Inconvenients du pret in fine + assurance vie

[matt988]

Merci pour vos réponses

Mon but était exactement ce que dit buffetophile c'est à dire d'avoir des plus petites mensualités mais je pense que le prét in fine n'est pas la bonne solution.

Je ne sais pas comment faire.

Merci pour votre aide

 

[Buffeto]

je pense que le prét in fine n'est pas la bonne solution.

qu'est ce qui te fait dire ca?

 

[matt988]

Quelles sont, d'aprés vous, les conditions pour qu'un pret in fine soit bénéfique? par rapport à un pret classique

 

[Buffeto]

les conditions?
l'avantage du pret in fine par rapport au classique :

1) des mensualités moins élevées , souvent couvertes par le loyer , evitant un apport d'argent frais mensuellement

2) des interets à déduire constants sur la durée du pret . dans un pret classique la part d'interet décroit avec le temps et donc ton investissemnt devient producteur d'impot.

conclusion : solution adaptée aux investissements locatifs de longue durée...

à mon humble avis...

 

[paraton]

Moins d'impôts, mais beaucoup plus d'intérêts qu'avec un prêt amortissable + les prélèvements à la sortie du contrat d'assurance-vie...

>>>>>>>> Est-ce bien raisonnable ?

 

[matt988]

Je ne sais pas ce qu'il faut choisir.

Comment faire une simulation pour comparer les 2 types de prêts?

 

[Buffeto]

Moins d'impôts, mais beaucoup plus d'intérêts qu'avec un prêt amortissable + les prélèvements à la sortie du contrat d'assurance-vie...

>>>>>>>> Est-ce bien raisonnable ?

oui bien sur si tu es dans une dynamique de créatiion de déficit sur les années fututres.
ne pas oublier que les deficits créés sont reportables sur des revenus de meme nature pendant 6ans....

 

[paraton]

Oui bien sûr, mais à part la possibilité de faire passer le prêt grâce à des mensualités moins élevées, je ne vois toujours pas l'intérêt de donner 100 au banquier pour économiser 50 chez le percepteur.
En plus, y'aura quand même des prélèvements au dénouement du contrat de capi : csg/rds + prélèvement forfaitaire, soit environ 18% de la plus-value réalisée sur le contrat.

 

[Buffeto]

Oui , je ne vois toujours pas l'intérêt de donner 100 au banquier pour économiser 50 chez le percepteur.

oui , évidemnt , mais en partant sur des chiffres farfelus , tu arrives , forcément , à des conclusions fausses...
enfin comme dirait un duo bien connu :" c'est VOUS qui voyez"

 

[paraton]

En quoi mes chiffres seraient-ils farfelus ?

Même si les impôts et prélèvements de toutes sortes sur l'immobilier peuvent nous paraître élevés, l'état ne prélève tout de même pas 100% des revenus locatifs.

Or, pour effacer l'impôt, il faudrait que les intérêts du prêt soient au moins égaux aux loyers nets encaissés.

D'autre part, personne n'a pour l'instant démenti qu'il y aura des prélèvements sociaux et fiscaux au dénouement du contrat de capi.

Evidemment, sur les simulations de prêts in fine, il n'est jamais question de ce léger détail, qui réduira tout de même le produit du contrat souscrit de près de 20%...

Sans compter qu'avec le prêt in fine, l'emprunteur assume entièrement le risque de son placement sur contrat de capi, lequel pourrait au final rapporter bien moins que prévu.

Tout ceci pour dire que ces montages affriolants me laissent perplexe...

 

[Buffeto]

Tout ceci pour dire que ces montages affriolants me laissent perplexe...

personnellemnt j'en suis à mon deuxiéme montage de ce type .
pour l'instant je n'y vois que des avantages

 

[matt988]

Personnellement mon but serait de diminuer mes mensualités parce que je n'ai pas payé d'impôts cette année.

Que me conseiller vous?

 

[lex63]

Comme il te l'a déjà été exposé par nos amis, ce type de montage est généralement réservé à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier et qui cherchent à maximiser leur deficit foncier. S'il s'agit d'un prêt pour ta résidence principale, un prêt classique à taux fixe est, me semble-t-il, beaucoup plus adapté.

 

[matt988]

c'est un prêt pour un investissement locatif

 

[jerome_iade]

Bonjour
Il faut tenir compte du fait que le prêt in fine te permet "d'accéder" aux investissements immobiliers sans avoir nécessairement un capital de départ non négligeable.
Le prêt amortissable, généralement pris par tous lors de l'acquisition de leur résidence principale, est moins adapté à l'investissement, notamment à l'investissement locatif.
En effet, les taux sont généralement calculés en fonction de l'apport du demandeur de prêt. Plus cet apport sera conséquent, plu le banquier sera sympathique sur le taux.
Le prêt in fine te permet de financer 100% de ton investissement, en nantissant au départ généralement 10% de la valeur de cet investissement sur une assurance vie
D'autre part, certes ce nantissement est de l'argent bloqué et non disponible, mais il peut aussi au terme de ton opération immobilière devenir un apport conséquent et non négligeable pour d'autres projets...
En effet, au terme de l'opération de défiscalisation qui accompagne cet investissement, personne ne t'oblige à conserver ton bien immobilier.
La revente de celui-ci peut aussi t'apporter le capital nécessaire pour le remboursement de ce fameux prêt in fine

Parce que oui !! un bien immobilier, couplé à une opération de défiscalisation, peut se revendre!!, même si beaucoup prétendent le contraire.
D'où l'importance, et avant même de parler de défiscalisation, de faire le bon choix de ce bien immobilier. Je le répète encore et toujours, on achète un appartement, pas une défiscalisation !!
Un choix judicieux sur le bien immobilier ne pose généralement pas de problème à la revente (choix d'une commune que l'on connait, besoins locatifs locaux connus, regard sur l'environnement proche - commerces, écoles...) On n'achète pas, notamment pour ses premiers investissements , un appartement à 900 km de son domicile dans une ville que l'on ne connait pas et où on ne mettra jamais les pieds.
le tout est une question de bon sens

Alors le prêt in fine? OUI !! avec un investissement locatif pensé et plein de bon sens !!

Cordialement

jerome

 

[Neko]

La situation personnelle de celui qui fait cette opération DOIT être étudiée de près. En outre, il convient de faire les simulations avec des chiffres moins élevés, à savoir - AMHA - un maximum de 3% sur l'assurance-vie sur 15 ans.

Par ailleurs, outre l'aspect fiscal - qui peut fortement évoluer au fil du temps, il convient de bien calculer ses dépenses en trésorerie (quel est le montant réel qui sort de votre poche tous les mois).

L'économie d'impôt induite par le prêt in fine (plus de charges = moins d'imposition) n'est pas une économie de trésorerie.

Exemple (pour une TMI + PS de 42%) :

100 de loyer
70 de mensualité (crédit in fine)
30 de résultat fiscal

Imposition = 30 x 42% = 12,6

ET il me reste à reconstituer le capital pour rembourser le prêt in fine (en partant de zéro, avec un rendement de 3% sur 15 ans, je dois injecter 82,4 par mois (sans tenir compte de la fiscalité de sortie).

DONC, je ne paye "que" 12 d'impôt sur 100, mais 165 sortent réellement de ma poche (70 + 12,6 + 82,4).
DONC, pour une rentrée mensuelle de 100, je sors 165.

Bien entendu, avoir un capital de départ réduit l'effort, mais au prix d'une immobilisation de liquidités).

L'énorme avantage de cette opération est, en cas de décès, les héritiers perçoivent le bien net d'emprunt (assurance DC sur la tête du souscripteur de l'emprunt) + les capitaux épargnés sur le contrat d'assurance-vie.

Il convient toutefois de réserver ces opérations :

- à ceux qui sont dans une TMI élevée (pour moi, 40% reste le seuil d'accès)
- à ceux qui sont capables d'immobiliser une partie de leurs liquidités
- à ceux qui achètent un bien avec un bon rendement (dans mon exemple, on dépasse les 6%)

Les mesures de fiscalité incitatives, je n'ai que moyennement confiance. Je ne suis pas certain de la pérennité des mesures proposées aujourd'hui.

 

[paraton]

Et donc, on en revient à ce que je disais : pour économiser 29,4 en prélèvements (42-12,6), on verse 70 d'intêrets au banquier...

Sauf à envisager le décès de l'emprunteur, comme Neko le précise fort justement, il n'y a donc pas de justification solide à ce type de financement ni de gains, sauf pour le banquier et ceux qui commercialisent ces montages fumeux...

Maintenant, si on a déjà d'autres revenus fonciers totalement soumis à prélèvements, si on lorgne sur le bouclier fiscal, c'est sans doute différent.

Mais pour un contribuable ordinaire qui se lance dans son premier investissement locatif, ça ne me paraît pas vraiment fructueux

 

[guillaume972]

Bonjour,

Je suis tout à fait d'accord avec Neko et Paraton. Le prêt in fine est essentiellement conçu pour les personnes ayant une tranche d'imposition forte et possédant déjà des biens immobiliers.

Lors de mon étude pour l'achat d'un bien immobilier, mon banquier me proposait soit un prêt classique ou bien un prêt in fine, en m'encourageant à prendre ce dernier.

Le prêt in fine est profitable au banquier:d'une part on augmente les intérêts et d'autre part on lui souscrit une assurance vie. Tout bénéfice pour le banquier !!!!

Pour ma part, je te conseille de te tourner vers le prêt classique mais cela reste mon avis. Après tout dépends de ton taux d'imposition, de ton patrimoine actuel aussi.

Bon courage mais fais attention aux banquiers.