Impasse

[Aristide]

Bonjour,

Le plan de financement doit être le plus précis possible et, bien entendu, équilibré c'est à dire que le total "Ressources = Recettes" doit être égal à celui des "Besoins = Emplois = Dépenses".

Ci-joint un formulaire à titre d'exemple.

Mais les biens mobiliers ne sont pas finançables par un crédit immobilier; il vous faudra donc prévoir soit un complément d'apport personnel soit un crédit à la consommation parallèle (durée courte = mensualité forte ?) à cette fin.

Dans une banque digne de ce nom, outre le coût de l'investissement physique, tous les autres frais peuvent et doivent être correctement évalués.

Les bien mobiliers étant exclus (= apport personnel ou crédit de trésorerie parallèle) le besoin de financement "immobilier" que vous aurez à solliciter sera égal au total (Ressources = Recettes) - (Apport consacré à l'immobilier).

Il est donc impératif que vous contactiez de nouveau votre banque pour adapter ledit plan de financement à la réalité des besoins.

De même, pour le compromis il serait préférable que vous alertiez son rédacteur aux fins de corrections des anomalies relatées.

Cdt

 

[Anna2012]

Bonjour Aristide et merci beaucoup pour vos explications.

Les anomalies sur la surface habitable et le nombre de pièces sont sur l'étude de la banque. Très bien, je vais en demander la correction.

Je vais également demander à la banque concernant les frais de notaire car même en comptant 7% il manque environ 3000 euros dans le montage.

Pour les biens mobiliers, si la banque ne peut les prendre en charge ni dans le montage global ni avec un prêt conso associé car j'imagine ensuite le taux d'endettement risque d'être dépassé, ai je la possibilité d'en discuter avec les vendeurs malgré le compromis signé? Si je peux régler une partie mais pas la totalité, est ce possible? Et dans ce cas dois je augmenter mon apport dans le montage de la banque ou bien régler cela indépendamment? Est ce qu'en ce qui concerne les biens mobiliers il peut y avoir une modification sur un compromis déjà signé?

 

[Aristide]

Pour les biens mobiliers, si la banque ne peut les prendre en charge ni dans le montage global ni avec un prêt conso associé car j'imagine ensuite le taux d'endettement risque d'être dépassé, ai je la possibilité d'en discuter avec les vendeurs malgré le compromis signé?

Oui

Si je peux régler une partie mais pas la totalité, est ce possible?

Tout est possible en cas d'accord entre les parties

Et dans ce cas dois je augmenter mon apport dans le montage de la banque

Les biens mobiliers sont à exclure du plan de financement immobilier.
Sur le total de l'apport personnel dont vous disposez il faudrait donc réduire celui affecté au montage immobilier de la banque et conserver la partie nécessaire au paiement des biens mobiliers au vendeur

ou bien régler cela indépendamment?

Oui; Cf ci-dessus

Est ce qu'en ce qui concerne les biens mobiliers il peut y avoir une modification sur un compromis déjà signé?

Si les parties sont d'accord un avenant est toujours possible.

Cdt

 

[Anna2012]

Oui

Tout est possible en cas d'accord entre les parties

Les biens mobiliers sont à exclure du plan de financement immobilier.
Sur le total de l'apport personnel dont vous disposez il faudrait donc réduire celui affecté au montage immobilier de la banque et conserver la partie nécessaire au paiement des biens mobiliers au vendeur

Oui; Cf ci-dessus

Si les parties sont d'accord un avenant est toujours possible.

Cdt

Merci infiniment pour votre aide précieuse ainsi que pour le formulaire. Oui il y a un tableau comme dans votre exemple Où les charges et revenus sont exprimés et un autre plus simplifié sur coût total, montant et apport mais pas d'indication sur les frais de notaire.

Bien à vous.

 

[Anna2012]

Merci infiniment pour votre aide précieuse ainsi que pour le formulaire. Oui il y a un tableau comme dans votre exemple Où les charges et revenus sont exprimés et un autre plus simplifié sur coût total, montant et apport mais pas d'indication sur les frais de notaire.

Bien à vous.

Bonjour Aristide,

Pardon à nouveau de solliciter votre avis.
En regardant le détail des biens mobiliers, j'ai vu que même les meubles fixes sont comptés dedans comme les meubles hauts et bas de la cuisine. Ceux là ne doivent pas être comptés dans la partie bien immobilier? Est ce une erreur de ne pas l'avoir compté dans le bien immo?

 

[Aristide]

Les biens meubles ne sont pas finançables en crédit immobilier.

Les bien meubles qui deviennent "immeubles par destination" c'est à dire qui sont fixés à demeure, non démontables et, en conséquence, vendus en même temps que le logement ne sont plus différenciés de l'immeuble; ils en font partie intégrante.

=> Leur prix est donc compris dans celui du logement .

De ce fait les meubles devenus immeubles par destination sont finançable en crédit immobilier à l'identique du logement lui même.

Cdt

 

[Anna2012]

Oui très bien merci beaucoup. Ici la confusion vient donc du fait que dans le compromis ils n'ont pas compté les meubles non détachables dans le prix du bien. Ils les ont listé avec les lave vaisselle et autres dans un montant indépendant du prix de la maison. Je vais signaler cela aux parties avec les éléments que vous m'avez apportée mais je ne sais pas honnêtement dans quel ordre et qui acceptera de modifier quoi....

Merci encore.

Bien à vous

 

[Anna2012]

Bonjour Aristide,

je me prépare à faire les mails nécessaires aux différents interlocuteurs en suivant au maximum vos conseils. Je les appellerai également une fois qu'ils auront pris connaissance des mails. Je pense commencer par la banque.

Je viens en revérifiant l'étude qu'elle m'a envoyée, que sur la partie " synthèse du plan de financement " il est bien noté un prix d'acquisition correspondant au total prix de la maison + prix des biens mobiliers. A cela s'ajoute les frais de garantie et et les frais de dossier. Et de tout ça il en ressort un total dépenses. Il n'y a pas mention des frais notaires.

Sur la partie Apport personnel et assimilé, il est noté le montant de l'apport et le pourcentage du coût total de l'opération que cela représente.

Jusque là par rapport aux informations que vous m'avez fournie tout est ok il me semble.

Et voilà ensuite le problème :
Dans la partie prêts: il y a noté la somme total dépenses moins l'apport.

Et ensuite dans le total financement, c'est le même montant que le total dépenses.

Où sont passés les frais de notaire?

Les biens mobiliers ont été pris en compte et pas les frais notaires?

Mille mercis par avance si vous y voyez une explication.

 

[Aristide]

Bonjour,

=> Concernant les biens mobiliers
Il faut vérifier ceux qui sont devenus des "immeubles par destination" (Cf explications antérieures) de ceux qui ne le sont pas.
Ainsi que déjà indiqué les premiers peuvent tout à fait être inclus dans les dépenses finançables en crédit immobilier.
Pour les seconds, ce serait une aberration; imagineriez vous logique de financer un lave vaisselle d'occasion sur une durée de 20 ans ?
Il y a longtemps qu'il sera parti à la déchetterie et vous devriez continuer de le payer et, peut-être même, devriez vous solliciter un nouveau crédit consommation pour pouvoir le remplacer.

Les biens meubles sont à financer soit sur apport personnel, soit par un crédit consommation parallèle sur une durée adaptée. (courte).

=> Concernant les "frais d'acte notariés" (communément appelés - à tort "frais de notaire") :
Il faut vérifier dans votre compromis s'ils sont prévus à la charge du vendeur ou bien à la charge de l'acquéreur.

S'il sont prévus à la charge du vendeur ils sont déjà inclus dans le prix d'achat/vente convenu.

Dans cette hypothèse c'est le vendeur qui, sur le prix que vous lui paierez, prélèvera lesdits frais pour les payer au notaire.
L'inconvénient de cette pratique est que des "frais de notaire" sont calculés et payés sur "les frais de notaire" et le vendeur peut évidemment en tenir compte dans la fixation de son prix de vente; indirectement l'acquéreur peut donc en subir un surcoût.

Mais si lesdits frais d'acte notariés sont à la charge de l'acquéreur/emprunteur ils sont bien entendu à ajouter dans la partie "Besoins = Emplois = Dépenses" du plan de financement.

Dans tous les cas le montant du crédit à sollicite est égal au total des besoins ci-dessus diminué de l'apport personnel.

Cdt

 

[Anna2012]

Tout bien noté. Merci beaucoup. Grâce à votre aide j'ai pu rédiger le mail. Maintenant bien sûr personne ne répond plus.
Le premier refus de est arrivée.

 

[Anna2012]

Bonjour Aristide.

J'ai enfin pu avoir la conseillère qui a admis s''être trompée et avoir oublié les frais de notaire.

Elle a dit egalement qu'elle comptait les biens mobiliers (tous) dans le prix de l'acquisition!

Mais que du coup en refaisant les calculs, cela nous faisait dépasser le taux de 35%.

Je lui ai demandé si retirer les biens mobiliers pouvait changer quelque chose. Elle a répondu non. Comment, 15000 euros en moins ça ne change rien?

Elle a dit qu'elle avait déjà vu avec sa hiérarchie, qu'elle allait faire son maximum, envoyer le dossier à action logement et qu'il y aurait des contreparties genre assurance. Mais je me dis que c'est encore de la perte de temps pour ensuite sortir un refus.

Le premier refus que j'ai eu aujourd'hui c'est celui de la banque de mon premiier prêt immo qui vient de m'envoyer le décompte de quelqu'un d'autre et qui ne m'a même pas demandée la moitié des documents pour monter le dossier.

Comprenez vous la démarche de la banquière qui veut refaire le montage?

 

[Aristide]

Elle a dit qu'elle avait déjà vu avec sa hiérarchie, qu'elle allait faire son maximum, envoyer le dossier à action logement et qu'il y aurait des contreparties genre assurance. Mais je me dis que c'est encore de la perte de temps pour ensuite sortir un refus.

Pourquoi action Logement ?
Vous avez fait une demande de prêt patronal ?

Ce ne serait pas plutôt à la société de caution mutuelle Crédit Logement pour obtenir son accord de garantie ?

Elle a dit egalement qu'elle comptait les biens mobiliers (tous) dans le prix de l'acquisition!

Je lui ai demandé si retirer les biens mobiliers pouvait changer quelque chose. Elle a répondu non. Comment, 15000 euros en moins ça ne change rien?
Comprenez vous la démarche de la banquière qui veut refaire le montage?

???
Un prétendue "banquière" qui finance des appareils ménagers d'occasion sur 20 ans.........ça veut tout dire.

Cdt

 

[Anna2012]

Pourquoi action Logement ?
Vous avez fait une demande de prêt patronal ?

Ce ne serait pas plutôt à la société de caution mutuelle Crédit Logement pour obtenir son accord de garantie ?

???
Un prétendue "banquière" qui finance des appareils ménagers d'occasion sur 20 ans.........ça veut tout dire.

Cdt

Excusez moi j'ai dû mal entendre. Non pas de prêt patronal.

Oui j'ai posé plusieurs fois la question concernant les biens mobiliers que je voulais laisser tomber et négocier avec le vendeur et elle m'a dit non ça fait partie du prix de l'acquisition.

Faut il que je laisse tomber et que je lui d monde rapidement un refus ou attendre de voir son nouveau montage?

Le pire dans tout ça c'est que je n'ai plus aucune confiance en aucune personne liée à la banque ou à l'immobilier.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je confirme que les biens meubles "meublants" ainsi que les appareils ménagers - ne sont pas finançables en crédit immobilier contrairement aux bien meubles devenus immeubles par destination.

Dans votre compromis les meubles meublants et appareils ménagers doivent d'ailleurs être évalués séparément car dans la négative vous paieriez - à tort - des frais d'acte notarié (= les fameux frais de notaire) sur lesdits bien meubles.

Antérieurement vous avez écrit :

En regardant le détail des biens mobiliers, j'ai vu que même les meubles fixes sont comptés dedans comme les meubles hauts et bas de la cuisine.

=> Ces meubles fixes semblent donc être des immeubles par destination; donc finançables.

Il faut donc bien distinguer les uns des autres;

Ensuite il convient de bien évaluer ces frais d'acte notariés.

Or si votre "banquière" saisit dans son logiciel la totalité des dépenses, y compris celles concernant les "meubles meublants et appareils ménagers", ledit logiciel calculera des "frais de notaire" surévalués.

En premier je vous suggérerais donc, sur la base des données de votre compromis, de demander à votre notaire une estimation des frais d'acte notarié auxquels il faut vous attendre.

=> C'est de ce montant et aucun autre que votre banquière devra intégrer dans les "Besoins = Emplois = Dépenses" de votre plan de financement.

Ensuite, je répète que c'est une aberration économique et financière de financer des appareils ménagers d'occasion sur 20 ans; perso je n'accepterais pas une telle absurdité.

Maintenant, si une banque peut vous imposer un minimum d'apport personnel, elle ne peut pas vous refuser un apport supérieur.

Donc, si votre "banquière" persiste à intégrer les meubles meublants et appareils ménagers dans votre besoin de financement vous pouvez contourner ce non sens en imposant un apport personnel supérieur à celui initialement prévu; donc en y ajoutant le montant desdits meubles et appareil ménagers.

Le montant du crédit à solliciter s'en trouvera réduit et égal aux "Besoins = Emplois = Dépenses" diminué du montant de l'apport personnel que vous aurez décidé.

NB) - Pour obtenir un accord de crédit il faut que vous ayez d'abord signé un dossier de demande de crédit qui fera l'objet d'une analyse "risques" et d'une autre "juridico-technique".

Il n'y a acceptation et émission d'une offre de prêt que si ces deux analyses aboutissent à un résultat favorable; dans le cas contraire vous obtiendrez une lettre de refus.

Mais si vous n'avez eu qu'une simulation valant proposition de financement sans réel montage et étude d'un dossier complet, ce n'est pas un refus de prêt mais un refus de prise en charge d'un dossier et vous n'obtiendrez pas de lettre de refus.

Cdt

 

[Anna2012]

Bonjour Aristide.

Merci encore pour ces leçons. J'aurai beaucoup appris. A ce stade le dossier a été transmis au Crédit Logement.

 

[Anna2012]

Bonjour à tous, bonjour Aristide.

J'espère que vous allez tous bien.

Après le premier refus et la baisse de moral qui va avec, surtout de la part de la banque qui n'a pas monté de dossier( banque du premier prêt immo), la banque où est domiciliée mon salaire jouant avec les conditions, l'apport, etc, c'est bien l'agence locale du nouveau bien qui a été le plus réactif.

Après rectification de l'oubli de comptage des frais des actes notariés, elle a refait un nouveau montage et m'a contactée pour m'annoncer que le le dossier allait passer au crédit logement.

24 heures après la banque me contacte pour me prévenir que le dossier avait été accepté. Que le contrôle risque avait été validé par la banque, que Crédit Logement avait accepté de se porter garant, et qu'il fallait maintenant le retour des assurances et les derniers documents salaires et comptes de ce mois et du mois dernier.
Concernant les assurances, il n'y a eu un questionnaire adressé qu'à mon mari car arrêt de 2 jours. La banque a rédigé un accord de prêt pour faire patienter les vendeurs. Et nous a donnés rdv en fin de semaine pour l'ouverture des comptes.

 

[Anna2012]

Est ce maintenant l'étape du contrôle des documents? Si l'assurance souhaite des examens complémentaires elle passe par la banque ou bien nous transmet elle la demande directement?

Dois je attendre le rdv de vendredi ou bien me manifester avant pour savoir quelle tournure prend le dossier?

Merci a vous amis du forum d'être là. Je ne pensais pas à quel point un achat pouvait nous faire perdre une partie de notre santé.

Bien à vous.

 

[Aristide]

Bonjour,

Est ce maintenant l'étape du contrôle des documents?

Oui; et, plus généralement, de l'analyse "technico-juridique".

Si l'assurance souhaite des examens complémentaires elle passe par la banque ou bien nous transmet elle la demande directement?

Normalement tout se passe par l'intermédiaire de la banque.

Dois je attendre le rdv de vendredi ou bien me manifester avant pour savoir quelle tournure prend le dossier?

Oui; mais il n'est pas certain que votre conseiller ait déjà les réponses attendues.

Cdt

 

[Anna2012]

Bonjour Aristide.

Bien noté. Je vous remercie beaucoup.

Bien à vous.

 

[Anna2012]

Bonjour les amis, bonjour Aristide,
J'espère que vous allez bien.

Nous avons eu il y a 2 jours notée fameux rdv à l'agence locale. Nous y avons passé 3 heures à ouvrir les comptes, signer les papiers, demande de prêt, assurances, etc...transfert des comptes. Nous avons également rencontré la direction qui nous a dit que notre dossier avait été complexe mais que notre nouvelle conseillère a avait fait son maximum pour défendre ce dossier.

Au niveau banque tout est ok sauf l'assurance prêt emprunteur de mon conjoint. Lorsque j'ai été questionnée par téléphone et par la banque sur quelques questions de santé rapide, mon cas a été validé rapidement. Spontanément j'ai dit aussi la vérité concernant mon conjoint qui était pile à ce moment là en arrêt de 2 jours pour mal de dos suite au déménagement.

Mon entourage me dit clairement que j'ai été bête et ne comprend pas pourquoi j'ai dit cela.

Suite à cette réponse que j'ai faite, la banque m'a dit que mon conjoint devait remplir un questionnaire. Ce qu'il a fait, il s'agissait de quelques questions générales concernant par ex des arrêts de plus de 21 jours, ce qu'il n'a pas eu. Donc toutes les réponses étaient négatives. Le jour du rdv de la banque, comme vous m'aviez prédit Aristide, notre conseillère nous a dit en voyant le dossier à l'écran, que les assurances avaient posé une question supplémentaire. Tout cela bien sûr se fait par courrier à envoyer et renvoyer et du coup ça prend beaucoup de temps.

J'ai contacté les assurances qui m'ont dit qu'il fallait juste patienter mais ils m'ont également passé un collègue qui m'a dit qu'il y avait effectivement une information supplémentaire mais qu'il ne s'agissait pas d'un rdv médical à prendre ou d'examen à faire. Que mon conjoint à lui seul pourrait répondre à cette question. Le courrier serait parti le 07 juin mais depuis rien.

Je me pose cette question par d'une part curiosité intellectuelle, vous avez réussi à m'intéresser à ces sujets,, et aussi car la date déjà prorogée une fois de présentation de l'offre de prêt est au 15 juin. Nous sommes également passés en location et nous avons demandé un suivi de courrier et je ne sais pas du coup où le courrier a été orienté.

Mon interrogation est donc sur cette question mystère, quelle peut elle être alors que toutes les réponses étaient non. Est-ce que la banque quand elle demande un questionnaire de plus donne le motif aux assurances? Est un logiciel qui fait cela?

D'autre part faut il à nouveau demander une prorogation ou attendre un peu par rapport à nos vendeurs qui sont a bout. Et nous aussi. Et à ce moment là avec qui fait il voir pour fixer une date intelligente pour présenter l'offre de prêt? Faut il que je rappelle les assurances pour leur dire que je n'ai toujours rien reçu depuis le 7.06?

Grâce à vous j'en suis là et je vous en remercie car j'ai failli abandonner plusieurs fois. Il ne reste que cette étape et j'espère pouvoir m'en sortir grâce à nouveau à vos conseils avisés.

Merci encore par avance pour cette aide si précieuse à tous niveaux.

Bien à vous.