Intéret du pret a taux zéro

[emiliekikou]

Bonjour,

je suis nouvelle, inscrite depuis un moment je vous lis, mais je n ai pas eu l occasion de participer, mais désormais avec mon ami nous sommes à la recherche d une maison que nous avons peut être trouvé

le souci, nous sommes allées voir le CA pour une simulation, la conseillère, nous a demandé à combien nous estimions les travaux, sachant que l électricité est a refaire et les fenêtres a changer, nous avons dit à vu de nez 10 000€. Ce que je ne comprend pas, c'est qu elle a donc rajouté au prix de l acquisition 10 000€ de travaux et nous avons droit au prêt a taux zéro.
En y réfléchissant avec mon ami, on se demande si ce n'est pas plus judicieux de ne pas souscrire au taux zéro et donc de ne pas rajouter les 10 000€ au prix de l acquisition et de financer nous même les travaux et de raccourcir la durée du prêt de 25 a 20 ans? la conseillère ne nous a pas très bien expliqué et nous a fait une simulation seulement avec le taux a prêt zéro;

achat : 113 000€
apport : 15 000€
frais de notaire : 8700€
caution : 1400€
frais de dossier : 600€
travaux : 10 000€

teg : 5.21
mensualité 677€ lissé
assurance : 0.33
taux du pret : 4.75

merci pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne vous comprends pas très bien sur la question des travaux à financer.
Vous semblez vouloir réaliser ces travaux et les financer sur votre épargne.
Or le le prêt à taux zéro ne vous coûte rien en intérêts alors que votre épargne, au contraire, vous rapporte un intérêt, peu élevé peut-être, mais un peu quand même.

Alors pourquoi ne pas prendre le prêt à taux zéro et, éventuellemnt en cas de besoin, prendre de temps en temps un peu dans cette épargne si vous êtes un peu juste en trésorerie.

Par contre vous devrez payer une prime d'assurance sur ce prêt comme sur les autres mais si par malheur vous subissiez un sinistre vous et/ou vos proches n'auriez pas à le rembourser. Mais votre épargne serait toujours là alors que ce ne serait pas le cas si vous l'utilisez à financer vos travaux.

Vous parlez d'un cautionnement pour 1.400€. Or c'est une acquisition que vous faites; dans ce cas il me semble qu'un privilège de prêteur de deniers vous couterait moin cher = environ 1.000€ (demandez une évaluation à votre notaire). L'inconvénient éventel du privilège de prêteur de deniers est qu'il vous faudrait payer de frais de main levée si vou revendiez votre maison avant la fin du prêt.

Cordialement

 

[kenko82]

Si l'enveloppe travaux est intégrée au projet ce sera un PPD pour l'existant et une Hypothèque pour les travaux. Après je ne sais pas le cout de ces garanties, mais à priori la solution de caution retenue doit intégrer un éventuel pourcentage reversé à la fin du prêt (Crédit Logement par exemple). La comparaison entre le cautionnement et la garantie hypothécaire n'est alors plus aussi simple.

 

[emiliekikou]

merci pour les réponses, je me doutais que je n étais pas très clair en fait mais je n arrive pas vraiment expliquer.

en fait la maison coute 113 000€, les travaux 10 000€ ce qui fait un projet a 130 000€ avec frais de notaire+caution+frais de dossier. certes nous avons droit au pret a tx 0 pr 13200€ ms cela nous fait une mensualité de 137€ en plus pdt 8 ans.

alors que si nous utilisons pas le pret a tx zéro, les travaux de 10 000€ seront financer avec notre apport et nous économisons la mensualité de 137€ pendant 8 an, notre projet n'est alors plus que de 120 000€ et nous pouvons éventuellement rester sur du 20 ans plutôt que 25 et donc gagner en intérêt.

vous voyez ce que je veux dire

pour la caution, en fait cela remplace l hypothèque, la conseillère nous a expliquer que ds le cas d un endettement, la garantie caution nus permettait de vendre notre bien ds un délai de 2 ans et a son réelle, ce qui n'est pas le cas avec l hypothèque.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il s'agirait certes d'un PPD à hauteur de l'acquisition et d'une hypothèque pour les 10.000€ de travaux.
Mais s'il y a un prêt à taux zéro il y a exonération de la taxe de publicité foncière (0,715%) sur cette hypo; le tarif sera quasiment le même que celui du PPD.

D'autre part Emiliekicou cite son prêteur; il est fort probable que la caution envisagée ne soit pas celle de Crédit Logement mais d'une assurance caution sans restitution en fin de prêt.
Enfin, ainsi que je le suggérais, Emiliekikou a tout intérêt à se renseigner auprès de son notaire et voir ensuite avec sa conseillère quelle est la solution la plus économique pour elle.

Cordialement,

 

[kenko82]

Et à première vue son offre intégrant pas le PTZ ne semble pas lissée, car elle dit que le PTZ lui ferait une mensualité plus élevée.

Il faudrait comparer ces deux solutions, une prêt lissé à mensualité X et un prêt sans PTZ à mensualité X. Sur la bases de ces deux simulations vous comparer les couts totaux et prenez votre décision. La première solution sera certes plus chère, mais vous fera peut être arbitrer en faveur du prêt intégrant l'enveloppe travaux, car elle vous semblera peut être moins chère que vous ne le pensiez, tout en étant sûr d'avoir tout de suite les fonds nécessaire aux travaux, à la différence de la solution en autofinancement des travaux pris sur le reste de l'épargne quitte à dire adieu à l'épargne de précaution et à devoir remettre à plus tard la livraison de béton parceque la voiture a les freins à changer.

 

[emiliekikou]

je crois que vous m avez compris kenko

dans les 677 € est intégré les 137€ du PTZ, mais si nous utilisons pas le ptz, la mensualité passe de 540€ environ/mois, nous serions prêt a apporter un peu plus d apport 17000€ au lieu de 15 000€ et ils nous resteraient 15 000€ pour refaire l électricité et changer les fenêtres et faire qqs travaux d aménagements plus tard et donc voir pour passer a 20 ans au lieu de 25 et donc réduire en conséquence les intérêts.
Pensez vous que ma solution tienne la route?

de plus, concernant le PTZ, si l expert détermine qu il y a 10 000e de travaux et que nous faisons donc les travaux et que cela nous coute que 5000€ (en les faisant par nous même) et que nous le justifions par des factures auprès de la banque, est ce que ca peut marcher?

encore merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Moi aussi j'ai bien compris votre idée.

Mais, personnellement, si j'étais dans le même cas de figure, je prendrais le prêt à taux zéro et réduirais la durée du prêt complémentaire à 20 ans pour aller dans votre sens de limiter les intérêts.
Les charges seront certes plus élevées.
Alors, si besoin, je puiserais au mois le mois dans mon épargne pour contribuer au paiement des échéances. (Votre épargne vous rapporte un peu d'intérêts et vous n'en payez pas sur le prêt à taux zéro).

Dans ma réflexion j’intègre les éventuels aléas du moyen/long terme. Si vous prenez le PTZ vous avez une assurance et conservez, au moins en partie, votre épargne.
Si vous payez avec votre épargne...vous n’avez plus d’épargne.

Je vois deux autres avantages accessoires :
- Les travaux sont faits tout de suite ; on en parle plus ; on « est bien dans ses meubles » immédiatement.
- Leur coût est celui d’aujourd’hui ; les prix ne seront sans doute plus les mêmes si vous les différez.

Quant à faire les travaux par vous-même pourquoi pas pour les fenêtres et autres petits aménagements.
Par contre, s’agissant d’électricité, il vous faut avoir de bonnes compétences dans le domaine car les normes sont strictes et c’est dangereux. (Soucis possibles avec assurance habitation si cause sinistre incendie)

Ceci étant, ce n’est que mon avis parmi d’autres, ceci afin d’alimenter vos propres réflexions.

Si non, pour suivre la suggestion de kenko82, j’ai tenté de faire une simulation avec un montage à échéances lissées et un autre en montage classique en prêts juxtaposés.

Mais je ne dois pas avoir toutes les données.
D’après ce que vous indiquez le total des dépenses (avec 10.000€ de travaux) serait de 133.700€
En déduisant PTZ 13.200€ et apport 15.000€ cela ferait un complémentaire de 105.500€
Or 105.500€ à 4,75% sur 25 ans donnent une échéance de 601,47€ hors assurance et de 659,50€ avec deux assurances à 0,33% (l’échéance PTZ venant en plus) ce qui ne correspond pas à ce que vous indiquez.

Cordialement

 

[emiliekikou]

merci pour les nouvelles réponses

nous revoyons la banque demain pour faire le point, j ai eu la conseillère qui ne veut pas nous laisser dans l incompréhension.

 

[emiliekikou]

Bonjour, nous avons donc revu la banque et fait une simulation sur 20 ans et 22 ans, qui nous augmente les mensualités mais nous fait gagner quasiment 30 000€ en intéret, nous allons essayer de revoir la banque pour refaire des simulations.

Concernant le PTZ, un expert est passé et à noté en conclusion les arrivées d air vicié sont a refaire et il faut installer un disjoncteur différentiel 30 Ma, nous avons été faire un devis a Mr Brico, le tout devrait nous couter 300€, pouvons nous bénéficier malgré une si petite somme du PTZ?

 

[Aristide]

Bonjour,

L'état des lieux réalisé par l'expert fait ressortir que, en l'état actuel ses choses, votre logement n'est pas aux normes.
Les travaux cités sont donc obligatoires pour que vous puissiez prétendre au prêt à Taux zéro même s'ils ne s'élèvent qu'à 300€.
Cordialement

 

[Vefa]

EmilyKikou a écrit : « Concernant le PTZ, un expert est passé et à noté en conclusion les arrivées d air vicié sont a refaire et il faut installer un disjoncteur différentiel 30 Ma, nous avons été faire un devis a Mr Brico, le tout devrait nous couter 300€, pouvons nous bénéficier malgré une si petite somme du PTZ? »

L’expert n’avait pas a passer entre le compromis et la vente définitive.
Les conditions d’attribution de l’avance (Cf décret 2005-69 du 31.01.2005) ne portent que sur votre éligibilité au ptz : condition de revenus, primo-accession.

C’est ensuite, quand vous affectez votre logement à résidence principale que le maintient de votre droit au ptz sera évalué par la fourniture état des lieux qui attestera la conformité de votre logement. L’état des lieux reste au dossier de prêt pour soumission éventuelle à contrôle.

Le texte de loi dit :
« Art. R. 318-3. − Les logements anciens au sens de l’article R. 318-2 doivent, le cas échéant après réalisation de travaux, répondre aux normes minimales de surface et d’habitabilité définies en annexe au présent code. Le respect de cette condition est apprécié au jour de l’entrée dans les lieux de l’emprunteur.
« Lorsque l’acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité est établi dans les mêmes conditions que
celui prévu à l’article R. 331-69 par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d’une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l’octroi de l’avance est subordonné à leur réalisation. »

Ce qui veut dire :
- après réalisation de travaux, le logement doit être aux normes
- cette conformité aux normes se juge au jour de l’entrée dans les lieux (au jour d’affectation à résidence principale, code des impots) après les travaux,
- pour les logements les plus anciens (+de 20 ans) le législateur demande une « preuve » de cette conformité (état des lieux)
- et, bien entendu, le maintient du droit au prêt est subordonné à la mise aux normes (obligation de rembourser si le logement n’est pas aux normes).

A accepter des états des lieux préalables et à écouter des personnes qui veulent que la règle -qu’ils ont sans doute acceptée sans la mettre en doute (c'est bêêêête hein?)- soit, du coup, la même pour tous (ben voyons!), on tourne en rond comme disait l'autre jour quelqu'un sur ce site

 

[emiliekikou]

Bonjour

L’expert n’avait pas a passer entre le compromis et la vente définitive a bon quand doit il passer normalement? j ai lu le texte que vous aviez mis Vefa, mais pas compris

nous signons le compromis ce soir, donc il est passé avant le compromis.

pouvez vous m expliquer?

 

[emiliekikou]

je viens de relire ce que vous notez VEFA, si j ai bien compris de toute les façons VEFA, il aurait fallu que cet expert passe, donc je ne vois pas ou est le problème, savoir à l avance combien vont nous couter les travaux est important pour les simulations de notre prêt auprès des banques, pour avoir le plus rapidement des simulations a peu près juste.

 

[Vefa]

EmilieKikou a écrit : " je viens de relire ce que vous notez VEFA, si j ai bien compris de toute les façons VEFA, il aurait fallu que cet expert passe, donc je ne vois pas ou est le problème, savoir à l avance combien vont nous couter les travaux est important pour les simulations de notre prêt auprès des banques, pour avoir le plus rapidement des simulations a peu près juste."

Ooopss! Excusez, EmilieKikou, j'avais compris que vos travaux s'élevaient à 300 €.....et bêtement j'ai pensé que pour cette somme, vous n'aviez pas demandé de prêt.
En somme, que vous aviez juste un prêt "acquisition" sec.

S'il n'y a pas de problème pour vous ....il y en a encore moins pour moi!

 

[emiliekikou]

Vefa si si VEFA finalement puisqu on y a droit on va bien en profiter

 

[Aristide]

je viens de relire ce que vous notez VEFA, si j ai bien compris de toute les façons VEFA, il aurait fallu que cet expert passe, donc je ne vois pas ou est le problème, savoir à l avance combien vont nous couter les travaux est important pour les simulations de notre prêt auprès des banques, pour avoir le plus rapidement des simulations a peu près juste.

Bonjour,

Votre remarque est parfaitement juste.
De toute façon il vous fallait un état des lieux
Donc que vous l'ayez avant ou après, il vous aurait de toute façon fallu le payer.

Il vous a été très utile pour savoir dès le départ ce qui n'est pas aux normes et donc solliciter les devis nécessaires afin d'étabir votre budget global.
On explique mal en effet, comment on pourrait entreprendre des travaux de mises aux normes.....sans savoir ce qui n'est pas aux normes....et sans en connaître le prix.

C'est aussi nécessaire pour votre banque car il y a des règles de calcul du prêt à taux zéro maximum.
Il existe trois plafonds définis par la règlementation et la banque doit retenir le plus petit.
L'un des plafonds est 20% des dépenses finançables donc il faut bien connaître le coût de ces travaux de mises aux normes pour optimiser le montant de votre prêt à taux zéro.
Et puis il fallait bien qu'elle s'assure également de l'équilibre "emplois/ressources" de votre plan de financement.

Les banques et leurs Organismes centraux ont des centaines de juristes à leur disposition; croyez vous qu'ils soient tous des incompétents ?
Elles sont régulièrement contrôlées par des Services spécialiés tels SFGAS et/ou Direction du Trésor. Ces experts n'ont pas la réputation de "rigoler" et pourtant il semble bien la fourniture de l'état des lieux, dès le départ, ne leur pose aucun problème.

Sur ce forum aucun avis d'intervenants praticiens ne vient d'aillleurs conforter la fourniture de cet état des lieux à postériori plutôt qu'à priori.

Soyez rassurée, votre banque a fait son travail; une autre aurait fait exactement la même chose.

Cordialement,

 

[Vefa]

L’essentiel, EmilieKikou, est d’apporter matière à réflexion pour tous : que chacun trouve matière à défendre son bon droit ou à accepter les conditions que la banque lui propose.

Je suis bien persuadé que nombre de personne ici lisent les argumentations et qu’ils y adhèrent.
Ils réfléchissent. Ils font peut-être « leurs » ces arguments et demanderont de faire valoir leurs droits.
Il y en a d'autre qui viennent se distraire : c'est parfois édifiant et rigolo

Après……reste que ceux qui auront accepté les conditions abusives de leur banque et ont une amertume coincée au fond de la gorge, en témoigne l’acharnement de certains à dire « c’est comme ça et c’est pas autrement » sans argumenter avec les textes……

Comment ne pas comprendre que les banques profitent de cette « naïveté » déconcertante et imposent leur travestissement de la loi à leur avantage ? La voie est royale.....

Je souhaite pour ma part que ces argumentations permettent à certains d’envisager leur aliénation avec leur banque d’une autre façon. C’est l’essentiel.

Pour les autres…..à l’impossible nul n’est tenu !

 

[emiliekikou]

Bonsoir,

nous avons rencontré ce soir le conseiller du CIC qui nous a fait une offre qui nous semble intéressante, mais il ne nous a pas communique les TEG

Acquisition : 106 000€+4000€ de frais d agence
Frais de notaire : 7700€
Frais de dossier : 250€
Frais de garantie : 984€ (60% récupérable à la fin du pret)

PTZ 0% 13200€
Prêt immo ordinaire 4.5% 71564€
Prêt employeur 1% 14 400€
Apport 20 000€
Travaux 227€

le taux assurance 100% 0.26%

mensualité sur 20 ans 640.54€/mois intérêt 42644.68€ et assurance 8716.80€

Pensez vous que je devrais ouvrir un nouveau post?

merci

 

[Aristide]

Bonsoir,

Vous voudriez ouvrir un nouveau past pour poser quelle question ?
Est-ce le TEG ?
Si c'est celà un nouveau poste ne semble pas utile.

Par contre il faudrait préciser si c'est le TEG de votre seul prêt complémentaire qui vous intéresse ou bien le TEG "d'ensemble" de vos financements.

Dans les deux cas ce serait bien de donner tous les détails de chaque prêt
- Montants
- Taux
- Durées
- Echéances hors assurance
- Coût assurance (taux - montant prime)
- Echéances avec assurances
- Nombre têtes assurées
- Prêt à échéances lissées ou non pour le complémentaire. Si oui = montants et durées des paliers.

Avec tous les paramètres de vos prêts les TEG et coûts du crédit pourraient vous être fournis.
Cordialement