Immobilier - la nouvelle donne

[lebadeil]

Merci @Aristide pour cette clarification.
Le relèvement du taux d'usure permettra entre autres aux acheteurs de pouvoir aller au bout de leur projet avec un financement.

Taux certes plus cher (en lien avec le Marché), mais pas pire que d'être bloqué, et d'abandonner son projet d'achat !

On était mal habitué ces dernières années avec les taux negatifs.....retour à la réalité, et on n'en est pas encore aux taux d'y a une dizaine d'années !

 

[g.b]

C'est pour s'aligner sur LBC qui le fait depuis un moment. Sauf que se Loger.com ne propose pas cette fonction sur l'appli mobile, que site web en "dur".

 

[lebadeil]

Malgré la loi, quelques agences ne remplissent toujours pas le DPE pour des ventes Immo sur le site LBC ... J'ai tenté de le signaler sur le site mais resté sans effet.

 

[Aristide]

Personnellement je trouve cependant que la méthode de définition du taux usuraire est critiquable voire contestable.

En effet, comme le diraient les juristes, elle repose sur un procédé "potestatif" c'est à dire qu'il consiste en un événement dont la réalisation dépend de la seule volonté d'une partie :

=> Plus les banques prêtent à des taux élevés plus les taux usuraires seront élevés.....plus elles pourront encore augmenter leurs taux....plus les taux usuraires augmenteront....etc......

Il n'en a pas toujours été ainsi puisque, jusqu'en 1990, le taux usuraire résultait d'un double calcul :
=> Le plus faible entre :
+ Taux effectif global qui excède de plus d'un quart (et non 1/3 comme maintenant) le taux effectif moyen pratiqué le trimestre précédent,
+ Taux effectif global qui excède le double du taux moyen des obligations émises le semestre précédent.

M'est avis qu'il serait plus judicieux de revenir à un procédé "exogène" par rapport aux banques soit complètement soit en double avec un second calcul comme ci-dessus.

D'ailleurs, avec la réforme de 1990, cet "effet boule de neige" avait été mis en lumière par le Sénat qui proposait aussi un double calcul.

Sénat

Ce mécanisme, mis en place au commencement des années quatre-vingt dix179(* [lien réservé abonné]), dénote une certaine confiance dans les mécanismes du marché pour déterminer, au regard des pratiques moyennes, ce que peut être une pratique abusive, lesquelles, sous la pression de la concurrence, sont présumées ne pouvoir se généraliser.

Le taux usuraire pourrait ainsi être défini comme « un taux hors marché, c'est-à-dire tout taux excédant la rémunération des risques assumés par les prêteurs dans la frange risquée du marché »180(* [lien réservé abonné]).

Mais il apparaît que les taux de l'usure, ainsi déterminés de façon endogène, ne sont pas sans incidence sur les taux moyen pratiqués le trimestre en cours, et donc sur les taux de l'usure du trimestre suivant, créant une dynamique propre (qu'on pourrait qualifier d'itérative).
……

Le taux de l'usure serait soumis à la double contrainte de ne pas dépasser, d'une part, le taux effectif global moyen pratiqué au cours du trimestre augmenté d'un tiers, et, d'autre part, de rester inférieur à un taux de référence (OAT, facilité de prêt marginal de la BCE ou livret A) augmenté d'une marge fixe.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Blister]

En mars, les taux de la BCE vont encore augmenter de 0,50% puis probablement encore 0,25% en mai.
Après le mois de mai, d'autres hausses sont possibles.
A ce rythme le taux de l'usure sera rapidement à 5% (cet été).
Ce qui bloquera ce sera alors la solvabilité de la demande dans la mesure où les revenus n'augmentent pas au même rythme que les taux et l'inflation.

 

[MDacier]

En mars, les taux de la BCE vont encore augmenter de 0,50% puis probablement encore 0,25% en mai.
Après le mois de mai, d'autres hausses sont possibles.
A ce rythme le taux de l'usure sera rapidement à 5% (cet été).
Ce qui bloquera ce sera alors la solvabilité de la demande dans la mesure où les revenus n'augmentent pas au même rythme que les taux et l'inflation.

Concernant l'inflation et les revenus, il est evident que les revenus n'augmentent pas au même rythme que l'inflation (sauf cas très particulier), autrement l'inflation n'aurait pas le même impact défavorable sur les ménages.

Par ailleurs, les prix de l'immobilier eux aussi ne progressent pas au même rythme que l'inflation, ce qui permet d'envisager davantage de passage location --> achat de sa RP (vu que les loyers sont eux indexés sur le cout de la construction).
Après, il ne faut pas se faire d'illusion; quand le taux nominal dépassera les 5% (ca ne devrait plus trop tarder), les achats de maisons vont un peu diminuer, car les prix sont bien plus elevés qu'il y a 15 ans (alors que le pouvoir d'achat n'a pas - lui - autant progressé depuis)

 

[Blister]

Au-delà du prix de l'immobilier qui va forcément baisser avec cette forte hausse des taux, il y a la problématique de nombreux vendeurs qui se retrouvent avec des biens immobilisés plusieurs mois avant que la vente ne tombe à l'eau pour cause de refus de crédit.

Je remarque autour de moi de nombreuses situations où les vendeurs en sont à 2 voire 3 ventes annulées (sur un seul et même bien), ce qui prolonge à chaque fois le délai de vente de plusieurs mois.

Sachant que, mois après mois, les taux continuent d'augmenter, c'est un cercle vicieux qui s'installe.

 

[baboune]

il y a 3 variables à prendre en compte
le taux d'intérêt des prêts immobiliers
la capacité de remboursement mensuel des emprunteurs
le prix des biens en vente

si des acheteurs avaient une capacité (ou un objectif) de remboursement mensuel hors assurances de 1145 € ils pouvaient financer 300.000 € sur 25 ans avec un taux à 1.1 %

avec maintenant un taux à 3.20 % le montant du prêt retombe à 236.000 €

et si les acheteurs veulent toujours emprunter 300.000 € ils devront passer à une mensualité de 1.454 € hors assurances

on se rend alors compte qu'en moins d'un an nous avons perdu 64.000 € de capacité d'emprunt

la seule variable ajustable restante est la valeur du bien financé...

 

[baboune]

et j'ajoute que par le passé nous avons connu des hausses de taux mais aussi une augmentation des prix des biens en vente.
et pour palier à cela les banques ont augmenté la durée des prêts immobiliers.
en 2008 on voyait des prêts à 35 et 38 ans (crédit immobilier de France et Crédit foncier)
à 35 ans ils étaient à 6% et à 38 ans à 6.5 %
et ils ajoutaient 2 ans pour travaux.....
en 2005 la CAFPI avait commercialisé des durées de 50 ans sur caisse épargne espagnole ET en taux révisable non capé

ah, non mais, c'était pas des petits joueurs à l'époque

 

[kaziklu]

Au-delà du prix de l'immobilier qui va forcément baisser avec cette forte hausse des taux, il y a la problématique de nombreux vendeurs qui se retrouvent avec des biens immobilisés plusieurs mois avant que la vente ne tombe à l'eau pour cause de refus de crédit.

Je remarque autour de moi de nombreuses situations où les vendeurs en sont à 2 voire 3 ventes annulées (sur un seul et même bien), ce qui prolonge à chaque fois le délai de vente de plusieurs mois.

Sachant que, mois après mois, les taux continuent d'augmenter, c'est un cercle vicieux qui s'installe.

Et oui snif. Je suis dans cette situation. 2 ventes annulées. J'ai eu une offre quasiment au prix mais en cascade et après 2 ventes annulées et bien ça fait réfléchir car ça fait 2 fois plus de chance que ce soit annulé.

 

[kaziklu]

Malgré la loi, quelques agences ne remplissent toujours pas le DPE pour des ventes Immo sur le site LBC ... J'ai tenté de le signaler sur le site mais resté sans effet.

Ha bon? Peut-être le temps que le DPE soit fait? Maximum 2 semaines.
Quand j'ai mis mon bien en vente, une agence l'a mis sans dpe et l'autre avec l'ancien dpe (en précisant qu'il était en train d'être refait).
Une fois le dpe fait, l'agence qui ne l'avais pas mis l'a mis immediatement à jour. Pour l'autre j'ai dû lui signaler (en plus il était meilleur).

 

[lebadeil]

Merci @kaziklu pour ton témoignage.
Le bien sans DPE proposé par une agence date depuis plus de 2 mois, l'annonce est remontée régulièrement et toujours pas de DPE.... la loi c'est quand on veut !

 

[MDacier]

Merci @kaziklu pour ton témoignage.
Le bien sans DPE proposé par une agence date depuis plus de 2 mois, l'annonce est remontée régulièrement et toujours pas de DPE.... la loi c'est quand on veut !

Après, tant pis pour eux s'ils décident de ne pas respecter la loi...
Ils se tirent une balle dans le pied.

Je ne vois pas quel acheteur serait assez stupide pour décider d'acheter un bien sans connaître préalablement le DPE (qui de toute façon devra être disponible lors de la signature de l'acte authentique)

 

[kaziklu]

Merci @kaziklu pour ton témoignage.
Le bien sans DPE proposé par une agence date depuis plus de 2 mois, l'annonce est remontée régulièrement et toujours pas de DPE.... la loi c'est quand on veut !

Il le faudra bien lors du compromis pourtant.
Je ne comprends pas bien pourquoi ils font ça.
Le seul détail pénible c'est le diagnostic risque qui n'est valable que 6 mois.

 

[Damienn]

Il le faudra bien lors du compromis pourtant.
Je ne comprends pas bien pourquoi ils font ça.
Le seul détail pénible c'est le diagnostic risque qui n'est valable que 6 mois.

Parce qu'un DPE pourri n'engendre pas de visite et que la visite permet le coup de coeur, les gens se projettent, découvrent le DPE lors de la signature du compromis et signent quand même ? Et l'agence touche la com.

Ou parce que c'est l'occasion d'avoir un contact et de rentrer une ligne dans le fichier client ?

 

[kaziklu]

Parce qu'un DPE pourri n'engendre pas de visite et que la visite permet le coup de coeur, les gens se projettent, découvrent le DPE lors de la signature du compromis et signent quand même ? Et l'agence touche la com.

Ou parce que c'est l'occasion d'avoir un contact et de rentrer une ligne dans le fichier client ?

C'est tellement bas, puéril et trompeur que je n'y avais pas pensé.
Je suis encore trop candide.

 

[Blister]

C'est tellement bas, puéril et trompeur que je n'y avais pas pensé.
Je suis encore trop candide.

Vous avez également des agences qui laissent leurs annonces en ligne alors que les biens sont déjà vendus juste pour étoffer leur fichier clients et proposer d'autres biens de leur portefeuille.

 

[MDacier]

Vous avez également des agences qui laissent leurs annonces en ligne alors que les biens sont déjà vendus juste pour étoffer leur fichier clients et proposer d'autres biens de leur portefeuille.

C'est très utile pour se constituer une blacklist...

 

[nene9434]

Le président d'ORPI invité hier chez BFM Buisiness constate une variation de prix assez impressionnante aussi bien à la baisse dans les grandes ville qu'à la hausse dans les petites et moyenne ville.

-29% à Nantes, -17% à Lille et +50% à Chambery me paraissent quelquepeu extrême en si peu de temps.

Leur base de comparaison s'effectue sur les mois de janvier et février 2023 par rapport à janvier février 2022.
Peut être pas assez de data pour tirer des conclusions...

BFMIMMO [lien réservé abonné]

 

[MDacier]

-29% à Nantes, -17% à Lille et +50% à Chambery me paraissent quelquepeu extrême en si peu de temps.

Oui, je ne sais pas ce qu'ils fument chez Orpi ... mais c'est d'excellente qualité!