GFF / Forêts (défiscalisation)

[poam5356]

j'ai du mal à voir où est la surestimation des perspectives ?

J'ai simplement retenu ces 2 phrases :
"Cela me coûte 10% de frais d'entrée (et peut-être moins si vente faite de gré à gré) et je gagne 18%....... dans un scénario favorable à 1% de rendement net et 3% de revalorisation de part par an"
Vous retenez beaucoup de conditions favorables..!
Mais si vous y arrivez, tant mieux.

 

[Cresus93]

je vais me renseigner auprès de personnes de ma famille qui travaillent à l'ONF, ça devrait aider

Mmmmm pas sûr. C'est comme si tu disais "mon cousin maçon va me renseigner sur le Denormandie"

 

[Axiles]

J'ai simplement retenu ces 2 phrases :
"Cela me coûte 10% de frais d'entrée (et peut-être moins si vente faite de gré à gré) et je gagne 18%....... dans un scénario favorable à 1% de rendement net et 3% de revalorisation de part par an"
Vous retenez beaucoup de conditions favorables..!
Mais si vous y arrivez, tant mieux.

Ah, compris. Le message en question n'était peut-être pas clair mais je maximisais dans ce scénario la rentabilité pour souligner que même avec une rentabilité très élevée il fallait toujours faire le reboot fiscal tous les 6 ans puisque la perte de rentabilité (même aussi élevée qu'on peut la rêver) était toujours moins coûteuse que de ne pas refaire une opération pour le bénéfice fiscal.

Le scénario de base que j'ai rappelé plus haut est pour moi 18% de gain fiscal -10% de frais d'entrée + 1% net par an, le tout sur 6 ans. Si impossibilité de sortir sans décote significative / en moins d'un an, je passe mon tour. Sinon je suis prêt à prendre le risque

 

[poam5356]

D'accord, ce scénario me semble conforme avec la réalité.
Vous arrivez à 8 + 6 = 14% pour 6 ans, soit un 2,2% en annualisé.
Pourquoi pas! vous faites aussi bien qu'une AV, tout en diversifiant.
Restera à trouver l’acquéreur tous les 6 ans.

 

[Cresus93]

N'y a-t-il pas des frais divers à la revente ?

 

[CharlyBgood]

Les rendements chasse + coupe prennent effet au fil de l’eau des invts et des maturités d’essence; ils sont faibles de l’ordre de 1,5% / an en moyenne.
Les frais d’entrée sont de l’ordre de 10% et donc à amortir sur durée longue, 10 ans et plus, comme les SCPI => donc faire des A/R à 6 ans très compliqué cf posts précédents.
Comme les FIP et FCPI c’est un monde encore neuf avec un horizon encore + lointain.

Certes comme le dit Poam il y a de l’incertitude et donc des paris à prendre: pour ma part je fais le choix du climat de l’ecologie, de l’energie, qui générera j’en suis viscéralement convaincu, de la valeur financiere.

 

[Buffeto]

N'y a-t-il pas des frais divers à la revente ?

non mais le souci est le suivant : lorsque tu achètes des parts de GFF il y a une carotte fiscale . l'acheteur de GFF "d'occasion " va t'il en bénéficier aussi ?

 

[Cresus93]

non mais le souci est le suivant : lorsque tu achètes des parts de GFF il y a une carotte fiscale . l'acheteur de GFF "d'occasion " va t'il en bénéficier aussi ?

et la marmotte... ?

 

[Cresus93]

[lien réservé abonné]
Je laisse aux plus intéressés le soin de lire en détail mais il y a des conditions de détention, de 8 à 15 ans suivant les cas.

 

[agra07]

Bonsoir,

Merci @agra07 et @Cresus93 ça me permet d'affiner ma réflexion. Quelle rentabilité annuelle nette avez-vous eue finalement Agra sur les 3-4 années d'investissements que vous avez faites ?

Les chiffres que je donne sont nets. Les chiffres en gras sont des valeurs de retrait.
L'un des GFF a donc perdu grosso modo 20% en 4 ans et l'autre 15% en 2ans et 3mois.
Bien sûr ces chiffres ne tiennent pas compte de la réduction d'impôts au départ. En clair lorsque j'écris que j'ai investi 100 net (débours réel car frais négociés à 0) la charge ne représente que 50 du fait de la réduction d'impôts de 50%.
J'espérais sortir proche de 100 au bout de 6 ans, je ne pense pas que ce sera le cas.
Comparativement les FCPI (Vatel Capital) sont plus prometteuses.

 

[agra07]

Merci de ces retours.

Sur la rentabilité, tabler sur 1% net par an + 18% de déduction le tout sur 6 ans donne 4% de rentabilité (quasi nette car régime fiscal particulier) et j'ai du mal à voir où est la surestimation des perspectives ? Pas de prise en compte de la revalorisation des parts alors qu'historiquement c'est 2-3% par an, tandis que la part fiscale est sûre sous réserve de respect des conditions, et qu'elle peut être poussée jusqu'à 25%

Sur la liquidité, je vous rejoins tout à fait que c'est le principal risque et je n'ai pas d'avis arrêté à ce stade, c'est pour ça qu'idéalement j'aimerais des avis de personnes qui ont pu être dans cette situation d'avoir à vendre sur le marché secondaire, pour savoir dans quelles conditions se sont faites ces ventes.

Un scénario "idéal" ou presque, c'est qu'une vente de gré à gré puisse se faire facilement et avec des frais limités, et de faire ça tous les 6 ans, pour relancer le compteur défisc.

je vais me renseigner auprès de personnes de ma famille qui travaillent à l'ONF, ça devrait aider

Dans mon cas, l'acteur est le même que celui de Charly26230, l'un des meilleurs sinon le meilleurs dans le domaine, je pense. Avant de me lancer, j'ai pris des infos directement auprès de son président et comme je posais beaucoup de questions, j'ai eu droit à une notice très détaillée pour bien comprendre le produit.
Cette notice présentait plusieurs scénari dont l'un pessimiste.
Le principe est à peu près le suivant: le gestionnaire récolte des fonds, les place d'abord en produits financiers et lorsque cette période de quelques mois est terminée, constitue le GFF lequel achète des parcelles de forêts progressivement ce qui induit d'importants frais (expertise, frais d'acte...) auquel il faut ajouter les honoraires et frais annuels du gestionnaire (non négligeables). Tout ceci fait que partant de 100 on arrive rapidement à 90 au bout d'un an-un an et demi.
Ensuite commence la phase d'exploitation proprement dite de la forêt (coupe de bois et redevance de chasse autant dire peanuts). Pendant ce temps il faut payer l'exploitation et les honoraires du gestionnaire, c'est pourquoi il ne reste plus rien et que cela a continué de baisser dans mon cas (ce n'est pas systématique).
Arrivée à la fin de la période de vie contractuelle du GFF (5 à 6 ans) les parcelles de forêt sont revendues à qui veut les acheter (par exemple un nouveau GFF constitué par la même société) et les associés remboursés. En cas de difficulté de revente, il est prévu que le GFF pourra être prolongé et que pendant cette prolongation les honoraires et frais du gestionnaire significativement réduits.
Voilà pour ma petite expérience: dans un ou deux ans mon premier GFF sera revendu, je ne pense pas qu'il puisse remonter les 20% perdus.

 

[Buffeto]

Arrivée à la fin de la période de vie contractuelle du GFF (5 à 6 ans) les parcelles de forêt sont revendues à qui veut les acheter (par exemple un nouveau GFF constitué par la même société) et les associés remboursés.

ok ...donc dès le départ ils ne visent pas le bon objectif ....

le bon objectif sur ce genre d'investissement ne peut etre que le long terme ( 10/15 ans minimum ) .

perso les GFF dans lesquels j'ai investi n'ont aucunement prévu de s'autodissoudre sur quelque durée que ce soit .

 

[Cresus93]

Dans mon cas, l'acteur est le même que celui de Charly26230, l'un des meilleurs sinon le meilleurs dans le domaine, je pense. Avant de me lancer, j'ai pris des infos directement auprès de son président et comme je posais beaucoup de questions, j'ai eu droit à une notice très détaillée pour bien comprendre le produit.
Cette notice présentait plusieurs scénari dont l'un pessimiste.
Le principe est à peu près le suivant: le gestionnaire récolte des fonds, les place d'abord en produits financiers et lorsque cette période de quelques mois est terminée, constitue le GFF lequel achète des parcelles de forêts progressivement ce qui induit d'importants frais (expertise, frais d'acte...) auquel il faut ajouter les honoraires et frais annuels du gestionnaire (non négligeables). Tout ceci fait que partant de 100 on arrive rapidement à 90 au bout d'un an-un an et demi.
Ensuite commence la phase d'exploitation proprement dite de la forêt (coupe de bois et redevance de chasse autant dire peanuts). Pendant ce temps il faut payer l'exploitation et les honoraires du gestionnaire, c'est pourquoi il ne reste plus rien et que cela a continué de baisser dans mon cas (ce n'est pas systématique).
Arrivée à la fin de la période de vie contractuelle du GFF (5 à 6 ans) les parcelles de forêt sont revendues à qui veut les acheter (par exemple un nouveau GFF constitué par la même société) et les associés remboursés. En cas de difficulté de revente, il est prévu que le GFF pourra être prolongé et que pendant cette prolongation les honoraires et frais du gestionnaire significativement réduits.
Voilà pour ma petite expérience: dans un ou deux ans mon premier GFF sera revendu, je ne pense pas qu'il puisse remonter les 20% perdus.

La lecture de cette expérience me conforte dans mon avis sur les défisc : ce sont avant tout des produits calibrés pour enrichir divers intermédiaires (financiers et autres experts x ou y )

 

[Buffeto]

La lecture de cette expérience me conforte dans mon avis sur les défisc : ce sont avant tout des produits calibrés pour enrichir divers intermédiaires (financiers et autres experts x ou y )

pas d'accord ...comme en toutes choses , on trouve du bon , du moins bon , de l'excellent et du médiocre .....

lorsque je défiscalise , je sais que les intermédiaires s'enrichissent mais ca ne me dérange pas si je fais aussi de bonnes affaires .

 

[Cresus93]

pas d'accord ...comme en toutes choses , on trouve du bon , du moins bon , de l'excellent et du médiocre .....

lorsque je défiscalise , je sais que les intermédiaires s'enrichissent mais ca ne me dérange pas si je fais aussi de bonnes affaires .

Oui... je modère mon propos en rajoutant qu'il faut être très sélectif.

 

[moietmoi]

La lecture de cette expérience me conforte dans mon avis sur les défisc : ce sont avant tout des produits calibrés pour enrichir divers intermédiaires (financiers et autres experts x ou y )

Oui... je modère mon propos en rajoutant qu'il faut être très sélectif.

N'est ce pas à l'image de notre société toute entière: pour qui sont calibrés les SUV, 4*4 , aux puissances et vitesses extraordinaires pour rouler sur des routes à 80km/h, à part pour les concepteurs et distributeurs qui en profitent financièrement;
Adepte des produits défiscalisants, ils sont, comme le dernier smartphone dont on utilisera à peine 20% des ressources, les accompagnateurs de notre construction patrimoniale et sociale;

 

[agra07]

pas d'accord ...comme en toutes choses , on trouve du bon , du moins bon , de l'excellent et du médiocre .....

Je ne pense pas que la société en question soit médiocre.

lorsque je défiscalise , je sais que les intermédiaires s'enrichissent mais ca ne me dérange pas si je fais aussi de bonnes affaires .

Oui, l'intermédiaire s'en sort toujours bien.
Pour l'instant, l'investisseur s'en sort pas trop mal: il a mis en réalité 100/2 = 50 et se trouve à près de 80 au bout de 4 ans.
[A noter aussi pour être complet, qu'un GFF de cette société est sorti à plus de 100 mais je n'en faisais pas partie]

 

[agra07]

ok ...donc dès le départ ils ne visent pas le bon objectif ....

le bon objectif sur ce genre d'investissement ne peut etre que le long terme ( 10/15 ans minimum ) .

Oui et non. J'ai déjà eu l'occasion d'expliquer pourquoi un horizon de sortie rapproché pouvait être intéressant pour l'investisseur qui a principalement un objectif de défiscalisation. Mais peut-être que le produit n'est pas très adapter pour cet objectif.

perso les GFF dans lesquels j'ai investi n'ont aucunement prévu de s'autodissoudre sur quelque durée que ce soit .

L'objectif défiscalisation est probablement moins important dans ce cas.

 

[jodel140]

dans un ou deux ans mon premier GFF sera revendu, je ne pense pas qu'il puisse remonter les 20% perdus.

J'ai défiscalisé avec GFF en 2015 (valo -24.29%), 2016 (valo -11.33), 2017(valo -13.67%) dans le même cadre et la même société. La valo est brute et ne tient pas compte de la réduction (conséquente) d'impôt.

 

[agra07]

J'ai défiscalisé avec GFF en 2015 (valo -24.29%), 2016 (valo -11.33), 2017(valo -13.67%) dans le même cadre et la même société. La valo est brute et ne tient pas compte de la réduction (conséquente) d'impôt.

Pour de la défisc. à -50%, l'opération est donc plutôt concluante, à -18% le jeu ne vaut pas la chandelle ou alors il faut le faire sur du très long terme avec une autre opique.