Future RP ... Prêt "in fine" ou prêt "classique" ???

[moietmoi]

dommage, ca pourrait me booster le rendement...

sont déductibles : les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt

faut avouer que la formulation (notice de la 2044) n'est pas claire :

ce passage est suffisamment flou , pour qu'il y a quelques années(10/15 ans) il y ait eu question à l'assemblée Nationale et la réponse ministérielle est sans appel;
aucune déduction possible pour un contrat d'assurance vie nanti, concernant les versements;

La réponse ministérielle précisait même que la déductibilité des interêts d'emprunt in fine , pouvait être remise en question dans le cas ou le contrat d'assurance vie pré-éxistait avec un montant équivalent à la somme empruntée car alors le crédit n'était pas "nécessaire" à l'acquisition, et que ceci pouvait être analysé comme un abus de droit... la cour de cassation n'avait pas appliqué cet avis de non déductibilté des intérêts du crédit in fine car le contrat d'AV avait été constitué 2 mois avant le crédit in fine, mais, ceci dans le but du crédit in fine; donc la condition de pré-éxistence, malgré les 2 mois , n'était pas remplie

mais concrètement vous avez 100ke sur une av; de 3 ou 4 ans; vous achetez à crédit in fine un bien locatif de 70 ke avec en nantissement le contrat d av, alors les intérêts de l'emprunt in fine ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs( mais tout le monde le fait quand même)

 

[ZRR_pigeon]

ce passage est suffisamment flou , pour qu'il y a quelques années(10/15 ans) il y ait eu question à l'assemblée Nationale et la réponse ministérielle est sans appel;
aucune déductions possible pour un contrat d assurance vie nantis;

ok, merci ! bon ben ca regle le probleme.

par contre la partir sur la "necessite d'emprunter" est grave, car on pourrait de quelqu'un qui a deja de l'argent et qui s'apprete a faire un credit (meme amortissable) pour un bien locatif fais de l'abus de droit, car il pourrait acheter cash le bien, le pret devenant facultatif, l'acquereur n'y souscrivant que pour un but de deductibilite des interets (et d'effet de levier).

 

[moietmoi]

ok, merci ! bon ben ca regle le probleme.

par contre la partir sur la "necessite d'emprunter" est grave, car on pourrait de quelqu'un qui a deja de l'argent et qui s'apprete a faire un credit (meme amortissable) pour un bien locatif fais de l'abus de droit, car il pourrait acheter cash le bien, le pret devenant facultatif, l'acquereur n'y souscrivant que pour un but de deductibilite des interets (et d'effet de levier).

m^me si nous ne somme pas dans le sujet, je vois que le bofip répond aujourd'hui avec des arguments différents mais conforme et qui garantisse la déductibilité dans le cas que tu évoques:

exclusion concernant par exemple le sujet initial ; les primes d'une AV sont exclues car elles servent à rembourser le capital

point numéro -10

La déduction ne s’étend pas aux remboursements en capital

par ailleurs sur la déductibilité des intérêts d'un in fine;

Lorsque les conditions de l’emprunt contracté prévoient que le contribuable ne paie que les intérêts pendant la durée prévue du contrat et que le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit et garanti par la constitution d'une épargne, il est admis que la circonstance que le contribuable avait déjà effectué la majeure partie des versements correspondant au prix de l'immeuble acquis en vue de la location lorsque les fonds prêtés ont été mis à sa disposition quelques jours plus tard ne fait pas obstacle au caractère déductible des intérêts, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, dès lors que les versements qu'il a effectués ont entraîné un solde débiteur de son compte bancaire

ceci rejoint l'autre décision que j'évoquais

[lien réservé abonné]

par ailleurs pour en revenir au sujet je pense qu'un crédit relais serait à étudier

 

[Aristide]

page 12, 4e ligne (dans la section interets d'emprunt)

Vu.

OK mais là encore tu remarqueras que ce texte fait état de sommes payées et/ou frais payés à des tiers.

Il vise les primes d'assurances décès-invalidité payées à l'occasion d'un crédit immobilier qu'il soit amortissable ou in fine.

Les abondements versés sur une AV ne constituent ni des frais ni des sommes payées à des tiers.

Par ailleurs, par rapport à la remarque de moietmoi, j'ai effectivement un vague souvenir d'un client/emprunteur en in fine qui parallèlement, dans une opération locative, avait nanti une AV et qui s'était vu contester la déductibilité des intérêts par le fisc.

Cdt

 

[TOPTOPFIRST17]

OK pigé.
Bon Aristide, déjà merci pour ça, je file sur votre Blog pour m'affranchir un minimum avant de continuer.

Je me suis plongé dans votre Blog, me suis servi de la calculatrice pour voir ...

Moi, qui n' ai pas la culture "Finance" , la, j'ai un mal de crane" !!!
Je continue d'assimiler, je ne lâche pas !!! Forza !!!

 

[TOPTOPFIRST17]

Aristide, je me suis plongé dans votre Blog, me suis servi de la calculatrice pour voir ... Moi, qui n' ai pas la culture "Finance" , la, j'ai un mal de crane" !!!
Je continue d'assimiler, je ne lâche pas !!! Forza !!!

Messieurs Bonsoir,

Apres avoir lu moult fils, je reviens et vers vous.

J'ai enfin saisi "l'esprit" et la "mécanique" du système "Aristide" dit montage gigogne optimisé = plusieurs prêts "emboîtés" + un prêt lisseur.

Donc, je commence par mes 2 CEL.... Right ?

J'ai demandé à mon Cher Banquier une simulation pour chacun de mes CEL et je découvre:
- une case : progression de l'épargne ...
- une case : liste des prêts possibles ...

Et déjà

Sur le premier des deux, je peux emprunter 23K sur 15 ans mais le taux nominal (3,27%) n'est pas au plus bas des possibilités offertes !!! ---> le + bas pour 23K est en 11 ans à 3,15%. !!! ???

Bizarrement pour 23K, en 2 ans 3,42%, en 5 ans 3,40%, en 8 ans 3,23%, en 12 ans 3,16%, en 14 ans 3,21%, en 15 ans 3,37% ...
Help Aristide, ou est la logique ???

Autre Q : Si j'ai bien compris, ayant atteint le montant maximum de prêt possible, il suffit maintenant que je laisse 300€ sur ce CEL ... pour que ça me libère du cash pour une AV. Right ???

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai déjà expliqué tout cela "en long et en large" de très nombreuses fois.

Encore tout à l'heure à 18h17 j'ai rappelé quelques particularités du produit, mais il y en a d'autres qui expliquent vos constatations

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/besoins-de-vos-avis-et-conseils.24174/post-200573#post-200573

Une recherche sur le forum vous permettra donc d'obtenir tous les détails.

Vous pouvez aussi vous reportez aux pages "CEL" ce cBanque.

Autre Q : Si j'ai bien compris, ayant atteint le montant maximum de prêt possible, il suffit maintenant que je laisse 300€ sur ce CEL ... pour que ça me libère du cash pour une AV. Right ???

Yes......and No

Car les droits non utilisés ne sont pas perdus; ils peuvent être utilisés pour d'autres opération ultérieures.
Ils peuvent aussi être cédés en famille.

Et, un rappel que vous trouverez dans mes posts antérieurs, il y a autant de primes d’état versées que de projets financés.

Donc si un jour vous voulez refaire votre salle d'eau ainsi vos tapisseries/moquettes et vos clôtures, plutôt que de financer le tout en un seul projet (1 plafond de prime de 1.125€), il vaut mieux monter trois dossiers ( en ne retenant uniquement les taux intéressants par rapport à ceux du marché à ce moment) et ainsi percevrez trois primes d’État dont la somme globale pourra donc dépasser 1.125€.

Cdt

 

[TOPTOPFIRST17]

il y a autant de primes d’état versées que de projets financés.

Oui j'avais lu ça sur un fil, je vais le faire. Parfait.

Q: Si je n'utilise que partiellement mes droits à prêt (80% en plusieurs fois), le plafond de 23000€ une fois atteint provoque t-il la "mort naturelle" dudit CEL ? ... ou bien ce CEL est-il rechargeable de nouveau (pas de durée maximum de détention)???

En tout cas, je m'instruis sacrement. Merci Aristide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Q: Si je n'utilise que partiellement mes droits à prêt (80% en plusieurs fois), le plafond de 23000€ une fois atteint provoque t-il la "mort naturelle" dudit CEL ? ... ou bien ce CEL est-il rechargeable de nouveau (pas de durée maximum de détention)???

J'ai déjà répondu plusieurs fois à ces questions également.

Les plafonds EL (PEL et CEL) s'appliquent à l'encours de prêt concerné à un moment donné.

Ces plafonds sont à considérer à la fois sur le logement et sur "la tête" de l'emprunteur

Exemple:

Vous avez 10.000€ de prêt CEL sur votre logement résidence principale personnelle (RPP) et 13.000€ sur un bien résidence principale locative (RPL).

Sur "votre tête" le plafond est donc atteint.

Mais votre épouse - si elle possédait les droits nécessaires - pourrait encore obtenir un prêt CEL de 13.000€ sur la résidence principale personnelle et 10.000€ sur la résidence principale locative pour atteindre les plafonds sur chaque logement ainsi que sur "chaque tête".

NB) - En régime de communauté les encours sont réputés répartis à 50/50.

Au bout de quelques années votre encours RPP est réduit à 8.000€ et celui RPL à 5.000€.
Ceux de votre épouse seraient respectivement revenus à 9.000€ et 4.000€

Raisonnant "sur votre tête" vous pourriez donc de nouveau obtenir un prêt CEL de :
+ 23.000€ - (8.000€ + 5.000€) = 10.000€

Raisonnant "sur la tête de votre épouse" elle pourrait donc de nouveau obtenir un prêt CEL de :
+ 23.000€ - (9.000€ + 4.000€) = 10.000€

Mais sur la RPP l'encours serait
+ (Mr = 8.000€ ) +(Mme = 9.000€) => 17.000€ d'où seulement 6.000€ possibles à répartir entre Mr et Mme à l'intérieur du plafond les concernant.

Et sur la RPL l'encours serait
+ (Mr = 5.000€ ) +(Mme = 4.000€) => 9.000€ d'où seulement 14.000€ possibles à répartir entre Mr et Mme à l'intérieur du plafond les concernant.

En tout cas, je m'instruis sacrement. Merci Aristide.

Faites moi savoir où je dois adresser la facture ? Bien entendu vous payez en cash ?

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Faites moi savoir où je dois adresser la facture ? Bien entendu vous payez en cash ?

non, en nature

 

[TOPTOPFIRST17]

Faites moi savoir où je dois adresser la facture ? Bien entendu vous payez en cash ?Cdt

"Merci pour ce moment" Aristide ...

Je n'arrive vraiment pas à saisir les finesses de votre démonstration mais vous avez acquis ma totale confiance.
Je reviendrais vers vous le moment venu pour ce projet ...

Pour ce qui est de la facture , pas de pb, en cash ou en nature comme le suggère ZRR ...
A votre choix, une caisse de (très bon) vin ou l'adresse d'un consultant qui serait friand de vous avoir dans son "écurie" ... !!!

Messieurs les Modos, please, pas de censure, c'est une "private joke" !!! Hahahahaha

 

[Buffeto]

l'adresse d'un consultant qui serait friand de vous avoir dans son "écurie" ... !!!

un féru de CCE sans doute ?

 

[Aristide]

Pour ce qui est de la facture , pas de pb, en cash ou en nature comme le suggère ZRR ...
A votre choix, une caisse de (très bon) vin ou l'adresse d'un consultant qui serait friand de vous avoir dans son "écurie" ... !!!

Ouf...je suis rassuré !

Le paiement "en nature" annoncé par ZRR m'inquiétait

Cdt

 

[TOPTOPFIRST17]

Le paiement "en nature" annoncé par ZRR m'inquiétait

Idem, j'ai cru un instant avoir ouvert "Attractive World" !!!

 

[ZRR_pigeon]

Idem, j'ai cru un instant avoir ouvert "Attractive World" !!!

tu serais riche si tu l'avais fait...

 

[TOPTOPFIRST17]

Il y a autant de primes d’état versées que de projets financés. Donc si un jour (...) plutôt que de financer le tout en un seul projet, il vaut mieux monter trois dossiers et ainsi percevrez trois primes d’État dont la somme globale pourra donc dépasser 1.125€. Cdt

Bon, ça y est, je le fais (merci pour l'idée Aristide )

Le seul intérêt est l'obtention de la prime d'épargne.

Vu les taux du moment, je le fais surtout pour ça ...
Le seul point pas complètement clair :

---> Le remboursement anticipé total de ces CEL est-il possible dès le versement de(s) la prime(s) d'état ??? ... ou existe t-il un délai légal avant remboursement ???

Si pas de délai, ne me reste pour optimiser le résultat qu'à négocier ces CEL sans IRA !!!

 

[Aristide]

Bonjour,

Citation Envoyé par Aristide

Il y a autant de primes d’état versées que de projets financés. Donc si un jour (...) plutôt que de financer le tout en un seul projet, il vaut mieux monter trois dossiers et ainsi percevrez trois primes d’État dont la somme globale pourra donc dépasser 1.125€.

Bon, ça y est, je le fais (merci pour l'idée Aristide )

Oui....mais trois dossiers avec chacun un objet différent (ex :Maçonnerie, plomberie, électricité....)

---> Le remboursement anticipé total de ces CEL est-il possible dès le versement de(s) la prime(s) d'état ??? ... ou existe t-il un délai légal avant remboursement ???

Si pas de délai, ne me reste pour optimiser le résultat qu'à négocier ces CEL sans IRA !!!

Aucun délai légal imposé :

Article L.312-21 du code de la consommation : "L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation en partie ou en totalité....."

NB) - Si remboursement partiel et clause prévue dans l'offre/contrat, minimum 10% du capital initial.

Cdt

 

[TOPTOPFIRST17]

Oui....mais trois dossiers avec chacun un objet différent (ex :Maçonnerie, plomberie, électricité....) :

Oui, j'ai bien compris ça. Merci.

Aucun délai légal imposé ...

Bonbendidon, c'est parfait ... Finalement, c'est étonnant (et sympa) de trouver une faille dans un système établi !!!

Grazie mille Aristide .