Investir en Belgique pourquoi pas … ?

[Buffeto]

Bonjour,

Vous devriez vous adresser à une banque belge. Elles sont beaucoup moins frileuses même pour prêter pour de l'investissement locatif, même à un étranger.
Seul bémol, les taux sont très légèrement supérieurs à ceux pratiqués en France.

Cdt.

certes ...le problème est que j'habite à plus de 500 KMs de la Belgique ...

crois tu que ca puisse se faire par internet ?

 

[Anonyme]

certes ...le problème est que j'habite à plus de 500 KMs de la Belgique ...

crois tu que ca puisse se faire par internet ?

Je ne sais pas.

Personnellement je n'investis que dans ce que je connais, donc en ce qui concerne l'immobilier : je me rends sur place, pour visiter et me faire une idée par moi-même (tout en prenant conseil auprès de professionnels de confiance, l'un n'empêchant pas l'autre). Le financement faisant partie intégrante du projet, je profite de l'occasion pour rencontrer les banques locales.

 

[Buffeto]

Personnellement je n'investis que dans ce que je connais, donc en ce qui concerne l'immobilier .

normalement c'est ce qu'il faut faire .

cependant depuis mon 1er investissement robien en 1998 , et au vu de mon planning over booké , j'ai déjà investi d'assez nombreuses fois par l'intermédiaires de conseillers de confiance et .....je n'ai pas été déçu.

par contre les achats que j'ai fait moi même en direct ne se sont pas révélés mirifiques .....comme quoi ...

depuis 5 ans je n'investis plus qu'assis devant mon ordinateur et ca se passe plutôt bien ...

 

[Capach]

investir en Belgique pourquoi pas ?
j'en ai parlé à mon banquier pour lui le plus gros problème pour le crédit est un problème de garanties ( pas de possibilité d'hypothèque par exemple ).

Tu y arriveras avec une banque ou un établissement français, il faut simplement que tu ais un bien en métropole et sur lequel tu peux/souhaite mettre une hypothèque.

Je te raconte pas les taux et les conditions des prêts mais c'est possible.

 

[Buffeto]

Tu y arriveras avec une banque ou un établissement français, il faut simplement que tu ais un bien en métropole et sur lequel tu peux/souhaite mettre une hypothèque.
.

ah ok je n'avais pas pensé à ca ......

 

[moietmoi]

Bonjour, alléché par cette discussion, j ai commencé aussi à regarder, donc sites de petites annonces ( les sites français classiques de l'immobilier neuf/occasion ont leur pendant belges (le fr devient .be); puis j'ai contacté 3 agences en leur donnant mes recherches , et j'ai consulté un site qui m'a permis déja de faire des achats à l'international, sans me déplacer,(aider sur place par de la famille) sur entre autres l'immobilier dans le monde quelque soit le pays; la justesse d'analyse de ce site peut se tester par analyse depuis 6 ou 7 ans du marché français, y compris par région; je ne sais si je peux mettre l'adresse du site ici;?( en anglais)
ce site etudie( en gros) le marché immobilier belge par région, provinces et villes; je pense que cela peut aider dans les choix;(il y a aussi l allemagne)
j'ai aussi constaté que la fiscalité immobilière belge avait eu, pour les résidants en RP, de nombreux soubresauts ces dernières années qui ont valu de lourdes batailles au parlement, mais que cela semble calmé; il faut également regarder ce que comprend le mot propriétaire en belgique (usufruit, nue propriété..) le site est une mine de renseignements sur les taxes, impots,droit de notaires , rentabilité nette à la location....et tout un tas de choses
chacun avance..

 

[Turbo-057]

Tu y arriveras avec une banque ou un établissement français, il faut simplement que tu ais un bien en métropole et sur lequel tu peux/souhaite mettre une hypothèque.

Je te raconte pas les taux et les conditions des prêts mais c'est possible.

Non aucun rapport et je suis sur de ma réponse :

J'ai un pret dans un établissement bancaire Francais pour l'achat d'un appartement en Belgique avec une hypothèque premier rang dessus sans aucun soucis. J'ai également un second investissement dans un établissement bancaire Luxembourgeois pour l'achat d'un autre bien locatif en Belgique avec également une hypothèque sur le bien sans soucis.
Les hypothèques sont systématiquement en rapport avec le bien acheté dans mon cas et cela n'a pas posé de problème.

Pour le fait de passer via une banque belge j'avais été en voir certaines cela ne posait pas de soucis pour l'emprunt non plus c'était même plus simple en paperasse mais le taux proposé était moins interessant.

Tout a été effectué par un notaire Belge qui s'est mis en contact avec les banques concernées et dans le cas de l'établissement luxembourgeois avec un notaire luxembourgeois mandaté par l'établissement en question.

Il est noté :
Hypothèque conventionnelle pour sûreté d'un pret de cent vingt sept mille cinq cent cinquante sept EUROS des intérets convenus et des frais et accessoires évalués à 18113.10 Euros au profit de XXXXX (nom de l'établissement bancaire)

Au chapitre des garanties de l'acte dfe vente :
Une incription hypothécaire en faveur de la banque à prendre aux termes d'un acte notairé, acte à passer au plus tard le .... ce à quoi l'emprunteur s'oblige expréssement.
Après y a le détails du bien l'asrd et la demande de versement des loyers sur un compte courant dudit établissement.

Par contre si le bien est en Belgique c'est la loi belge qui s'appliquera meme si très similaire à la Francaise elle est néanmoins un peu différente c'est peut etre pour cela si tu habites loin que la banque ne veut pas se fatiguer surtout s'il s'agit de gestion régionale.
En general bcp de banque francaise réserve ce type de "service" aux clients plus haut de gamme mais cela est clairement possible tu peux emprunter en France pour acheter n'importe ou dans le monde. Si tu as un soucis de garantie il y a aussi le nantissement d'av ou cash possible si ils ne veulent pas passer via l'hypothèque.

PS : Je ne connais pas les stats exact mais deja sur les régions frontalières de nombreuses francais ont fait ce type de placement et je pense que dans d'autres régions francaises certains ont dfu le faire notamment Paris.
Si quelqu'un veut un appartement sur la cote belge en seconde résidence tu crois que les banques francaise ne pretent pas ... ben voyons.

Je pense qu'il faut insister et que ta banque se renseigne légalement c'est parfaitement possible.
Si tu veux voir avec une banque belge tu peux les contacter par internet ou telephone, je pense qu'ils te répondront il n'y a pas de raison qu'ils refusent la relation. J'ai meme des collègues qui ont emprunté en belgique pour acheter en France et meme avec la loi Scrivener cela n'a pas posé de soucis à la banque belge

 

[Capach]

Non aucun rapport et je suis sur de ma réponse :
J'ai un pret dans un établissement bancaire Francais pour l'achat d'un appartement en Belgique avec une hypothèque premier rang dessus sans aucun soucis.

Ah oui ? Et bien, tu me l'apprends, j'ai toujours cru le contraire, que c'était impossible.

En general bcp de banque francaise réserve ce type de "service" aux clients plus haut de gamme

Ceci explique peut-être cela... En tout cas, il reste toujours la possibilité de prendre une hypothèque sur un bien métropolitain, le cas échéant.

 

[Aristide]

Bonjour,

Personnellement et quel que soit le pays où était situé le bien financé je n'ai jamais inscrit une hypothèque hors de France et - en pratique - peu de banques l'acceptent.

Je vous suggère de "faire un tour" sur le net pour vous en convaincre.

A titre d'exemple :

Peut-on faire un prêt hypothécaire gagé sur un bien à l’étranger ?

Même si la réglementation ne prévoit aucune mesure empêchant les personnes d’utiliser un bien à l’étranger en guise de garantie pour un prêt hypothécaire, les banques ne sont pas toujours prédisposées à accepter ce genre de requête étant donné les difficultés y afférentes.

Les établissements prêteurs sont rares pour accepter d’octroyer un prêt hypothécaire garanti par un bien situé à l’étranger.

L’explication est simple. En acceptant ce type de dossier, ils risquent de faire face à de sérieuses difficultés d’ordre juridique.

C’est pourquoi la plupart des demandeurs qui veulent se lancer dans ce type de projet n’obtiennent presque jamais leur prêt hypothécaire.

Et pour cause, en cas de non-paiement des échéances, les banques auront du mal à procéder à la prise d’hypothèque dans un pays étranger.

D’autres garanties seront donc exigées pour assurer le prêt hypothécaire.

Si le client dispose d’un autre bien immobilier en France, mais qui est déjà sous hypothèque, l’organisme financier pourra souscrire à une hypothèque de second rang sur celui-ci. Sinon, il pourrait également réclamer un nantissement pour couvrir ses placements.

[lien réservé abonné]

Il y a des exceptions comme les financement de biens en Italie par des banques françaises; mais c'est compliqué.
En fait il y a un acte de prêt conforme au droit français d'une part et, un acte d'inscription équivalent à notre hypothèque - au profit de la banque prêteuse - par un notaire Italien en conformité avec le droit italien, d'autre part.

Si le crédit est consenti par une banque étrangère le droit applicable au contrat de crédit est régi la convention de Rome (juin 1980) qui prévoit que les parties puissent choisir le droit applicable (loi d'autonomie).
En pratique c'est le droit du pays de la banque prêteuse qui est quasiment toujours appliqué.

Cdt

 

[Turbo-057]

Aristide, dans la région ou j'habitais auparavant en France ce type de financement est pourtant très courant.
Avant je résidais en Moselle , région des trois frontières a coté de la frontière allemande et Luxembourgeoise et maintenant je suis résident au grand duché.
Je peux te citer de nombreux exemples de personne ayant financer leur bien autant en Belgique qu'au Luxembourg via l'intermédiaire d'établissement français. J'ai pas mal de collègues dans ce type de situation.
Dernier exemple en date un collègue qui a acheté un appartement comme RP au Luxembourg financé par un établissement bien connu en France. Et l'hypothèque est faite sur ce bien situé en dehors du territoire francais. Je en sais donc pas si cela est lié au fait que la zone dites "des trois frontières" est plus habitué à ce type de transaction qui rend cela plus courant la bas. Mais clairement cela se pratique. Et en plus de mon cas personnel je connais une bonne dizaine de personne dans des situations similaires.

Certes toutes n'acceptent pas ce type de financement mais il y en a au moins 5 qui l'acceptent en Moselle.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne nie pas la pratique mais dis que là encore il ne faudrait pas laisser croire que l'exception devient la règle générale.

Par ailleurs il serait intéressant de détailler les procédures ?

En effet l'acquisition d'un bien en France financé par une banque française donne lieu à une offre de prêt/contrat conforme au droit français ce qui va de soi.
Pour cet objet (= acquisition) la garantie normalement pratiquée est le privilège de prêteur de denier et, dans ce cas, l'acte d'acquisition et l'acte de prêt ne font qu'un seul et même acte. (frais moins élevés notamment du fait exonération taxe publicité foncière).

A ma connaissance cette façon de faire est impossible pour un financement par une banque française d'un bien situé en territoir étranger.

J'ai décrit dans une page ci-dessus la pratique pour des financement de ce type en Italie où deux actes sont nécessaires :

+ Offre/contrat de prêts de droit français
+ Acte de prise de garantie par notaire ou assimilé du pays où est situé le bien acquis sur la base du droit en vigueur dans ledit pays.

Outre les complications pratiques et les surcoûts générés, l'application du droit étranger est moins sécurisant pour le prêteur en cas de contentieux ultérieurs.

Cdt

 

[Turbo-057]

L'exception n'est pas la règle générale certes mais selon les régions cela me semble bcp plus simple que dans d'autres régions apparement. Il faut dire que dans le coin frontaliers les banques se priverait d'une partie du marché si elle refusait systématiquement mais bon toutes n'acceptent pas ce type d'opération.

Lors de la dernière opération que j'ai faite justement avec une banque Francaise pour un investissement en Belgique.
Cela n'a pas été si compliqué j'ai signé une promesse de vente en Belgique avec ce document j'ai demandé une estimation des frais à l'agence immobilière qui a traité l'opération cette dernière m'a fait une simulation des frais de notaire, hypothèque et autres frais connexes sur cela j'ai pu sortir le budget total nécessaire au financement du projet. Avec ce chiffre et ces documents je suis allé demandé une offre de pret à différentes banques (lux / be / fr) pour un financement de 145670 euros via un pret sur 15 ans.
Bien sur quand j'ai vu mon banquier je lui ai expliqué que j'achetais en Belgique avec un but locatif, le bien étant deja avec un locataire j'avais deja un bail joint au dossier. Mais je l'avais deja contacté au préalable pour lui indiquer que je souhaitais faire ce genre d'investissement.

L'offre de pret je l'ai eu de la banque environ 3 semaines plus tard, j'ai renvoyé mon acceptation avec copie au notaire (Belge)
La banque m'a alors renvoyé un courrier indiquant que les opérations devraient passer par un notaire (francais) cité en référence du courrier. J'ai fais suivre ce courrier au Notaire Belge lui inidquant de se mettre en relation avec son homologue pour préparer les différents actes.
Ensuite hormis fournir quelques papiers, type certificat de résidence, certificat de naissance, .... je n'ai plus eu besoin d'intervenir dans l'opération.

Je n'ai pas un acte mais 2 actes notariés un pour l'acquisition du bien. (ou il est quand meme mentionné que le financement se fait via l'intermédiaire d'un pret etc etc) et un autre acte établissant l'hypothèque (les 2 ont été signé le même jour) mais rien n'indique le type d'hypothèque ou le terme privilège de prêteur de denier ... c'est un acte d'un notaire Belge donc les termes sont peut être différent de la France mais c'est indiqué texto tel quel sur l'acte en question :

Hypothèque conventionnelle pour sûreté d'un pret de cent vingt sept mille cinq cent cinquante sept EUROS des intérets convenus et des frais et accessoires évalués à 18113.10 Euros au profit de XXXXX (nom de l'établissement bancaire)

La banque a donné un notaire comme contact et j'ai donné le notaire Belge les 2 notaires se sont mis en relations et ont rédigés les papiers nécessaires. Les échanges avec la banque pour ma part se sont limité à l'acceptation du pret pour le reste c'est les notaires qui ont fait le nécessaire pour que je n'ai plus qu'au final à signer les différents papiers le jour de la signature.

Pour l'hypothèque j'ai payé une facture sur cet acte avec des droits fiscaux 1%, rémunération du notaire, frais de recherche, et frais d'enregistrement au bureau des hypothèques. Et l'hypothèque d'après l'acte n'est enregistré qu'en Belgique je ne vois nulle part trace d'une quelconque mention de livre foncier comme on trouve en France.
L'opération a été effectué sur un délai total entre la signature de la promesse de vente et l'acquisition définitive, de 6 mois et demi.

Au niveau surcout cela était a peu près conforme a ce que j'avais chiffré.
Les frais de dossiers coté banque Fr ont été "raisonnable" - 650 euros.
Les frais hypothèque et notaire vis a vis de la simulation de l'agence immob pas de surprise quasi juste a 500 euros près.¨
Donc si on prend le surcout ca fait disons allez 1500 euros en comptant les quelques déplacements sur un projet de 150k€ au total.

Pour un revenu locatif de 795 euros NET mensuel.

 

[Aristide]

Je n'ai pas un acte mais 2 actes notariés un pour l'acquisition du bien.

C'est bien ce que je pensais.

Et l'hypothèque d'après l'acte n'est enregistré qu'en Belgique je ne vois nulle part trace d'une quelconque mention de livre foncier comme on trouve en France.

Le livre foncier c'est en Alsace-Moselle.
Dans le reste du territoire français c'est le fichier immobilier qui est tenu à la Conservation des hypothèques

Au niveau surcout cela était a peu près conforme a ce que j'avais chiffré.
Les frais de dossiers coté banque Fr ont été "raisonnable" - 650 euros.
Les frais hypothèque et notaire vis a vis de la simulation de l'agence immob pas de surprise quasi juste a 500 euros près.¨
Donc si on prend le surcout ca fait disons allez 1500 euros en comptant les quelques déplacements sur un projet de 150k€ au total.

Pour 181.000€ un privilège de prêteur de deniers avec un seul acte "acquisition et prêt" aurait coûté environ 1.100€

Cdt

 

[Capach]

6.36% de rentabilité brut = net ... je me fais des frites ce soir !

Si rien de légal n'interdit une prise d'hypothèque sur un bien situé sur un sol étranger, je pense effectivement que cela concerne surtout les frontières de notre Patrie. Imaginons seulement les discussions entre les notaires belges et français.

Je suis aussi situé à 500km du Plat Pays et je redouterai les yeux écarquillés des pôles immobilier locaux si je leur parlais d'un projet belge.

 

[Anonyme]

6.36% de rentabilité brut = net ... je me fais des frites ce soir !

Bonjour,

D'où sort ce chiffre ?

La rentabilité locative à Bruxelles tourne autour de 4% (4,5% pour les petites surfaces).

Les prix de vente -frais inclus- sont déterminés sur cette base i.e. un appartement loué 1150 €/mois, avec 250 €/mois de charges soit un loyer net mensuel de 900 € sera vendu 900*12/4% = 270 K€, soit 235 K€ vendeur + 15% de frais.

 

[Turbo-057]

J'ai déduit du loyer les frais de revenus cadastral, et charges que je paye, mais bon les charges sont faibles (petite résidence sans ascenceur en rez de chaussé en plus) et le locataire en paye 80%
Ca me fait qu'il reste bien 795 euros Net de chez Net dans la poche. Le loyer brut est de 865 euros.

 

[enolys]

Bonjour Turbo57

Tes informations sont trés intéressantes et je suis dans le même cas que toi,j'ai plusieurs locations en France et suis non résident,
La csg trop peu pour moi,aussi je m'intéresse à investir d'autres deniers en Belgique,
Sais tu si comme en France on trouve de serieuses assurances loyers impayés soit par agence ou agence immobiliéres car je n'en ai pas trouvé dans mes recherches
Au niveau fiscalité je crois que l'on déclare le revenu cadastral majoré de 40% et que l'on paie un faible % du revenue cadastral (env 2%),peux tu me confirmer cela?
Bien cordialement

 

[Turbo-057]

Ben les PS sont nouveau en tant que non résident mais si encore il n'y avait que les PS, quand on cumule le tout PS, TF et IR ca commence à faire beaucoup trop à mon gout.

Tu payes environ 1 mois de loyer de taxes par an par appartement.
Le revenu cadatral sert a fixer en fait un précompte libératoire que tu dois régler. Je n'ai plus les feuilles sous les yeux pour les termes exacts. Mais le montant équivaut en gros a un mois de loyer pour ce qui est de la région Wallone et Brussels.
(Je n'ai pas investi en Flandre donc je ne connais pas leur législation qui est différente selon les 3 régions)

Pour l'équivalent d'une GRL en belgique ce sont des assureurs privés qui propose des formules de garanties locatives.
Plus communément appelé en Belgique Assurance Perte de Loyer. Tu peux contacter les compagnie d'assurance standard qui te fourniront les infos pour ma part je n'ai pas pris ce type d'assurance.