Investissement locatif - duree emprunt

[MAG78]

Bonjour,

J'ai cru comprendre que pour réaliser un investissement locatif, il était plus judicieux d'emprunter le plus possible pour que le taux de rentabilité interne soit plus intéressant.

Ce qui me tracasse, c'est quand faisant des simulations, je constate bien que le TRI est plus important en empruntant plus, mais du coup mes mensualités sont trop importantes, et je ne me vois pas faire un crédit sur plus de 10 ans...

Il y a-t-il une durée "raisonnable" pour effectuer ce genre d'emprunt ?

Pour info :
Achat envisagé de 140.000 euros
Recettes annuelles : 7.500 euros
Charges (hors financières) : 3.200 euros
Placements disponibles : 90.000 euros
Autres placements bloqués : 89.000 euros
TMI : 5,5 %

Merci pour les réponses que vous pourrez m'apporter.

 

[Buffeto]

Bonjour,

J'ai cru comprendre que pour réaliser un investissement locatif, il était plus judicieux d'emprunter le plus possible pour que le taux de rentabilité interne soit plus intéressant.

c'est un peu plus compliqué que ca....

tout dépend en fait de la finalité financière de cet emprunt .

bien sur il sert à payer le bien acheté mais pas uniquement .

en faisant varier les paramètres de durée et de montant du remboursement on peut jouer sur la fiscalité future ( création de déficit foncier si on a déjà d'autres revenus fonciers , équilibre foncier si on souhaite que le bien s'auto finance , création de bénéfice foncier si la fiscalité n'est pas un problème ).

à priorir avec un TMI faible ,la fiscalité n'estpas le problème .

dans ce cas le mieux est de caler l'emprunt pour que les mensualités soient le plus proches possibles des loyers , à moins que la trésorerie ne soit pas non plus un problème pour toi

 

[moietmoi]

Bonjour,
et je ne me vois pas faire un crédit sur plus de 10 ans...

pourquoi? en fonction de votre age?

si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, ou que vous comptez rester locataire, alors la mensualité du crédit du locatif n'a que comme limite, votre limite de trésorerie et de confort; dans la limite de ce que les banques accepteront comme mensualité maximale

Pour info :

Recettes annuelles : 7.500 euros
Charges (hors financières) : 3.200 euros

d'habitude je trouve que les futurs acheteurs minimisent les charges, mais là cela me parait très élévé; en comptant taxe foncière, charges de copro, gestion et assurance normalement à 25% des recettes on est bon;

Placements disponibles : 90.000 euros
Autres placements bloqués : 89.000 euros
TMI : 5,5%

peut être serait-il interessant de voir ce que donnerait un crédit in fine en adossant en AV une partie des 90 000 et en empruntant in fine

la question que je me pose; souhaitez vous dégager du revenu tout de suite? ou bien faire un opération le plus proche d'une opération blanche( le loyer paye le crédit ,les impots et charges)

en variant sur apport et crédit on doit pouvoir être proche de votre objectif en tenant compte de votre capacité d'emprunt;

 

[MAG78]

Nous avons une quarantaine d'années... Seulement nous avons toujours eu peur des crédits et du coût qu'ils représentent.

Nous sommes propriétaires (crédit remboursé). En prenant un crédit à un taux de 3% et en faisant un apport de 50.000 euros (je garde les 50 autres en disponibilité), je me retrouve avec des mensualités de 700 euros, soit environ le loyer. L'idéal serait que le loyer couvre le crédit.... et les charges !

Si je vous comprends bien, peu importe si le crédit dure 20 ans ? Le coût du crédit devient alors exorbitant !

En essayant de réaliser un tableau, j'ai également trouvé que le total de mes charges était élevé. Et pourtant, en regardant dans le détail, j'ai même l'impression d'en avoir oublié.
- Frais d'entretien : 100 euros/an
- Charges de copropriété : 1.801 euros/an (dont 1.440 basculés sur le locataire)
- Taxe foncière : 700 euros/an
- Frais de gestion : 663 euros/an
- Vacances locaties : 770 euros/an (1 loyer cc)

J'espère qu'il y a une erreur dans mon raisonnement.... si cela pouvait faire baisser ces charges !

 

[Buffeto]

Si je vous comprends bien, peu importe si le crédit dure 20 ans ?

je n'ai pas dit ca .....j"ai dit qu'il fallait adapter la longueur du crédit aux mensualités que tu penses supportables par ta trésorerie

Le coût du crédit devient alors exorbitant !

si tu trouves qu'il est exorbitant , alors , il convient de le réduire en diminuant la durée du crédit ...

ceci dit , à titre personnel je pense que pour du locatif , 15 ans c'est la durée maximale supportable

 

[MAG78]

OK. Je vais donc revoir mes calculs en restant sur la base de 10 ans. Je complèterai avec ma trésorerie, quitte à ne plus (ou peu) mettre d’argent de côté (j’ai toujours les 50.000 euros non investis dans l’achat immobilier).
De plus, d’ici une dizaine d’années, mon TMI risque de changer. Nous sommes aujourd’hui à 4 parts.

Mon autre problème : les charges semblent élevées…
Dans mon tableau des charges, j’ai mis la totalité des charges de copropriété, puisque 80 % apparaissent ensuite dans les charges du locataire. Mon raisonnement me semblait logique, mais je me demande si mon erreur (s’il y a) ne viendrait pas de là. Ne devrais-je pas inscrire uniquement les 20 % ?

Merci.

 

[moietmoi]

OK.

Mon autre problème : les charges semblent élevées…
Dans mon tableau des charges, j’ai mis la totalité des charges de copropriété, puisque 80 % apparaissent ensuite dans les charges du locataire. Mon raisonnement me semblait logique, mais je me demande si mon erreur (s’il y a) ne viendrait pas de là. Ne devrais-je pas inscrire uniquement les 20 % ?

Merci.

difficile a dire comme cela... il faut une cohérence entre les chiffres:

les 7500 de recettes donc de loyer c est du hors charges?

quand on est propriétaires on paye les charges de copropriété (que l'on soit occupant ou bailleur)

si le bien est loué on touche un loyer hors charges plus les charges dites récupérables et effectivement ces charges dites récupérables sont a peu près70%/ 80% des charges totales (hors travaux)

 

[MAG78]

Bonjour,

J'ai fait une erreur....
Il s'agit de 9.240 euros de recettes (loyers charges comprises de 1.440 euros) pour un total de charges de 4.034 euros, ce qui reste bien au-dessus de 25 % !

 

[maxichats]

Bonjour,

La vraie question pour la durée du crédit est de savoir ce que vous comptez faire à terme avec ce bien:
- Sortie de l'investissement: vente, reprise pour usage personnel ou toucher les loyers en tant que complément de retraite
- A quel horizon envisagez-vous cette sortie: 5 ans ? 10 ans ? 15 ans ?

 

[MAG78]

Notre idée est d'obtenir des rentrées d'argent en tant que complément de retraite.... au plus tard dans 15/20 ans.

 

[moietmoi]

Notre idée est d'obtenir des rentrées d'argent en tant que complément de retraite.... au plus tard dans 15/20 ans.

donc dan ce cas, je prendrais un crédit sur 15 ans et j ajusterais l'apport ou l'adossement pour que l'opération soit blanche; pas de recette mais surtout pas de revenu foncier donc pas de csg et d'impot;

 

[ZRR_pigeon]

- Charges de copropriété : 1.801 euros/an (dont 1.440 basculés sur le locataire)

si vous recuperez ces charges sur le locataire, ce ne sont donc pas des depenses pour vous, donc pas deductibles. vos charges sont de 361 euros.
certes vous deboursez 1801 euros (aspect tresorerie) mais apres remboursement du locataire (provisions menstruelles + correctif) le cout net au final (aspect fiscal) est la partie charges non recuperables.

J'espère qu'il y a une erreur dans mon raisonnement.... si cela pouvait faire baisser ces charges !

a priori oui...par contre en cas d'absence de locataire, vous devez payer les charges a sa place mais les charges variables disparaissent (eau chaude/eau froide/gaz)

 

[MAG78]

J'ai bien compris mon erreur de raisonnement concernant les charges (pour ma plus grande satisfaction !).

Je vais ajuster mon apport/durée emprunt pour essayer de faire une opération blanche.

Merci à tous de m'avoir éclairée sur ce sujet.

 

[ZRR_pigeon]

ben si vous le pouvez mieux vaut faire un emprunt plus fort, ou en tous cas qui coincide avec votre retraite.
une operation blanche n'est pas une operation optimale, le terme est trompeur.