Immobilier - la nouvelle donne

[PepeR]

Préciision: j'ai proposé d'acheter cash.

 

[emalupin84]

Le magnifique pied-à-terre typiquement parisien et très bien situé a une surface de 7,5m2. Un volume lui aussi insuffisant pour être loué.
L'agence a fait un tour sur mon profil Linkedin pour bien confirmer que je suis un cadre souhaitant juste un pied-à-terre...
Effectivement, car location régulière ou courte durée impossible. La Mairie veille.
Du coup, le panel de candidats se réduit très largement à un pigeon en absolue nécessité d'avoir un placart, et peu sujet à constipation chronique...
Les propriétaires sont des retraités multipropriétaires, c'était la chambre d'étudiant de leurs enfants et petits-enfants. Ils n'ont certainement pas besoin vital de cet argent. Davantage une liquidation qu'une spéculation.
J'attends le retour de l'agence sur ma proposition à prix cassé.

Effectivement, le bien est désastreusement atypique et limité à quelques candidats.
Merci pour vos précisions intéressantes.

 

[Anonyme]

Effectivement, le bien est désastreusement atypique et limité à quelques candidats.
Merci pour vos précisions intéressantes.

à l'heure d'aujourd'hui.

quelques temps en arrière, voir quelques années (comme le souligne PepeR), cette chambre/placard aurait été vendu dans la journée, au prix voulu par le vendeur.

 

[emalupin84]

à l'heure d'aujourd'hui.

quelques temps en arrière, voir quelques années (comme le souligne PepeR), cette chambre/placard aurait été vendu dans la journée, au prix voulu par le vendeur.

Vous avez raison, et c'est cela le plus terrible: à peine de quoi s'allonger à un prix faramineux.
C'est l'une des raisons pour lesquelles j'ai fui la région parisienne il y a 10 ans.

 

[attentif]

Bonsoir à tous,

J'ai du mal à imaginer des propriétaires accepter entre -20% et -40% sur le prix de vente de leurs biens, surtout s'ils ne sont pas pressés.

Les experts de l'immobilier me font penser aux économistes qui vous expliquent après coup bien sûr pourquoi leurs prévisions n'étaient pas exactes

 

[PepeR]

La question de l'empressement est toute psychologique et intime.
Je ne connais pas les propriétaires évoqués, et si j'espère un fictif -40%, ça ne fait "que" 37k€.
Pour le commun des mortels peu empressé, c'est beaucoup.
Pour un couple d'anciens qui ont bien d'autres choses à vivre, c'est peut-être plus intéressant de se centrer sur autre chose.
J'ai connu un propriétaire qui lâchait le morceau après la mort de sa fille. Affecté, il n'avait plus la tête à attendre.
Mais la psychologie collective existe...

 

[kaziklu]

Hello

De mon coté je vais me lancer dans la chasse à ma RP en petite couronne parisienne d'ici quelques semaines.
Ce sera -20% sur tout les prix affichés ou rien !

Je suis vendeur en petite couronne, je vous le dit honnêtement, si vous me faites une offre à -20% je vous demande de circuler.
Pour plusieurs raisons. Mon prix est déjà fixé à l'estimation la plus basse de celles reçues.
Ma maison a déjà été sous compromis dont une fois au prix affiché (prêts refusés deux fois).
Toutes les offres que j'ai reçues en dessous d'un certain seuil ont été retirées par les acquéreurs (phénomène du je ne suis pas sûr d'avoir envie d'acheter donc je veux que le vendeur refuse?) donc je deviens frileux sous ce seuil alors que j'y étais ouvert.
Je ne solde pas mes dettes à rembourser à la vente (relai + prêt employeur).
Vous me feriez vendre moins cher que j'ai acheté il y a 6 ans.
Et enfin vous me feriez vendre au prix d'une maison dans son jus, une maison décloisonnée en DPE C avec juste un coup de peinture à donner.

Et en fait l'agence a déjà refusé de me transmettre une offre à -10%, le gars a essayé de passer par l'autre agence qui a refusé également.

 

[nene9434]

Je suis vendeur en petite couronne, je vous le dit honnêtement, si vous me faites une offre à -20% je vous demande de circuler.
Pour plusieurs raisons. Mon prix est déjà fixé à l'estimation la plus basse de celles reçues.
Ma maison a déjà été sous compromis dont une fois au prix affiché (prêts refusés deux fois).
Toutes les offres que j'ai reçues en dessous d'un certain seuil ont été retirées par les acquéreurs (phénomène du je ne suis pas sûr d'avoir envie d'acheter donc je veux que le vendeur refuse?) donc je deviens frileux sous ce seuil alors que j'y étais ouvert.
Je ne solde pas mes dettes à rembourser à la vente (relai + prêt employeur).
Vous me feriez vendre moins cher que j'ai acheté il y a 6 ans.
Et enfin vous me feriez vendre au prix d'une maison dans son jus, une maison décloisonnée en DPE C avec juste un coup de peinture à donner.

Et en fait l'agence a déjà refusé de me transmettre une offre à -10%, le gars a essayé de passer par l'autre agence qui a refusé également.

Bonjour,

J’espère que vous n’êtes pas pressé alors car des offres à -20% vous allez en avoir dans les prochains mois à moins de tomber sur les pigeons du coin.

Avez vous beaucoup de visites en ce moment? et d'offre?

- La BCE semble déterminé à continuer à monter ses taux et le pouvoir d'achat des acheteurs va s’étioler d'autant dans les mois a venir.

- Il y'a 6 ans quand vous avez acheté les taux d’intérêts étaient environ au même niveau qu'aujourd'hui. On retombe a peu prés sur nos pattes niveau prix.

- Pour la maison dans son jus de votre voisin ce ne sera pas -20 mais ce sera -30% vu la masse de passoire thermique qui arrive sur le marché et les travaux que cela demande.
Regardez le nombre d'annonce sur leboncoin ou seloger, il augmente continuellement depuis septembre/octobre

-L'état de vos finances et de vos dettes ne regardent pas les acheteurs. Si vous êtes pressé ou que vous avez le couteau sous la gorge il faudra vendre.

 

[kaziklu]

Si vous le dites.
Oui les visites redémarrent après les fêtes (2 planifiées cette semaine) et j'en ai eu 3 avant les fêtes après le refus de prêt arrivé le 19/12 dont une offre retirée par des gens pas sûr d'eux.
Je suis bien allé voir les annonces seloger. Pour le même prix que ma maison vous avez plus petit ou avec un terrain plus petit ou très loin des transports. Et je n'ai même pas regardé les DPE.

C'est typiquement français d'acheter une réduction plutôt qu'un bien au bon prix...je devrais peut-être augmenter le prix d'affichage pour accorder la réduction.

Nota: si on "retombe sur nos pattes niveau prix" par rapport à 2016 c'est pas -20% mais -9%.

Ce que je cherche aujourd'hui c'est pas le pigeon mais le mec qui va aller jusqu'au bout de la vente. Et les offres un peu basse, que j'ai acceptées soit dit en passant, sont les deux qui ont été retirées avant même d'arriver au compromis. Donc je suis très frileux aujourd'hui vis à vis de ce type d'offre.

 

[emalupin84]

Concernant le prix d'un bien immobilier, un cousin qui était agent immo et à qui je demandais comment fixer le bon prix pour mon appartement, m'avait répondu: "le bon prix d'un bien c'est quand tu le vends".

Toujours difficile de déterminer a priori le bon prix car il y a une part d'affect dans l'achat comme dans la vente. On vend un bien dans lequel on s'est investi, dans lequel il y a des souvenirs, voire une âme... et on achète un bien qui peut nous faire rêver, qui est le point d'un nouveau départ, d'un nouveau projet...

 

[kaziklu]

Concernant le prix d'un bien immobilier, un cousin qui était agent immo et à qui je demandais comment fixer le bon prix pour mon appartement, m'avait répondu: "le bon prix d'un bien c'est quand tu le vends".

Toujours difficile de déterminer a priori le bon prix car il y a une part d'affect dans l'achat comme dans la vente. On vend un bien dans lequel on s'est investi, dans lequel il y a des souvenirs, voire une âme... et on achète un bien qui peut nous faire rêver, qui est le point d'un nouveau départ, d'un nouveau projet...

Ça devient très flou le concept de "le bon prix d'un bien c'est quand tu le vends" avec le paquet de refus de prêt qui ne sont même pas liés au taux d'endettement. Personnellement, mon bien recoit des visites, j'ai des offres mais de la difficulté à transformer l'essai (2 offres retirées et 2 compromis signés annulés pour des refus de prêt).

 

[lebadeil]

Ça devient très flou le concept de "le bon prix d'un bien c'est quand tu le vends" avec le paquet de refus de prêt qui ne sont même pas liés au taux d'endettement. Personnellement, mon bien recoit des visites, j'ai des offres mais de la difficulté à transformer l'essai (2 offres retirées et 2 compromis signés annulés pour des refus de prêt).

Le bon prix reste quand meme quand tu le vends , mais effectivement auj. il y a une difficulté supplémentaire sur l'obtention du financement. Donc avant de signer le compromis, verifier la faisabilité/credibilité du financement pour ne pas se retrouver bloqué pendant 3 mois

 

[emalupin84]

Ça devient très flou le concept de "le bon prix d'un bien c'est quand tu le vends" avec le paquet de refus de prêt qui ne sont même pas liés au taux d'endettement. Personnellement, mon bien recoit des visites, j'ai des offres mais de la difficulté à transformer l'essai (2 offres retirées et 2 compromis signés annulés pour des refus de prêt).

Ce n'était pas une analyse sur votre bien en particulier (qu'en plus je ne connais pas), mais plutôt sur les enjeux sentimentaux, personnels qui se greffent sur la vente/achat d'un bien en plus des enjeux financiers...

 

[kaziklu]

Le bon prix reste quand meme quand tu le vends , mais effectivement auj. il y a une difficulté suppelementaire sur l'obtention du financement. Donc avant de signer le compromis, verifier la faisabilité/credibilité du financement pour ne pas se retrouver bloqué pendant 3 mois

C'est ce qui m'est arrivé 2 fois. La deuxième fois j'ai été plus prudent en demandant un accord de principe et pourtant 3 refus (taux d'usure notamment). Des conseils? Je voudrais que la prochaine soit la bonne.

En tous cas je vois autour de quelle somme tournent les offres.

 

[kaziklu]

Ce n'était pas une analyse sur votre bien en particulier (qu'en plus je ne connais pas), mais plutôt sur les enjeux sentimentaux, personnels qui se greffent sur la vente/achat d'un bien en plus des enjeux financiers...

Certes. Ce que je tiens à souligner c'est que dans le contexte actuel on peut recevoir des offres et ne pas arriver à vendre. Et si on avait fait -10% ou -20%, le résultat aurait été le même du fait de l'usure.
C'est très bizarre.

 

[emalupin84]

En tous cas je vois autour de quelle somme tournent les offres.

C'est déjà un élément déterminant qui valide votre prix.
Quant aux conseils, difficile à moins d'attendre une offre cash sans condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Peut-être d'avoir des candidats avec un dossier déjà validé par leur banque.

 

[lebadeil]

C'est ce qui m'est arrivé 2 fois. La deuxième fois j'ai été plus prudent en demandant un accord de principe et pourtant 3 refus (taux d'usure notamment). Des conseils? Je voudrais que la prochaine soit la bonne.

En tous cas je vois autour de quelle somme tournent les offres.

Effectivement , mieux de regarder l'offre de la banque en regard du taux d'usure, pour éviter le blocage.
Et egalement la credibilité du niveau d'endettement versus les 33% , et apport personnel 30%.
La garantie à 100% n'existe pas, mais au avec ces precautions, on peut limiter les acheteurs non credibles
Maintenant, si vous des offres, c'est bon signe. Bon courage

 

[lebadeil]

C'est déjà un élément déterminant qui valide votre prix.
Quant aux conseils, difficile à moins d'attendre une offre cash sans condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Peut-être d'avoir des candidats avec un dossier déjà validé par leur banque.

La Banque valide uniquement apres le compromis malheureusement, mais on peut quand meme verifier la structuration/credibilité du montage financier (voir message precedent)

 

[emalupin84]

La Banque valide uniquement apres le compromis malheureusement, mais on peut quand meme verifier la structuration/credibilité du montage financier (voir message precedent)

Tu as raison @lebadeil
Il peut y avoir peut-être un accord de principe de la banque?

 

[lebadeil]

Tu as raison @lebadeil
Il peut y avoir peut-être un accord de principe de la banque?

oui effectivement, accord de principe mais non engageant