route face à un placement immobilier.
Pour autant, cela ne fait pas de l'immobilier le placement miracle qui correspond à tous les profils d'investisseurs.

 

[Prolegome]

Bonsoir gagarine,

Je ne suis tout bonnement pas d'accord avec vous et pour plusieurs raisons dont:
- la pression fiscale très élevée sur l'immobilier, à terme sur 15 ans, une simulation rends compte d'un prélèvement de 40% tout compris, immensément plus qu'un placement plus liquide. Et je ne compte pas l'imposition de la plus-value (puisqu'on est à plus de 15 ans sur une simul patrimoniale long terme)
- et en particulier les contraintes de liquidité (car quand on ne paie pas l'IR, il y a des présupposés de revenus qui souffrent un peu de ne pas avoir d'argent à débloquer rapidement),

et tout un tas d'autres raisons.

Pourriez vous justifier de cet avis ?

 

[VTR]

Par expérience, je peux vous dire que la seule manière de se constituer son patrimoine au fil du temps est de respecter les cycles long et de les observer en fonction de l'inflation, désinflation, déflation...
Acheter de l'immobilier si vous êtes dans un creux comme en 1990.
Garder vos avoirs si l'immobilier est trop cher ou en début de baisse...

Et bien évidement comme l'anticipation des cycles est toujours dure à prévoir à 100%, diversifier un peu sans pour autant éparpiller vos investissements.

En ce moment je dirai que garder ses avoirs c'est gagner du pouvoir d'achat immobilier dans quelques années. Si vous pensez que la baisse est déjà bien entamée ce que je ne pense pas, mais admettons, achetez un peu d'immobilier mais ne misez pas tout dessus.
Garder des avoirs de côtés.