Immobilier - la nouvelle donne

Blister a dit:
Ça reste un super taux imbattable si on est éligible.
Certes... en relativisant toutefois vu le plafond ...
Mais là n'est pas la question ... la question c'est le principe : les taux d'intérêt de l'épargne augmente à retardement par rapport à l'inflation, avec un calcul fixé par les gouvernements et auquel ils dérogent quasi-systématiquement quand ça doit être à la hausse, mais à la baisse, là ils n'y dérogent pas et c'est quasi-immédiat ! Comme pour les prix de l'énergie et du carburant .
Jeune_padawan a dit:
Simple latence entre les décisions des banquiers centraux et l'impactent sur l'économie (ce qui est normal, le temps que les effets se diffusent dans l'économie). Là ou l'effet est quasi immédiat sur les taux immobiliers (les marchés financiers sont instantanés et anticipent toujours).
L'effet de latence est donc toujours dans le même sens 🤔... Et c'est la même chose pour les revenus ....
tout est normal , donc
Jeune_padawan a dit:
L'inflation ralentit (l'augmentation est plus faible) mais les prix ne baissent pas (sinon on serait en déflation, très dangereux pour l'économie). Donc oui les prix augmentent moins vite qu'il y 6 mois.
On est bien d'accord ... mais même ça... pas vu
moietmoi a dit:
C'est plus contrasté que cela, car autant le loyer ne rend pas rentable l'immobilier parisien pour un acquéreur, autant si on ajoute la prise de valeur, là, c'est autre chose.
Sauf, que si les prix baissent faute d'acheteur ... la prise de valeur ?
Remarque : tant qu'on ne vend pas, on ne réalise pas ses pertes ... sauf que conserver de l'immobilier, pour le vendre sous des jours meilleurs coûtent cher ! De plus en plus cher !
James92 a dit:
Les logements vacants ils sont dans la diagonale du vide.
Pas besoin de la déclaration. Les stats sont déjà connues
Les stats c'est une chose .... mais l'adresse, la description du bien à jour, les coordonnées du propriétaire ... visiblement c'est autre chose, puisque le fisc nous donne bien cette raison "déclaration d'occupation" !
 
moietmoi a dit:
Parisien depuis très longtemps j'ai été tant propriétaire que locataire en alternance depuis 1977
En ce moment, vu l'encadrement des loyers, et le prix du M2 à l'achat, les prix des loyers sont très bas.
On peut le dire autrement, personne comme investisseur n'achètera en ce moment pour faire du locatif classique.
Exemple appartement non meublé haussmannien , sans polémiquer sur la baisse actuelle aux alentours de 10 000 euros du M2 à la vente
Loyer maximum majoré autorisé 24,4 euros soit 293 euros annuel.soit une rentabilité de 2,93% sans les frais d'acquisition ou 2,66% avec .
Si on passe dans un secteur un peu plus cher en vente et loyer on est dans les même rapport.
J'ai pris pour un 4 pièces 20eme et 11eme arrondissement
Pour être rentable par le loyer, l'immobilier parisien devrait baisser de 30%...ou les loyers augmenter de....
« Il y a deux moyens de détruire une ville : la bombarder ou encadrer les loyers«
 
Axiles a dit:
y a deux moyens de détruire une ville : la bombarder ou encadrer les loyers«

Si tu n'es pas proactif et que tu ne gères pas ton patrimoine, quelqu il soit, il se détruit.
Chaque ville permet à l'habitant ou a l'investisseur de trouver son chemin.
Mais il y a beaucoup de laissés pour compte..
L'encadrement des loyers a changé la donne, mais l'augmentation de la valeur a largement compensé.
J'ai vu des investisseurs acheter des studios avec travaux, négocier un crédit à 120%,avec une période de différé de 12 mois, faire les travaux et revendre, avec forte plus value, avant même que le crédit n'ait commencé à être remboursé..
 
Je l'ai fait, sur un T3. Mais ce n'était pas l'objectif de départ.
 
James92 a dit:
Les logements vacants ils sont dans la diagonale du vide.
Pas besoin de la déclaration. Les stats sont déjà connues
Dans la diagonale du vide, il y a pire que les logements vacants.
Ce sont les logements (souvent des maisons) dans des coins perdus qui sont littéralement abandonnés.
Invendables, non entretenus, presque en ruine pour certains.
Difficile de savoir quoi en faire.
 
Dernière modification:
Démolir pour reconstruire .... si le plu le permet....
Si bien placé par contre, et là où le foncier se fait rare, ça intéresse pas mal les promoteurs qui font des immeubles collectifs à la place ... et les maires leur ouvrent grand les bras et leur accordent tout et n'importe quoi ... ça se fait de plus en plus dans le sud : de moins en moins de foncier cause PPRI (inondations ) mais ils en oublient le paradoxe qu'il n'y aura pas assez dos pour tous ces nouveaux occupants, cause sécheresse !
 
Damienn a dit:
Je l'ai fait, sur un T3. Mais ce n'était pas l'objectif de départ.
Après coup, tu dois te dire que tu as fait un joli rétablissement !!!
 
moietmoi a dit:
Après coup, tu dois te dire que tu as fait un joli rétablissement !!!
Oui, clairement.
+41% entre prix d'achat et prix de vente en 1 an
plus de 25% net.

Merci à toi, à Axiles, à Aristide et Buffeto Et aux autres qui m'ont aidé.
 
Sans a dit:
L'effet de latence est donc toujours dans le même sens 🤔...
Non mais vous vous entêtez à y croire.
La latence se retrouve également lorsque les banquiers centraux baissent leurs taux. Si l'effet était instantané alors le krach de 2007 sur les subprimes n'aurait qu'un énième krach de plus sans impact sur l'économie. Or on connait la réalité.

On peut comparer l'économie à un moteur à combustion interne : lorsque vous accélérez le véhicule n'atteint pas instantanément va vitesse de pointe. Ben l'économie c'est pareil lorsque vous voulez la ralentir il faut le temps que le frein (les taux directeurs) agissent sur la vitesse (l'inflation) du véhicule (l'économie).

Sans a dit:
Comme pour les prix de l'énergie et du carburant .
Une passion pour le sans-plomb ?

Encore une fois une fausse croyance répandue.

Le prix des carburants est composé de :
- l'ex taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques + TVA -> 50-60% du prix
- coût de distribution (station-service, camions citerne + personnel nécessaire) -> 7 - 9% du prix
- coût de raffinage (usine + personnel) -> 5%
- coût de la matière première (brut) -> 28% du prix

1) Le brut est exprimé en $ or nous sommes en zone € donc le change €/$ a un impact important sur le cout d'achat pour les pétroliers.

2) L'ex TICPE est une taxe fixe certes (la TICPE est constante pour une année donnée fiscale, exprimé en €/MWh même pour un carburant) mais la TVA sur la TIPCE et la TVA sur le produit est proportionnelle.
La part des taxes augmente mécaniquement lorsque les cours du pétrole baissent puisque les taxes sont fixes alors que le prix du Brent varie

3) Les couts de production ... augmente malgré la baisse du Brent. Pourquoi ? Tout simplement car les coûts fixes augmentent (salaires, entretien des installations, des camions-citernes). Et c'est logique.
Puisque l'inflation est toujours présente même à 2%, les salaires suivent plus ou moins donc vos couts fixes augmentent.

4) L'illusion monétaire car vous raisonnez en € courants et non en € constants.

Enfin les chiffres de l’INSEE ou de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) montrent que la part du carburant dans les dépenses des ménages n’a pas augmenté depuis les années… 70.

Source : [lien réservé abonné]
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https://www.moneyvox.fr/forums/fil/prix-du-baril-petrole.43881/#post-453530

Évolution du SMIC horaire et des prix en France depuis 1990 : [lien réservé abonné]

Un simple calcul permet de conclure :

Prix moyen du gazole en janvier 1992 : 0,54€/l (tous ramené en €)
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SMIC horaire brut : 4,98 € (32,67 francs)/heure

Soit 9,2 L de gazole.

En janvier 2023 :
- Prix moyen gazole : 1,92€
- SMIC horaire brut : 11,27€/heure soit 5,87 L

La première conclusion serait de dire "vous avez vu la perte de pouvoir d'achat" Sauf que c'est négligé le fait que les véhicules consomment moins qu'il y a 30 ans ([lien réservé abonné]).

Tout compris au frottement de calculs près, on trouve que le même distance était parcourue en 1990 avec 1 heure au SMIC qu'en 2022.

Pour finir le poste qui a plus augmenté ces dernière année est le logement (loyer/achat) mais ça tout le monde s'en fou.
Je reprends la phrase de Blister qui résume bien :
Blister a dit:
Mais concrètement et dans la mesure où l'immobilier/logement est le premier poste de dépense des ménages sans pour autant être pris en compte dans l'inflation annoncée, les ménages sentent un fort décalage entre l'inflation affichée et la réalité financière qu'ils vivent au quotidien.

Fin de la parenthèse prix carburant.

Je persiste et signe que si les français avaient un minimum d'éducation économique les fausses croyances serait moins courantes.
 
Jeune_padawan a dit:
Tout compris au frottement de calculs près, on trouve que le même distance était parcourue en 1990 avec 1 heure au SMIC qu'en 2022.
J'avais fait le calcul avec une citadine essence de 1968 utilisé par un smigard et une citadine essence de 2021 utilisée par un smicard. Le 68 ard faisait plus de km,malgré une consommation au km plus importante...
 
moietmoi a dit:
J'avais fait le calcul avec une citadine essence de 1968 utilisé par un smigard et une citadine essence de 2021 utilisée par un smicard. Le 68 ard faisait plus de km,malgré une consommation au km plus importante...
J'ai fait le calcul sur une berline gazole entre 1990 et 2022 et l'écart est de 6 km. La stagflation fin 60/début 70 joue peut être.
 
Jeune_padawan a dit:
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https://www.moneyvox.fr/forums/fil/prix-du-baril-petrole.43881/#post-453530

Évolution du SMIC horaire et des prix en France depuis 1990 : [lien réservé abonné]
Merci pour ce post très complet.
Il faut cependant être très prudent quand on se base sur l'évolution du SMIC pour juger de l'impact de l'évolution des prix :
Vu que SMIC augmente - jusqu'à présent - avec l'inflation (et c'est heureux) cela donne une bonne mesure de l'impact de l'évolution des prix pour les personnes payées au SMIC

En revanche, les personnes ayant un salaire au dessus du SMIC n'ont très souvent absolument pas une évolution de salaire aussi importante.
On ne compte plus les conventions colle dont plusieurs tranches sont inférieures au SMIC.
Ce qui fait que de nombreux salariés qui était a 5, 10 voire 15% au dessus du salaire minimum se retrouvent au niveau du SMIC...
Ça s'est accéléré les derniers mois ...
 
65000-90000-115000€, c'est le coût du credit pour 200000 empruntés sur 20 ans à 3 / 4 / 5 % (taux 2022/23/2024 probable)
Soit entre 32 et 57% du montant 😱
Utile pour realiser combien 5% sont énormes
 
Vinpourcent a dit:
65000-90000-115000€, c'est le coût du credit pour 200000 empruntés sur 20 ans à 3 / 4 / 5 % (taux 2022/23/2024 probable)
Soit entre 32 et 57% du montant 😱
Utile pour realiser combien 5% sont énormes
Sachant que beaucoup de crédits étaient accordés sur 25 ans pour que les dossiers passent compte tenu du niveau des prix.
Pour des emprunts sur 25 ans le coût du crédit augmente bien plus fortement encore que les chiffres que vous évoquez.
On comprend mieux pourquoi le marché se fige.
 
Question : Y-a-t-il des personnes ici qui ont effectivement payé un crédit immobilier jusqu'à son échéance au taux d'origine (sans négo sur le taux ou la durée)?
 
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Les agences essaient de trouver des solutions, elles sont inventives...et ce sont vendeur et acheteur qui prennent le risque.
Pas grave, les tribunaux ne sont pas surchargés.
 
Blister a dit:
Sachant que beaucoup de crédits étaient accordés sur 25 ans pour que les dossiers passent compte tenu du niveau des prix.
Pour des emprunts sur 25 ans le coût du crédit augmente bien plus fortement encore que les chiffres que vous évoquez.
On comprend mieux pourquoi le marché se fige.
Oui
Les coûts passent sur 25 ans a

84 500 - 116 500 - 150 700
...

Presque doublement du coût
 
Dernière modification:
MDacier a dit:
Oui
Les coûts passent sur 25 ans a

84 500 - 116 500 - 150 700
Si il s'agit d'un Achat RP, cela compte beaucoup, voilà pourquoi le gouvernement réfléchit à réintroduire l'équivalent des déductions " Sarkozy" ( interêts d'emprunt déductibles du revenu..)
Si il s'agit de locatif, plus la tmi est élevée, moins les intérêts coûtent.
Mais cela change la donne...
 
moietmoi a dit:
J'avais fait le calcul avec une citadine essence de 1968 utilisé par un smigard et une citadine essence de 2021 utilisée par un smicard. Le 68 ard faisait plus de km,malgré une consommation au km plus importante...
Jeune_padawan a dit:
J'ai fait le calcul sur une berline gazole entre 1990 et 2022 et l'écart est de 6 km. La stagflation fin 60/début 70 joue peut être.
Calcul qui inclue l'achat, l'entretien/ réparation , l'assurance, les péages ou pas ?
De plus avec le tout électronique de maintenant, on ne peut même plus changer une ampoule sans aller au garage 🤪
Bon ok j'exagère.... mais pour ça et pour le reste , je campe sur mes positions malgré l'argumentaire de Jeune_padawan ... le français moyen est toujours le grand perdant !
 
Sans a dit:
Calcul qui inclue l'achat, l'entretien/ réparation , l'assurance, les péages ou pas ?
Tout sauf le péage (données INSEE principalement ou Ademe) mais vous cherchez la petite bête pour avoir raison ;)
Le cout d'utilisation d'un véhicule dans le budget des ménages est stable depuis 30 ans.
Sans a dit:
De plus avec le tout électronique de maintenant, on ne peut même plus changer une ampoule sans aller au garage
Électronique qui a permit au choix : diminution de la consommation, réduction de la pollution, meilleure sécurité, amélioration du confort.
Mais à part ça l'électronique c'est de la merde.
Le transistor a été la meilleur invention du 20ème siècle mais vous avez toujours des nostalgiques de la lampe à vide.
 
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