Investissement LMNP

[Anthony49]

Bonjour,

Je me suis inscris sur ce forum afin d'avoir quelques conseils grâce à votre expérience sur l'investissement locatif.

J'ai 27 ans et je souhaiterai savoir si il est bon ou non pour moi d'investir dans l'immobilier, pas facile de savoir si c'est un bon choix niveau imposition.

Voici ma situation :

- Il me reste 24 années de crédit à rembourser sur ma résidence principale

- Mon taux d'endettement est actuellement de 23% (je compte juste mes revenus salariaux)

- Mon TMI est de 14%

- Je possède actuellement 7 garages (aucun emprunt en cours), loués en tant que local vide et déclaré sous le régime micro foncier (30% d'abattement sur les loyers).
Je perçois 2900€ de revenu annuel pour la location de ces garages.

J'aimerais réinvestir car mon taux d'endettement est relativement faible et qu'en plus je perçois des revenus fonciers.

Je pensais qu'investir dans un studio meublé me permettrai de diversifier mes revenus et de pouvoir amortir mon bien en déduisant si possible l'intégralité des loyers qu'il me procurera.
Je souhaite savoir quel est le choix le plus judicieux à faire à mon âge, etant encore relativement jeune, et n'ayant aucune personne dans mon entourage étant capable de me donner des conseils, je viens me tourner vers vous.

J'ai déjà parcouru beaucoup de site internet pour répondre aux questions que je me pose, mais je pense que rien ne vaut l'avis de personne ayant de l'expérience.

Merci pour votre patience !

 

[gunday]

Bonjour,
l'investissement est quand même un choix personnel.
Il est donc difficile de répondre à votre place.

 

[yademo]

Vous etes deja tres investi en immobilier (RP + garage). Dans une optique de diversification, il pourrait etre interessant de placer votre capacité d'epargne sur d'autres poches , actions par ex.
N'hésitez pas à prendre date sur un PEA et une AV en ligne sans frais. Mettez en place un versement régulier.

 

[Buffeto]

Vous etes deja tres investi en immobilier (RP + garage). Dans une optique de diversification, .

certes mais n'oublions pas une donnée essentielle .le locatif se fait à crédit donc avec de l'argent qu'on n'a pas au départ ....

 

[Anthony49]

certes mais n'oublions pas une donnée essentielle .le locatif se fait à crédit donc avec de l'argent qu'on n'a pas au départ ....

Exact, je pense être dans une situation idéale pour profiter de « L'effet de levier »

 

[Anthony49]

En fait j'ai actuellement la possibilité d'acquérir un studio meublé.

Valeur 35000€ * 4000€ de notaire.
Il est loué 320€ charges incluse (les charges représentent 40€ mensuel)
Les charges de copropriété sont de 40€ par trimestre.
La taxe foncière est de 400€

Le vendeur m'as dit qu'il est possible de l'amortir en LMNP en déduisant 3,03% de la valeur d'achat chaque année en plus des autres frais, mais je n'arrive pas à cerner si c'est un bon investissement

 

[Buffeto]

revenus ( 280 *12)-400-(40*4)= 2800€ annuels .
achat 39K : rendement : 7.17%
en BIC avec amortissement ( 1060 d'après tes chiffres) , ca me semble très correct.

bien sur tu vas trouver sur divers forums des gens qui vont te dire qu'ils font du 10% sur de l'ancien ...perso , quand j'arrive à 7 je suis déjà super content.

 

[gunday]

Le vendeur m'as dit qu'il est possible de l'amortir en LMNP en déduisant 3,03% de la valeur d'achat chaque année en plus des autres frais, mais je n'arrive pas à cerner si c'est un bon investissement

Avant d'aborder la fiscalité, regardez le rendement.
35k + 4k d'acte notarié : 39k à l'achat.
Loyer HC : 280€/mois (les charges sont censés être réaliste, donc vous ne les encaissez pas)
Rendement brut : 8,6%
A priori correct au 1er tour (même si il mérite de la négo pour faire mieux)

Passons au 2nd tour avec le rendement net.
On reprend les 280€ de loyers soit 3360 annuel.
On retire 400€ de TF, 160 de charge de copro (d'ailleurs sur ces 2 points vérifiez si la partie récupérable est déjà prise en compte dans les charges mensuelles).
J'ajoute une PNO obligatoire, disons 100€/an.
Soit un rendement net en situation idéale de 6,9%.
Je parle d'idéal, car vous n'avez pas envisagez de vacances locative, pas de frais d'entretien (refaire la peinture, chauffe eau qui lâche, ...), pas de frais exceptionnel (ravalement de l'immeuble), pas de vétusté des meubles, de l'électroménager, ...

Si vous faites un amortissement il vous faut un comptable (environ 500€/an).
Si vous faites gérer, comptez une agence, entre 5 et 10% de loyer TCC (200 à 400€/an)

Concrètement le rendement me parait un peu juste pour s'autofinancer.

Donc à votre place, je chercherai mieux, ou négocierai le bien.

 

[ZRR_pigeon]

quel est le profil de vos dépenses à venir ? avez vous déjà une famille "au complet" ?
Votre RP est elle quasi définitive, au moins en terme de valeur ?
quel est le taux du pret RP déjà ?


car une fois que vous partez sur un LMNP, il est plus malin de s'y lancer pour longtemps donc ne pas découvrir que vous etes un peu court pour gérer "le reste".

je dirais plutot de construire un peu d'epargne (AV fonds euros) disons 30K-40K€ avant de se lancer sur un investissement immobilier.

après l'exemple que vous avez donné me semble bon, mais juste pas bon pour vous maintenant.

votre taux d'endettement ne dit pas la "qualité d'endettement". si c'est un taux à 5%, il faut urgemment restructurer votre dette. si c'est 1.4%, faut rien toucher.