GFF / Forêts (défiscalisation)

[Axiles]

Bonjour à tous,

J'ai cherché un peu d'information sur le forum sur les investissements en groupements forestiers mais malheureusement je ne les trouve pas, malgré un vague souvenir que @buffetophile en avait parlé... Désolé d'avance s'il y a redite donc.

Le placement en tant que tel semble intéressant :
- risque limité avec revalorisation régulière des prix à l'hectare depuis 20 ans (2-3% par an)
- défiscalisation élevée (25% de l'investissement en crédit d'impôt IR) avec une condition de détention de 5,5 ans minimum ce qui est correct
- Fiscalité faible des revenus générés
- TRI qui semble plus que correct en combinant les 3, pour la durée de blocage des fonds
- relative liquidité

Des limites :
- Rentabilité faible de 1 à 2% (bruts ?) (mais en fait plus si faible vue l'évolution des taux)
- relative liquidité
- Petit marché avec peu de transactions

Cependant, sous réserve que je n'aie pas écrit d'âneries au-dessus, je ne vois nul part de chiffres sur les frais d'entrée / de sortie, qui doivent grever la rentabilité. Idem, y a-t-il d'autres inconvénients importants à ce placement ?

Merci !

 

[Buffeto]

- défiscalisation élevée (25% de l'investissement en crédit d'impôt IR) avec une condition de détention de 5,5 ans

non 18% seulement....

 

[Axiles]

Merci. Il me semble avoir lu que ça passait a 25% dans certaines conditions comme l'appartenance a une association de producteurs / a un acronyme barbare que je ne retrouve pas.

Que pensez-vous du reste ?

 

[Buffeto]

y a-t-il d'autres inconvénients importants à ce placement ?

pour moi l'objectif en investissant dans un GFF est
1°) fiscal par le réduc d'IR
2°) une diversification sur des actifs long terme
3°) me faire plaisir en participant à la préservation et à la mise en valeur de la foret française .

l'inconvénient est sans doute dans l'incertitude quand à la liquidité du placement et la facilité de la revente.
pour l'instant je n'ai pas revendu de GFF donc je n'ai pas cette expérience

 

[Axiles]

pour moi l'objectif en investissant dans un GFF est
1°) fiscal par le réduc d'IR
2°) une diversification sur des actifs long terme
3°) me faire plaisir en participant à la préservation et à la mise en valeur de la foret française .

l'inconvénient est sans doute dans l'incertitude quand à la liquidité du placement et la facilité de la revente.
pour l'instant je n'ai pas revendu de GFF donc je n'ai pas cette expérience

Merci de ce retour détaillé et instructif.

Savez-vous quels ont été vos frais d'entrée / l'ordre de grandeur en pourcentage ?

Pour les 25% vs 18%, cela semble avoir changé récemment : [lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Pour les 25% vs 18%, cela semble avoir changé récemment : [lien réservé abonné]

L'article date du 31 janvier 2018.... Article dans lequel il y avait cette petite phrase "Ce nouveau taux prendra effet dès parution d’un décret d’application."
Décret qui doit toujours être en attente de parution, ou qui s'est perdu dans les couloirs des ministères... ce ne sera pas la 1ère fois.

 

[Buffeto]

Pour les 25% vs 18%, cela semble avoir changé récemment : [lien réservé abonné]

hélas non .....

cette info de janvier 2018 fut retoquée et nous attendîmes toute l'année un éventuel retour sur les 25% ( encore une histoire entre le droit français et le droit européen) qui comme l'ennemi du commandant Drogo ne vint jamais .

pour les frais d'entrée , ils sont de toutes façons non négociables et inclus dans la valeur d'achat .

 

[Maju]

Risque limité c'est vite dit un feu de forêt ou toute autre catastrophe naturelle et c'est la cata non ?

 

[Axiles]

D'accord merci. De ce que je lis sur un site spécialisé, droits d'entrée de 5 à 10%, plutôt 10% malheureusement. Avec 10% de frais d'entrée, 18% de réduction d'IR, 1% de rendement annuel net sur les 90% investis et pas de frais à la revente, ça fait 2,5% de rendement net par an sur 5,5 ans avec un risque relativement limité mais liquidité limitée.

Les assurances incendie/autres semblent toujours présentes mais c'est un point d'attention c'est sur.

Ca ne semble pas moche (à condition de revendre tous les 5 ans et demi) sans être transcendant. Je vais réfléchir

 

[Buffeto]

Ca ne semble pas moche (à condition de revendre tous les 5 ans et demi) sans être transcendant. Je vais réfléchir

il y a aussi un avantage en cas de succession donc dans une optique patrimoniale autant les garder ....

 

[CharlyBgood]

Risque limité c'est vite dit un feu de forêt ou toute autre catastrophe naturelle et c'est la cata non ?

Les GFF gèrent leur portefeuille de forêts comme les bons gestionnaires d'actifs d'Asset Management:
1°) Ils assurent toutes leurs forêts systématiquement contre les risque d'incendie et tempêtes
2°) Ils excluent quasi systématiquement toutes les forêts et essences du pourtour méditerranéen
3°) Comme nous ils diversifient au maximum leurs essences en gardant une poche de liquidité

 

[CharlyBgood]

Ca ne semble pas moche (à condition de revendre tous les 5 ans et demi) sans être transcendant. Je vais réfléchir

Pour que ce type de placement envoie du bois ( elle était facile), il faut vraiment se caler sur sa durée de détention recommandée, qui est de 15 à 20 ans:
C'est logique, il faut que le temps et Dame Nature fassent leurs effets, car les rendements sont composites d'au moins 5 facteurs:
- les loyers de chasse pour les domaines concernés => à noter dans les revenus fonciers de la 2044
- les coupes de bois (le temps que les arbres poussent) => revenus agricoles
- les revenus de trésorerie et placements => revenus imposés en RCM
- la ristourne fiscale de 18% à l'entrée et l'exonération de droits de succession en sortie
- la plus-value
Et en effet je signale à cet auguste Forum qu'en 2018 les coûts des forêts ont progressé de 3,5% en France. Idem pendant que le monde financier s'enfonçait en 2008-2009, les forêts ont progressé de 3% en moyenne / an.
C'est donc véritablement un actif parfaitement décorrélé.
Et une source très sympathique de diversification: à l'heure où on voit des bobos Parisiens faire des "hug" à des arbres, pensez donc.

Et vous voulez un pronostic ? Les forêts sont aussi des puits de carbone ... vous avez entendu parler du changement climatique ? Bon.
=> Je suis certain qu'en TRI on peut viser du x 4 en 20 ans.

NB IMPORTANT: ce n'est pas un actif liquide, tout comme les SCPI la revente n'est jamais acquise facilement. en tenir compte dans votre allocation.

 

[moietmoi]

Bonjour, sur le risque, il existe, mais il est faible, j avais des parts de gff, la tempête de 1999 à tout rasé, l' indemnité de l'assurance à couvert une coupe, mais la prochaine coupe est dans 30 à 50 ans. J ai revendu mes parts ,après 2 ans de présentation aux AG. J' ai découvert à l occasion la fiscalité des plus value( 250 euros de plus value) c'est la plus value de l immobilier à déclarer sur la 2048 avec un abattement sur l' impot de 10 euros par hectare et par an

 

[Axiles]

Pour que ce type de placement envoie du bois ( elle était facile), il faut vraiment se caler sur sa durée de détention recommandée, qui est de 15 à 20 ans:
C'est logique, il faut que le temps et Dame Nature fassent leurs effets, car les rendements sont composites d'au moins 5 facteurs:
- les loyers de chasse pour les domaines concernés => à noter dans les revenus fonciers de la 2044
- les coupes de bois (le temps que les arbres poussent) => revenus agricoles
- les revenus de trésorerie et placements => revenus imposés en RCM
- la ristourne fiscale de 18% à l'entrée et l'exonération de droits de succession en sortie
- la plus-value
Et en effet je signale à cet auguste Forum qu'en 2018 les coûts des forêts ont progressé de 3,5% en France. Idem pendant que le monde financier s'enfonçait en 2008-2009, les forêts ont progressé de 3% en moyenne / an.
C'est donc véritablement un actif parfaitement décorrélé.
Et une source très sympathique de diversification: à l'heure où on voit des bobos Parisiens faire des "hug" à des arbres, pensez donc.

Et vous voulez un pronostic ? Les forêts sont aussi des puits de carbone ... vous avez entendu parler du changement climatique ? Bon.
=> Je suis certain qu'en TRI on peut viser du x 4 en 20 ans.

NB IMPORTANT: ce n'est pas un actif liquide, tout comme les SCPI la revente n'est jamais acquise facilement. en tenir compte dans votre allocation.

J'entends beaucoup cet argument mais je ne le comprends toujours pas : prenons un exemple, j'achète/revends tous les 6 ans (en supposant par simplicité que c'est simultané). Cela me coûte 10% de frais d'entrée (et peut-être moins si vente faite de gré à gré) et je gagne 18%. Même si l'achat vente n'est pas simulaté et prend un an, dans un scénario favorable à 1% de rendement net et 3% de revalorisation de part par an, c'est 4% de perdu vs 8% de gagné dans mon scénario (avec plus de paperasses, c'est sur).

Certes on n'est pas dans l'esprit du placement (très long terme, etc.) mais financièrement ça me semble bien plus tenir la route. Pourquoi ne prendre qu'une fois le bénéfice fiscal de -18% sur 18 ans alors qu'on pourrait le prendre 3 fois, une fois tous les 5,5 ans ?

Il y a bien sur l'argument patrimonial/succession rappelé par @buffetophile mais je ne suis pas du tout concerné donc je l'évacue complètement dans mon raisonnement

 

[CharlyBgood]

Pourquoi ne prendre qu'une fois le bénéfice fiscal de -18% sur 18 ans alors qu'on pourrait le prendre 3 fois, une fois tous les 5,5 ans ?

Tu peux tjs essayer mais à mon avis:
1°) tu vas te heurter au pb de liquidité déjà évoqué
2°) Je pense que sur le marché des parts, les GFF vont vite te repérer et te blacklister

Mais cela dit perso je n'ai pas encore d'expérience de la revente.

 

[agra07]

Bonsoir,
quelques infos dans cette discussion:
[lien réservé abonné]A mi-parcours, sur un plan strictement de rendement, je suis plutôt déçu par l'investissement en GFF.
Il y a apparemment beaucoup de frais (assurance, exploitation forestière, gestion.....avec une certaine oppacité).
Pour le reste on nous fait réver avec de beaux reporting et de belles photos.
Il y a aussi un autre point délicat: il semble que les associés du GFF soient directement responsables envers les tiers. Je n'ai pas approfondi cette particularité juridique que j'ai plutôt ignorée au moment du choix.

 

[Cresus93]

Sur le bofip il est bien question de 25 %

Le taux du crédit d'impôt est de 18 %. Il est porté à 25 % pour les bénéficiaires adhérents à une organisation de producteurs au sens de l'article L. 552-1 du code rural et de la pêche maritime, et pour les bénéficiaires membres d'un groupement d'intérêt économique et environnemental forestier au sens de l'article L. 332-7 du code forestier et de l'article L. 332-8 du code forestier (CGI, art. 200 quindecies, 5).

 

[Axiles]

Merci @agra07 et @Cresus93 ça me permet d'affiner ma réflexion. Quelle rentabilité annuelle nette avez-vous eue finalement Agra sur les 3-4 années d'investissements que vous avez faites ?

@Charly26230 vous disiez être passé par France Valley dans le sujet mentionné par Agra. En êtes-vous satisfaits ? Je vois qu'ils baissent leurs frais d'entrée temporairement de 10% à 5%. Combiné avec une déduction d'IR de 18% (voire 25%, je vais quand même creuser), cela commence à se regarder sérieusement pour un investissement de 6 ans.

 

[poam5356]

cela commence à se regarder sérieusement pour un investissement de 6 ans.

Pas du tout intéressé par les GFF, possiblement un jour par les GFV, je me permets d'apporter un avis neutre sur vos réflexions :
Les projections que vous faites sont largement surestimées parce que vous avez envie d'y investir. Nous faisons tous un peu la même chose quand on a une affinité certaine pour un placement : on a tendance à ne voir que le bon côté du placement, à le survaloriser et à ne rechercher que les avis qui vont dans le même sens.
Pour ce qui est de l'investissement à 6 ans, je pense sérieusement que vous vous trompez. Le placement manque de liquidité... Comptez avec ce paramètre hautement important quand l'horizon de placement se réduit.
Investissez par envie dans un tel produit à long terme, peut-être même dans un but patrimonial comme l'a noté Buffeto. Sinon, à 6 ans, et si c'est une simple question de rentabilité, d'autres produits seront plus avantageux.

 

[Axiles]

Merci de ces retours.

Sur la rentabilité, tabler sur 1% net par an + 18% de déduction le tout sur 6 ans donne 4% de rentabilité (quasi nette car régime fiscal particulier) et j'ai du mal à voir où est la surestimation des perspectives ? Pas de prise en compte de la revalorisation des parts alors qu'historiquement c'est 2-3% par an, tandis que la part fiscale est sûre sous réserve de respect des conditions, et qu'elle peut être poussée jusqu'à 25%

Sur la liquidité, je vous rejoins tout à fait que c'est le principal risque et je n'ai pas d'avis arrêté à ce stade, c'est pour ça qu'idéalement j'aimerais des avis de personnes qui ont pu être dans cette situation d'avoir à vendre sur le marché secondaire, pour savoir dans quelles conditions se sont faites ces ventes.

Un scénario "idéal" ou presque, c'est qu'une vente de gré à gré puisse se faire facilement et avec des frais limités, et de faire ça tous les 6 ans, pour relancer le compteur défisc.

je vais me renseigner auprès de personnes de ma famille qui travaillent à l'ONF, ça devrait aider