Inconvenients du pret in fine + assurance vie

[matt988]

Bonjour,

Pourriez vous m'expliquer les inconvénients du pret in fine combiné avec une assurance vie?

Merci pour votre aide

 

[Buffeto]

pour financer quel type de bien ?
creer un deficit? defiscaliser?
avec si peu d'infos difficile d'emettre un jugement...

 

[cèlafètovilage]

L'inconvénient, c'est quand pour diverses raisons, on se retrouve avec un contrat avec une part en bourse trop importante et qu'au moment de remboursé le prêt, le contrat est loin de suffire............

Ces cas là ne sont pas si rares.

 

[Neko]

Ces cas là ne sont pas si rares.

C'est même très fréquent.

Au delà de cet aspect, il faut voir quelle est la finalité du crédit, la durée de l'emprunt/ placement et le coût en trésorerie (par opposition au coût fiscal).

Pourrait-on avoir plus de détails pour mieux cerner les inconvénients?

 

[matt988]

Bonjour,

Excusez moi , c'est vrai que je n'ai rien précisé.

Le but est de faire un investissement locatif et je voulais savoir s'il vaut mieux prendre un prét classique ou alors combiner un prét in fine avec une assurance vie.

A combien doit étre le taux de l'assurance vie pour que cetet combinaison se passe bien?

Merci pour votre aide

 

[Buffeto]

A combien doit étre le taux de l'assurance vie pour que cetet combinaison se passe bien?

à cette question je répondrais que de toutes facons les taux des assurances vies ( les meilleures ) son tproches les un des autres .
ce qui va influencer le résultat sur 15ans ( duree correcte pour ce genre d'opé) est surtout le somme de départ que tu vas y mettre .

evidement plus tu nanti une forte somme et plus tes chances d'obtenir un résultat interessant en sortie sont importants.

pour du locatif avec objectif de défiscalisation , je pense que le pret in fine est supérieur car tu auras des mensualités moindres avec des interets constants sur la durée du prét

cdt

 

[matt988]

Je pensais mettre dans l'assurance vie la différence entre le montant du remboursement du crédit in fine et le montant de l'encaissement des loyers.

L'investissement s'éléve à 135000 euros pour un encaissement des loyers d'une valeur de 1040 euros

Est ce que c'est viable ou non?

Merci

 

[Buffeto]

le but ULTIME serait d'obrtenir la valeur de 135 000euros sur l'AV au bout des 15ans ( ou 20ans si tu prends uncredit sur 20ans)
tu peux le calculer avec ca

 

[matt988]

Est ce que vous pourriez me dire si mon calcul est bon:

Crédit in fine:
135000 euros sur 15 ans à un taux de 3.7%
donc interets mensuels de 416.25 euros

Loyers:
1040 euros

Investissements assurance vie:
1040-416.25=623.75 euros

Assurance vie:
Versement initial: 100 euros
Versement mensuel: 624 euros
Durée: 15 ans
Taux: 4%
Gain: 40437.88 euros

Cout du crédit in fine sur 15 ans:
416.25*12*15=74925 euros

Cout total du crédit:
74925-40437.88= 34487.12 euros

 

[Buffeto]

ne pas oublier qu'au bout des 15ans il faut trouver 135 000euros pour rembourser le crédit in fine ...

 

[matt988]

Assurance vie:

Mise initiale: 5000 euros
Mise mensuel: 790 euros
durée: 15 ans
Taux: 4.5%
Gain: 63558 euros
Solde: 209968 euros

Cout total du crédit:
209968-135000-74925=43 euros donc bénéfice de 43 euros

Cout effort mensuel par mois sur 15 ans:
790-624=166 euros
166*12*15=29880 euros

Cout total: 29880+5000 de mise initial= 34880 euros

Est ce que la c'est bon ou non?

Merci pour votre aide

 

[lex63]

Dans vos calculs, vous devriez aussi intégrer les charges qui incombent au propriétaire et qui sont systématiquement sous-estimées.

Pour mon exemple personnel, le coût du crédit infine était plus élevé qu'un crédit classique et, de plus, la banque m'obligeait à souscrire une AV chez eux! De plus, l'immobilisation du capital est importante puisque vous immobilisez dans l'immo + épargne nantie donc non dispo. Vous avez donc intérêt à avoir des liquidités par ailleurs en cas de coup dur.

Dernier point : à mon sens, ce montage est surtout destiné à créer du déficit foncier grâce aux intérêts d'emprunt qui sont lissés sur toute la durée d'emprunt. Il s'adresse donc prioritairement au contribuables imposés dans les tranches supérieures et qui cherchent à défiscaliser.

 

[matt988]

Qu'entendez vous par "vous immobilisez dans l'immo + épargne nantie donc non dispo"?

 

[Buffeto]

caveut dire que d'une part tu es investi en immobilier mais d'autre part que ton pret in fine est nanti par une assurance vie .
du coup ces sommes sont bloquées ( sauf cas particulier) jusq'au réglement du pret.

 

[matt988]

Désolé mais je n'arrive pas à comprendre quelles sont les sommes qui sont bloqué? en comparaison avec un prêt classique

 

[Buffeto]

imaginons que tu achetes un bien 100 000 euros .
tu empruntes ces 100 000 euros avec un credit in fine.
en contrepartie de ce pret sur 20ans ( exemple) la banque va te demander de nantir un contrat d'assurance vie .

ce contrat tu vas l'abonder a hauteur d'environ 45 000 euros (45 000 à 4% pendant 20ans font à peu pres 100 000).
ce sont ces 45 000 qui vont etre bloqués.

ou alors tu vas partir sur une somme moindre mais avec un engagement d'abondement mensuel qui va faire qu'au bout de 20ans ton AV vaudra 100 000 euros

attention ces chiffres ne sont que des exemples pour expliquer le principe...

tu as compris le principe ou j'explique vraiment comme une bille ?

 

[cèlafètovilage]

Un prêt classique tu l'amortis tout les mois, le risque diminue au fil du temps.

En in Finé tu rembourses tout à la fin, le risque perdure voire augmente au fil du temps, et l'échéance finale est énorme. Pour cette raison la banque prend une garantie supplémentaire, un nantissement de placement. Elle adosse le contrat d'assurance vie au prêt, ce qui signifie que les fonds de l'assurance vie seront destinés à solder le prêt avant tout autre choses, meme en cas de décès, la banque sera prioritaire sur le bénéficiaire désigné. Tu ne pourras effectuer des retraits ou arbitrage sur le contrat sans l'accord de la banque. C'est un peu comme si elle acceptait le bénéfice du contrat d'assurance vie. Pour cette raison cette somme est nantie, donc bloquée le temps de la durée du prêt, bloquée dans le sens ou tu ne pourras pas l'utiliser librement le temps de la durée du nantissement.

 

[lex63]

pas mieux

 

[paraton]

Et puis, au final, à quoi ça sert ?

On paye peut-être moins d'impôts sur les revenus locatifs, mais beaucoup plus d'intérêts.

Engraisser le banquier plutôt que le percepteur ?

Sans compter que coté impôts et prélèvements, sauf erreur de ma part, il y aura quand même Csg/Rds + prélèvement forfaitaire de 7,5% au dénouement du contrat

 

[Buffeto]

tu as raison le but est effectivement depayer moins d'impot voire meme de créer un déficit imputable sur les années à venir .

pour ce qui est des interets l'avantage du in fine c'est que les mensualités sont moindre et donc souvent couvertes par le loyer ce qui te permet de ne pas injecter d'argent frais durant toute la période de remboursement.