intérêt d'une sci ?....

[mchristine]

Tu n'es pas obligé de faire le don de la nu-propriété à ton fils lors de l'achat du bien, tu pourras le faire plus tard.

Oui mais sauf erreur de ma part, ça engendrera des frais notariés, alors que là comme de toute façon j'achète, autant faire ça en même temps chez le notaire...
Pour mon objectif de succession, j'ai manqué de rigueur, je veux parler de donation de mon vivant. Mon objectif est de pouvoir donner à mon fils de mon vivant en étant le moins taxée possible.

 

[Buffeto]

Oui mais sauf erreur de ma part, ça engendrera des frais notariés,

entre 500 et100€ ....autant dire moins de 1% pour une donation de 100k€....
tu pourras le faire dans 20ans lorsque tu auras une idée de ce que veux faire ton fils . peut etre que , lui , préférera du cash pour créer une entreprise différente ou alors il fera partie d'un groupe de nihilistes qui pensent que la planète est perdue et dans ce cas tu éviteras de lui donner quoique ce soit au risque qu'il le dilapide avant d'avoir atteint l'âge de raison .........on ne peut pas savoir .

ne pas oublier qu'une donation est un acte irréversible .
perso je n'ai envisagé et réalisé cette possibilité que lorsque mes enfants eurent trouvé une situation stable ( professionnelle et personnelle ) qui me permette d'espérer qu'ils n'allaient pas tout jeter par les fenêtres . mais ce sont des choix personnels à chacun .

 

[mchristine]

entre 500 et100€ ....autant dire moins de 1% pour une donation de 100k€....
tu pourras le faire dans 20ans lorsque tu auras une idée de ce que veux faire ton fils . peut etre que , lui , préférera du cash pour créer une entreprise différente ou alors il fera partie d'un groupe de nihilistes qui pensent que la planète est perdue et dans ce cas tu éviteras de lui donner quoique ce soit au risque qu'il le dilapide avant d'avoir atteint l'âge de raison .........on ne peut pas savoir .

ne pas oublier qu'une donation est un acte irréversible .
perso je n'ai envisagé et réalisé cette possibilité que lorsque mes enfants eurent trouvé une situation stable ( professionnelle et personnelle ) qui me permette d'espérer qu'ils n'allaient pas tout jeter par les fenêtres . mais ce sont des choix personnels à chacun .

Si peu les frais de notaire ? Dans ce cas effectivement, ça vaut le coup de réfléchir.
Malgré tout, si moietmoi passe par là, j'aimerais bien qu'il m'en dise plus sur cette possibilité de démembrer le bien, et si je ne choisis pas cette solution, je choisirais la sci à l'ir.
Merci à tous pour vos contributions.

 

[Buffeto]

Si peu les frais de notaire ?

expérience perso…..

 

[mchristine]

expérience perso…..

 

[paal]

Merci pour votre réponse qui a le mérite de (mieux ?) exposer ma problématique que moi
Bonne année à vous également, bonne soirée

Un regard externe présente parfois quelques avantages ....

Primo, je ne sais pas si vous avez déjà démarré votre activité de profession libérale, ou si ce n'est qu'un projet en phase de démarrage ....

Ensuite, et de ce je perçois de votre projet, c'est que vous en attendez :
- qu'il ne conduise pas à une fiscalisation trop importante à court terme, et j'ai noté qu'actuellement, et pour l'année 2019, votre TMI restera à hauteur de 14%, qui a vocation à devenir 11% à compter de l'imposition des revenus de 2020
- qu'au travers d'une SCI (ayant au départ votre conjoint et vous, et peut-être une minimum de parts symbolique au nom de votre héritier), vous constituiez cette SCI afin qu'elle devienne l'acheteur d'un bien immobilier qui deviendra le lieu de votre activité pro ....

Pour réaliser cela, et supposant qu'à défaut, vous n'ayez aucune expérience dans ces domaines, vous devrez vous entourer de personnes compétentes en matière :

- de fiscalité sur le revenu, ceci afin de déterminer quelle serait votre imposition future, à la fois dans certaines hypothèses de revenus pros, mais aussi de revenus locatifs de la SCI (qui débuterait sous une forme de base à l'IR)

- de gestion comptable, ceci d'une part pour surveiller les éléments de votre gestion pro, ainsi que pour conserver un oeil sur les éléments comptables de votre SCI ; je sais bien qu'avec une SCI à l'IR, le comptable n'est pas une obligation, mais comme vous devrez en avoir pour votre activité pro, autant faire d'une pierre deux coups ....

- d'acquisition de votre bien immobilier qui se trouvera effectuée par la SCI, et dont la propriété sera matérialisée par une répartition des parts entre les 2 ou 3 associés (avec des parts de NUe-propriété et des parts d'USufruit) ; un acteur sera incontournable (le notaire, lequel pourra aussi jeter un oeil sur vos statuts ....), et bien entendu le comptable qui devra surveiller comment vous conservez l'historique d'attribution des parts, et ensuite la valorisation de ces parts au fil du temps ; bien entendu, il vous faudra trouver un banquier qui sera en mesure de vous proposer un prêt de façon adaptée ....

PS - j'ai récupéré une page internet qui explique bien la différence entre SCI IR et SCI IS, ainsi que les avantages et inconvénients de l'une et l'autre ….

[lien réservé abonné]
Désolé, je suis appelé pour une mission galette ....

 

[mchristine]

Merci pour votre réponse.
Je travaille en libéral depuis 14 ans, il est grand temps que j'achète mes murs pros !
Effectivement J'aimerais éviter d'alourdir ma fiscalité, mais en même temps, elle n'est pas élevée cela ne serait pas si grave donc
Vous avez raison je dois m'entourer de professionnels qui sauront me conseiller, c-est le plus dur parce qu'il s'agit de trouver quelqu'un en qui je pourrais avoir confiance pour travailler avec....
Mon objectif était aussi de pouvoir transmettre de mon vivant le plus facilement possible et le moins coûteux, en ce sens la sci à l'ir me semble adaptée.
Quand vous parlez de NP et d'usufruit, c'est concernant la sci ? On peut démembrer une sci ?

 

[moietmoi]

J'ai commencé à me renseigner pour cette solution de séparer l'achat de la nue-propriete et de l'usufruit , et ça me semble pas mal du tout. Par rapport à tous mes objectifs. En plus sauf erreur de ma part je peux mettre la nue-propriété au nom de mon fils.
Après c'est concrètement que je voie pas bien comment faire : si j'achète le bien 200k, comment je fais pour mon crédit et pour chiffrer le prix d'achat de la nue-propriété et de l'usufruit ? Et par rapport au notaire ? A la banque pour expliquer ? Mais cette solution me plait bien, j'aimerais la creuser !
( bon c'est sûr que ce soir c'est pas l'idéal, m'enfin.... )
J-espère que vous pourrez m'apporter des précisions ( pas ce soir évidemment )
Merci d'avance et.....
Bonne année à tous !!!!

Bonne année à toi aussi..

Dans le montage que je décrivais, il s'agit d'un démembrement temporaire, l'achat de la nue pro par toi et l'achat de l'usufruit temporaire par ton cabinet; il ne s'agit pas d'un montage avec ton fils, qui serait un montage avec donation;
Concernant la valorisation de l'usufruit temporaire, le fisc a ces tableaux qui définissent l'usufruit économique temporaire, normalement de 0 à 10 ans l'usufruit vaut 23% de la valeur totale; de 11 à 20 ans 46% de la valeur totale, cependant l'administration peut éventuellement requalifier, si les loyers qui auraient été attendus sont nettement différents de la valeur de l'usufruit( méthode d'actualisation, et prise en compte de l'imposition );
Pour le montage, il y a donc 2 crédits: pour 200ke avec un usufruit temporaire de 10 ans: l'un de 46 000 au nom du cabinet et l'autre du complément à ton nom; l'amortissement de l'usufruit sur 10 ans fera donc apparaître une charge fictive de 4600 euros annuels qui viendront se retirer de ton bénéfice pro, ;(le fisc avait l'habitude de contester ce montage, mais le conseil d'état dans sa décision du 24 avril 2019 a valider l'amortissement de l'usufruit temporaire ou viager )
Comme je le disais , ce type de montage ne peut s'envisager que si ton cabinet est bien "assis" sur des certitudes de CA et de bénéfices et de trésorerie; vu qu'il supporte les mensualités d'un crédit et que l'intérêt du montage est de diminuer le bénéfice imposable;
un tel montage se fait avec notaire/avocat,/comptable...connaissant la chose..

 

[mchristine]

Bonne année à toi aussi..

Dans le montage que je décrivais, il s'agit d'un démembrement temporaire, l'achat de la nue pro par toi et l'achat de l'usufruit temporaire par ton cabinet; il ne s'agit pas d'un montage avec ton fils, qui serait un montage avec donation;
Concernant la valorisation de l'usufruit temporaire, le fisc a ces tableaux qui définissent l'usufruit économique temporaire, normalement de 0 à 10 ans l'usufruit vaut 23% de la valeur totale; de 11 à 20 ans 46% de la valeur totale, cependant l'administration peut éventuellement requalifier, si les loyers qui auraient été attendus sont nettement différents de la valeur de l'usufruit( méthode d'actualisation, et prise en compte de l'imposition );
Pour le montage, il y a donc 2 crédits: pour 200ke avec un usufruit temporaire de 10 ans: l'un de 46 000 au nom du cabinet et l'autre du complément à ton nom; l'amortissement de l'usufruit sur 10 ans fera donc apparaître une charge fictive de 4600 euros annuels qui viendront se retirer de ton bénéfice pro, ;(le fisc avait l'habitude de contester ce montage, mais le conseil d'état dans sa décision du 24 avril 2019 a valider l'amortissement de l'usufruit temporaire ou viager )
Comme je le disais , ce type de montage ne peut s'envisager que si ton cabinet est bien "assis" sur des certitudes de CA et de bénéfices et de trésorerie; vu qu'il supporte les mensualités d'un crédit et que l'intérêt du montage est de diminuer le bénéfice imposable;
un tel montage se fait avec notaire/avocat,/comptable...connaissant la chose..

Ok merci pour votre réponse.
Dans ce cas de figure, à l'issue des 10 ans, je redeviens propriétaire en PP à titre perso c'est ça ? Donc si je veux continuer mon activité telle quelle, comment ça se passe ?
Autre question : ce montage vous semble être plus intéressant qu'une sci si je comprends bien ? Fiscalement parlant j'entends
Il me plaît assez je ne sais pas si j'en saisis bien les tenants et les aboutissants, mais il me plaît.
Quand vous parlez de bons revenus, ayant mentionné le montant de 90k, c'est à ce montant dont vous parlez pour les bons revenus ? Ou la moitié peut suffire ?
Effectivement il va falloir que je m'entoure des bonnes personnes, je sens bien que ça aussi ça va pas être simple...

 

[mchristine]

Vous n'auriez pas des coordonnées, à tout hasard ?
Pourriez-vous si ce n-est pas trop demandé, me chiffrer les différences entre un tel achat en sci à l'ir et en démembrement ? Ou m'indiquer comment m'y prendre ? Je suis partante pour tenter mais les chiffres ça m-aide plus.

 

[moietmoi]

Ok merci pour votre réponse.
Dans ce cas de figure, à l'issue des 10 ans, je redeviens propriétaire en PP à titre perso c'est ça ? Donc si je veux continuer mon activité telle quelle, comment ça se passe ?

oui, en PP, donc à ce moment un bail est faisable;

Autre question : ce montage vous semble être plus intéressant qu'une sci si je comprends bien ? Fiscalement parlant j'entends

fiscalement, pour l'exploitation de votre bnc , oui, mais le jeu en vaut il la chandelle? je ne saurais le dire..

Quand vous parlez de bons revenus,

Surtout, pour valider une solution complexe, il faut de la pérennité dans le travail, le couple, la vie...; sinon cela devient une usine à gaz dont on sort en catastrophe trop rapidement lorsque l'urgence est là! et le montage de solution coûte de l'argent: consultation, avis conseil, et gestion au long cours; il faut donc que les gains produits soient nettement supérieurs à la rigidité et aux coûts induits;

Vous n'auriez pas des coordonnées, à tout hasard ?

non, mais je peux t'envoyer en Mp le site d'un cabinet d'avocat(je ne le connais pas du tout) je ne sais même pas si la simple consultation d'un de leurs avocats ne mange pas le bénéf d'une année....

 

[Buffeto]

je ne sais même pas si la simple consultation d'un de leurs avocats ne mange pas le bénéf d'une année....

 

[mchristine]

oui, en PP, donc à ce moment un bail est faisable;

fiscalement, pour l'exploitation de votre bnc , oui, mais le jeu en vaut il la chandelle? je ne saurais le dire..


Surtout, pour valider une solution complexe, il faut de la pérennité dans le travail, le couple, la vie...; sinon cela devient une usine à gaz dont on sort en catastrophe trop rapidement lorsque l'urgence est là! et le montage de solution coûte de l'argent: consultation, avis conseil, et gestion au long cours; il faut donc que les gains produits soient nettement supérieurs à la rigidité et aux coûts induits;


non, mais je peux t'envoyer en Mp le site d'un cabinet d'avocat(je ne le connais pas du tout) je ne sais même pas si la simple consultation d'un de leurs avocats ne mange pas le bénéf d'une année....

Merci pour ces précisions.
Si je comprends bien, ce genre de projet concernerait plutôt de gros revenus et de gros projets immos, au vu du coût engendré par le montage ? C'est quoi pour vous le bénéf d'une année ?

 

[mchristine]

Mais c'est peut-être vrai aussi que le jeu n'en vaut pas la chandelle...

 

[jmi12]

De nombreuses pistes vous ont été fournies. Mais, comme vous le dites, faire un montage sophistiqué avec un TMI de 14% qui doit passer à 11%, est-il utile ?
Je n'en suis pas sûr. Pour avoir exercé plusieurs dizaines d'années en service de vérifications, je puis vous dire que j'ai rarement rencontré des montages complexes tels que parfois suggéré, du moins pour des dossiers ordinaires, comme semble l'être le vôtre. Il est par contre de pratique courante d'avoir sa SCI transparente qui loue à l'exploitant, société ou entrepreneur individuel. Les montages les plus simples sont souvent les plus efficaces et surtout les moins coûteux en conseils. Enfin, les montages trop alambiqués attirent forcément l'attention du fisc. Aussi, quand on se lance dans ce schéma, il faut être clean dans tous les domaines, car le dossier a de grandes chances d'être examiné.
Je pense que vous devez en parler avec votre conseil (comptable) qui devrait savoir ce qui vous sera le plus utile, à tous égards.
Cdt

 

[mchristine]

Oui merci, vous résumez bien les choses.
Même si j'adhere assez au principe du démembrement, je crois que ce n'est pas le bon montage pour moi. Je vais creuser la sci.
Merci à tous pour vos conseils !

 

[Tintin16]

Bonsoir,
J'ai suivi assez attentivement cette discussion, mais pour moi, il manque des chiffres tels ceux donnés par Aristide par exemple quand il explique l'interet des prêts gigognes.
Est-il possible d'avoir une simulation entre l'achat dudit bien à 200k en nom propre, et ce même achat en sci à l'ir qui semble être celui retenu ? En terme de fiscalité essentiellement, ou même pour contracter son crédit, mchristine peut-elle bénéficier d'un gain sur son crédit ou autre si elle crée une sci plutôt que si elle achète seule ? Ou a-t-telle juste à y gagner en terme de succession facilitée ?

 

[jmi12]

Au plan fiscal, pour pouvoir déduire un loyer de son BNC, il n'est point besoin de créer une SCI. Il suffit de conserver le local professionnel dans son patrimoine privé, de déclarer un loyer normal en revenus fonciers et de payer les loyers du compte professionnel vers un compte privé.
La SCI a certainement un avantage en terme patrimonial, notamment pour faciliter la transmission et la répartition au sein de la famille. Mais, la création d'un SCI génère forcément des frais de gestion, lorsque l'on n'est pas rompu aux règles juridiques et comptables.
Une analyse de la situation doit permettre de choisir la solution la plus adaptée. Le comptable me semble être la personne disposant des éléments pour conseiller la solution adéquate.

 

[paal]

La SCI a certainement un avantage en terme patrimonial, notamment pour faciliter la transmission et la répartition au sein de la famille.

Mais, la création d'un SCI génère forcément des frais de gestion, lorsque l'on n'est pas rompu aux règles juridiques et comptables.
Une analyse de la situation doit permettre de choisir la solution la plus adaptée. Le/la comptable me semble être LA personne disposant des éléments pour conseiller la solution adéquate.

Nous sommes d'accord sur ce point, et s'il est une personne à soigneusement choisir, c'est bien cette personne là, qui va suivre cette structure d'ensemble, qu'il s'agisse de la SCI ou bien de l'activité pro déployée ....

Une personne habituée à ce type de situation, même avec une tarification un peu plus chère que ses confrères, sera à privilégier ; il me semble qu'il ne faut pas écarter la compétence sous le prétexte d'une proposition financière au mieux disant …..

 

[Tintin16]

Donc c'est avant tout patrimonial. Ok.
Mais comme vous dites tous, mchristine semble avoir intérêt à trouver un bon comptable, si ce n-est déjà fait...