Investissement immo ancien, vos avis

[fabiana]

Bonjour à tous,

Je viens d'acheter ma résidence principale avec mon amie (pas de pacs, rien, c'est mal je sais en cas de problème).

Je voudrai investir dans un studio (30m2) à coté de chez moi dans une résidence très recherchée.
Le prix de vente est de 98k€ et le prix de location se situe autour des 550€ cc.
Rendement brut de 6.7% (Gagarine va dire que ce n'est même pas la peine d'aller plus loin...).

Charges mensuelles 65€
Taxe d'habitation environ 300€

Je compte juste mettre les frais annexes (notaire, dossier) en apport.
Donc faire un emprunt sur 20-25 ans (là c'est Buffetophile qui ne va plus être d'accord...) afin de ne pas avoir une trop grosse somme à verser tous les mois.

Sinon, j'ai 28 ans donc un emprunt long ne me dérange pas (il faut juste que je négocie le remboursement anticipé sans frais).


Qu'en pensez-vous?

Merci

 

[Vanille95]

Je viens d'acheter ma résidence principale avec mon amie (pas de pacs, rien, c'est mal je sais en cas de problème).

Pourquoi ?... Vous croyez qu'en étant mariés ou pacsés, vous évitez les problèmes en cas de séparation avant la fin du prêt ?
En cas de décès, quelle que soit votre situation, vous bénéficiez de l'assurance décès sur le prêt.

 

[fabiana]

Pourquoi ?... Vous croyez qu'en étant mariés ou pacsés, vous évitez les problèmes en cas de séparation avant la fin du prêt ?
En cas de décès, quelle que soit votre situation, vous bénéficiez de l'assurance décès sur le prêt.

On a tout fait à 50/50 au niveau de l'investissement, comme ça pas de problèmes. L'unique point relevé par le notaire c'est en cas de décès, la moitié reviens à la famille concernée et non pas à mon amie ou moi. En plus il y a les droit de succession à payer dessus il me semble. Enfin bref, cette situation devrait bientôt évoluer , c'est un "faux" problème.

 

[Vanille95]

L'unique point relevé par le notaire c'est en cas de décès, la moitié reviens à la famille concernée et non pas à mon amie ou moi.

Dans cette situation, on peut souscrire des assurances-vie croisées afin que le survivant ait les moyens de racheter la part du décédé aux héritiers de celui-ci.
Si vous rachetez une part de l’indivision, il n’y a que des droits de mutation ordinaires… et pas des droits de succession à 60%.

En cas de décès avant la fin du prêt, la part vaut [prix du bien - prêt en cours] divisé par 2.

Pour votre projet d'investissement locatif, vous allez devoir attendre que les spécialistes aient terminé leur sieste... car ce n'est pas le domaine que je connais le mieux.

 

[Buffeto]

Donc faire un emprunt sur 20-25 ans (là c'est Buffetophile qui ne va plus être d'accord...) afin de ne pas avoir une trop grosse somme à verser tous les mois.

:

je n'ai pas à etre d'accord ou pas , aprés tout c'est quand meme toi qui décide....
néanmoins , effectivement , je ne suis pas un adepte des prets de durée trop importante .
ce sont des boulets que tu traines et qui obérent tes futures capacites d'endettement .
qui sait si d'ici 10ans tu ne voudras pas te lancer dans un investissemnt beaucoup plus massif . c'est pourquoi je privilégie les emprunts sur 10-12 voire 15ans maximum.
de plus effectivement , la mensualité est faible mais la rentabilité chute d'autant puisque les interets sur 25ans sont bien plus importants.

mais ca reste un choix qui peut aussi se discuter

cela dit le prix semble correct et si les conditions sont réunies pour une location sans problème , ca me parait interessant

 

[babas]

buffet, on peut aussi dire qu'une durée longue permet d'abaisser la mensualité donc l'endettement donc permettra de réinvestir plus facilement vers 10 ans, et les intérets étant déductibles, la renta n'en sera pas forcement moins importante...
2 écoles on va dire, laquelle est la meilleure, à vrai dire j'en sais rien, ça dépend des cas. la vrai question est celle de la renta brute de l'opération, qui doit être la plus élevée possible, c'est ça la clé de la réussite, et 6,7% de renta c'est moyen, donc après voir l'emplacement, la qualité de prestation et le prix de départ

 

[Buffeto]

buffet, on peut aussi dire qu'une durée longue permet d'abaisser la mensualité donc l'endettement donc permettra de réinvestir plus facilement vers 10 ans, t

comment une durée longue pourrait elle permettre d' abaisser l'endettement?

c'est plutot le contraire .si le pret est long , le remboursement du capital sera d'autant moins rapide .

ce qui importe en fait c'est l'effort de remboursement .

dans le cas de pret de 10-12ans , certes l'effort de remboursement est plus élevé mensuellement , mais en valeur absolue globale , il est moins élevé .

sauf à parier sur une flambée de l'inflation dans les 10ans qui viennent , ce que PERSONNE n'est à meme de prévoir.

 

[babas]

je parle bien du taux d'endettement, donc plus on allonge moins on rembourse donc l'endettement mensuel est faible. On ne parle de pas d'endettement en intégrant le cumul des intérets du prêt, ça n'a rien à voir ! Je ne comprends pas les gens, dans du locatif, qui intégrent dans leur calcul le montant total des intérêts payés, pour moi ce n'est pas le soucis (attention à ne pas tomber dans l'absurde et prendre sur 25 ans avec un taux à 5% révisable...), ça l'est pour une résidence principale.

 

[fabiana]

Je m'étais fait la même reflexion que Babas concernant la durée du prêt. Plus elle est longue plus on garde de la capacité d'endettement.
Certe on va payer plus cher au final.

En tout cas merci à vous 3 pour vos interventions.

 

[fabiana]

Je suis allé voir ma banque pour le prêt.
Finalement j'ai opté pour une durée plus courte avec un apport.
Ils me proposent sur 15 ans (en devises) un taux à 2.3% capé 1 plus assurance à 0.42%.

Hachat 98000€
FN 6800€
Apport 47000€

Financement 57860€

Ce n'est pas trop mauvais à mon avis, même si je pense pouvoir réduire un peu en allant voir la concurrence.

 

[Aristide]

Ils me proposent sur 15 ans (en devises) un taux à 2.3% capé 1

Ce n'est pas trop mauvais à mon avis, même si je pense pouvoir réduire un peu en allant voir la concurrence.

Bonjour,

Avez vous conscience qu'avec un prêt en devises vous prenez un risque de change.....à moins que vos revenus soient dans la même devise que votre emprunt ?

Si ce n'était pas le cas et que la devise de vos revenus (euros par exemple) se dévalue dans le temps par rapport à la devise de l'emprunt, le taux apparemment faible que vous avez sur cet emprunt serait acrru de ce risque de change.

L'inverse serait également possible bien entendu, fonction du sens de l'évolution entre les devises concernées.

Cordialement,

 

[fabiana]

Oui, pour le prêt en devise, j'en suis conscient. Le taux de change est fixé à la signature chez le notaire.

Mais c'est vrai que c'est un élément important à prendre en compte.
Pour ma résidence principale la banque à fait une estimation "défavorable" du taux de change afin qu'on ne se retrouve pas à court de quelques milliers d'euros. Du coup on a emprunter un peu plus, mais on était serein. (En plus le taux de change nous a été favorable à la signature)

 

[Aristide]

Oui mais il ne s'agit pas du risque de change uniquement le jour de la signature de l'acte.
Si vous empruntez en devises, il vous faudra aussi rembourser en devises.

Donc si vous avez des revenus suffisants dans cette devise, ok, pas de problème.

Mais dans le cas contraire il faut faudra acheter ladite devise pour payer vos échéances.

Exemple:
Supposons un emprunt en dollars US
Cours actuel : 1$US = 0,73€
Votre échéance est de 1.000$US; si vous ne les avez pas il vous faut donc les acheter au prix de 730€

Si dans quelque temps ce cours passait à 1$US = 0,80€, pour obtenir ces mêmes 1.000$US il vous faudrait alors les acheter au prix de 800€.

Le même raisonnement est évidemment possible si l'évolution des cours $US/€ était inverse.

Cordialement,

 

[fabiana]

Oui effectivement, j'ai vu le problème dans l'autre sens.
J'ai mes revenus dans la devise concernée, donc il est préférable pour moi d'emprunter en devise.
Sinon, le risque est relativement important en effet.

 

[fabiana]

Bonjour à tous

Alors j'ai quelques questions concernant mon investissement locatif:
Le locataire a signé un bail de 3 ans avec la propriétaire actuelle (non meublé).

Puis-je faire une revalorisation de loyer à la fin du bail et si oui sous quelles conditions?
L'appartement est actuellement géré par une agence, puis-je en reprendre la gérance immédiatement à l'achat?

Merci