investir ou non ?

[ZRR_pigeon]

outre les aspects prevoyance cité par buffeto, illustrons le côté cout du credit :

pour un exemple simple, disons en TMI a 30%.

le benefice foncier est taxé a 30+15.5% = 45.5%.
Si tu "gommes" 1000 euros de benefice foncier au moyen de 1000 euros d'interets d'emprunt, alors tu auras économisé 455 euros d'impots. Parallelement, tu auras placé ton argent a 2.5% minimum comme dit buffeto.

vu que tu empruntes a ~3%, ton taux "effectif" est de 3*(100-30-15.5) = 1.635 %
ce taux effectif est durable car les interets sont constants de mois en mois alors qu'en crédit amortissable, les interets décroissant, ce taux n'est pas constant (ils ne suffisent plus gommer l'ensemble des benefices fonciers).

Si tu veux etre perdant malgré tout, tu peux faire comme la majorité des francais, en investissant sur le livret A, qui te fera perdre l'avantage du pret in fine.

Mais bon, tu n'es pas obligé de faire comme la majorité...

 

[Buffeto]

pour un exemple simple, disons en TMI a 30%..

justement c'est son cas .....

pas de crédit en cours, et très imposé!! tmi à30%

 

[benji7486]

Bonjour, moi je reviens plutôt sur le type de bien, je verrais plutôt un studio pour une logement étudiant, plus recherché par les étudiants et plus rentable au m2.
Pour le financement, je suis d'accord, il faut absolument pas le financer cash mais au contraire avec un apport minimum et une durée pas trop long. Avec le cash restant, tu peux financer un autre appart aussi.

 

[ZRR_pigeon]

Bonjour, moi je reviens plutôt sur le type de bien, je verrais plutôt un studio pour une logement étudiant, plus recherché par les étudiants et plus rentable au m2.

pour quelle raison ?
parce qu'un etudiant est plus soigneux qu'un jeune couple ?
ou parce qu'un etudiant sur 10 mois rapporte plus qu'une jeune couple sur 12 mois ?

Pour le financement, je suis d'accord, il faut absolument pas le financer cash mais au contraire avec un apport minimum et une durée pas trop long. Avec le cash restant, tu peux financer un autre appart aussi.

pourquoi un apport ? juste ce que le banquier exige (frais de notaires?), ni plus ni moins. y'a encore 6 ans on pouvait financer a credit a 110%...

 

[benji7486]

bonsoir
je souhaite me lancer dans la location meublé etudiant de sept à juin et saisonnière de juin a sept
pour celà je vise un f2 a 125000e , loyer:500e:mois,

Parce que l'idée de base est la location saisonnière meublée et parce que c'est juste prouvé que les petites surfaces ont un meilleur rapport locatif que les grandes (je veux pas dire qu'un F2 c'est grand) et ça correspond plus à la cible (étudiants)

Par contre, tu veux faire cet investissement dans quelle ville ?

 

[lopali]

Bonjour,

Pour le financement, je suis d'accord, il faut absolument pas le financer cash mais au contraire avec un apport minimum et une durée pas trop long.

Je n'en suis toujours pas convaincu :

Achat comptant ou à crédit ?

Cdlt.

 

[benji7486]

Bonjour,

la question comptant/crédit est surtout à poser au regard de l'objectif :

- rendement
- augmentation du patrimoine

Comparativement à 2010, tu as aujourd'hui des taux de crédits extrèmement bas et que tu peux, dans une situation de trésorerie et d'épargne importante, facilement négocier à la baisse. En paralkèle, les rendements de placement sont bas eux aussi et il n'existe maintenant plus beaucoup de placement vraiment rentable.

De plus, en empruntant, tu conserve une trésorerie coup dur/nouvelle opportunité et cefaisant ta capacité de renégocier.

L'effet levier du crédit ne s'entend pas sur le rendement financier mais sur la capacité à augmenter le patrimoine. Dans ce cas, on doit penser comme pour une entreprise, chaque investissement se fait par crédit pour aumenter à terme la valorisation financière du patrimoine en générant des charges (donc moins de fiscalité) et en évitant de se retrouver sans trésorerie.

Si l'objectif n'est pas celui là, alors c'est plus une question culturelle et de // de rentabilité financière à court terme.

Je ne saispas si tout est clair (dans mon esprit tordu oui).

Si, tout dépends de se qu'on fait du cash.

 

[Anonyme]

Bonjour,



Je n'en suis toujours pas convaincu :

Pour un investissement locatif, il y a pourtant de bonnes chances que ce soit vrai.
Les taux d'emprunt sont déjà très faibles et donc assez proches en points des taux d'épargne sans risque.
Et l'avantage fiscal de déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers permet indirectement de baisser encore le coût d'emprunt (par rapport à un financement par l'épargne). De sorte qu'un recours à l'emprunt à toutes les chances d'être moins cher.
Et ça, c'est en supposant que l'épargne disponible reste investie sur des supports peu ou pas risqués. Si on prévoit de l'utiliser pour financer d'autres projets potentiellement plus rentables, l'intérêt d'emprunter tant que c'est possible est d'autant plus fort.

 

[Buffeto]

Je n'en suis toujours pas convaincu :

Achat comptant ou à crédit ?.

bien sur chaque cas est particulier mais dans le cas de Filao ( fort TMI , des revenus conséquents , murs pros achetés ), on peut estimer que son IRPP va croître de manière importante si elle fait cette opé en cash.

par contre le faire à crédit va lui permettre d'augmenter son patrimoine sans trop augmenter son IRPP.

de plus si elle fait un crédit in fine , elle sera gagnante sur 2 tableaux avec la constitution d'une belle AV ....

 

[ZRR_pigeon]

je decouvre cette discussion achat comptant ou a credit. c'est plein de prejuges. il ne faut pas enoncer des verites, il faut juste calculer.

pour moi acheter a credit ou non, c'est comme pour comparer des taux bruts de rendement entre eux, ca ne fait pas de sens si on en regarde pas la fiscalité, peu importe qu'on en paye beaucoup ou non, c'est le taux net qui compte, et donc le cout du credit effectif.

dans un achat locatif, si tu te poses la question, ca veut dire que tu as le choix.
donc tu detiens le cash et tu te poses la question d'utiliser le cash, ou d'emprunter.
-utiliser le cash (qui est placé a X %), c'est ne plus en disposer. c'est donc se faire un credit a soi meme au taux de X%. aucun impact fiscal, donc taux effectif X% egalement.

- emprunter c'est garder le cash (toujours a X%), obtenir des loyers (rentabilite a Y %) sur de l'argent que tu ne possedes pas (par definition vu que c'est un credit), et eviter de soumettre a l'impot (14+15.5% pour toi) tout ou partie des loyers, et eventuellement une partie de tes revenus globaux (14%). Ce qui fait que ton taux du credit "effectif" descend significativement (de 29.5%) si tu ne gommes que des loyers et d'un barycentre entre 14% et 29.5% si tu gommes loyers + revenus globaux.

bien sur acheter a credit veut dire perdre temporairement un peu de pouvoir d'achat chaque mois pour faire un bond de patrimoine a terme.
Acheter cash veut dire gagner tout de suite un petit peu tous les mois, sauf bond de patrimoine a terme.

suivant qu'on compare sur une periode courte moyenne ou longue ca change le resultat, il faut au moins comparer sur 8-10 ans.
cela ne veut pas dire qu'il faut emprunter sur 40 ans. le plus court est le mieux car cela permet de recommencer plus vite. apres c'est une histoire de capacité d'endettement.
En ce qui me concerne, sauf censure de mon banquier (pour cause d'endettement excessif) c'est 100% (ou 110%) pour chaque credit (locatif), et le moins possible pour la RP (40-50%)

et je parle meme pas de l'aspect prevoyance....
bonus : meme si c'est moins vrai aujourd'hui (inflation proche de 1%), le caractere étalé du remboursement du capital d'un pret fait que l'inflation rogne une partie de cette dette, ce qui n'est pas negligeable sur 10-15 ans.

 

[Aristide]

Bonjour,

-utiliser le cash (qui est placé a X %), c'est ne plus en disposer. c'est donc se faire un credit a soi meme au taux de X%. aucun impact fiscal, donc taux effectif X% egalement.

???

Oui si c'est un placement dans épargne complètement défiscalisée type livret A.

Non dans le cas contraire; dans ce cas le taux de rémunération brut X% devient x'% net et c'est ce dernier le taux du prêt que l'emprunteur/investisseur se consent à lui même.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

oui taux net, le brut ne sert a rien si ce n'est pour la publicité....