intérêt d'une sci ?....

[paal]

Donc c'est avant tout patrimonial. Ok.
Mais comme vous dites tous, mchristine semble avoir intérêt à trouver un bon comptable, si ce n-est déjà fait...

Il y a deux volets qui ont une consonnance patrimoniale :
- primo la pérennisation d'une activité pro, en achetant les murs qui hébergent cette activité libérale
- secundo, la constitution d'une structure de SCI qui vise 2 objectifs
1. d'une part accueillir un bien immobilier acquis par la SCI
2. d'autre part permettre l'organisation d'une transmission sous forme de donation de son vivant, en faveur du fils de ce foyer ....

Alors bien entendu, pour mener ce programme à bien, il y a des partenaires qui vont intervenir de façon régulière (c'est le cas du comptable) et des partenaires qui vont n'intervenir que de façon ponctuelle, et selon des besoins spécifiques (montage de la SCI, suivi de l'allocation des parts entre les associés, aide à la transmission entre associés ...)

 

[mchristine]

Bonjour,
Je pose une dernière question à ce sujet.
J'ai réfléchi plus précisément à mon objectif. c'est d'augmenter mon patrimoine.
De plus, j'aurais besoin d'ici une douzaine d'années d'eventuellement prévoir de financer les études du fiston.
Du coup, est-il possible si j'achète en mon nom propre et non en sci, de faire une donation sous la forme de donation temporaire d'usufruit de ce bien pour payer les études du fiston ? Ou alors suis-je encore à côté de la plaque ?

 

[paal]

Bonjour,
Je pose une dernière question à ce sujet.
J'ai réfléchi plus précisément à mon objectif. c'est d'augmenter mon patrimoine.
De plus, j'aurais besoin d'ici une douzaine d'années d'éventuellement prévoir de financer les études du fiston.

Du coup, est-il possible si j'achète en mon nom propre et non en sci, de faire une donation sous la forme de donation temporaire d'usufruit de ce bien pour payer les études du fiston ? Ou alors suis-je encore à côté de la plaque ?

Vous devenez déconcertante, car il y a encore quelques jours vous envisagiez une donation de nue-propriété des parts de SCI, et voilà que vous nous sortez du chapeau de l'année 2020, un objectif complètement contraire à l'option précédente :
- plus de SCI au programme
- mais surtout donation d'usufruit, au lieu de donation d'un nue-propriété ....

Comme l'enjeu devrait être de moindre importance que l'achat de murs de boutique, peut-être que l'ouverture d'un contrat d'assurance-vie pourrait suffire, au moins pour le début des études …..

Si vous devez choisir un(e) comptable, il va falloir qu'il/elle s'accroche .....

 

[Tintin16]

Oui c'est vrai que je suis maladroite dans mes démarches. peut-être qu'en fait je réfléchi trop.
Bon ok alors j'ai rien dit !

 

[moietmoi]

Oui c'est vrai que je suis maladroite dans mes démarches. peut-être qu'en fait je réfléchi trop.
Bon ok alors j'ai rien dit !

Tintin16 et mchristine seraient ils en symbiose comme dans un autre post
[lien réservé abonné]

ce qui n'enlève rien à leurs préoccupations et interrogations

 

[SaintFrancis]

Je rebondis sur le sujet on m'a posé une question qui malgré la formation continue due à quelques contributeurs sur le forum (merci 1000 fois) reste incertaine pour moi.
Un particulier veut intégrer un appartement dans une sci existante , la sci est à l'IR. Déjà je lui ai dit que normalement pas de droits à payer dans ce cas?
Mais c'est surtout sur la question de la PV, si l'appartement a pris de la valeur (non exonerable), y-at'il lors de cette mutation une imposition de la PV sur une base estimative ? Ou l'immeuble n'est pas estimé tant qu'il reste dans la sci et ce n'est qu'en cas de vente qu'il y a imposition?

 

[jmi12]

Je rebondis sur le sujet on m'a posé une question qui malgré la formation continue due à quelques contributeurs sur le forum (merci 1000 fois) reste incertaine pour moi.
Un particulier veut intégrer un appartement dans une sci existante , la sci est à l'IR. Déjà je lui ai dit que normalement pas de droits à payer dans ce cas?
Mais c'est surtout sur la question de la PV, si l'appartement a pris de la valeur (non exonerable), y-at'il lors de cette mutation une imposition de la PV sur une base estimative ? Ou l'immeuble n'est pas estimé tant qu'il reste dans la sci et ce n'est qu'en cas de vente qu'il y a imposition?

Si votre interrogation concerne uniquement l'hypothèse de cession de parts de SCI et non la cession de l'immeuble par la SCI, je puis vous préciser ceci :

• l'acquéreur des parts doit s'acquitter de droits de mutation au taux de 5% (article 726-I-2° du CGI),
• Le cédant est soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, si plus-value il y a, bien sûr

Ni l'acquéreur, ni le vendeur, ne sont soumis à l'impôt sur la plus-value latente de l'immeuble appartenant à la SCI. En cas de vente de l'immeuble par la SCI, la plus-value réalisée fait l'objet d'une imposition au nom des associés, au prorata des parts de chacun, dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers.

 

[SaintFrancis]

Merci pour votre réponse, en fait ma question porte sur une étape antérieure qui est l'incorporation (ou apport) d'un immeuble (propriété d'un particulier) , à une sci dont il aura en retour des parts.
J'ai lu que lorsque la sci est à l'IR il n'y a pas de droits d'enregistrement (5% si sci à l'IS)
Toutefois ça reste assimilé à une cession donc notaire obligatoire (droit préemption à traiter, publicité...) et j'aimerais savoir ce que ça entraîne concrètement comme frais. Et comme impôt sur PV eventuel

 

[moietmoi]

Bonjour, il peut y avoir achat par la sci ou apport par l'un des associés par augmentation de capital de la sci et dans cas paiement en parts sociales; Dans les 2 cas, il y aura au moment de l'acte ,calcul de la plus value et imposition le cas échéant;

Les droits d'enregistrement de 5% sont lorsque celui qui apporte ou vend est soumis à l'is;
oui le droit de préemption est à prendre en compte car on peut se faire souffler son bien....

 

[jmi12]

J'avais donc fait fausse route. Maintenant, votre interrogation est plus claire.
Au niveau des droits d'enregistrement, comme vous l'aviez vu, l'apport immobilier pur et simple (c'est à dire rémunéré par l'attribution de parts sociales) à une SCI soumise à l'IR est exonéré des droits de mutation, contrairement à l'apport à une société IS soumis à un droit de 5%.
Par contre, dès lors que le transfert de propriété de l'immeuble à la société doit être publié, le notaire intervient pour la publication de l'acte d'apport ou de constitution de la SCI. Je ne connais pas le tarif des émoluments correspondants. Peut-être moietmoi a une idée sur le sujet.
Au niveau impôt sur la plus-value, l'apport en société est assimilé à une cession génératrice de l'imposition sur les plus-values des particuliers avec le mode de calcul qui s'y rattache et les exonérations éventuelles (résidence principale, etc...).

 

[SaintFrancis]

Je vous sollicite à nouveau. Pour mes affaires cette fois.
Je suis parvenu à ce que mon offre d'achat soit acceptée pour la studette que je convoitais palier en face d'une déjà acquise. Le prix est bas, j'estime la valeur réelle après travaux au double du (prix d'achat + droits + travaux).
J'envisage l'achat directement par une sci à créer pour ce bien, avec objectif de plus value à 5a
Ma question concerne le capital social. Si je vends mes parts (associé avec 100%) je crois que j'ai intérêt à déclarer un capital social égal à la valeur projetée de la cession?. Ce capital doit-il être libéré, les explications trouvées par ailleurs ne sont pas claires...et sous quelle forme (numéraire sur le compte de la société depuis le cc de l'associé? C'est un achat comptant)
Ça n'impacte pas le calcul de la PV si vente de l'immeuble par la SCI?

 

[paal]

Je vous sollicite à nouveau. Pour mes affaires cette fois.
Je suis parvenu à ce que mon offre d'achat soit acceptée pour la studette que je convoitais palier en face d'une déjà acquise. Le prix est bas, j'estime la valeur réelle après travaux au double du (prix d'achat + droits + travaux).

On va tenter de regarder comment seront les étapes de cette acquisition :
- acquisition avec un acte authentique (avec règlement de frais de notaire) d'une studette à proximité d'un bien dont vous êtes propriétaire ; cette proximité devrait vous permettre de réaliser/ faire réaliser les travaux qui peuvent durer un certain temps
- une utilisation non locative depuis la fin des travaux, jusqu'à un horizon de revente

J'envisage l'achat directement par une sci à créer pour ce bien, avec objectif de plus value à 5a
Ma question concerne le capital social. Si je vends mes parts (associé avec 100%) je crois que j'ai intérêt à déclarer un capital social égal à la valeur projetée de la cession ?.

Première chose, c'est que dans une SCI, un faut au minimum 2 associés, même si le second associé de déteint qu'un part minime ....
Dans le cas qui est le vôtre, et comme vous ne semblez pas envisager d'avoir recours à l'emprunt, ni pour l'acquisition, ni pour les travaux, il faudra au moins que que vous dotiez la SCI d'assez forts comptes courants d'associés, même si ces comptes courants ne se trouvent pas capitalisés ....

Bien entendu, il vous faudra conserver tous les documents relatifs aux travaux réalisés, en faisant bien la distinction entre ceux de la studette, de ceux qui peuvent arriver pour le bien déjà acquis ....

Reste ensuite à prévoir le planning de toutes ces opérations, qui vont durer environ 5 années (moment de la cession)

Ce capital doit-il être libéré, les explications trouvées par ailleurs ne sont pas claires...et sous quelle forme (numéraire sur le compte de la société depuis le cc de l'associé? C'est un achat comptant)
Ça n'impacte pas le calcul de la PV si vente de l'immeuble par la SCI ?

Comme il s'agira d'une opération immobilière (aussi bien à l'achat et à la revente), le concours d'un notaire sera obligatoire ....

Autant en profiter pour rendre une visite auprès d'un notaire de votre connaissance, pour examiner le volet fiscal de la revente ....

 

[moietmoi]

J'envisage l'achat directement par une sci à créer pour ce bien, avec objectif de plus value à 5a

Bonjour, et entre l'achat, les travaux...de la location?
une sci n'est pas faite pour de l'achat revente, même si une sci, peut faire de l'achat revente... si tu veux faire une opération achat revente, une sarl ou sasu est mieux;

on est donc ici dans le cas d'une sci à l'IS

Cependant, en tenant compte de ton schéma, achat, travaux location... avec paiement comptant, c'est une situation idéale pour avoir des revenus quasi défiscalisés( en fait en report d'imposition)

Tu prêtes à la sci la somme voulue(achat+travaux) ; la sci a donc en compte courant l'argent que tu lui a prêté;
avec ces sommes la sci achète le bien et fait les travaux; par ailleurs elle encaisse les loyers; Normalement la sci ne fera pas de bénéfices ( amortissement du bien et des travaux, charges générales) et aura de la trésorerie;

avec la trésorerie, la sci te rembourse progressivement ce qu'elle te doit; donc tu "sors " l'argent de la sci sans aucun impot; (si la sci fait du bénéf, il y aura un impôt faible)
Cependant si tu veux vendre, alors il y a aura réintégration des amortissements; as tu défini exactement ce que tu vises?

 

[SaintFrancis]

Merci paal je voulais mettre des guillemets pour associé "unique" mais j'entends bien "ultra majoritaire"
Pour les travaux j'ai fini le premier dont gros oeuvre (plancher détruit et refait) comme je n'ai que les factures matériaux ça n'entre pas en compte le forfait reste largement avantageux (des travaux de 12000€;sur devis, je les ai réalisés pour 4000). Je parle dev5 ans comptant 3 mois de travaux puis un peu d'exploitation (mixte 9 mois + saisonnier sont assurés d'un bon remplissage)
Ce que j'ai du mal à appréhender c'est ce choix de capital social. Disons je fixe 80000. Tu parles du compte courant associé à pourvoir de ce montant ? Ou du compte propre de la sci? J'ai les liquidités pour, mais je trouve dommage de les laisser sur 1 cc, c'est l'expression "capital social" sans date butoir de libération qui me laissait à penser que le montant déclaré n'est pas forcément à nantir?
Et enfin, comment une session de parts peut-elle se baser sur ce capital social pour déterminer la PV?! Un truc m'échappe, si le prix d'acquisition de l'immeuble est 40k, capital social fixé à 80k je cède 100% des parts à une personne morale donc imposée sur PV, ici 0? Ce serait trop simple.

 

[SaintFrancis]

@moietmoi j'ai tiré un trait sur les autres formes de sociétés. Et je préfère considérer sci à l'IR.
Une sci peut toujours à terme revendre, tu évoquais cette difficulté parce-que ce serait requalifiable? Dans ton schéma qu'il me semble avoir compris, l'argent emprunté à l'associé est forcément remboursable? Pas d'autre façon de voir la chose?
Avec des rentrées location sur 5 ans qu'elle est l'assiette pour le calcul de PV (jpige rien à la notion d'amortissement..mais si c'est à l'IS c'est sur que la PV est énorme à cause de cet amortissement !

 

[jmi12]

Bonsoir,
Je découvre votre discussion pour laquelle Paal et moietmoi vous ont déjà fourni des réponses ou observations intéressantes.
Vous avez précisé vouloir rester sur un montage avec SCI soumise à l'IR. Comme vous l'avez évoqué, l'achat de la studette, via une SCI à créer, peut être réalisé selon 2 schémas : une SCI avec un petit capital ou une SCI avec un capital élevé correspondant sensiblement au coût de l'investissement effectué par la société, sachant qu'il n'y a pas de capital minimum imposé pour les SCI et que les statuts peuvent prévoir une libération différée du capital.
Dès lors que l'achat de l'immeuble est effectué par la société, le financement peut être assuré de 2 façons, hors financement bancaire : par des apports en compte-courant ou par des apports en capital. Les apports en capital peuvent être importants et, au moins pour partie, différés et libérés au fur et à mesure des besoins, dans le respect des dispositions statutaires relatives à la libération du capital. Les modalités de libération des apports sont librement fixées dans les statuts. Il peut s'agir d'apports en numéraire sur le compte de la société (en comptabilité, le compte Banque de la société est débité par le crédit du compte Capital) ou de paiements de dépenses sociales avec votre compte bancaire personnel (dans ce cas, le compte fournisseur est débité par le crédit du compte courant d'associé avec virement ultérieur au capital). Le capital souscrit et non libéré figure à l'actif du bilan au compte 109 "Capital souscrit, non appelé". Le solde du compte représente une créance de la société envers l'associé et donc une dette personnelle de l'associé qui devra être soldée en cas de cession des parts.
Il semble que vous envisagez de financer vous-même l'investissement de la SCI, sans recours à l'emprunt et de revendre l'immeuble ou les parts sociales au terme d'un délai raisonnable (5 ans sont cités). Si c'est bien le cas et si vous ne multipliez pas les opérations immobilières d'achat revente à brève échéance, le risque fiscal de requalification de l'activité civile de location en une activité de marchand de biens relevant des BIC et de la TVA, me semble minime.
Dans la mesure où on reste dans une activité de location nue imposable au titre des revenus fonciers avec imposition au régime des plus-values immobilières des particuliers, lors de la cession des parts ou de l'immeuble, il pourrait être envisagé de choisir un capital social proche du coût de revient de l'immeuble pour limiter la plus-value de cession, en cas de vente des parts. En effet, la plus-value de cession brute de parts de SCI soumises à l'IR (sociétés à prépondérance immobilière par principe) est égale à la différence entre le prix de cession et le prix de revient des parts. Les abattements pour durée de détention (au-delà de la 5ème) s'appliquent dans les mêmes conditions, aux cessions de parts et aux cessions d'immeubles.

 

[SaintFrancis]

Je crois qu'il y a tout dans cette réponse, qui va me prendre un peu de temps à assimiler (les notions de compta qui me causent de l'urticaire )
Tout sauf peut-être la taxation de la PV qui m'échappe, achat 40k, cession des parts à 80 sans pv par la magie du capital social élevé. Et disons à la fin vente de l'immeuble. La base de calcul de la PV est le prix d'achat de l'immeuble où la capitalisation des parts?

 

[jmi12]

Je crois qu'il y a tout dans cette réponse, qui va me prendre un peu de temps à assimiler (les notions de compta qui me causent de l'urticaire )
Tout sauf peut-être la taxation de la PV qui m'échappe, achat 40k, cession des parts à 80 sans pv par la magie du capital social élevé. Et disons à la fin vente de l'immeuble. La base de calcul de la PV est le prix d'achat de l'immeuble où la capitalisation des parts?

Si on vend les parts, la plus-value brute est bien égale à la difference entre le prix de cession des parts et le prix de souscription des parts. Le prix de revient de l'immeuble n'intervient pas, pour les cessions de parts. Il intervient par contre, si la sci vend l'immeuble.
Précision importante : Pour que la plus-value relève des plus-values immobilières des particuliers et non des plus-values mobilières, il faut que la société soit à prépondérance immobilière et donc que son actif soit constitué majoritairement de biens immobiliers. Il convient donc de ne pas trop gonfler le capital par rapport à la valeur immobilière, pour rester sur la prépondérance immobilière. Cela peut se comprendre. La cession de parts de SCI ne doit cacher une cession d'actif mobiliers, si on veut rester sous le régime des plus-values immobilières.

 

[moietmoi]

Je crois qu'il y a tout dans cette réponse, qui va me prendre un peu de temps à assimiler (les notions de compta qui me causent de l'urticaire )
Tout sauf peut-être la taxation de la PV qui m'échappe, achat 40k, cession des parts à 80 sans pv par la magie du capital social élevé. Et disons à la fin vente de l'immeuble. La base de calcul de la PV est le prix d'achat de l'immeuble où la capitalisation des parts?

attention, il n' a pas de tour de passe passe en cas d'apports en compte courant
si tu vends la sci( la totalité des parts, )tu vends aussi son "bilan" "ses comptes" "sa comptabilité", bref son actif et passif,donc sa dette envers toi;

Donc même si le bien vaut 80ke au moment de la vente, la valeur des parts vaudront au mieux (80- la dette)......... on ne peut avoir le beurre et l'argent du beurre....

 

[SaintFrancis]

Je le sais bien jm12 c'est juste que je ne savais pas à quel moment le "rééquilibrage" avait lieu
Comme le compromis arrive rapidement je ne veux pas me retrouver coincé par mon indécision, je pense opter pour sci à capital variable, je lis qu'il n'y a pas de surcoût administratif à la constitution (pourquoi se priver)
Merci à vous, pour le temps consacré à ces explications, qui j'espère serviront à d'autres car l'information sur ces détails n'est pas simple à obtenir