Indécis sur vente maison

[Romain44650]

Bonjour,

Je viens vers vous car nous avons besoin d'avis et conseils sur notre futur situation

Je suis marié(35 ans) deux enfants. je touche 2500 et mme 400 + 300 (congé parental). Nous sommes logés par mon employeur.
Nous disposons de :
50 000€ sur assurance vie en fonds euros
6000€ AV sur UC
10 000 sur livret 4
3 000 sur PEA et CTo

Nous disposons d'une maison acheté en 2015. Pret sur 25 ans : 215 000€(frais inclus) - 30 000 apport. Mensualité de 800€ par mois. Cette maison est louée actuellement 875€


Dans un an ou deux, notre situation va changer. Je vais perdre mon logement et nos revenus seront
Moi 2800€
Mme : 1700€

Nous avons projet de faire construire ou d'acheter pour une valeur de 250 000€.

J'hésite entre soit emprunter de nouveau pour ma RP (en prenant 50 000 apport sur mon épargne) soit vendre la maison actuellement en location (je pense en tirer pour 225 000) Je compte épargner 500€ par mois.

Cdlt

 

[Anonyme]

Je vous dirais de vendre votre maison en location pour que le produit de la vente se reinvestisse autrement.

Pour vos autres arbitrages c'est cohérent. Essayez de vous débarrasser au plus vite de vos crédits automobile...

 

[moietmoi]

Nous avons projet de faire construire ou d'acheter pour une valeur de 250 000€.

Bonjour,
a quel moment? avant ou après ton changement de situation?

 

[Romain44650]

Bonsoir,

Après ou en tout cas quand mon épouse aura de nouveau un plein revenu

 

[Buffeto]

un vieux proverbe dit qu'il est souvent difficile de courir 2 lièvres à la fois

 

[Romain44650]

un vieux proverbe dit qu'il est souvent difficile de courir 2 lièvres à la fois

Je vois bien l'idée mais l'opération financière (du à la location) est assez intéressante.

 

[Buffeto]

Je vois bien l'idée mais l'opération financière (du à la location) est assez intéressante.

oui mais les banques ont une obligation pour les crédits ......33% d'endettement.

 

[Romain44650]

Meme en admettant que je loue la maison?

 

[Buffeto]

Meme en admettant que je loue la maison?

il n'y aura prise en compte que d'une partie des loyers (70% si je ne m'abuse )

 

[moietmoi]

Moi 2800€
Mme : 1700€

En supposant que cela soit du fixe net et en cdi cela fait 4500+ 70 à80% du loyer soit 650 euros donc au total 5150 soit 1717 euros -800= 917 euros de mensualité disponible, si vous n'avez aucun autre crédit( conso, voiture, revolving...) ce qui ferait aux alentours de 185/190 000 sur 20 ans..
ça risque de se jouer sur pas grand chose...

 

[Aristide]

Bonjour

il n'y aura prise en compte que d'une partie des loyers (70% si je ne m'abuse )

En supposant que cela soit du fixe net et en cdi cela fait 4500+ 70 à80% du loyer

Avant la recommandation du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) :

Recommandation n° R-HCSF-2019-1 relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit 20 DÉCEMBRE 2019

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=> En fonction des banques il y avait de nombreuses façons de calculer ce taux d'endettement:

Blog : « Différents taux d’endettement »

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Mais depuis cette recommandation, si les banques la suivent (???) le calcul dudit "Taux d'endettement" désormais appelé "Taux d'effort" devient très simple:

=> Taux Effort = Total Charges / Total Revenus X 100.

h. « Taux d’effort », le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) (telles que définies au g du présent paragraphe) et au dénominateur les revenus annuels (tels que définis au point e du présent paragraphe)

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[moietmoi]

Taux Effort = Total Charges / Total Revenus X 100.

Bonjour,
Ce qui veut dire, que dans ta compréhension, les banques ne devraient plus impacter les revenus locatifs d'un coefficient représentant le risque?
Cdlt

 

[Aristide]

Oui.

Mais ne s'agissant que d'une recommandation....le feront-elles ?

Surtout qu'en ne la suivant pas elles accentueraient encore plus leur sécurisation (= réduction des risques de non paiements)..........ce qui est l'objectif de ladite recommandation !!!

Cdt

 

[Romain44650]

Bonjour,
J'ai pris rdv à ma banque pour faire le point avec eux. je vous dirai ce qu'il en ressort
cdlt

 

[Romain44650]

Bonjour,

Petit point trois mois après. La banque me suit pour un deuxième emprunt. Aucune notion de 70% de prise en compte des loyers. On part donc sans notion de crédit en cours. Nous sommes au crédit agricole.

Par contre gros paramètre en plus pour nous. Nous allons être bénéficiaire d'une donation de 100 000€ versé entre 18 et 24 mois ce qui nous fera 160000€ d'épargne +20000€ d'épargne (sécurité)

Nous nous posons ainsi la question suivante : rembourser totalement le crédit en cours de notre maison. Dans 18-24 mois, il restera 18 ans de mensualités - 145000€ à payer. Maison loué actuellement 875€ par mois pour un crédit de 800€. Je suis logé par mon employeur ce qui ne sera plus le cas dans 12 mois.
Par la suite nous envisageons l'achat d'une maison tout frais inclus pour un montant max de 270000€. Sur 25 ans sans apport, nous serons à 1200€ par mois (tout inclus). Nous aurons des revenus d'environ 4800k à deux avec 2 enfants plus 875€ brut de revenus locatifs. Je pense taper 400€ dedans pour financer ma nouvelle maison.

L'idée de la maison actuelle est principalement un placement retraite.

Après, nous avons plusieurs autres hypothèses
h2 - 100000€ d'apport pour la seconde maison et on laisse 50k sur placement assurance vie. On garde la maison actuelle en location.
h3 - vente de la maison actuelle et achat de la nouvelle maison avec toute petite mensualite. Achat d'un ou deux appartements pour retraite.

Qu'en pensez vous?

 

[bougnat]

h2 - 100000€ d'apport pour la seconde maison et on laisse 50k sur placement assurance vie. On garde la maison actuelle en location.

C'est l'option que je prefere, sachant que j'aurai tendance à mettre encore plus d'apport (130 000€?).

- vente de la maison actuelle et achat de la nouvelle maison avec toute petite mensualite. Achat d'un ou deux appartements pour retraite.

Chronophage, frais de notaire, etc...alors que vous avez déjà un bien loué. Au delà le turn over est surement plus fort sur des appartements que sur la maison.

 

[Romain44650]

Merci de ce retour. D'autres avis?