Investissement 2ème Locatif

[ckone]

Bonjour à tous,

Pour rappelle notre profil.
Marié régime communauté.
Revenus du couple 100 K€ par an

Crédits en cours :
n°1 = 1165€ par mois - RP - reste encore 20 ans
n°2 = 900 € par mois - ex RP - reste encore 13 ans (cash flow positif avec la location)

Pour mon revenu locatif actuel, ex RP je suis sur le régime micro Bic (abattement des 50%.)

Epargne : 150 K€ (uniquement du livret sécurisé PEL - LPP ...)

Nous n'avons pas d'assurance vie, de parts SCPI, ou de compte titre par exemple.

Nous envisageons d'acheter un studio car une opportunité se présente.
Il y a de gros travaux, et possibilité de le transformer en T2 (il fait 33 mètres carrés).

Le prix du bien a été négocié à 130K.

Si j'ai bien compris, fiscalement il faut emprunter le maximum (les banques me suivraient) mais nous souhaitons générer un léger cash flow positif.
Ainsi il faudrait mettre environ 60 000 € d'apport.

Après cette opération nous ne serons pas très diversifié car beaucoup d'immobilier. Mais l'occasion faisant le larron le studio qui s'est présenté coche toutes les cases, aussi bien objectives (emplacement, renta, ) que subjectives (coup de coeur).
Prochaine étape se pencher rapidement sur les AV.

Pour bénéficier du déficit foncier j'envisage de déclarer les revenus de ce studio au réel.

Mes questions :

1) Que pensez de la proportion d'apport que l'on envisage de mettre ?

2) Pour mes revenus 2023 puis passer au réel pour mes revenus de mon bien locatif n°1 ? Ou est ce trop tard ?

3) Si je passe au réel que a partir de l'année prochaine, est ce que le déficit foncier de ma location n°2 va bénéficier à ma location n°1 ?

Bonne journée

 

[Niluje]

1) Je cherche à investir aussi (sans être pressé) et dans toutes les simulations que j'ai fait le point d'équilibre entre l'emprunt et l'apport est plutôt à 40% pour l'apport.

2) Pour 2023, je pense que cela est trop tard (sans en être certain). Il faudrait trouver un cabinet comptable qui accepte de reprendre le dossier pour : "tout de suite maintenant !"

3) Oui. Votre déclaration sera globale.

 

[ckone]

Hello,

Merci pour ta réponse.
Ce soir j'ai rdv avec mon notaire pour qu'il me réexplique bien, les différents formats d'achats possibles, et si il est trop tôt pour donner la nue propriété à mes enfants mineurs par exemple.

 

[Kizzo]

Hello,

Merci pour ta réponse.
Ce soir j'ai rdv avec mon notaire pour qu'il me réexplique bien, les différents formats d'achats possibles, et si il est trop tôt pour donner la nue propriété à mes enfants mineurs par exemple.

Bonjour,

Si vous faites du LMNP et que vous donnez la NP à vos enfants, vous ne pourrez plus amortir tout le bien au réel.
Une limite du LMNP, pas optimisé pour la transmission.

Pourquoi rechercher un cash-flow positif quand vous pouvez :
-piocher dans votre épargne pour compléter les remboursements si besoin
- avoir une épargne qui rapportera plus que le prêt (intérêts sur 100% du placement vs intérêts sur le CRD)
- transmettre plus de patrimoine en cas de décès (le même bien et plus d'épargne) grâce à l'assurance emprunteur

 

[ckone]

Merci Kizzo.
En fait c'est plus psychologique je crois. J'aime bien me dire que le logement est "autonome"

Après j'ai un taux d'intérêt proposé sur 15 ans de 3.80% - en placement "sécurisé" est à moins que celà ?

 

[Niluje]

J'ai exactement le même mode de fonctionnement. Cela ne permet de piocher dans l'épargne qu'en cas de travaux ou vacance locative, voir de piocher dans la poche d'épargne constitué par les revenus locatifs.

 

[ckone]

C'est vrai que si on ne regarde que l'effet de levier possible pour de potentiels futurs achats il vaut mieux emprunter le maximum. Mais on a un profil "prudent"
En cas de perte d'emploi le crédit immo du locatif ne sera pas un soucis, car "autonome".

 

[orfevredu13]

Comment faites-vous pour avoir un LPP en ayant un revenu aussi élevé ? Sauf erreur ce livret est soumis à des conditions de ressources.
Pour ce qui est de l'apport, j'aime que le loyer perçu (sans déduction charges) paie la mensualité. Mais du coup cash flow négatif puisque je dois payer les charges en plus.

 

[Kizzo]

Merci Kizzo.
En fait c'est plus psychologique je crois. J'aime bien me dire que le logement est "autonome"

Après j'ai un taux d'intérêt proposé sur 15 ans de 3.80% - en placement "sécurisé" est à moins que celà ?

Vous payez 3,80 sur un capital de plus en plus faible
Votre épargne remunere sur un capital de plus en plus fort
Reste à voir quand les courbes se croisent.
Il n'y a pas de mauvaise stratégie en soi, ça dépend des objectifs

 

[ckone]

Comment faites-vous pour avoir un LPP en ayant un revenu aussi élevé ? Sauf erreur ce livret est soumis à des conditions de ressources.
Pour ce qui est de l'apport, j'aime que le loyer perçu (sans déduction charges) paie la mensualité. Mais du coup cash flow négatif puisque je dois payer les charges en plus.

Hello
Bien vu je suis allé trop vite Livret A - PEL et LDD je crois son nom,

 

[ckone]

Vous payez 3,80 sur un capital de plus en plus faible
Votre épargne remunere sur un capital de plus en plus fort
Reste à voir quand les courbes se croisent.
Il n'y a pas de mauvaise stratégie en soi, ça dépend des objectifs

Yes tu as raison.
J'ai compris merci ;-)

 

[moietmoi]

Bonjour
Personnellement, je prendrais un crédit avec un apport plus faible et sur 20/22 ans.
Donc pour une mensualité proche de celle de ton projet actuel.
Il sera toujours temps dans 2 à 5 ans de renégocier à la baisse le crédit.

 

[ckone]

Bonjour
Personnellement, je prendrais un crédit avec un apport plus faible et sur 20/22 ans.
Donc pour une mensualité proche de celle de ton projet actuel.
Il sera toujours temps dans 2 à 5 ans de renégocier à la baisse le crédit.

Donc Mensualité = loyer ?

Les taux d'intérêts sont finalement assez proches entre 15 ans et 20 ans... et les montants empruntés "relativement faible" donc l'impact se fait pas trop sentir.